לייעוץ חייגו
077-805-0954

העברת דירה ללא תמורה: מדריך מקיף לתהליך, מיסוי והגדרות משפטיות

העברת דירה ללא תמורה היא כלי משפטי משמעותי המאפשר העברת זכויות בנכס מקרקעין בין בני משפחה מדרגה קרובה. תהליך זה, המוכר גם כ"עסקת מתנה", כרוך בהיבטים משפטיים ומיסויים מורכבים, המחייבים הבנה מעמיקה של החוק והתקנות הרלוונטיות. בשנים האחרונות, עם העלייה במחירי הנדל"ן והשינויים בחקיקת המס, הפך נושא זה לרלוונטי יותר עבור משפחות רבות המחפשות דרכים חוקיות להעברת נכסים בין בני משפחה. מתכננים להעביר דירה לבן משפחה או צפויים לקבל אחת כזו? המדריך הבא יעשה לכם קצת סדר בנושא ויספק לכם את כל המידע שחשוב שתדעו לפני שאתם עושים את הצעד.

העברת דירה ללא תמורה – מה זה אומר ואיך היא מתבצעת?

העברת דירה ללא תמורה מהווה פעולה משפטית מורכבת המחייבת תכנון מדוקדק והבנה מעמיקה של ההשלכות המשפטיות והמיסויות. עורך דין מקרקעין מהווה גורם מפתח בהובלת התהליך, החל משלב התכנון ועד להשלמת העברת הזכויות בטאבו. חשוב להבין כי למרות שמדובר בהעברה "ללא תמורה", התהליך כרוך בעלויות שונות, לרבות מיסים, אגרות ושכר טרחה לעורך הדין.

ההגדרה המשפטית של העברת דירה במתנה

העברת דירה במתנה מוגדרת בחוק כהקניית זכויות במקרקעין ללא תמורה, כאשר נותן המתנה מעביר את זכויותיו בנכס למקבל המתנה מרצונו החופשי וללא קבלת תמורה כספית או אחרת. המחוקק מגדיר את העברת הדירה במתנה כעסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, המחייבת דיווח לרשויות המס ורישום בלשכת רישום המקרקעין. ההגדרה המשפטית מדגישה כי ההעברה חייבת להיות מוחלטת, ללא תנאים נסתרים או הסכמים צדדיים שיעידו על קבלת תמורה עקיפה.

שלבי ביצוע העברת דירה ללא תמורה בטאבו

התהליך המעשי של העברת דירה ללא תמורה מחייב הקפדה על ביצוע שלבי ההעברה בצורה הנכונה. השלב הראשון מתחיל בתכנון וייעוץ משפטי מקדים, הכולל בחינה מעמיקה של זכאות הצדדים לפטורים והקלות במס, בדיקת מצב הנכס בטאבו והכנת כל המסמכים הנדרשים לביצוע העסקה. במקביל, חשוב לוודא שאין מניעות משפטיות או כלכליות להעברת הזכויות ולבחון את ההשלכות המיסויות של העסקה על כל הצדדים המעורבים.

השלב השני מתמקד בהיבטים הפורמליים של העסקה וכולל חתימה על מסמכי ההעברה, לרבות תצהירי מתנה, ייפוי כוח בלתי חוזר ומסמכים נוספים הנדרשים על פי חוק. כל החתימות על המסמכים הללו חייבות להיות מאומתות על ידי עורך דין, כאשר חשוב להקפיד על מילוי כל הפרטים הנדרשים באופן מדויק ומלא. הצדדים נדרשים להצהיר על כוונתם האמיתית להעברת הדירה ללא תמורה ולהתחייב לעמוד בכל התנאים הנדרשים על פי חוק.

השלב השלישי עוסק בהיבטי המיסוי והדיווח לרשויות, וכולל הגשת הצהרה למיסוי מקרקעין, תשלום מס רכישה במידה ונדרש, וקבלת כל האישורים הנדרשים מרשויות המס. לאחר השלמת כל התהליכים הללו, מגיע השלב הרביעי והאחרון – השלמת הרישום בטאבו. שלב זה כולל הגשת בקשה מסודרת לרישום העברת הזכויות, תשלום אגרות הרישום הנדרשות, וקבלת נסח טאבו מעודכן המעיד על השלמת העברת הזכויות בנכס.

היתרונות והמשמעויות המשפטיות של העברה ללא תמורה בין קרובים

העברת דירה ללא תמורה בין קרובי משפחה מביאה אתה לא מעט יתרונות מבחינה משפטית ומיסויית. מכירת דירה שהתקבלה במתנה מאפשרת תכנון מס יעיל ומהווה כלי חשוב בהעברה בין-דורית של נכסים.

מי הם הקרובים הזכאים לפטור ממס שבח?

החוק מגדיר באופן מדויק מי הם הקרובים הזכאים להעברת דירה ללא תמורה. פטור ממס שבח ניתן בהעברות בין בני זוג, הורים וילדים, סבים ונכדים, ובמקרים מסוימים גם בין אחים. המחוקק קבע מסגרת ברורה של קרבה משפחתית המזכה בהטבות מס, כאשר ההטבות משתנות בהתאם לסוג הקרבה המשפחתית והנסיבות הספציפיות של ההעברה. חשוב לציין כי ההגדרה של קרוב משפחה כוללת גם בני זוג של צאצאים, אך אינה כוללת דודים, בני דודים או קרובי משפחה רחוקים יותר. הזכאות לפטור ממס שבח נבחנת על פי הגדרות אלו, ויש להקפיד על עמידה בכל התנאים הנדרשים כדי לקבל את ההטבות המיסויות המקסימליות.

הגדרת קרוב משפחה על פי חוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר באופן מפורט את המונח "קרוב" לצורך העברת דירה ללא תמורה. ההגדרה כוללת בן או בת זוג, הורים, הורי הורים, צאצאים (ילדים ונכדים) ובני זוגם, וכן אחים ואחיות במקרים מסוימים. חשוב להבין שההגדרה שונה לצורכי מס שבח ומס רכישה, ויש לבחון כל מקרה לגופו. מדובר בהגדרה מורכבת הכוללת מספר רבדים ותתי-סעיפים, כאשר לכל סוג של קרבה משפחתית יש השלכות מיסוי שונות. למשל, העברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה זוכה לפטור מלא ממס רכישה, בעוד שהעברות אחרות עשויות לזכות רק בהנחה חלקית.

מיסוי בהעברת דירה ללא תמורה: מס שבח ומס רכישה

מערכת המיסוי בהעברת דירה ללא תמורה מורכבת משני מרכיבים עיקריים: מס שבח המוטל על המעביר ומס רכישה החל על מקבל המתנה. הנה הסבר קצר על כל מרכיב:

מס שבח על העברה ללא תמורה: התנאים והחישוב

חוק מיסוי מקרקעין מאפשר פטור ממס שבח בהעברת דירה ללא תמורה בין קרובים, בכפוף לעמידה בתנאים מוגדרים. ההעברה חייבת להיות אמיתית ומוחלטת, ללא תמורה נסתרת או הסכמים צדדיים. במקרה של דירה יחידה, נותן המתנה יכול לבחור בין פטור לפי סעיף 62 לחוק (דחיית מס) לבין פטור רגיל לפי סעיף 49ב(2), כאשר לכל בחירה יש השלכות שונות על המיסוי העתידי.

מס רכישה בעברת דירה במתנה: חוקים והנחות

מקבל המתנה זכאי להנחה משמעותית במס רכישה, המסתכמת בתשלום של שליש ממס הרכישה הרגיל. במקרה של העברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה, קיים פטור מלא ממס רכישה. חישוב מס הרכישה מתבצע לפי שווי השוק של הדירה ביום העברה, כאשר יש להתחשב במדרגות המס הרלוונטיות ובמעמדו של מקבל המתנה כבעל דירה יחידה או בעל דירות נוספות.

מיסוי בעברת נכסים בין בני משפחה

העברת נכסים בין בני משפחה מחייבת תשומת לב מיוחדת להיבטי המיסוי. יש לבחון את ההשלכות המיסויות הן על המעביר והן על המקבל, כולל השפעות עתידיות על עסקאות נדל"ן נוספות. במקרה של העברה בין בני זוג, למשל, יש לבחון את השפעת ההעברה על זכויות הפטור העתידיות של שני הצדדים, וכן את ההשלכות במקרה של מכירה עתידית של הנכס.

העברת דירה ללא תמורה בין אחים

העברת דירה בין אחים מהווה מקרה מיוחד המחייב תשומת לב רבה יותר. בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, יינתן פטור ממס שבח בהעברה בין אחים רק אם הדירה המועברת התקבלה במתנה או בירושה מהורים או מהורי הורים. מבחינת מס רכישה, ההעברה בין אחים זכאית להנחה של שליש ממס הרכישה הרגיל, ללא קשר למקור הזכויות בדירה. האפשרות להעברת דירה בין אחים מאפשרת תכנון מס משפחתי, אך מחייבת עמידה בתנאים מחמירים. חשוב להוכיח כי מדובר בהעברה אמיתית ולא בעסקה מלאכותית שנועדה להתחמק מתשלום מס. במקרה של העברה בין אחים, יש חשיבות מיוחדת לתיעוד מדויק של מקור הזכויות בדירה ולשמירה על כל המסמכים הרלוונטיים.

מהן תקופות הצינון בהעברת דירה ללא תמורה?

החוק מגדיר "תקופות צינון" – פרקי זמן מינימליים שחייבים לחלוף מרגע קבלת דירה במתנה ועד למכירתה בפטור ממס. תקופות אלו נועדו למנוע תכנוני מס שמטיבים מדי ולוודא שמדובר בהעברות אמיתיות. תקופת הצינון מתחילה מיום קבלת המתנה ואורכה משתנה בהתאם לנסיבות ולאופי השימוש בדירה. בדירה שלא שימשה למגורי מקבל המתנה, תקופת הצינון עומדת על 4 שנים. לעומת זאת, אם הדירה שימשה למגורי מקבל המתנה, תקופת הצינון מתקצרת ל-3 שנים, הנספרות מהיום שבו החל להתגורר בה. חשוב לציין כי במקרה של קטין, תקופת הצינון מתחילה להיספר רק מגיל 18, וכי קיימים מקרים מיוחדים בהם תקופת הצינון מתקצרת או מתארכת. המחוקק קבע מנגנון מפורט של תקופות צינון כדי להבטיח שהעברות במתנה לא ישמשו כאמצעי להתחמקות מתשלום מס. לפרטים נוספים על תקופות הצינון והשלכותיהן, לחצו כאן, על יצירת קשר וכן לקבלת סיוע נוסף בעניין מהמומחים שלנו.

 

העברת דירה לילד קטין – מה חשוב לדעת?

העברת דירה לילד קטין מחייבת עמידה בדרישות מיוחדות ואישורים נוספים. חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה קובע כללים ספציפיים להעברת נכסים לקטינים, כאשר הדגש הוא על הגנת זכויותיו של הקטין. ההליך מחייב קבלת אישור מבית המשפט לענייני משפחה, שיבחן את טובת הקטין בעסקה. המחוקק קבע כי העברה לקטין מחייבת מעורבות של שני ההורים כאפוטרופוסים טבעיים, וכן אישור של האפוטרופוס הכללי. החוק מתייחס לקטין כמי שטרם מלאו לו 18 שנים, ומגביל את יכולתו לבצע פעולות משפטיות בנכס ללא אישור מתאים. תהליך ההעברה כולל בדיקה מעמיקה של ההשלכות המשפטיות והכלכליות על הקטין. ההעברה לקטין מחייבת תשומת לב מיוחדת גם בהיבטי המיסוי. יש לזכור כי קטין נחשב חלק מהתא המשפחתי של הוריו לצורכי מיסוי, ולכן העברת דירה אליו עשויה להשפיע על חישובי המס של המשפחה כולה. חשוב להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני משפחה ומקרקעין לפני ביצוע העברה כזו.

איך לדווח על עסקת העברה ללא תמורה למיסוי מקרקעין?

חובת הדיווח על העברת דירה ללא תמורה חלה תוך 30 ימים ממועד חתימת המסמכים. הדיווח כולל הגשת טופסי הצהרה מפורטים למיסוי מקרקעין, בהם יש לציין את פרטי הצדדים, שווי העסקה, ופרטי הנכס המועבר. יש להקפיד על מילוי מדויק של כל הפרטים הנדרשים כדי למנוע עיכובים בטיפול. במסגרת הדיווח, יש לצרף את כל המסמכים התומכים בעסקה, לרבות תצהירי מתנה, ייפוי כוח והסכמים רלוונטיים. חשוב להצהיר על שווי הנכס הריאלי, שכן הערכת חסר עלולה להוביל לקנסות ועיכובים. רשות המיסים בוחנת בקפידה את הדיווחים ועשויה לדרוש הבהרות או מסמכים נוספים. מעבר לכך, הדיווח צריך לכלול גם בקשה מפורטת לפטורים והקלות במס, תוך הצגת האסמכתאות המתאימות. יש לשלם את מס הרכישה (אם חל) תוך 60 ימים מיום העסקה, כאשר איחור בתשלום גורר קנסות והצמדה. הדיווח המקוון מאפשר מעקב אחר סטטוס הטיפול בתיק ומזרז את התהליך.

 

איך להגן על זכויות הדירה בהעברה?

הגנה על זכויות הדירה בהעברה ללא תמורה מחייבת נקיטת מספר צעדים משפטיים חשובים:

  1. יש לוודא רישום הערת אזהרה בטאבו מיד לאחר חתימת המסמכים, המגנה על זכויות מקבל המתנה מפני עסקאות נוגדות. במקרים מסוימים, רצוי לכלול בהסכם המתנה תנאים והגבלות על השימוש העתידי בנכס.
  2. חשוב לתעד את כל ההסכמות בין הצדדים באופן ברור ומפורט, כולל זכויות מגורים, הסדרי תחזוקה ותשלומים שוטפים. ניתן להוסיף סעיפים המגבילים את יכולת מקבל המתנה למכור או לשעבד את הנכס ללא הסכמת נותן המתנה, וכן להגן על זכויות בני משפחה אחרים במקרה הצורך.
  3. במקרים של העברה במשפחה, חשוב להסדיר מראש סוגיות כמו זכויות שימוש, חלוקת הוצאות ואחריות לתחזוקת הנכס. מומלץ לשקול גם הכנת צוואה או הסכם ממון המסדירים את עתיד הנכס במקרה של פטירה או גירושין, ולוודא שכל ההסכמות מעוגנות במסמכים משפטיים תקפים.

 

מתי העברה ללא תמורה נחשבת לעסקה מלאכותית?

רשויות המס מקפידות לבחון בקפדנות עסקאות העברה ללא תמורה כדי לוודא שאינן מלאכותיות. עסקה תיחשב למלאכותית כאשר מטרתה העיקרית היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה, ללא טעם כלכלי או עסקי אמיתי. המבחן המרכזי הוא האם ההעברה משקפת מהות אמיתית של מתנה או שמא מדובר בניסיון להתחמק מתשלומי מס. ישנם מספר סימנים שיכולים להעיד על אי כשרותה של העסקה. למשל, העברת דירה לקרוב משפחה ימים ספורים לפני רכישת דירה נוספת, הסכמים צדדיים המשאירים את השליטה האפקטיבית בידי נותן המתנה, או העברת דמי שכירות חזרה לנותן המתנה. במקרים כאלה, רשות המיסים עשויה לקבוע כי מדובר בעסקה מלאכותית ולחייב בתשלום מס מלא, בתוספת קנסות וריביות. חשוב לזכור כי תכנון מס לגיטימי הוא חוקי ומותר כמובן, אך יש להקפיד על ביצוע העברה אמיתית ומוחלטת. במקרה של ספק, מומלץ להיוועץ מראש עם עורכי דין ורואי חשבון המתמחים בתחום, ולתעד היטב את כל השיקולים והנסיבות שהובילו להחלטה על העברת הדירה.

 

לסיכום

העברת דירה ללא תמורה היא כלי משפטי חשוב המאפשר תכנון מס יעיל והעברת נכסים בין בני משפחה. יחד עם זאת, מורכבות התהליך והשלכותיו המשפטיות והקשורות במיסוי מחייבות ליווי מקצועי צמוד. משרד עורכי הדין של מירי יעקב גביש מתמחה בליווי עסקאות מסוג זה ומציע מעטפת משפטית מקיפה, החל משלב התכנון ועד להשלמת העברת הזכויות בטאבו.

שאלות נפוצות

מהי העברת דירה ללא תמורה וכיצד היא מתבצעת?

מדובר בתהליך משפטי שבמסגרתו מעבירים בעלות בנכס מקרקעין בין קרובי משפחה, מבלי שמתקבלת תמורה כספית או אחרת. התהליך משלב היבטים משפטיים ומיסויים, וכולל הכנת מסמכים משפטיים, קבלת אישורים מרשויות שונות, והשלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין. זהו כלי תכנוני חשוב המאפשר העברת נכסים במשפחה תוך קבלת הטבות מס משמעותיות.

מה חשוב לדעת על המיסוי בהעברת דירה במתנה?

המערכת המיסויית בהעברת דירה במתנה מורכבת משני רבדים עיקריים: פטור או הקלה במס שבח למעביר, והנחה משמעותית במס רכישה למקבל המתנה. קרובי משפחה זכאים לשלם רק שליש ממס הרכישה הרגיל, ובמקרים מסוימים, כמו העברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה, קיים פטור מלא. לצד אלה, יש לקחת בחשבון גם את תקופות הצינון, המגבילות את היכולת למכור את הדירה בפטור ממס בשנים הראשונות לאחר קבלתה.

מי זכאי לפטור ממס שבח בהעברת דירה ללא תמורה?

הזכאות לפטור ממס שבח מוענקת למעגל מוגדר של קרובי משפחה, הכולל בן או בת זוג, הורים וילדים, סבים ונכדים, ובמקרים מסוימים גם אחים. חשוב להבין שההגדרה של "קרוב משפחה" שונה לצורכי מס שבח ומס רכישה, וכל מקרה נבחן לגופו. למשל, העברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה זוכה להטבות המס המשמעותיות ביותר, בעוד שהעברה בין אחים כפופה לתנאים מחמירים יותר ודורשת שהדירה התקבלה במקור בירושה או במתנה מההורים.

חזרה לחלק ספציפי במאמר:

מירי יעקב גביש
מירי יעקב גביש

בעלת תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת בר-אילן ותואר שני במינהל עסקים. מגשרת, אדריכלית פנים, בוגרת הפרקליטות הצבאית, חברה בוועדת מקרקעין ובוועדת צבא וביטחון של לשכת עורכי הדין.

עוד באותו נושא
יצירת קשר
הוואטספ שלנו:

053-7127018

כתובת דוא"ל:

[email protected]

טלפון משרד:

050-8092965

רחוב ירושלים 39 ,מגדל A ,קומה 9 ,קניון קריית אונו

a3
עו"ד מירי יעקב גביש
מחובר/ת
למעבר מהיר לשיחת ווטאסאפ עם מירי >>

צריכים ייעוץ משפטי
בתחום המקרקעין ?

השאירו פרטים ונדאג לחזור אליכם בהקדם!