המדריך המלא לקניית דירה: שלבים, בדיקות ותהליך רכישה

אחד מאפיקי ההשקעה המומלצים והפופולריים ביותר עד היום בישראל הוא רכישת נדל״ן. וכדי לעשות עסקה משתלמת ובטוחה יש כמה נקודות שחשוב וכדאי להכיר. בדיוק לשם כך הכנו בשבילכם את המדריך המקיף לרכישת דירה בישראל, הכולל פירוט של כל השלבים המקדמיים, של הבדיקות שצריך לעשות וכל מה שצריך לדעת על תהליך הרכישה מא׳ ועד ת׳.

תכנון והכנה פיננסית לרכישת דירה

עוד לפני שבכלל מתחילים לדבר על התהליך רכישת הדירה, יש לחשוב על דרכי המימון לאותה רכישה, אולי הגדולה והמשמעותית ביותר בחייו של אדם. האפשרויות העומדות בפני רבים היא צבירת הון עצמי מספק לרכישת הדירה ללא הלוואה, לקיחת משכנתה תוך בירור באשר לזו משתלמת ביותר, וכמו כן אפשרויות מימון אחרות בסכומים ובתנאים משתנים. התכנון וההכנה הפיננסית האלה יבטיחו רכישת דירה בתנאים הטובים ביותר ובידיעה שההשקעה משתלמת ובטוחה גם בטווח הארוך.

קביעת תקציב ובחינת אופציות מימון

כשקונים דירה חשוב מאוד לבחון את כל האופציות ללקיחת משכנתה, להבין לעומק את המשמעות של ההחזרים ולוודא שאנחנו מתחייבים להלוואה שנוכל לעמוד בה בתנאים המשתלמים והטובים ביותר לנו. כדאי לדעת שכשמדובר במשכנתה יש להבחין בין שני סוגים – משכנתה של מוכר הדירה ומשכנתה של קונה הדירה:

• משכנתה של מוכר הדירה: רלוונטי רק כאשר מדובר בדירה יד שנייה שרשומה עליה משכנתה. כלומר שצריך לברר אם יש משכנתה שחלה על הדירה ושהיא בעצם משועבדת לבנק ומה יתרת הסילוק שלה. בשלב הראשון נוכל לבקש מהמוכרים להציג בפנינו מסמך המפרט את הפרטים הללו. הנתונים האלו הם חשובים מפני שישפיעו על אופן הקנייה, על פריסת התשלום, על הסכומים שישולמו וכו׳.
• משכנתה של קונה הדירה: במקרים הנפוצים שבהם רוכשים דירה באמצעות הלוואת משכנתה, מתחילים בבדיקת זכאות לקבלת מימון ואישור עקרוני לקבלת משכנתה, כלומר אישור מאחד הבנקים המאשר קבלת משכנתה לצורך הרכישה. לצורך קבלת האישור, יבקש הבנק מסמכים שונים ויבדוק את רמת ההכנסה שלנו, את אפיקי הפרנסה, את חסכונות, את הלוואות וכו׳. אפשר לקבל את האישור באופן עצמאי באמצעות פנייה לבנקים או בבחירת יועץ המשכנתאות שיעשה זאת בשבילנו.

זיהוי הזמן הנכון לרכישת דירה

זיהוי הזמן הנכון לרכישה הוא קריטי לקנייה מוצלחת, שכן לא כל זמן הוא זמן טוב. כדי להבין מה הזמן הטוב ביותר לרכוש דירה, מומלץ לעקוב אחרי השוק במשך תקופת זמן ארוכה, לזהות מגמות ולנסות לבצע קנייה כאשר השוק נמצא בשפל, כשמחירי הדירות נמוכים יחסית וכך גם הריבית במשק (בהנחה שאתם מתכוונים לרכוש דירה עם משכנתה). כמו כן, מוטב להתייעץ עם אנשי מקצוע שידעו לזהות את המומנטום המדויק לרכישה.

בדיקות מקדימות לפני רכישת דירה

לאחר שמצאנו דירה שאנחנו מעוניינים לרכוש, מתחיל השלב של בדיקות מקדמיות שמטרתן היא לוודא שהנכס אכן מתאים לרכישה. זו הנקודה שבה מומלץ להיעזר בשירותים של עורך דין מקרקעין שהוא זה שיבצע את כל הבדיקות בפועל. נעבור עכשיו בפירוט על כל הבדיקות המקדמיות השונות שיש לבצע לפני רכישת דירה:

בדיקות קנייניות ותכנוניות וכלכליות

• בדיקה קניינית: הבדיקה הבסיסית ביותר – מצב הזכויות בדירה. אפשר לשאול את המוכרים אם יש בידיהם נסח טאבו, ומי שמוכר דירה לרוב כבר מחזיק בכמה עותקים ויוכל לתת לכם אחד. אם הטופס אינו קיים אצל המוכר, אפשר לבקש את מספרי הגוש והחלקה ולהפיק נסח טאבו אונליין בתוך דקות אחדות בתשלום אגרה סמלי של 17 שקלים. עם המידע הזה נוכל לראות אם הדירה אכן רשומה בטאבו, מהן הזכויות הרשומות של המוכרים, אם קיים שעבוד כלשהו על הנכס וכן הלאה.
• הזמנת תיק בית משותף: לפני קניית דירה למגורים או בית צמוד קרקע, מומלץ מאוד לעיין במסמכי תיק הבית המשותף. אפשר להזמין אותו מאתר השירות והמידע הממשלתי והוא נשלח במייל בתוך 24 שעות מרגע ההזמנה. שימו לב להצטייד מראש במספר הגוש והחלקה של הנכס. שימו לב שאתם מעיינים היטב בתשריט של הבית, בשטח הרשום של הדירה, בגבולות, בחלוקה פנימית, בתוספות מיוחדות וכן הלאה. אלו יאפשרו לכם לוודא שיש התאמה מלאה בין הנכס לרישום שלו ולזכויות הבנייה שלו.
• בדיקה תכנונית: מטרת הבדיקה הזאת היא לוודא שאנחנו אכן קונים דירה למגורים ושאין בה בעיות תכנוניות כאלו או אחרות כמו חריגות בנייה. את המידע החשוב הזה אפשר למצוא במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית והוא פתוח לעיון הציבור בלא תשלום. הדבר הראשון שצריך לבחון הוא שאכן קיים היתר בנייה ויש לבחון אותו לעומק בשני מישורים: הראשון הוא התאמה פיזית, כלומר שמצבה הפיזי של הדירה תואם במדויק את התשריט של היתר הבנייה המאושר. המישור השני הוא התאמה של ייעוד השימוש – כלומר שאתם אכן קונים דירה למגורים ולא נכס המוגדר למשל בתור נכס מסחרי.
• הערכת ההשקעה הכלכלית הנדרשת: צריך לזכור שהמחיר הנדרש לרכישת נכס הוא אף פעם לא המחיר הסופי ותמיד ישנן עלויות נלוות נוספות, למשל שיפוצים של הדירה לפני מגורים בה. בנקודה הזאת, אחרי שכבר מצאנו דירה שנרצה לרכוש ושבחנו אותה לעומק, זה הזמן להערכה כלכלית מחודשת ולניסיון להבין את העלות הכוללת, מה שיאפשר לנו להתכונן כלכלית לשלבים הבאים.
• בחינת סוגי הדירות: יש לבחון לעומק את סוג הדירה שאתם מעוניינים לקנות. שימו לב שיש כמה וכמה סוגים – דירות גן, דירות עורפיות, יחידות דיור, צמודי קרקע וכו׳. הכירו היטב כל סוג ובפרט את החסרונות והיתרונות של כל סוג, זה יעזור בהחלט בתהליך הקנייה.

בדיקות פיזיות ומשפטיות של הדירה

• בדיקה פיזית של הנכס והסביבה: לפני שבכלל מחליטים אם לקנות דירה כזו או אחרת, חשוב מאוד לבחון אותה ואת הסביבה שבה היא נמצאת, ומומלץ שלא להסתפק בביקור אחד בלבד, אלא לבקר בה פעמיים-שלוש לפחות. נסו להגיע בזמנים שונים – באור יום, בשעות החשיכה, בסופי שבוע וכו׳. לפעמים מוצאים דירה שממש אוהבים ורק עם הזמן מגלים שיש איתה בעיות או אתגרים שונים, למשל גן ילדים הממוקם בקרבה ויוצר הרבה רעש וכדומה.
• בדיקת דיירים קיימים ונוכחים: האם הדירה שאנחנו רוצים לרכוש מושכרת כרגע? אם כן, שווה לנסות ולתשאל את הדיירים על בעיות ועל פגמים בדירה ובאופן כללי לנסות להבין מהם מה היתרונות והחסרונות שלה. נוסף לכך, שווה בהחלט לנסות לבקש עותק של חוזה השכירות ולבחון אותו לעומק. שימו לב שבאמת תוכלו לקבל את הדירה בזמן ולפי מועד הפינוי הנקוב בהסכם. יש מקרים שבהם מתגורר אדם בדירה בהסכמת הבעלים ללא חוזה מסודר. שווה להתייעץ עם עורך הדין במצבים האלו כדי להבין איך הכי נכון להתנהל מבחינה משפטית.
• בדיקת שמאי מקרקעין: שמאי מקרקעין מקצועי הוא זה שיבצע בשבילנו הערכה מסודרת של שווי הנכס, מה שיעזור בקבלת החלטות מושכלת באשר לכדאיות העסקה. שמאי מקרקעין יוכל גם לבצע בדיקות מקצועיות חשובות נוספות כמו בדיקת תוכניות ותשריטים, ניצול זכויות בנייה קיימות, תב״ע, אפשרויות שונות לייעוד השימוש בנכס וכו׳. לאחר הערכת השמאי נוכל לקבל מידע מקיף ומפורט על הנכס ולגלות חריגות בנייה, מבנים ללא היתר וכו׳.
• בדיקת מהנדס בניין: ממש כמו שלא קונים רכב לפני שבודקים אותו במוסך, ככה גם לא מומלץ לקנות דירה ללא בדיקה הנדסית מקיפה. בימינו אפשר להזמין בדיקה מקיפה מחברות הנדסה בעלות יחסית נמוכה בהשוואה למחיר הדירה. במסגרת הבדיקה אפשר לקבל מידע על איכות הבנייה, על מצבה הפיזי של הדירה, על המתקנים והתשתיות, על ליקויים שונים וכיוצא בזאת. חברות רבות גם יכולות לבדוק דברים נוספים ולתת דו״ח מקיף בפירוט של גני ילדים ובתי ספר בסביבה, שירותים ציבוריים, מטרדים פוטנציאליים וכו׳.

בחירת מיקום ואזור הדירה

בהתאם לכל המשתנים המוזכרים לעיל, תוכלו לבחור כעת את המיקום של הדירה שתרכשו. הבחירה צריכה להיות בהתאם לצרכים ולשאלה אם מדובר בדירה למגורים או להשקעה. שימו לב שאתם בוחנים את כל המשתנים הנוכחיים והעתידיים. תחבורה ציבורית, קרבה לחנויות ולמרכזים מסחריים, אם יש מוסדות חינוך בסביבה ועוד. אם אתם מעוניינים בקניית דירה על הנייר מקבלן, חשוב מאוד לברר לגבי תוכניות עתידיות ושינויים שיתרחשו בשלב מסוים בסביבה.

שיקולים בבחירת מיקום הדירה: תחבורה, חינוך ותשתיות

כאמור, יש שלושה דברים מרכזיים שחשוב לשים אליהם לב כשבוחרים את מיקום הדירה שתרכשו:

• תחבורה: הראשון הוא תחבורה – האם יש צירי תחבורה מרכזיים למתניידים ברכב פרטי? האם יש תחבורה ציבורית נגישה? האם האזור פקוק?
• מסגרות חינוך: הורים לילדים חייבים לבדוק מראש את קרבת מסגרות החינוך הקיימות ואת הנגישות אליהן. אם הילדים יוכלו ללכת ברגל לבית הספר, לנסוע באוטובוס או שמא נצטרך להסיע אותם בכל בוקר.
• תשתיות: כדאי לבדוק את התשתיות בקרבת הדירה כמו רשת החשמל, האינטרנט, המים והגז. בדקו אם הן חדשות, אם עברו שדרוג או אם יש תכנון לשדרוג תשתיות בעתיד.

מיסים ועלויות נלוות לרכישת דירה

דיברנו קודם לכן על הערכות מדויקות של מחיר הדירה שנרצה לרכוש, והן צריכות לכלול בין היתר תשלומי מיסים ועלויות נלוות לרכישה. חשוב להכניס הכול לתוך המשוואה ולקחת מקדם ביטחון משמעותי. הינה ההוצאות הנלוות האפשריות:

מיסי רכישה ותשלומים נוספים

אלו הם המיסים האפשריים שצריך להכיר:

• מס רכישה: על פי חוק מיסוי מקרקעין יש לשלם מס רכישה בעת קניית דירה במקרים שבהם אין זכאות להקלה או לפטור. מס רכישה דירה ראשונה הוא הנמוך ביותר ויש גם פטור מלא על כל סכום רכישה שעומד עד לתקרה של 1,978,745 שקלים. החל מדירה שנייה ומעלה כבר אין פטור כלל. בכל מקרה מומלץ מאוד לבצע תכנון מס מקדים ולבדוק אם יש צורך בתשלום מס רכישה כחלק מהרכישה.
• היטל השבחה: היטל השבחה הוא מס המוטל על המוכר של הדירה. אם במהלך תקופת ההחזקה בדירה של הבעלים אושרו תוכניות השבחה בתב״ע שהעלו את ערך הנכס, יש לשלם על כך היטל השבחה. אגב, גם אם לא מממשים את ההשבחה, עדיין יש לשלם בגינה היטל בגלל פוטנציאל העלייה בערך הנכס בעתיד. לצורך העניין, דירה שאפשר לבנות בה לפי התב״ע מרפסת, שווה על הנייר יותר מאותה דירה ללא האפשרות הזאת.
• מס שבח: גם מס זה מוטל על המוכרים של דירה והתשלום הוא על הרווח שנעשה (דהיינו השבח). אם לצורך העניין קונים דירה במחיר של מיליון שקלים ומוכרים אותה במיליון וחצי, המס יחושב מתוך הרווח שהוא חצי מיליון במקרה הזה. לאלו המוכרים דירה יחידה, במאמר מכירת דירה יחידה מס שבח אפשר ללמוד לעומק על הפטורים והאפשרות לתשלום מופחת עד פטור מלא, מה שמביא אותנו לנושא הבא.
• פטור ממס שבח: מעבר למקרים הנפוצים של מכירת דירה יחידה (מה שנקרא דירת מגורים מזכה) שבה נקבל פטור מתשלום מס שבח, יש מקרים נוספים שבהם אפשר לקבל פטור מלא או הקלות כמו במס שבח על מכירת דירה בירושה, למשל – פטור חלקי לפי רישום מס לינארי.

תהליך המשא ומתן וזיכרון דברים

מכאן, הגענו לאחד החלקים החשובים והמרכזיים בעסקה, המשא ומתן אל מול המוכרים והתחייבות על פרטים בסיסיים בזיכרון דברים (למי שיבחר להשתמש בו):

ניהול משא ומתן בליווי משפטי

ליווי משפטי במהלך משא ומתן לרכישת דירה הוא קריטי להבטחת קיום העסקה והוצאה לפועל שלה באופן חוקי, יעיל ובטוח. עורך דין מומחה בעסקאות נדל"ן יכול לבחון את הדירה באופן ראשוני ולוודא שאין בדרישות המוכרים בקשות שעלולות לפגוע בזכויות שלנו הקונים. עורך דין יכול לנהל את המשא ומתן, לדאוג להסדרת תשלומים, לבדוק את רישומי הנכס בטאבו ולהבטיח שהדירה נקייה מחובות ושעבודים. לבסוף, ליווי משפטי מקצועי מסייע במניעת טעויות שעלולות לגרום לבעיות משפטיות בהמשך ומבטיח שבתור קונים נקבל את הנכס בתנאים הטובים והמשתלמים ביותר.

זיכרון דברים והמלצות משפטיות

זיכרון דברים הוא מסמך קצר שנחתם בין הצדדים בעסקת רכישת דירה, ומחייב משפטית כמו חוזה. חתימה על זיכרון דברים יכולה ליצור מחויבות לפני בדיקה מעמיקה של תנאי העסקה, מצב הנכס ומעמדו המשפטי ולכן מומלץ להימנע מחתימה עליו לפני ייעוץ משפטי מתאים (לפעמים ההמלצה היא כלל לא לחתום ולהתקדם ישירות לשלב חתימת החוזה). עורך דין מומחה יבחן את פרטי העסקה, יוודא שאין סיכונים משפטיים, ויסייע בהגנה על האינטרסים של המוכרים. אם בוחרים לחתום על זיכרון דברים בלא בדיקה משפטית, צריך להביא בחשבון שזה בהחלט עלול להוביל לקשיים משפטיים בהמשך, לפעמים עד כדי ביטול העסקה.

חתימת חוזה הרכישה וביצוע העסקה

חתימת החוזה היא לב העסקה. חתימה על חוזה המכר נעשית בנוכחות עורכי הדין של שני הצדדים וכוללת תשלום בשלבים והמצאת מסמכים רלוונטיים עד למועד הפינוי המוסכם ולקבלת המפתח.

שלבי חתימת החוזה והמסמכים הנלווים

כעת, בואו נדבר על שני השלבים העיקריים בתהליך – חתימת החוזה והמעמד שבו זה נעשה והמסמכים שיש להביא לפגישה:

• מסמכים נדרשים: חתימת החוזה היא השלב הראשון לביסוס הזכויות בדירה כקונים. לשלב הזה מגיעים לאחר דין ודברים בין עורכי הדין שבהם הם מעגנים את הפרטים שסוכמו בעל פה בין שני הצדדים לכדי סעיפים ברורים וחד משמעיים. לרוב יש השגות וכמה סבבים של תיקונים עד שמגיעים לטיוטה הסופית. חשוב מאוד לעבור היטב על הטיוטה הסופית לפני הפגישה, כמובן בליווי עורך דין מנוסה, שאתם מבינים היטב את כל הסעיפים ואת משמעויות העסקה. חוזי מכר נפוצים כוללים את ההצהרות וההתחייבויות של שני הצדדים, את ליבת העסקה (כלומר מהו הסכום שנקבע בעבור הנכס), מועד המסירה, ייפויי כוח שכל צד נותן לגורמים שונים (למשל ייפוי כוח לבנק אם לוקחים משכנתה) ופירוטים לגבי עסקת המשכנתה. נוסף לאלו, יכלול החוזה עונשים קבועים על הפרות של תנאי החוזה, למשל – תשלום של סכום מסוים בכל יום של איחור במסירת הדירה. מעבר לחוזה יש להביא נספחים נוספים חשובים כמו תעודות מזהות, נסח טאבו, אישור יתרות וסילוק משכנתה, תשריטים של הדירה וכו׳.
• ביצוע המקדמה על חשבון התמורה: עוד חלק מהותי בחתימת החוזה הוא בעצם התשלום הראשון שנעניק למוכרים מתוך הסכום הכולל. תשלום זה מתבצע באמצעות צ׳ק בנקאי ועל כן יש להנפיק אותו מראש דרך סניף הבנק. במרבית המקרים הסכום הראשונים יעמוד על עשרה עד עשרים אחוזים משווי העסקה, אך הוא משתנה ממקרה למקרה ותלוי בכמה וכמה גורמים. נוסף לכך, לרוב הצ׳ק לא יימסר ישירות למוכרים, אלא יופקד בחשבון נאמנות שפתח בשבילם עורך דינם. המטרה היא לתת לקונים מספיק זמן לבצע רישום הערת אזהרה על מכר (באמצעות עורך הדין כמובן). פרק הזמן שלוקח לבצע את פעולת הרישום של הערת האזהרה בטאבו משתנה ולכן חשוב לתאם ולקבוע מספיק זמן מראש בחוזה.

פעולות לאחר חתימת החוזה

בשעה טובה חתמתם על חוזה המכר לדירה החדשה שלכם, אבל התהליך אינו מסתיים. למעשה, בשלב הזה מתחילים בביצוע סדרה ארוכה של פעולות משפטיות ומנהליות על פי הכתוב בחוזה עד להשלמת התהליך בכללותו:

• רישום הערה על מכר: זהו שלב משמעותי וחשוב בתהליך של קניית דירת יד שנייה ולכן חשוב מאוד לבצע אותו כמה שיותר מהר לאחר חתימת החוזה. המטרה של השלב הזה היא למנוע מהמוכרים לבצע עסקאות סותרות ובכך בעצם מבטיחים את זכויות הקונים בדירה, עד לנקודה שבה הדירה תירשם באופן חוקי וסופי על שם הקונים. מעבר לכך, רישום ההערה גם מגן על הקונים מפני צווי עיקול שעשויים להטיל על הדירה עד למחיקתה במקביל לרישום הזכויות בתום העסקה. כך או כך, רישום הערה על מכר דרוש גם לבנק למי שנוטל משכנתה ובכל מקרה יש להמציא אותו עבורם.
• דיווח למיסוי מקרקעין: על פי חוק מיסוי המקרקעין בישראל, כל מי שרוכש זכות במקרקעין מחויב להגיש בתוך 30 יום מחתימת העסקה הצהרה ודיווח לאגף המיסוי. על ההצהרה לכלול פרטים חשובים כמו פרטי הצדדים בעסקה, פרטי הזכות הנרכשת, פרטים מלאים של העסקה, סכום התמורה, סכום המס שיש לשלם על פי חישוב שומה, הוכחות ומסמכים לפטורים וכן הלאה. על כן, יש לצרף לטופס הדיווח מסמכים שונים כמו עותק של החוזה, נסח טאבו המעיד על בעלות וכל מסמך רלוונטי נוסף שקיים. לבסוף יש לחתום גם על הצהרה המעידה על נכונות הפרטים בפני עורך הדין, שגם יגיש את הדיווח בתור מייצג. שימו לב – היום אפשר להגיש את הדיווח באופן מקוון בלבד ולא באופן ידני. לאחר הגשת ההצהרה יישלח אל הקונים בדואר שובר תשלום בגובה המס לאחר הבדיקה שאותו ניתן לשלם אונליין בכרטיס אשראי או בדרכים אחרות דרך סניפי הבנק השונים ברחבי הארץ.
• תשלום מס רכישה ומקדמה על מס שבח: על פי אחד הסעיפים בחוק מיסוי מקרקעין, מי שקונה זכות במקרקעין חייב להעביר למנהל מס שבח תשלום מקדמה על חשבון המס שבו חייב המוכר, זאת מבלי לגרוע מחובתו לשלם את המס. שיעור המקדמה יעמוד על 7.5 או 15 אחוזים מסך התמורה הקבועה בחוזה. על פי סעיף החוק המקדמה תיחשב כאילו שולמה על ידי המוכר על חשבון מס השבח שאותו הוא חייב. נוסף לכך, היא נחשבת כתשלום שאותו משלם הקונה למוכר על חשבון התמורה במסגרת העסקה. שימו לב – את תשלום המקדמה צריך להעביר הקונה לרשות המיסים לאחר ששילם ארבעים אחוזים מהתמורה. כמובן שתשלום המקדמה אינו חל על מכירת דירת מגורים מזכה שלגביה המוכר ביקש פטור ממס שבח.
• מחיקת משכנתה של מוכר הדירה: לרוב, תהיה קיימת משכנתה משולמת על דירות יד שנייה. על כן, יש להכניס בחוזה מנגנון מסודר בדבר הסרתה, כך שהקונים יקבלו דירה נקייה שאינה משועבדת לבנק. את המשכנתה של מוכרים מקובל לסלק בכמה דרכים שונות: גרירת המשכנתה והעברתה לנכס אחר, הקפאת המשכנתה כשסך הסילוק שלה עובר לחשבון הלוואה בבנק ופירעון משכנתה כשבעצם משלמים לבנק את יתרת הסכום.
• קבלת אישורי מיסים ואישור עירייה: בשלב הזה נרצה לרכז מבעוד מועד את כל אישורי המיסים הנדרשים שיאפשרו לנו לבצע רישום של העברת זכויות בהמשך הדרך. ככלל אנחנו מדברים על שני סוגי אישורים: אישורים ממיסוי מקרקעין, דהיינו אישור מס רכישה לקונים וכן אישור מס שבח של המוכרים שיאפשרו רישום בפנקסי מקרקעין. אישור נוסף הוא אישור מהרשות המקומית שלפיו אין למוכרים חובות לעירייה לרבות היטל השבחה והאישור הזה מופנה לטובת רשם המקרקעין.

קבלת הדירה ורישום הזכויות

כעת הגענו לחלק האחרון והמשמח ביותר, קבלת הדירה לאחר תהליך הרכישה הארוך והמפרך. בנקודה הזאת חשוב לדבר על שני צעדים מרכזיים:

מסירת חזקה משפטית ופיזית בדירה

שימו לב כי קיים הבדל בין מסירה פיזית של הנכס לבין מסירה משפטית שלו. מסירת החזקה הפיזית משמעה מסירה של הדירה כשהיא פנויה לחלוטין וריקה מכל אדם וחפץ, למעט דברים המחוברים אליה דרך קבע, לצורך העניין – מערכת מיזוג אוויר, חלונות, ארונות מטבח וכו׳ (כמובן גם חפצים שסוכמו בין המוכרים לקונים שיישארו בדירה). לעומת זאת, מסירת חזקה משפטית משמעה מסירה חזקה בדירה מבחינה רעיונית. אם למשל קונים דירה שיש בה דיירים עם חוזה, אזי שלא ניתן לקבל את הדירה באופן פיזי וכן מתבצעת מסירה משפטית. המשמעות של הדבר היא שהחל ממועד מסירת החזקה מועברים לקונים כל הזכויות והחובות הנובעות מהסכם השכירות.

רישום הזכויות בדירה על שם הקונה

רישום הזכויות בדירה לטובת הקונים הוא למעשה השלב האחרון בתהליך. המטרה כאן היא להשלים את התהליך מבחינה קניינית, כלומר לרשום את הזכויות בדירה על שם מי שקנה אותה במרשם הרלוונטי. שימו לב שאם נרכשה הדירה באמצעות הלוואת משכנתה, במועד הרישום תירשם במקביל גם המשכנתה לטובת הבנק למשכנתאות של הקונים. רישום הזכויות בדירה הוא השלב המשפטי הסופי ונותן תוקף חוקי והגנה לרוכשים. נוסף לכך, הוא מאפשר את רישום המשכנתה לטובת הבנק וכמו כן הוא צעד חיוני לעתיד אם נרצה למכור את הנכס.

הליווי המשפטי של עו"ד מיקי יעקב גביש

משרד עורכי דין יעקב גביש הוא מהבולטים ומהמובילים בתחום ליווי עסקאות נדל"ן בישראל. המשרד מצטיין במקצועיות בלתי מתפשרת ובשירות אישי המותאם לצרכים הייחודיים של כל לקוח. בזכות ניסיון עשיר של שנים וידע נרחב בתחום הנדל"ן, הצוות המשפטי במשרד יעקב גביש מלווה את הלקוחות בכל שלבי העסקה, החל מהמשא ומתן הראשוני ועד לחתימה הסופית, תוך שמירה על האינטרסים שלכם הקונים והבטחת תנאי עסקה מיטביים. צוות המשרד מקפיד על מתן שירות מקיף ומעמיק, כולל בדיקות משפטיות מקדמיות, הכנת חוזים, ניהול משא ומתן וטיפול בהליכי הרישום בטאבו. הצטרפו ללקוחות המשרד שנהנים משקט נפשי ומביטחון מלא בידיעה שעסקת הנדל"ן שלהם נמצאת בידיים הטובות ביותר. איתנו אתם יכולים להיות בטוחים שהעסקה שלכם תתבצע בצורה חלקה, מקצועית ובטוחה. רוצים לדעת עוד? לחצו על כפתור יצירת קשר כעת ואחד או אחת מצוות המומחים של המשרד יחזרו אליכם בהקדם האפשרי.

לסיכום

אפשר לראות שקניית דירה בפרט ונדל״ן באופן כללי היא לא כמו קנייה של כל דבר אחר. מדובר בתהליך ארוך ומורכב המצריך ידע מעמיק במשא ומתן מקצועי, בנושאים משפטיים מורכבים, בהערכת שווי ושמאות ובתהליכים בירוקרטיים מסובכים. כדי לעשות את זה כמו שצריך, להימנע מהפסד כספי ומעוגמת נפש, חשוב להכיר את הטעויות הנפוצות של רוכשי דירה בישראל. צוות עורכי הדין והיועצים במשרד יעקב גביש ישמחו ללכת אתכם יד ביד ולוודא שהכול נעשה על הצד הטוב ביותר.