במסגרת עיסוקי כעורכת דין לענייני מקרקעין אני מלווה יורשים המוכרים דירות שהתקבלו בירושה ורוכשים הקונים דירות מיורשים. הניסיון מלמד כי שאלת החבות במס שבח בעת מכירת דירת ירושה היא מורכבת וסבוכה. במאמר זה אעשה סדר בסוגיה ואסביר את עיקרי הדינים הנוגעים לחבות במס שבח בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה.
העברת דירה בירושה – האם מדובר באירוע מס?
חשוב לי להבהיר נקודה מהותית כבר בפתח הדברים – העברת דירה בירושה אינה מהווה אירוע מס ואינה חייבת במס. סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מפורשות כי "הורשה אינה מכירה" לעניין החוק, ועל כן העברת זכויות בדירה במסגרת ירושה פטורה ממס שבח ומס רכישה.
עם זאת, השאלה המרכזית המעסיקה יורשים היא האם בעת מכירת הדירה שקיבלו בירושה יהיו חייבים במס שבח, ואם כן – מהו היקף החבות. ניתן לחלק את התשובה לשאלה זו למספר מקרים, כאשר לכל אחד מהם דין שונה ועל כך ארחיב להלן.
פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה
אני רוצה להתחיל בסקירת המקרים בהם חל פטור ממס שבח במכירת דירת הירושה. אגע בפטור התלוי ביורשים ובפטור התלוי ביורש והכל כפי שאפרט:
- פטור ליורש שהדירה היא דירתו היחידה
במקרה שהיורש אינו מחזיק בדירות נוספות והדירה שקיבל בירושה היא דירת המגורים היחידה שלו, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה מכוח הפטור הרגיל במכירת דירת מגורים יחידה הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, חשוב להקפיד כי המכירה תעמוד בכל תנאי הפטור כדי שלא תמצאו את עצמכם עם חבות מס משמעותית שלא צפיתם. לשם כך, התסייעו בשירותיו של עו"ד מקרקעין שיוודא כי המכירה מבוצעת כמו שצריך ותהנו מהפטור.
- פטור מיוחד ליורשים – סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין
אני אציין כי במקרים רבים, ליורשים יש דירות נוספות בבעלותם. במצב זה, החוק מעניק פטור מיוחד ממס שבח למכירת דירת ירושה, וזאת בהתקיים שלושה תנאים מצטברים:
- זהות היורש – היורש הוא בן / בת זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש. חשוב לציין כי הפטור אינו חל כאשר הורה יורש ילד או אח יורש את אחיו.
- דירה יחידה של המוריש – לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד. בהקשר זה יש להדגיש פסיקה חשובה, לפיה אפילו חלק קטן בדירה נוספת שהיה בבעלות המוריש, שולל את הפטור מהיורשים. זאת, בניגוד למצב הרגיל בו בעלות בשליש דירה נוספת אינו שולל את הזכאות לפטור במכירת דירת מגורים יחידה.
- זכאות המוריש לפטור – אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה (לדוגמה, מכוח פטור דירה יחידה).
אם מתקיימים שלושת התנאים הללו, היורש יהיה פטור ממס שבח במכירת הדירה, וזאת גם אם יש בבעלותו דירות נוספות ואף אם ניצל בעבר פטורים אחרים ממס שבח. זהו פטור רב עוצמה שיכול לחסוך ליורשים סכומי מס משמעותיים.
חשוב לי להדגיש כי גם אם הדברים נראים פשוטים, המציאות סבוכה הרבה יותר. בפועל, הוכחת הבעלויות והזכאויות יכולה להיות משימה משפטית של ממש. רק לאחרונה טיפלתי בעניינם של שני יורשים שמכרו דירה של אביהם ונדרשו חודשים ארוכים עד ששכנענו את הערכאות המשפטיות שהיורשים זכאים לפטור חרף עמדת רשויות המס. על כן, שימו לב כי אתם פועלים בדיוק המשפטי הנחוץ והימנעו מתשלומים מיותרים.
מוקשים ודגשים בפטור ליורשים
כעת, ברצוני להתייחס לשני אתגרים בדרך לפטור – בעלות בדירה נוספת ותושבי חוץ:
מוקש ראשון: חלק בדירה נוספת בבעלות המוריש
כפי שציינתי, בפסיקה נקבע כי אם בבעלות המוריש היה חלק כלשהו בדירה נוספת, אפילו חלק זניח (כגון 1/20 מדירה), הדבר שולל את הפטור מהיורשים. בעניין זה ניתן פסק דין מנחה בוועדת הערר לפי חוק מס שבח מקרקעין (עמ"ש (ת"א) 251/99) שקבע כי גם חלק קטן מדירה נוספת ייחשב כדירה לצורך שלילת הפטור מהיורשים.
המשמעות היא שיורשים נדרשים לבדוק היטב את מצבת הנכסים של המוריש טרם פטירתו, ולא להסתפק בעובדה שהמוריש התגורר בדירה אחת בלבד. לעיתים, תכנון נכון עוד בחיי היורש יוכל להוביל לחיסכון של סכומי עתק.
מוקש שני: תושבי חוץ
אני אדגיש כי במקרה שהמוריש היה תושב חוץ בעת פטירתו, יש להמציא מסמכים המוכיחים כי למוריש לא הייתה דירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו לצורך קבלת הפטור, וזאת גם אם היורש הוא תושב ישראל.
כמו כן, אם היורש עצמו הוא תושב חוץ, הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה רק אם יוכיח כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. זאת, בניגוד למוכרים ישראלים שיהיו זכאים לפטור אף אם בבעלותם דירות נוספות.
חישוב מס שבח במכירת דירת ירושה
אני אדגיש כי במקרים בהם היורשים אינם זכאים לפטור ממס שבח, יש להבין כיצד מחושב המס. נקודה קריטית בהקשר זה היא קביעת "יום הרכישה" לצורך חישוב השבח:
במכירת דירת ירושה, יום הרכישה לצורך חישוב השבח הוא היום בו המוריש רכש את הדירה, ולא היום בו היורש קיבל את הדירה בירושה. לאופן חישוב זה יכולות להיות השלכות דרמטיות על חבות המס של היורשים בעסקה.
פטור לינארי מוטב
חשוב לי לציין את הפטור הלינארי המוטב כמרכיב מקל בחישוב מס השבח. על פי חוק, השבח שנצבר בדירת מגורים מזכה מיום הרכישה ועד לשנת 2014 – פטור ממס שבח. רק השבח שנצבר משנת 2014 והלאה יהיה חייב במס. כך, אם למשל המוכר רכש את הדירה בשנת 1985, כל השבח שנצבר ממועד הרכישה ועד לשנת 2014 יהיה פטור במס בעת מכירת הנכס על ידי היורש.
אני אחדד כי חישוב השבח נעשה באופן לינארי לפי חלוקה שווה של השבח על פני תקופת הבעלות, ולא לפי עליית השווי בפועל. לרוב, שיטת חישוב זו מיטיבה עם המוכרים.
תכנון עסקה חכם באמצעות הסכם בין יורשים
אני אציין כי כאשר מדובר במספר יורשים, הסכם בין יורשים יכול לסייע בתכנון מס יעיל. עם זאת, יש להיזהר מהוספת כספים חיצוניים להסכם.
אם העברת הזכויות בנכסי הירושה בין היורשים נעשית כנגד תשלומים מכספים שאינם כלולים בעיזבון, ייתכן שחלק מהעברות הזכויות יהיו חייבות במס שבח. על כן, יש לערוך הסכם בין יורשים אך ורק בליווי עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין.
מירי יעקב גביש, משרד עורכי דין
מוכרים דירה? פנו אליי ומכרו את הדירה עם מקסימום רווח ומינימום מס. אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. אני עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-20 שנה ומסייעת ללקוחותיי להפיק מכל עסקה את המירב וללא סיכונים משפטיים מיותרים. והכל, בזמינות מרבית ובכבוד עצום לכל לקוח ולקוחה. הנה קצת ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:
""
"מירי ייצגה אותי בעסקאות נדל"ן (מכירה ורכישת דירה), ייצוג בביהמ"ש המחוזי ומול רשויות המקרקעין. חייב לציין כי חוויתי מקצועיות רבה לצד אנושיות וזמינות בעת הצורך גם במקרים בהם היה דרוש טיפול מורכב ולא שגרתי. לאחר היכרות רבת שנים אני ממליץ בחום רב!" – אבי
"וואו! מירי היא עורכת דין מושלמת! הייתה לי עסקה מאוד מסובכת, מעורבות עם קבלנים ועורכי דין שניסו להקשות על הרכישה, אך עורכת הדין יעקב גביש פתרה כל בעיה בדרך אלגנטית, שוחחה עם עורכי הדין ולא פחדה להתעמת עימם, עשתה הכל שאקבל את מבוקשי ולא השאירה שום דבר לרגע האחרון. קיבלתי יחס מכבד ממירי ומכל העובדים במשרד, שירות יעיל, מהיר ואיכותי, בעיקר מקצועי. חברים אל תתלבטו, יש על מי לסמוך. מוזמנים לפנות אליי להמלצה, אסף. כל עסקה עתידית שתהייה לי, מירי היא עורכת הדין ביחידה שתטפל בי. תודה מירי!" – אסף
