מכירת דירה שהתקבלה במתנה

כמי שעוסקת בדיני מקרקעין, אני מטפלת לא אחת בהעברות דירה ללא תמורה, כלומר במתנה. במסגרת עבודתי אני נחשפת לבלבול ולטעויות ביחס לחבות המס בהעברת דירה ללא תמורה. על כן, במאמר זה אפרט אודות חיובי מס השבח ומס הרכישה במכירת דירה שהתקבלה במתנה.

קבלת דירה במתנה – אירוע מס

אני רוצה לפתוח מהבהרה חשובה מאוד בכל הנוגע להעברת דירה ללא תמורה. על פי חוק, העברת זכויות במקרקעין יוצרת אירוע מס, גם אם הזכויות הועברו במתנה. על כן, העברת דירה במתנה חייבת במס בהתאם לשווי השוק של הדירה. כך, למשל, אם דירה שוויה 2 מיליון ₪ הועברה במתנה (והעסקה לא פטורה ממס כפי שאפרט בהמשך), המוכר ישלם מס שבח כאילו הדירה נמכרה ב-2 מיליון ₪ והקונה ישלם מס רכישה בהתאם.

לאחר שפתחתי בהבהרה זו, אני אסייג את שכתבתי ואציין כי לא אחת חלים פטורים והנחות ממס בהעברת דירה במתנה ללא תמורה. עם זאת, ככל שהעברת הזכויות לא עומדת בתנאי הפטור, הרי שהעסקה תתחייב במס כאמור.

חשוב לי לציין כי לא אחת מתעוררות מחלוקות של ממש בין רשויות המס לבין הצדדים לעסקה באשר לשווי השוק של הנכס. שמאי מטעם הרשויות קובע שווי דירה מסוים בעוד ששמאי מהצדדים מצביע על שווי מס אחר המיטיב עמם. 

במצבים שכאלו, אל תהססו לפנות אל עו"ד מקרקעין. עורך הדין יסייע לכם לשטוח את טענותיכם בפני וועדות הערר. אם הטענות יוצגו כראוי, ייתכן בהחלט כי אותן ערכאות ערר ישתכנעו ויקבלו את השומה שאתם הצגתם. כך, תוכלו לחסוך סכומים לא מבוטלים בתשלום מס השבח או מס הרכישה בהעברת זכויות בדירה במתנה.

העברת דירה במתנה – פטור ממס שבח

כעת, אני רוצה לעסוק במצב בו אתם מעבירים לאחר זכויות בדירה במתנה. כפי שציינתי לעיל, העברה שכזו חייבת במס שבח בהתאם לשווי השוק של העסקה. ואולם, על פי הוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, אם ההעברה היא לקרוב משפחה ההעברה תהא פטורה ממס. הגדרת "קרוב" היא:

• בן-זוג.
• הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
• אח או אחות מאב או מאם – בתנאי שהעברת הזכויות קורית בדירה שהתקבלה במתנה או בירושה מההורים.

קבלת דירה במתנה – פטור ממס רכישה

אני אדגיש כי העברת דירה במתנה לקרוב משפחה, למעט העברת דירה לבן / בת זוג המתגוררים יחדיו, אינה פטורה ממס שבח. עם זאת, על העברה שכזו תחול הנחת מיסוי משמעותית. תקנות מס רכישה קובעות כי במקרה של קבלת דירה במתנה מקרוב, המקבל יצטרך לשלם 1/3 בלבד ממס הרכישה שהיה משלם אילולא היה מדובר בקרוב.

המשמעות היא שתחילה יש לחשב מהו מס הרכישה הרגיל החל בעסקה. לעניין זה יש לקחת בחשבון את השאלה אם מדובר בדירה ראשונה או שניה של המקבל, אם הוא מוגדר כמשפר דיור, זכאי להנחה מיוחדת וכן הלאה. רק לאחר מכן נצטרך לחלק ב-3 את סך מס הרכישה והתוצאה המתקבלת היא תהיה מס הרכישה החל בעסקה.

חשוב לי להדגיש כי הגדרת קרוב לעניין ההנחה במס רכישה רחבה מהגדרת קרוב לעניין הפטור ממס שבח. הגדרת קרוב לצרכי קבלת דירה במתנה היא כל מי שעונה על אחת מההגדרות הבאות:

• בן זוג;
• הורה;
• צאצא;
• בן-זוגו של צאצא;
• אח ואחות ללא התנאי של דירה שהתקבלה בירושה.

אבהיר שוב את שהזכרתי קודם – העברת דירה בין בני זוג יכולה להיות פטורה לחלוטין ממס רכישה. זאת, אך ורק בתנאי שבני הזוג מתגוררים במשותף באותה הדירה. כך, בני זוג המתגוררים יחדיו יוכלו להעביר את הזכויות בדירה על שם שניהם מבלי לשלם על כך מס.

עם זאת, אני ממליצה לכם להתייעץ היטב עם עו"ד קודם לביצוע צעד שכזה, הגם שמדובר בצעד פשוט יחסית וזול. הסיבה שאני ממליצה לכם לעשות כן היא החשש שיום אחד נצטרך לבצע איזון משאבים בין בני הזוג ובמקרה שכזה בעל הדירה המקורי לא ירצה בהכרח שהדירה תיכלל באיזון המשאבים. ייתכן בהחלט שהוא יסכים לכך, אך יש לקבל החלטה משפטית מושכלת בנושא לאחר התייעצות עם עו"ד העוסק בתחום.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה – כמה מס שבח צריך לשלם?

כעת, אני רוצה לתאר את חבות המס במצב בו אתם מוכרים דירה שאותה קיבלתם במתנה. תחילה חשוב לציין כי אם הדירה היא דירתכם היחידה והיא נמכרת בהתאם לתנאי הפטור שבסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין, תהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס שבח. תנאי הפטור הם:

הדירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה (משמשת למגורים / דת / חינוך לאורך 80% מתקופת הבעלות / 4 מתוך 5 השנים האחרונות);

אין בבעלותכם דירה נוספת;

אתם מחזיקים בדירה במשך 18 חודשים לפחות;

לא מכרתם דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה;

שוויה של הדירה אינו עולה על 5,008,000 ₪

כמו כן, אם אתם מוגדרים כמשפרי דיור או שיש בבעלותכם שליש דירה נוספת, תהיו פטורים מתשלום מס שבח על הדירה שהתקבלה במתנה. ואולם, פטורים אלו נוגעים באופן כללי למכירת דירת מגורים ואינם ייחודיים לדירה שהתקבלה במתנה.

חיוב מוגדל במס שבח לדירה שהתקבלה במתנה

אם על המכירה לא חל פטור, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים מס שבח מוגדל עבור דירה שקיבלתם במתנה. זאת, בתנאי שהמוכר לא שילם מס שבח בעת שהעביר לכם את הדירה. במקרים שכאלו, אתם תיכנסו בנעליו לעניין תשלום מס השבח. המשמעות היא ששווי הרכישה הקובע מבחינתכם לא יהיה שווי הדירה במועד בו אתם קיבלתם את הנכס אלא שווי הדירה במועד בו נותן המתנה רכש אותה.

נניח, למשל, שפלוני רכש דירה בשנת 2015 ב-1.4 מיליון ₪. הוא העביר לכם את הדירה במתנה בשנת 2020 כששוויה 2 מיליון ₪. אתם מוכרים את הדירה בשנת 2025 ב-2.8 מיליון ₪. מבחינתכם, השבח החייב במס לא יעמוד על 800,000 ₪ אלא על 1.4 מיליון ₪! זאת, בהתאם לקביעת מועד הרכישה ביום רכישתה על ידי נותן המתנה ולא ביום קבלתה במתנה. ממילא, חישוב שכזה יוביל לתשלום מס שבח מוגדל.

פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה במתנה במסגרת ירושה

אני אספר לכם שאם קיבלתם את הדירה במתנה במסגרת ירושה, ייתכן שתהיו פטורים מתשלום מס שבח. לשם כך, על המכירה לעמוד בתנאים שלהלן:

היורש הוא בן זוגו, צאצאו, או בן זוגו של צאצאו של המוריש;

הדירה הייתה דירת המגורים היחידה של המוכר קודם למותו;

אילו היורש היה בחיים והיה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.

כאשר היורשים עומדים בשלושת התנאים האמורים הם יהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה במסגרת ירושה. זאת, גם אם יש בבעלותם דירות ונכסים נוספים.

מירי יעקב גביש משרד עורכי דין

מוכרים דירה? פנו אליי ומכרו את הדירה עם מקסימום רווח ומינימום מס. אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. אני עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-20 שנה ומסייעת ללקוחותיי להפיק מכל עסקה את המירב וללא סיכונים משפטיים מיותרים. והכל, בזמינות מרבית ובכבוד עצום לכל לקוח ולקוחה.

הנה קצת ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:

"אני נעזר בשירותים של מירי ומשרדה כבר שנים ארוכות, הערך המוסף שעו"ד מירי מעניקה, הקשר האישי, ההבנה העיסקית והביטחונית הרחבה והניסיון העצום הם נכס לכל ארגון. תודה רבה על כל העזרה המקצועית" – זיו

" משרד עורכי דין מוביל בתחומו. ממליצה בחום. מקצוענים שיודעים ועושים את עבודתם נאמנה. צוות המשרד על כל עובדיו, מסורים, רגישים, עוזרים ופותרים כל סוגייה. שווה כל שקל!" – מיכל

שאלות ותשובות