מס על מכירת דירה

כמי במלווה מוכרי דירות מזה שנים, אני יודעת עד כמה המיסים על מכירת הדירה מכבידים על המוכרים ויכולים להשפיע על כדאיות העסקה כולה. כמוכרים, ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח והיטל השבחה על מכירת הדירה, ואולם לא מעט פעמים תוכלו ליהנות מפטור ממיסים אלו. במאמר זה אבאר מתי חלה חובת תשלום מס על מכירת דירה ואילו מיסים תצטרכו לשלם.

 

מה זה מס שבח ומתי צריך לשלם אותו?

אני אפתח בכך שהמס העיקרי על מכירת דירה הוא מס שבח. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על המוכרים לשלם מס בשיעור של 25% על הרווח הנקי שלהם בעסקה, המוגדר כשבח. בפשטות, אם למשל רכשתם דירה ב-2 מיליון שקלים ומכרתם אותה ב-3 מיליון שקלים, השבח שלכם עומד על 1 מיליון ₪ ותידרשו לשלם מס שבח בסך 250 אלף ₪.

חשוב לי לציין כי במציאות החישוב מורכב הרבה יותר. כך, למשל, תוכלו לנכות הוצאות שהוצאתם עבור הדירה, דוגמת הוצאות שיפוץ, תשלומי מס, שכר טרחת עורך דין, מתווך או שמאי. כמו כן, יש לקחת בחשבון שינויים אינפלציוניים, לעיתים שווי הרכישה ושווי המכירה מעורפלים, ועוד. ואולם בפשטות, כאמור, צריך לשלם מס על הרווח במכירת דירה בשיעור של 25%.

 

מתי יש פטור מתשלום מס שבח על מכירת דירה?

על אף מה שכתבתי קודם, לא בכל עסקה תידרשו לשלם מס שבח. ככלל, אם הדירה הנמכרת היא דירת מגורים ודירתכם היחידה, תהיו פטורים מתשלום מס שבח. להלן התנאים למכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח:

1. הדירה משמשת למגורים / חינוך (גן) או דת (בי"כ) ב-4 מתוך 5 השנים האחרונות או למשך 80% מתקופת הבעלות;
2. למוכר אין דירה נוספת או שיש בבעלותו לכל היותר שליש דירה נוספת (אפילו שליש דירה בכמה דירות) או חצי דירה אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה מההורים;
3. המוכר מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות
4. המוכר לא מכר דירה נוספת בפטור ממס ב-18 החודשים שקדמו למכירה
5. שווי הדירה במכירה אינו עולה על 5,008,000 ₪ (נכון לשנת 2025)

 

המכירה שלכם עומדת בכל התנאים האמורים? ברכות! אתם פטורים מתשלום מס שבח בעסקה. אני אדגיש כי לעיתים לא ברור לחלוטין האם העסקה שלכם עומדת בתנאים אם לאו. לצורך העניין, עלולים להתעורר ספקות באשר למועד ממנו יש להתחיל למנות את 18 החודשים האמורים. משכך, אני ממליצה להתייעץ עם עו"ד מקרקעין כדי לוודא שהעסקה אכן עומדת בתנאי הפטור ואתם לא מפסידים אותם לחינם.

פטור ממס שבח למשפרי דיור

אני שמחה לבשר לכם כי גם אם אתם "משפרי דיור" תוכלו להמשיך וליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. זאת, גם אם בעת המכירה בבעלותכם דירה נוספת, הלא היא הדירה החדשה שרכשתם. התנאי לכך הוא שהמוכרים ימכרו את דירתם המקורית תוך 18 חודשים ממועד החתימה על החוזה לרכישת הדירה החדשה, או תוך 12 חודשים ממועד המסירה אם מדובר בדירת קבלן.

אני אציין כי המועדים הנקובים עברו שינויים זמניים במהלך המלחמה. על כן, אני ממליצה לכם להתייעץ עם עורך הדין שלכם ולוודא באשר לסד הזמנים הרלוונטי עבורכם למכירה. אי היכרות עם סד הזמנים עלולה לגרום לכם להפסיד את הפטור המשתלם כל כך ממס, וחבל שכך.

 

מתי יש פטור על דירה שהתקבלה בירושה?

לקוחות רבים שואלים אותי אם הם יצטרכו לשלם מס על דירה שקיבלו בירושה. התשובה שלי היא שהם יהיו פטורים ממס, בתנאי שהמכירה עומדת בתנאים שלהלן:

1. הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש
2. אם המוריש היה מוכר אותה בעצמו הוא היה זכאי לפטור ממס שבח
3. היורש הוא צאצא / בן זוג של צאצא של היורש

 

חישוב לינארי מוטב – פטור חלקי ממס שבח

אני רוצה גם להזכיר את החישוב הלינארי המוטב, המעניק פטור חלקי ממס שבח. עד לשנת 2014 כל מכירה של דירת מגורים הייתה פטורה ממס שבח, בתנאי שלא מכרתם דירת מגורים נוספת ב-4 השנים שקדמו לעסקה.

בשנת 2014 הפטור בוטל, אך רק להבא ולא למפרע. המשמעות היא שכל השבח שנצבר בערך הדירה עד לשנת 2014 – פטור ממס. אופן חישוב השבח לאורך השנים הוא לינארי, שיטת חישוב המיטיבה על פי רוב עם המוכרים ומגדילה את הפטור.

ייתכן ששמעתם כי במסגרת דיוני התקציב בשנת 2024 עלו קריאות לבטל את הפטור ואולם אלו לא התגבשו לכדי הצעת חקיקה. משכך, אני אבהיר כי נכון להיום הפטור עוד עומד בעינו.

 

פריסה ופיצול של מס השבח – למי זה כדאי?

בראשית דבריי סיפרתי לכם כי שיעור מס השבח הוא 25% מהרווח הנקי בעסקה. עם זאת, אם אתם מגישים דוחות שנתיים למס הכנסה, תוכלו להגיש בקשה לחישוב השבח כחלק מההכנסה השנתית שלכם שאינה מיגיעה אישית.

כמובן שחישוב כל השבח בשנת מס אחת אינו צודק, וכלן ניתן לבקש את פריסת מס השבח עד 4 שנים אחורה, בתנאי שהייתם בעלי הדירה לאורך כל התקופה. כמו כן, תוכלו לפצל את השבח עם בן או בת הזוג שלכם וכך להפחית את ההכנסה החייבת המתווספת לכל אחד כל שנה.

ואולם, עבור רוב האוכלוסייה מהלך שכזה רק יגדיל את חבות המס, שכן מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית מתחילות ב-31%. אלא שהחל מגיל 60 מדרגת המס הראשונה צונחת ל-10%. כמו כן, פעמים רבות בגילאים אלו נותרות לבני הזוג נקודות זיכוי בלתי מנוצלות. על כן, עבורם, פריסה ופיצול של מס השבח יכולים לחסוך הון עתק בתשלום המס.

 

מתי צריך לשלם היטל השבחה?

אני אזכיר מהו היטל השבחה. היטל השבחה הוא מס עירוני שהרשות גובה, אם היא נקטה בצעדים תכנוניים שהובילו לעליית ערך הקרקע. הרשות תוכל לגבות עד 50% מעליית הערך בפועל כתוצאה מהשינוי התכנוני.

השאלה מתי חבים בהיטל השבחה ומתי לא היא שאלה סבוכה ואני אייעץ לכם להתייעץ עם עורך הדין קודם למכירה ולהבין אם המכירה חייבת בתשלום היטל לרשות. כך, תוכלו להתכונן טוב יותר לעסקה ולתמחר אותה בהתאם לחיובי המס על מכירת הדירה.

 

מירי יעקב גביש משרד עורכי דין

מוכרים דירה? פנו אליי ומכרו את הדירה עם מקסימום רווח ומינימום מס. אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. אני עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-20 שנה ומסייעת ללקוחותיי להפיק מכל עסקה את המירב וללא סיכונים משפטיים מיותרים. והכל, בזמינות מרבית ובכבוד עצום לכל לקוח ולקוחה.

הנה קצת ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:

"אני נעזר בשירותים של מירי ומשרדה כבר שנים ארוכות, הערך המוסף שעו"ד מירי מעניקה, הקשר האישי, ההבנה העיסקית והביטחונית הרחבה והניסיון העצום הם נכס לכל ארגון. תודה רבה על כל העזרה המקצועית" – זיו

"בהתחלה חששתי אבל אין ספק שהיה שירות מושלם שווה את המחיר וההמתנה – אין טובים יותר מהם תודה רבה" – דורון

 

שאלות ותשובות

האם צריך לשלם מס על מכירת דירה?

ייתכן בהחלט כי תידרשו לשלם מס שבח והיטל השבחה. עם זאת, מכירת דירה יחידה פטורה לרוב מתשלום מס שבח, ככל שהמכירה עומדת בתנאי הפטור. כמו כן, בהיעדר שינוי תב"ע, לא צפוי להיות מוטל היטל השבחה על המכירה.

 

מהם התנאים לפטור ממס שבח על מכירת דירה?

מכירת דירה פטורה ממס שבח אם הדירה מוגדרת כדירת מגורים, היא דירתו היחידה של המוכר, בבעלותו מזה 18 חודשים לפחות והוא לא מכר דירה נוספת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה. כמו כן, גם משפרי דיור יוכלו ליהנות מפטור ממס בתנאי שימכרו את דירתם המקורית תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה / תוך 12 חודשים ממועד מסירת הדירה מקבלן.

 

מתי צריך לשלם היטל השבח?

היטל השבחה הוא מס עירוני שגובה הרשות עבור שינוי תכנוני שבצעה, אשר הוביל לעליית ערך הקרקע. אם בוצע שינוי שכזה, ייתכן שתיאלצו לשלם היטל השבחה בגובה של 50% לכל היותר מעליית ערך הקרקע.

 

איך ניתן לצמצם בתשלום מס על מכירת דירה?

תכנון נכון של העסקה עם עורך הדין שלכם יוכל להוביל להפחתת מאות אלפי שקלים בתשלום המס. היכרות עם החוק והפסיקה על פרטיהם, כמו גם עם השדה העסקי, תוכל להוביל לתכנון העסקה בצורה כזו שהמכירה תעמוד בתנאי הפטור ותצמצם את חבות המס.