מכירה של נכס דורשת תשלום מס שבח, המציגה את עליית הערך של הנכס מהרגע שבו המוכר קנה אותו ועד ליום המכירה. עם זאת, מקדמת מס שבח היא תשלום שדווקא רוכש הנכס צריך לעמוד בו. מהי המקדמה הזו, כיצד קובעים את הגובה שלה ומתי משלמים אותה? בואו נעשה סדר בעניינים.
מהו מס שבח?
מס שבח הוא אחד המיסים שמוכר נכס צריך לשלם על הרווח הריאלי שנוצר ממכירת הנכס. הרווח הזה הוא ההפרש שבין הערך הנוכחי של הנכס לערך שהיה לו כשהמוכר קנה אותו בעצמו. במקרים של מכירת נכס למגורים, אפשר לנכות מהרווח הזה הוצאות מוכרות כמו שיפוצים של הנכס, שכר טרחה לעורך דין, עמלת תיווך, מס רכישה, אגרות ומיסים, פחת, הוצאות על ריבית משכנתה ועוד. גם יורש של נכס המעמיד אותו למכירה או מוכרים של נכסים כמו מגרשים או חנויות נדרשים לשלם מס שבח על הנכס, אך הם אינם יכולים להפחית ממנו הוצאות מוכרות.
מהי מקדמת מס שבח?
מקדמת מס שבח היא תשלום שקונה הנכס נדרש לשלם אם הוא מעוניין לרכוש נכס שאינו פטור מתשלום מס שבח ושנקנה בתמורה לכסף (כלומר זוהי אינה עסקה של פינוי בינוי או מתן נכס במתנה). התשלום נעשה על חשבון מס השבח שהמוכר נדרש לשלם והוא מועבר ישירות לרשות המיסים, אך הוא נחשב חלק מהסכום שהקונה משלם כדי לרכוש את הדירה, והוא יקוזז מהסכום הכולל שסוכם בין הצדדים.
כיצד קובעים את סכום המקדמה?
אם המוכר רכש את הנכס שהוא מוכר לפני התאריך 07.11.2001, גובה המקדמה יהיה 15% מהתמורה, ואם הנכס נקנה לאחר תאריך זה או שנקנה מחברה הגובה שלה יהיה 7.5% מהתמורה. ייתכן שהסכום הסופי של מס השבח יהיה גבוה או נמוך מהמקדמה, ובמקרה שהמקדמה ששולמה גבוהה מהמס בפועל העודף יוחזר למוכר הנכס בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
מתי משלמים מקדמת מס שבח?
קונה הנכס נדרש לשלם מקדמת מס שבח אחרי שהוא משלים העברה של 40% משווי העסקה למוכר או תוך 30 ימים מחתימת ההסכם, המאוחר מביניהם. אם קונה הנכס רוכש מקבלן הוא ישלם את המקדמה לאחר העברה של 80% משווי הנכס או תוך 30 ימים מחתימת ההסכם, המאוחר מביניהם. יש לשלם את המקדמה בפרק הזמן הנקוב כדי להימנע מגרירת תוספות של ריבית והצמדה.
יש כמה מקרים שבהם אין צורך לשלם מקדמת מס שבח:
- נכסים הפטורים מתשלום של מס שבח, או כאלו שמבקשים עבורם פטור כזה
- נכסים הנמכרים על ידי רשויות מקומיות, רשות הפיתוח או קק"ל
- נכסים ששר האוצר החליט שאין צורך לשלם עליהם מקדמת מס שבח
- דירה מקבלן על קרקע של רשות מקרקעי ישראל שעדיין אין לה טאבו
כיצד נוכל להקטין את סכום המקדמה?
אם כבר ידוע שמס השבח נמוך מסכום המקדמה שנדרשתם לשלם, באפשרותכם להגיש בקשה להקטנת שיעור המקדמה באמצעות הגשת טופס 7155 (בקשה להקטנת שיעורי מקדמה). לטופס יש לצרף מסמכים התומכים בבקשתכם ולהגיש אותם ללשכת מיסוי מקרקעין המטפלת בתיק המכירה של הנכס בפרק זמן של עד 40 ימים מחתימת ההסכם בין הצדדים. ההחלטה תינתן תוך 20 ימים מהגשת הבקשה, ואם טרם קיבלתם תשובה לאחר פרק זמן זה אפשר להניח שהיא אושרה. במקרה של דחיית הבקשה אפשר להגיש ערעור בלשכת מיסוי מקרקעין בפרק זמן של עד 14 ימים מיום קבלת הדחייה. ההחלטה על הערעור תינתן תוך 45 ימים מהגשתה, ואם טרם קיבלתם תשובה לאחר פרק זמן זה אפשר להניח שהוא התקבל.
מהו התהליך לתשלום מקדמת מס שבח?
השלב הראשון בתהליך התשלום הוא חישוב המקדמה, הנעשה על ידי המוכר ובאמצעות המחשבון הייעודי של רשות המיסים. הקונה צריך להגיש בקשה לתשלום מקדמת מס שבח באמצעות טופס 7152, שאותה הוא מגיש למשרד האזורי של מיסוי מקרקעין. אפשר לעשות זאת באופן עצמאי, ושם תקבלו את השובר לתשלום במקום, ואם שלחתם את הבקשה בדואר היא תחזור אליכם לכתובת שציינתם בטופס תוך 14 ימי עסקים.
לסיכום
מקדמת מס שבח היא תשלום שקונה הנכס צריך לעמוד בו אם הוא מעוניין לקנות נכס המחויב במס שבח, והוא בא על חשבון המס שהמוכר צריך לשלם לרשות המיסים. התשלום הזה נעשה כחלק מהעסקה ולפני שהיא הושלמה, וגובה המקדמה תלוי בתאריך שבו המוכר הפרטי רכש את הנכס בעצמו או אם מדובר ברכישת נכס מחברה. יש מקרים שבהם תשלום המקדמה יהיה גבוה מהמס שייגבה בפועל, ולכן המוכר או הקונה יכולים להגיש מראש בקשה להקטנת המקדמה לתשלום.
נמצאים בתהליך קנייה או מכירה של נכס וזקוקים לליווי מקצועי? מוזמנים לפנות למשרד עורכי דין ונוטריון מירי יעקב גביש כדי שתוכלו להשלים את העסקה בצורה הטובה ביותר ולפי התקנות והחוקים הרלוונטיים. מוזמנים ליצור איתנו קשר – נשמח לעמוד לשירותכם לכל שאלה וייעוץ.
