מתי משלמים מס שבח

מס שבח הינו מס המוטל על מוכרי מקרקעין בישראל. מוכרי דירות, נכסים ומגרשים בישראל נדרשים לשלם מס על הרווח שלהם בעסקה, כפי שנראה להלן. חבות המס היא גורפת, אולם יהיו מקרים בהם המוכר ייהנה מפטור ממס שבח. אם כן, מתי משלמים מס שבח? מתי מתבצע התשלום בפועל? בשאלות אלו ובאחרות נעסוק במאמר זה.

 

מתי משלמים מס שבח – התשובה הפשוטה

לשאלה מתי משלמים מס שבח יש תשובה פשוטה, ונציג אותה בקצרה לפני שנעמיק במס זה. בפשטות, כאשר מוכרים דירה ברווח, משלמים מס שבח בשיעור של 25% על הרווח הנקי בעסקה. זאת, אלא אם כן המוכר נהנה מפטור ממס שבח. במאמר זה נעסוק הן בחבות המס עצמה והן במקרי הפטור ממס שבח.

 

מס שבח

סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין". סעיף 6(ב) מבאר מהו השבח במכירת זכות במקרקעין: "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה".

אם כן, במילים פשוטות, סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין מורה כי המוכר בעסקאות מקרקעין ישלם מס על השבח שלו מהמכירה. השבח מוגדר כרווח בעסקה – ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הנכס.

לאחר הפחתת מחיר הרכישה ממחיר המכירה, נפחית מהמנה המתקבלת את ההוצאות המותרות בניכוי לשם קבלת הרווח הנקי מהעסקה. הרווח הנקי הוא הרלוונטי לעניין קביעת השבח מהמכירה.

סעיף 39 קובע כי ההוצאות המוכרות הן כל ההוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הדירה, ובכללן הוצאות שיפוץ, הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות, תשלומי מס רכישה והיטל השבחה, שכר טרחת שמאי מקרקעין ועוד. כמו כן, סעיף 39א קובע כי מותרת בניכוי הריבית הריאלית של המשכנתא בתקופת הבעלות בנכס.

כך, לאחר ניכוי כל ההוצאות האמורות, מחושב השבח מהמכירה. כדי לחשב את השבח מהמכירה יש להחסיר את מחיר הרכישה של הנכס ממחיר המכירה שלו ומהמנה המתקבלת יש להוסיף ולהחסיר את כלל ההוצאות המותרות בניכוי שהוציא המוכר על הנכס. באופן זה יתקבל הרווח הנקי מהעסקה, שהוא השבח אשר חייב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.

 

שיעור מס השבח

שיעור המס בו חייב המוכר עומד על 25% מהשבח. המשמעות היא שאם השבח שלכם עומד על 400 אלף שקלים, למשל, תתחייבו בתשלום 100 אלף שקלים למס שבח. ניעזר בדוגמה מספרית קצרה כדי להבין את שני היסודות עליהם עמדנו בפרקים האחרונים.

נניח כי רכשתם דירה בשנת 2020 ב-1.8 מיליון שקלים. בשנת 2023 מכרתם את אותה הדירה ב-3 מיליון שקלים. בזמן שרכשתם את הדירה, שילמתם מס רכישה של 100 אלף שקלים על רכישתה. כמו כן, שילמתם 70 אלף שקלים למתווך בעסקה ו-30 אלף שקלים לעורך הדין. בנוסף, שיפצתם את הדירה בעלות של 200 אלף שקלים לפני שמכרתם אותה.

במקרה שכזה, הרווח שלכם מהעסקה עומד על 1.2 מיליון שקלים. מסכום זה יש לנכות את ההוצאות המותרות בניכוי. לאחר ניכוי ההוצאות, הרווח הנקי יעמוד על 800 אלף שקלים בלבד. מסכום זה תצטרכו לשלם 25% למס שבח, כלומר 200 אלף שקלים ישולמו כמס שבח.

 

פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה

אמנם כתבנו כי כל מכירת דירה חייבת במס שבח, אולם מוכרים רבים נהנים מפטור ממס במכירה. הפטור הנפוץ ביותר ממס שבח הוא הפטור הניתן לדירת מגורים מזכה. דירת מגורים מזכה היא דירה המשמשת למגורים, לצרכי חינוך (גן) או דת (בית כנסת). כאשר דירת מגורים מזכה נמכרת בתנאי הפטור הקבועים בחוק, המוכר יהיה פטור ממס שבח במכירתה.

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין כי המוכר דירת מגורים מזכה בתנאים הבאים יהיה פטור ממס שבח במכירתה:

1. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר
2. הדירה בבעלות המוכר במשך 18 חודשים לפחות
3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים האחרונים
4. מחיר המכירה אינו עולה על 4.8 מיליון שקלים

 

המוכר דירת מגורים העומדת בכל התנאים האמורים, יהיה פטור ממס שבח. יש לציין כי אף משפרי דיור יהיו זכאים לפטור. זאת, גם אם הייתה בבעלותם דירה נוספת בזמן המכירה, ובתנאי שהדירה הנוספת נרכשה ב-18 החודשים האחרונים.

כפי שראינו, מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים. לכן, מדובר בחיסכון משמעותי מאוד עבור המוכר ועליו להתייעץ עם עורך דין מקרקעין כיצד למכור את הדירה תוך עמידה בתנאי הסעיף ולחסוך את תשלומי מס השבח.

 

חישוב לינארי מוטב למס שבח

עד לשנת 2014, הפטור לדירת מגורים מזכה לא היה תלוי בכך שהדירה תהיה דירתו היחידה של אדם. ניתן היה ליהנות מהפטור אף אם היו לאדם דירות נוספות. בשנת 2014, הפטור הגורף בוטל והותנה בכך שלמוכר אין דירות נוספות. עם זאת, על השבח שנצבר עד לשנת 2014, המוכרים ימשיכו ליהנות מהפטור ממס שבח.

המשמעות היא שאם קניתם דירה בשנת 2000, למשל, ב-700 אלף שקלים, בשנת 2014 היא הייתה שווה 1.5 מיליון שקלים ובשנת 2020 מכרתם את הדירה ב-2.5 מיליון שקלים, השבח שלכם יעמוד על 1 מיליון שקלים בלבד ולא על 1.9 מיליון, שכן השבח שנצבר עד לשנת 2014 יהיה פטור ממס.

 

פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה

דירה שקיבלתם בירושה יכולה להיות פטורה ממס שבח. זאת, אף אם יש בבעלותכם דירות נוספות. כדי שהדירה אכן תהיה פטורה ממס, עליה לעמוד בתנאים הבאים:

1. הדירה היא דירת מגורים מזכה
2. המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד בזמן מותו
3. אם המוריש היה מוכר את הדירה הוא היה זכאי לפטור ממס שבח
4. היורש הוא בן זוגו, צאצאו או בן זוג של צאצא המוריש

 

יורש המוכר דירה ועומד בכל התנאים האמורים, יהיה פטור ממס שבח. גם כאן יש לתכנן את המכירה כראוי ולמעשה יש לשקול שיקולי מס שבח כבר בזמן עריכת הסכם בין יורשים. הסכם בין יורשים לפני חלוקת עזבון יעזור לכם לחסוך תשלומי מס מיותרים ומשמעותיים.

 

מתי משלמים מס שבח בפועל?

שאלה שרבים מתעניינים בה, היא מתי משלמים מס שבח בפועל. התשובה היא שהחוק והתקנות מחייבים את המוכר לשלם מס שבח תוך 60 יום מיום ביצוע העסקה. ניתן יהיה לשלם במערכת המקוונת באתר רשות המיסים, ולא נדרשת הגעה פיזית לסניפי רשות המיסים לצורך תשלום מס זה.

התשלום יתבצע על סמך שומה עצמית של השבח שיערוך המוכר לעצמו. ניתן להסתייע בסימולטור של רשות המיסים לצורך חישוב מס השבח בעסקה, אך כמובן שלא ניתן לוותר על ייעוצו של עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין לצורך עריכת השומה העצמית.

עם זאת, מנהל מס מקרקעין יוכל לבצע "שומת מס שבח לפי מיטב השפיטה". כלומר, מנהל מס מקרקעין יוכל מיוזמתו לערוך שומת מס שבח. ככל שימצאו פערים בין שומה זו לבין השומה העצמית שערכתם, השומה לפי מיטב השפיטה תהא השומה המחייבת ותידרשו לשלם את יתרת המס תוך 30 יום. דעו כי במקרים המתאימים, תוכלו לערער על השומה לפי מיטב השפיטה ולהשיג עליה.

 

סיכום

לסיכום, מס שבח הינו מס שמשלמים כאשר מוכרים מקרקעין ברווח. זאת, אלא אם כן אתם נהנים מפטור ממס שבח. ישנם מספר תרחישים בהם תוכלו ליהנות מפטור זה, ושירותיו של עו"ד מקרקעין אמין ומקצועי יוכלו להכניס אתכם לגדרי מקרי פטור אלו. את המס בפועל תידרשו לשלם תוך 60 יום, בהתאם לשומה העצמית שערכתם. עם זאת, מנהל מס מקרקעין יוכל לערוך שומה מיוזמתו וככל שיהיו פערים בינה לבין השומה העצמית שלכם, השומה לפי מיטב השפיטה תהא השומה המחייבת.

מוכרים דירה? רוצים להימנע משתלום מס שבח מיותר? הסתייעו בשירותיה של עו"ד מירי יעקב גביש והפסיקו לשלם סתם! עו"ד יעקב גביש הינה עורכת דין מנוסה ומקצועית, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליה, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר חסכו לעצמם סכומים משמעותיים במס השבח שלהם.