תהליך מכירת נכסי נדל"ן באמצעות כונסי נכסים נעשה נפוץ מאוד בשנים האחרונות. נכסים אלה, שבדרך כלל שימשו כבטחונות להלוואות, מוצעים לרכישה על ידי כונסי הנכסים בתהליכים מסודרים ותחרותיים. מצב ייחודי זה מציב בפני רוכשים פוטנציאליים, בייחוד משקיעים ורוכשים חדשניים, הזדמנות ייחודית לבצע עסקאות כדאיות של נדל"ן. אפשרות קנייה זו יכולה להיות מפתה, אבל האם היא משתלמת? במאמר שלפניכם נבין מה כרוך בקניית דירה מכונס נכסים, על היתרונות ועל החסרונות.
מהו כינוס נכסים?
כינוס נכסים הוא הליך משפטי שבו נכסי חייב, כגון נדל"ן או רכוש אחר, מועמדים כביטחון או נמכרים כדי לפרוע חובות. התהליך יכול להיות יזום על ידי החייב עצמו או על ידי הנושים כאשר החוב אינו נפרע. בית המשפט ממנה כונס נכסים רשמי לנהל את הנכסים המשועבדים, ולמכור אותם על מנת לכסות את החוב.
תפקיד כונס נכסים
כונס הנכסים הוא מנהל נאמן שתפקידו לנהל את הנכסים המשועבדים באופן אובייקטיבי ומקצועי לטובת נושי החייב. תפקידיו העיקריים כוללים מכירת הנכסים במחיר הגבוה ביותר האפשרי והעברת הכספים לנושים על מנת לסלק חובות. כונס הנכסים אחראי גם לשמירה ולניהול הנכסים באופן תקין עד למכירתם.
סוגי נדל"ן הנמכרים דרך כונס נכסים
מגוון רחב של נכסי נדל"ן יכול להיות כפוף לכינוס, החל מבתים פרטיים ודירות ועד למבני משרדים, מתקנים תעשייתיים ומרכזי קניות. לרוב, נכסים אלה הועמדו כבטוחה עבור הלוואה שלא נפרעה בזמן, או שהם חלק מרכוש חייב שנקלע לקשיים כלכליים ונאלץ לפרוע חובות.
איך קונים דירה מכונס נכסים?
רכישת דירה מכונס נכסים דומה לרכישה רגילה, אך בשינויים תהליכיים. ראשית, יש לבחור ולאתר דירות המוצעות למכירה על ידי כונסי נכסים. לאחר מציאת דירה מתאימה, הקונה יצטרך להגיש הצעת רכישה מפורטת לכונס. במקרים רבים, כונסי הנכסים מציעים את הדירות בתהליך מכירה תחרותי דוגמת מכרז או מכירה פומבית.
ביטחונות בקניית דירה מכונס נכסים
כאשר רוכשים דירה מכונס נכסים, קיימת רמה גבוהה יותר של ביטחון ויציבות לעסקה. בשונה ממוכר פרטי, כונס הנכסים חייב לפעול בהגינות מוחלטת ובהתאם לכללי הדין והחוזים, לדוגמה לבצע זיכרון דברים למכירת דירה, או אם מדובר בביטול חוזה מכירת דירה. הנכסים הנמכרים כבר איבדו את השעבודים שחלו עליהם, מה שמבטיח זכות בעלות נקייה ללא חובות וטענות צד שלישי. עם זאת, יש לבדוק את מצב הנכס השלם, משפטית, פיזית וכלכלית.
קניית דירה מכונס נכסים לעומת קניית דירה רגילה
קיימים מספר הבדלים מרכזיים בין רכישת דירה מכונס נכסים לעומת רכישה פרטית רגילה. ראשית, בעסקה עם כונס נכסים הקונה יתקשר עם גורם רשמי ובעל מומחיות ולא עם מוכר פרטי, לכן אפשר להימנע מטעיות נפוצות של רוכשי דירה. שנית, תהליך המכירה בדרך כלל ממוסד ותחרותי יותר בדגש על טיפול הוגן וזוכה שהתמורה המוצעת שלו היא הגבוהה ביותר. מנגד, קיימת פחות גמישות בתהליך ובתנאי התשלום, ומועד המכירה נקבע על ידי כונס הנכסים.
יתרונות של קניית דירה מכונס נכסים
אחד היתרונות המרכזיים ברכישה מכונס נכסים הוא היכולת לרכוש נדל"ן במחיר נמוך יותר ממחיר השוק, מה שגם משפיע על גובה מס הרכישה בדירה ראשונה. כמו כן, העובדה שנכסים אלה כבר עברו שלב של ניקוי חובות וטענות צד שלישי, מעניק ביטחון משפטי וודאות לקונה. רכישה זו גם עשויה להיות תהליך מהיר יחסית בשל הצורך של הכונס למכור את הנכסים בתזמון מוגדר.
חסרונות של קניית דירה מכונס נכסים
מצד שני, יש גם חסרונות לקניית נדל"ן מכונסי נכסים. ראשית, קיים סיכון שהנכס עצמו יהיה במצב פיזי או היגייני ירוד כתוצאה מהזנחה והיעדר תחזוקה שוטפת. נוסף לכך, התהליך הממוסד של המכירה על ידי כונס הנכסים מותיר פחות מרחב לגמישות ומשא ומתן על תנאים ומחיר, וקיימת תחרותיות רבה יותר בין רוכשים פוטנציאליים.
לסיכום
קניית דירה מכונס נכסים היא אופציה ייחודית המציעה הזדמנויות אך גם סיכונים. בעוד שמחירי העסקאות נוטים להיות נמוכים יותר, הרוכש נהנה מביטחון ובהירות משפטית רבה יותר. התהליך ממוסד, תחרותי ומהיר יחסית, אך מציע פחות גמישות ומעלה את הסיכון למצוא נכס במצב רעוע. מצד שני, רכישה פרטית מאפשרת יותר משא ומתן ומרחב תמרון על תנאים ומחירים, אך גם סיכון גבוה יותר להתגלות חובות או טענות צד שלישי. כמו גם, התהליך עשוי להיות ממושך ולהיתקל בחוסר יציבות מצד המוכר הפרטי. לפיכך, על כל רוכש נדל"ן לשקול בקפידה את היתרונות והחסרונות של כל אופציית הרכישה, להעריך את רמת הסיכון שהוא מוכן לקחת ולהחליט מהי הדרך האופטימלית לו בהתאם למטרותיו ולמצבו הכלכלי.
