עורך דין תמ"א 38
כדיירת וכעורכת דין המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית כבר מעל שני עשורים, אני יודעת שמאחורי כל קיר בטון עומד חלום על בית בטוח יותר. תמ"א
כדיירת וכעורכת דין המלווה פרויקטים של התחדשות עירונית כבר מעל שני עשורים, אני יודעת שמאחורי כל קיר בטון עומד חלום על בית בטוח יותר. תמ"א
כמי במלווה מוכרי דירות מזה שנים, אני יודעת עד כמה המיסים על מכירת הדירה מכבידים על המוכרים ויכולים להשפיע על כדאיות העסקה כולה. כמוכרים, ייתכן
מצאתם את דירת חלומותיכם. היא מתאימה בגודל, במיקום ובתקציב. השלב הבא, והקריטי ביותר לפני שאתם מתקדמים אפילו צעד אחד, הוא לא להסתכל שוב על הקירות
מתכננים לקנות דירה או להשקיע בנדל"ן? ניהול מו"מ וגיבוש תנאים מסחריים הוא השלב הקריטי ביותר לפני החתימה. כמי שמלווה עסקאות מעל 20 שנה, אני כאן
בתור משכירים, אנו משקיעים זמן ומשאבים כדי להבטיח שהנכס שלנו יניב הכנסה קבועה וישרת את מטרותינו. לעיתים, אנו נתקלים בדיירים שמסרבים להתפנות בתום תקופת השכירות
למה צריך תביעה לפינוי מושכר? כבעלי נכס, אתם רוצים שהדירה או החנות שלכם תהיה בידיים של שוכרים שמכבדים את החוזה. אבל מה קורה כששוכר
אם נתקלתם בשוכר שמסרב לעזוב את הנכס שלכם, אתם ודאי מבינים כמה המצב יכול להיות מתסכל. בין אם הוא לא משלם שכר דירה, מפר את
אחד הכלים המשפטיים החשובים ביותר המאפשרים לאנשים לשמור על שלום המשפחה נקרא "צוואה הדדית". בני זוג המעוניינים להסדיר ביניהם את חלוקת הרכוש לאחר מותם, חייבים
בתור עורכת דין המתמחה במקרקעין מזה כ-20 שנה, אני מלווה אינספור עסקאות לרכישת דירות על הנייר. רכישה כזו יכולה להוביל לחיסכון משמעותי, אך טומנת בחובה
במסגרת עיסוקי כעורכת דין לענייני מקרקעין אני מלווה יורשים המוכרים דירות שהתקבלו בירושה ורוכשים הקונים דירות מיורשים. הניסיון מלמד כי שאלת החבות במס שבח בעת
רבים אינם יודעים שהפרת חוזה בתחום המקרקעין אינה רק בקשר להסכם מכר, זאת אומרת במקרה בו המוכר או הקונה אינם עומדים בחוזה ומפרים את הדברים
חוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה) התשכ"ג-1963 הוא אבן היסוד המשפטית בכל הנוגע למס בשוק הנדל"ן בישראל. בין אם אתם עומדים לקנות דירה, למכור נכס, לרשת
כאשר מחלוקת משפטית מגיעה לכותלי בית המשפט, הדרך להשגת הכרעה וצדק עוברת דרך ייצוג בבתי המשפט על ידי עורך דין מקצועי. בניגוד לתפיסה הרווחת, לא
אני מכירה את התסכול הזה היטב. מצב שבו אתה שותף בדירה, אבל מישהו אחר חי בה, חוזר אליה בסוף יום עבודה ארוך – בזמן שאתה
שוק הנדל"ן בישראל רותח כבר שנים, ורבים מהמשקיעים והרוכשים מחפשים הזדמנויות שיאפשרו להם לרכוש נכס במחיר משתלם. אחת האפשרויות הבולטות היא קניית דירה מכונס נכסים
מכירת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחייו של אדם. לצד ההתרגשות, מדובר בעסקה מורכבת מבחינה משפטית, כלכלית ורגשית. ליבת העסקה היא חוזה המכר,
שטר זיקת הנאה הוא מסמך משפטי הרשום בנכס ומקנה זכות שימוש או הנאה מגוש מקרקעין או נכס מסוים, מבלי להקנות בעלות מלאה על הנכס. שימוש
עבור רוב האוכלוסייה בישראל ובעולם, עסקת נדל"ן, כמו רכישת דירה או קרקע לצורך בניית בית, היא העסקה המשמעותית ביותר בחייהם. לכן יש חשיבות עליונה בניהול
אחרי שנים רבות שבהן אתם רק משלמים שכירות ולמעשה מממנים את המשכנתא של בעל הבית שלכם החלטתם לשנות את המצב? אם כך, סביר להניח שעכשיו
דיני ההפקעות בישראל קובעים ומגדירים את כל מה שרלוונטי בגין הפקעת קרקעות. הפקעת קרקע היא דבר שהמדינה יכולה לבצע לכל אזרח שמחזיק בבעלותו קרקע מסוימת.
תחום המקרקעין רלוונטי כמעט לכל אזרח בישראל. בין אם אתם משקיעים באמצעות רכישת ומכירת נכסי מקרקעין, בין אם הורש לכם נכס מקרקעין, ובין אם אתם
העברת דירה ללא תמורה היא כלי משפטי משמעותי המאפשר העברת זכויות בנכס מקרקעין בין בני משפחה מדרגה קרובה. תהליך זה, המוכר גם כ"עסקת מתנה", כרוך
דיני ההפקעות בישראל קובעים ומגדירים את כל מה שרלוונטי בגין הפקעת קרקעות. הפקעת קרקע היא דבר שהמדינה יכולה לבצע לכל אזרח שמחזיק בבעלותו קרקע מסוימת.
למה צריך תביעה לפינוי מושכר? כבעלי נכס, אתם רוצים שהדירה או החנות שלכם תהיה בידיים של שוכרים שמכבדים את החוזה. אבל מה קורה כששוכר
דיני מקרקעין נמנים עם הדינים הסבוכים והמורכבים ביותר, עמם נפגשים בדרך כלל בעת רכישה של דירת מגורים או בעסקאות נדל"ן נוספות כמו קניית נכס מסחרי,
תחום עריכת הדין כולל בתוכו התמחויות שונות. עורכי הדין שמתמחים בתחום כלשהו, בקיאים בין היתר בחוקים, בפרוצדורות המשפטיות ובתקדימים המתקשרים אל אותו התחום. עורך דין
מכירת הדירה הראשונה שלכם היא רגע מכונן. זהו לא רק מהלך פיננסי עצום, אלא סיום של פרק בחיים ופתיחת דלת לחלומות חדשים. בתוך ההתרגשות והאריזות,
במסגרת עיסוקי כעורכת דין לענייני מקרקעין, אני נתקלת תדיר בשאלות הנוגעות למיסוי עסקאות נדל"ן. רכישה או מכירה של דירה מהווה צעד משמעותי בחייו של אדם,
דירה, שטח או נכס נדל"ני מתבטאים בעסקאות יקרות במיוחד. כל קנייה או רכישה מאופיינת במיליוני שקלים ולכן נחשבת לצעד כלכלי משמעותי שחשוב להתייחס אליו ברצינות
מכרתם דירה או נכס וחויבתם במס שבח? ייתכן ששילמתם יותר מדי ואתם זכאים להחזר שיכול להגיע לעשרות או מאות אלפי שקלים. אנחנו כאן כדי להדריך
טופס בקשה לביטול רישום משכנתה הוא מסמך רשמי המאפשר להסיר משכנתה שנרשמה בנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י). שימוש בטופס זה
שטר פדיון משכנתה הוא מסמך משפטי המשמש להצהרת הפדיון והסרת השעבוד של משכנתה מרשומות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או לשכת רישום המקרקעין (טאבו). שטר זה
אין אדם שמכר דירת מגורים ולא שמע על מס השבח. מדובר באחד ממסי המקרקעין שמטילה מדינת ישראל על מוכרי נכסי מקרקעין, כמו דירות או בתים
אחרי חודשים של חיפושים ולחיצת יד על המחיר, הוא מונח לפניכם: הסכם הרכישה. מסמך משפטי מחייב שהופך חלום למציאות, וגם נועל את העסקה הגדולה בחייכם.
אתה מחזיק ביד צוואה שמגלה שירשת דירה משפחתית – זיכרון יקר של הורים או סבים, מקום שמלא סיפורים, אבל גם נכס ששווה מאות אלפי שקלים,
הערת אזהרה היא רישום משפטי מול לשכת רישום המקרקעין (טאבו) שנוגע לאיסור התחייבות של בעל זכויות במקרקעין לביצוע עסקה או ליצור הסכם כלשהו ללא אישור.
עבור רוב האוכלוסייה בישראל ובעולם, עסקת נדל"ן, כמו רכישת דירה או קרקע לצורך בניית בית, היא העסקה המשמעותית ביותר בחייהם. לכן יש חשיבות עליונה בניהול
מתכננים צעד משמעותי כמו רכישת דירה להשקעה? בעולם שבו הכלכלה משתנה במהירות, נכסים מוחשיים מציעים יציבות אמיתית, תשואה שוטפת ושקט נפשי. כעורכת דין שמלווה משקיעים
משכירים נכס ותוהים מתי צריך לשלם מס על השכרת דירה? תכנון נכון יחסוך לכם כסף רב ויעניק לכם שקט נפשי מלא. יחד נבטיח שההכנסה שלכם
איך ניתן למנוע מראש איחור במסירה? מניעת איחור מתחילה כבר בשלב המשא ומתן על חוזה המכר. חשוב לוודא שמועד המסירה מוגדר כתאריך קלנדרי ספציפי (למשל:
עסקת נדל"ן היא לרוב ההחלטה הכלכלית המשמעותית ביותר שנקבל בחיינו. בין אם מדובר ברכישת דירה ראשונה, שדרוג הנכס הקיים, או כניסה לפרויקט מורכב של התחדשות
שוק השכירות בישראל של 2026 הוא הרבה יותר מסתם העברת מפתח תמורת צ'קים. כמי שמלווה בעלי נכסים ושוכרים כבר מעל עשרים שנה, אני רואה יום-יום
אני זוכרת את הפגישה עם לקוחה שקיבלה דירה במתנה מהוריה לפני חמש שנים. היא הגיעה אליי נרגשת, מספרת שהיא סוגרת על דירה גדולה יותר למשפחתה
אני זוכרת את השיחה המתוחה שניהלתי עם לקוח לפני כחודשיים. הוא רצה למכור את דירתו בדחיפות כדי לשדרג למקום גדול יותר, אבל כשהוצאנו נסח טאבו,
תחזית מחירי הדיור היא הערכה מקצועית המבוססת על ניתוח פרמטרים כלכליים, דמוגרפיים ורגולטוריים, השואפת לצפות את מגמות השוק בטווח הקצר והבינוני. התחזית משקללת נתונים כגון
לקוחות ממליצים ליווי ברכישת דירה ליווי בתהליך תמ"א 38 ליווי קבוצת רוכשי דירות הסכם וליווי מכירת דירה תביעה על הפרת הסכם דירה הסכם ליווי
אני זוכרת את הרגע שבו לקוחה שלי הבינה שבן זוגה לשעבר מנסה למכור את דירתם המשותפת מאחורי גבה. היא באה אלי בבהלה, מתוח מכאב ופחד,
אני מכירה את המבט הזה. הבהלה בעיניים של מוכר שמגלה שיש לו חוב ארנונה של עשרות אלפי שקלים, בדיוק כשהוא עומד לסגור את עסקת המכירה.
אני מכירה את הכאב הזה מקרוב. יום אחד אתה מבין שההורה שלך, האדם שתמיד היה שם בשבילך, כבר לא יכול לקבל החלטות בעצמו. הדמנציה התקדמה,
הנחלה המשפחתית, שהייתה פעם מקור לגאווה וביטחון, הפכה למוקד של סכסוך מר בין יורשים? אתם מחזיקים בחלק ממשק חקלאי, אך אינכם מצליחים להגיע להסכמה עם
חוזה השכירות שקיבלתם נראה כמו מסמך מאיים ומלא בסעיפים לא ברורים? בעל הדירה מסרב לתקן את הנזילה במקלחת והמזגן הפסיק לעבוד? כשוכרים, קל להרגיש חסרי
לאחר פטירתו של אדם, חלוקת הרכוש והנכסים שהותיר אחריו עלולה להפוך למקור של מתח, ויכוחים וחילוקי דעות בין יורשיו. מחלוקות אלו עשויות להיות מורכבות ורגישות,
כשאתה שותף בנכס ורוצה לצאת, יש לך בעצם שתי דרכים: פירוק שיתוף מלא, או מכירת החלק שלך לבדו. איזו דרך תבחר? התשובה תלויה במצב שלך,
כשכבר קשה עם שני שותפים, מה קורה כשמדובר בשלושה בעלים או יותר? הנה המדריך שלי למצבים המורכבים ביותר של פירוק שיתוף. הניסיון שלי מלמד שכשמוסיפים שותף
מס שבח הוא אחד הנושאים המורכבים והמשמעותיים ביותר בתחום מיסוי מקרקעין בישראל. כל מי שמבצע מכירה של קרקע, מגרש או נכס נדל"ן נדרש להבין היטב
לפני תיקון מס' 18 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, ברוב המקרים השליטה העיקרית הייתה בידי בתי המשפט. כלומר, מינוי אפוטרופוס לאדם שחדל להיות כשיר וצלול מבחינה
כולנו יודעים כי שיעורי מס רכישה לדירה שלישית הינם גבוהים משמעותית משיעורי המס לדירה יחידה. אולם האם יש הבדל בין שיעורי המס לדירה שנייה לבין
כעורכת דין המתמחה בדיני מקרקעין זו למעלה מ-20 שנה, אני רואה לא מעט מקרים שבהם שותפי מיעוט במקרקעין חוששים שהם נמצאים בעמדת נחיתות מול השותפים
אני נתקלת בזה כמעט כל שבוע. שותפים שמסכימים על הכל – מסכימים שצריך לפרק את השיתוף, מסכימים שאחד קונה ואחד מוכר, אבל אז מגיעים לשאלה
השכן טוען שהגדר לא במקום? קיבלתם מכתב התראה הדורש מכם להרוס את המחסן שבניתם? סכסוך על גבולות מגרש הוא רגע האמת בו השקט הנפשי וערך
כאשר עומדת על הפרק מכירת דירה יחידה מס שבח הוא סוגיית מיסוי שבכוחה להשפיע באופן דרמטי על כדאיות העסקה. במאמר זה אסביר לכם את כל
כללים מנחים למכירת דירה אדם המעוניין למכור נכס שברשותו, מומלץ שיסתייע בעו"ד מקרקעין לאורך כל הליך העסקה. זאת בכדי לאפשר לו להקפיד על כל החוקים
משרד עורך דין מקרקעין בקרית אונו מטפל בכל העניינים הקשורים לעסקאות נדל"ן. עורכי הדין דואגים לבדוק שהנכס רשום בטאבו, הם עוברים על חוזי המכר של
מוכר מקרקעין חייב בתשלום מס שבח לרשויות. מס השבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים ולהשפיע על שיקוליו של המוכר בעסקה. עם זאת, עסקאות מקרקעין רבות
שטר פדיון משכנתה הוא מסמך משפטי המשמש להצהרת הפדיון והסרת השעבוד של משכנתה מרשומות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או לשכת רישום המקרקעין (טאבו). שטר זה
רוכשי דירה שאינם מנוסים מספיק נופלים בטעויות בסיסיות. טעויות אלו גורמות לרוכשים נזק של עשרות ואף מאות אלפי שקלים והופכות השקעות שלהם לשגויות, לא רווחיות
מס רכישה הינו מס המוטל על רוכשי דירות ומקרקעין בישראל. עם זאת, שיעורי המס משתנים בין עסקה לעסקה ואף ייתכנו עסקאות בהן לא ישולם מס
“אנחנו לא יכולים יותר לעבוד ביחד, אבל הוא אחי. איך אני עושה את זה בלי להרוס את המשפחה?” – זו השאלה שאני שומעת לפחות פעם
“מה עושים עם החוב?” – זו השאלה שעולה מיד אחרי “איך נפרק את השיתוף?”. וזה לא רק המשכנתא. לפעמים יש חובות קבלנים שלא שולמו, חובות
"מה עושים עם המשכנתא?" – זו השאלה שמקפיצה את רוב הלקוחות שלי מהכיסא כשאנחנו מתחילים לדבר על פירוק שיתוף. והיא לגיטימית לחלוטין. כי כשיש משכנתא על
מס רכישה הינו מס אשר חל על הרוכש בעסקת מקרקעין. חבות המס קבועה בחוק מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, שיעורי המס קבועים בתקנות מיסוי מקרקעין אשר
“אני רוצה לצאת מהשותפות, אבל השותף שלי לא מסכים. האם אני תקוע?” זו אחת השאלות הנפוצות ביותר בתחום דיני מקרקעין. התשובה עשויה להפתיע: כן, ניתן
שלום לכם. אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. במהלך הקריירה שלי ליוויתי זוגות ברגע שבו החלום המשותף – "הבית" – הופך לסעיף בחוזה גירושין. פירוק
אני מלווה משפחות רבות ברגעים המורכבים ביותר בחייהן – רגעים בהם האבל על פטירת ההורה נפגש עם הצורך המעשי והמשפטי לנהל את עיזבון דיני מקרקעין
אני רואה את זה כמעט כל יום: דירה שהייתה פעם בית משפחתי הפכה למקור של סכסוכים, כעסים וחודשים ארוכים של חוסר ודאות. אחים שלא מדברים
כשאתם מתכננים לרכוש נכס למגורים או להשקעה, השלב הראשון והקריטי ביותר ניהול הוא משא ומתן על עסקת נדל"ן. זהו השלב בו נקבעים לא רק המחיר
לפי חז"ל צוואה היא סגולה לאריכות ימים. אנשים רבים חושבים על הכנת צוואה בשלב כזה או אחר במהלך חייהם. לרוב דוחים את הכנתה מטעמים של "מזל
אנחנו מבינים כי עסקאות מקרקעין – בין אם מדובר ברכישת דירה, מכירת נכס או העברת בעלות – הן צעדים משמעותיים בחייכם. אימות חתימות על ידי
מי שקונה או מוכר דירה שנייה משלם יותר מס. החוק קובע שיעורי מס רכישה גבוהים יותר לרוכשי דירות שניות ומצמצם את הפטור ממס שבח למוכרי
אם אתם רוכשים דירה, ייתכן בהחלט שתצטרכו לשלם מס רכישה על המכירה. זאת, גם אם מדובר בדירה ראשונה. במסגרת עיסוקי כעורכת דין לענייני מקרקעין אני
אנחנו מבינים כי תרגום ואישור מסמכים לחו"ל הם צעדים חיוניים עבור מי שמתכנן לעבוד, ללמוד, להתגורר או לבצע עסקאות במדינה זרה. בין אם אתם מגישים
שוקלים להשקיע בנדל"ן אך חוששים מהתנודתיות בשוק הדיור ומהתשואה הנמוכה יחסית בנכסי מגורים? הבלבול סביב המיסוי המורכב והפרוצדורה המאתגרת של קניית נכס מסחרי עלולים לייצר
יום מסירת הדירה מהקבלן הוא השלב הסופי והקריטי ברכישה, שבו אתם מקבלים את החזקה בנכס. מבחינה משפטית, זוהי נקודת זמן שמגדירה את תחילת תקופת הבדק
כשאני מלווה לקוחות ברכישת נכס, אני תמיד חוזרת ומדגישה: החתימה על חוזה המכר היא רק חצי מהדרך. השלב המכריע, זה שחותם את העסקה והופך את
שלום לכם, בעלי דירות ומשקיעים. אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. אם אתם גרים בבניין ישן שנבנה לפני 1980, ודאי שאלתם את עצמכם: "מה קורה
בעידן שבו שוק הנדל"ן מאופיין בחוסר ודאות ובהתייקרויות פתאומיות, רבים מחפשים פתרונות יציבים יותר למגורים או לשימוש עסקי. חוזה שכירות ארוך טווח הוא בדיוק הפתרון
שלום רב לכם, מאז אירועי 7 באוקטובר 2023 ומלחמת "חרבות ברזל", העולם השתנה. אם בעבר הממ"ד (מרחב מוגן דירתי) נתפס כ"אבזור נחמד", היום הוא הפך לשיקול
עדכון פרטי זיהוי במרשם המקרקעין הוא תהליך חשוב המבטיח רישום מדויק של בעלי נכסים בישראל. כשמופיעים שינויים בפרטים אישיים כמו תעודת זהות, שם או אזרחות,
צוואה היא מסמך חשוב בחייו של אדם, המאפשר לו להבטיח שרכושו יחולק בהתאם לרצונו לאחר פטירתו. בעבר עריכת צוואה נתפסה כעניין השמור בעיקר לבעלי ממון,
רכישת דירה עלולה להיות עסק מפחיד. רבים חוששים מפניו, נרתעים ממנו ואף נמנעים מלהיכנס אל שוק הנדל"ן עקב החשש מהפרוצדורה ברכישת הדירה. כדי להמעיט מחשש
מאז שנת 2022, השוק חווה העלאות ריבית רבות ורצופות. העלאות הריבית השפיעו באופן ישיר על ייקור המשכנתאות, מה שהוביל לשינויים בשוק הנדל"ן כולו. במאמר זה
הפחד לגלות שדירת החלומות שרכשתם מסתירה חובות, חריגות בנייה או בעיות רישום הוא החשש הגדול ביותר של כל רוכש בישראל. השילוב בין ההתרגשות העצומה לבין
לכתו של אדם קרוב ואהוב, מלווה תמיד בתחושות כאב, עצב ואבל. לצד תחושות אלו יש צורך לנהל עניינים בירוקרטיים רבים וחשובים. אחד העניינים שחשוב לדאוג
קניית דירה יכולה להיעשות לצורך מטרות שונות. שתי העיקריות שבהן, הן מגורים, והשקעה. על כל פנים, תירצו להשיא את הרווחים שלכם ממכירת הדירה כמה שיותר,
חוזי מכר רבים מלווים בזכרון דברים למכירת דירה, אשר מקדים את עריכת החוזה המלא. תוקפו של זכרון הדברים, עלול להיות נתון במחלוקת. האם ניתן להכיר
כמי שעוסקת בדיני מקרקעין, אני מטפלת לא אחת בהעברות דירה ללא תמורה, כלומר במתנה. במסגרת עבודתי אני נחשפת לבלבול ולטעויות ביחס לחבות המס בהעברת דירה
במסגרת עיסוקי כעורכת דין לענייני מקרקעין, אני נתקלת מדי יום בלקוחות המתמודדים עם אתגרים רבים בדרך לרכישת דירה. שנת 2025 מביאה עמה שינויים רבים בתחום
החזון המשותף הפך לסיוט של ממש. הכסף שהשקעתם מתחיל להיעלם, והשותף שהאמנתם בו הפסיק לתפקד, או גרוע מכך, החל לפעול מאחורי גבכם. התחושה הזו, שבה
