האם אתם שותפים בבעלות על מגרש, דירה או נכס מסחרי ואינכם בטוחים כיצד לנהל את הזכויות המשותפות?
הסכם שיתוף במקרקעין הוא הכלי המשפטי שיאפשר לכם להגדיר את השימוש בנכס, לחלק אחריות ולמנוע סכסוכים.
במדריך זה נסביר מהו הסכם שיתוף, מה כולל ההסכם, כיצד הוא משפיע על פירוק שיתוף, ומה חשיבות רישומו בטאבו. אנחנו כאן כדי להדריך אתכם צעד אחר צעד, עם פתרונות מעשיים שיבטיחו שקט נפשי וביטחון משפטי.
מהו הסכם שיתוף במקרקעין?
שיתוף במקרקעין מתרחש כאשר מספר בעלים מחזיקים יחד בחלקת מקרקעין, כפי שמוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
במצב זה, כל מטר בחלקה נמצא בבעלות משותפת של כל השותפים, ולא מחולק פיזית. לדוגמה, בשני שותפים על מגרש, אין לכל אחד "חצי מגרש", אלא בעלות משותפת בכל השטח.
הסכם שיתוף במקרקעין הוא מפת הדרכים לשותפות מוצלחת, שמאפשרת לנהל את הנכס לפי צרכיכם.
הסכם זה, המבוסס על סעיף 29 לחוק המקרקעין, קובע כיצד ינוהל הנכס, כיצד ישמשו אותו, ומהן זכויות וחובות השותפים. הוא רלוונטי למשפחות שירשו נכס, משקיעים בנכס מסחרי, או זוגות שרכשו מגרש דו-משפחתי.
ללא הסכם, החוק מניח חלוקה שווה (סעיף 27) ומשאיר מקום למחלוקות.
צפו בסרטון שמסביר על פירוק שיתוף במקרקעין
מה כולל הסכם שיתוף במקרקעין?
אנחנו ממליצים לערוך הסכם שיתוף שמכסה את כל ההיבטים של השותפות כדי למנוע סכסוכים. ההסכם כולל:
- חלוקת אחוזי בעלות: קביעה מי מחזיק באיזה חלק מהנכס, במקום חלוקה שווה כברירת מחדל.
- ייעוד הנכס: האם הנכס ישמש למגורים, השכרה, או פיתוח מסחרי? לדוגמה, יורשים של דירה עשויים להחליט להשכירה.
- ניהול ותחזוקה: מי משלם ארנונה, תיקונים או תשתיות? ההסכם מפרט חובות כדי למנוע חילוקי דעות.
- מנגנון קבלת החלטות: האם החלטות דורשות רוב או הסכמה פה אחד? זה חיוני למקרים כמו מכירה או שיפוץ.
- הגבלות על מכירה או פירוק: תנאים שמגבילים מכירת חלק או פירוק השיתוף, כפי שנסביר בהמשך.
עריכת הסכם מקצועי היא השקעה שחוסכת סכסוכים יקרים בעתיד. הסכם לא מקצועי עלול להותיר פערים, כמו חוסר בהירות בתשלומי מיסים, כגון מס שבח ומס רכישה.
השוואה בין הסכם שיתוף רשום ללא רשום
| מאפיין | הסכם רשום בטאבו | הסכם לא רשום |
| תוקף משפטי | מחייב גם צדדים שלישיים | מחייב רק חתומים או מי שידע |
| חזקת ידיעה | קיימת, מגינה על השותפים | אין, תלוי בידיעת הרוכש |
| סיכונים | נמוכים, הגנה מפני רוכשים חדשים | גבוהים, צד שלישי עשוי להתנער |
| עלויות | כרוך בתשלום אגרות טאבו | ללא עלויות רישום |
כיצד משפיע הסכם שיתוף על פירוק השיתוף?
ללא הסכם, כל שותף רשאי למכור את חלקו לצד שלישי או לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין (חלוקה פיזית או מכירה) ללא הסכמת האחרים, כפי שקובע סעיף 34 לחוק המקרקעין.
זה עלול להוביל לסכסוכים, במיוחד אם השותפים מעוניינים להמשיך בשותפות. הסכם שיתוף מאפשר להתנות על זכויות אלה:
- הגבלת מכירה: ניתן לדרוש הסכמת השותפים למכירה לצד שלישי למשך 5 שנים (סעיף 34(ב)).
- הגבלת פירוק: ניתן לקבוע שפירוק דורש הסכמה ל-3 שנים. לאחר מכן, שותף יכול לפנות לבית המשפט, שיבחן את הצדק והסבירות של הפירוק.
- מנגנוני יציאה: זכות סירוב ראשונה לשותפים האחרים.
הגבלות אלו מגנות על השותפות מפני שינויים לא רצויים.
חשיבות רישום הסכם שיתוף בטאבו
רישום הסכם בטאבו, לפי סעיף 29 לחוק המקרקעין, הופך אותו למחייב כלפי צדדים שלישיים, כגון רוכש חדש של חלק בשותפות.
לאחר הרישום, כל מי שרוכש חלק כפוף להסכם, שכן רישום יוצר חזקה של ידיעה. ללא רישום, ההסכם מחייב רק את החתומים או מי שידע עליו.
אם רוכש "עצם עיניים" ולא בדק את נסח הטאבו, הוא עשוי להיחשב כמי שידע על ההסכם. רישום זכויות בטאבו הוא צעד קריטי להגנה על זכויותיכם.
צ’ק-ליסט: מסמכים נדרשים לעריכת הסכם שיתוף
- נסח טאבו עדכני של הנכס.
- תעודות זהות של כל השותפים.
- הסכמות כתובות של השותפים לתנאי ההסכם.
- תוכנית אדריכלית (במקרה של מגרש דו-משפחתי).
- אישור תשלום אגרות טאבו (לרישום).
הסכם שיתוף במקרקעין דו-משפחתי
מגרשים דו-משפחתיים, שבהם שתי משפחות מחזיקות בחלקה אחת, דורשים הסכם שיתוף כדי לאפשר בנייה וחיים משותפים. ללא הסכם, אף משפחה לא יכולה לבנות, שכן כל השטח שייך לשתיהן. ההסכם קובע:
- חלוקת שימוש: איזו משפחה בונה על איזה חלק.
- אחריות משותפת: תשלומי ארנונה, תחזוקת תשתיות, או פיתוח.
- לוחות זמנים: מתי תתבצע הבנייה כדי למנוע הפרעה.
סיכונים, כמו עיכובים בבנייה או סירוב של משפחה לתחזוקה, ניתנים למניעה עם הסכם מפורט. לדוגמה, תוכלו לקבוע קנסות על עיכובים. למידע נוסף, עיינו בעסקאות מקרקעין, תמ"א 38 ופינוי בינוי.
ניהול סכסוכים באמצעות הסכם שיתוף
הסכם שיתוף הוא הבסיס לפתרון סכסוכים בין שותפים. אם מתגלע ויכוח על תחזוקה, שימוש או מכירה, ההסכם קובע את הכללים.
לדוגמה, אם שותף מסרב לשלם עבור תיקונים, ההסכם יכול לחייב אותו או לקבוע פיצוי. במקרים מורכבים, ניתן לפנות לגישור לפני בית המשפט.
אם הסכסוך מגיע לבית המשפט, ההסכם משמש כמסמך מכוון להכרעה. עריכה מקצועית מונעת פערים שמובילים למחלוקות.
5 טיפים לעריכת הסכם שיתוף מוצלח
- הגדירו מטרות ברורות: החליטו על ייעוד הנכס ופרטו שלבים להשגתו.
- קבעו מנגנוני החלטה: ציינו אם החלטות דורשות רוב או הסכמה פה אחד.
- כללו הגבלות על מכירה: הגבילו מכירה לצד שלישי או פירוק שיתוף.
- רשמו בטאבו: ודאו מחייבות כלפי צדדים שלישיים.
- היעזרו בעורך דין: ליווי מקצועי מבטיח כיסוי של כל הסיכונים.
סיכום
הסכם שיתוף במקרקעין הוא כלי משפטי חיוני לניהול נכס משותף, בין אם מדובר בדירה בירושה, מגרש דו-משפחתי או נכס מסחרי.
אנחנו ממליצים לערוך אותו עם עורך דין מקרקעין ולרשום אותו בטאבו כדי להבטיח תוקף והגנה.
הסכם זה מספק בהירות, מפחית סיכונים ומבטיח שותפות הרמונית. מוכנים להתחיל? צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש לייעוץ שיבטיח ביטחון משפטי.
