מכירת דירה שיש עליה עיקול היא "עסקת מלחציים". מצד אחד, העיקול רשום בטאבו ומונע מכם להעביר בעלות; מצד שני, המכירה היא לעיתים הדרך היחידה להשיג את הכסף כדי להסיר את העיקול.
זהו תהליך שבו הקונה, המוכר והנושה (מי שהטיל את העיקול) חייבים לפעול בסנכרון מלא.
עיקול על מקרקעין הוא הערה הנרשמת בטאבו מכוח צו של בית משפט או לשכת ההוצאה לפועל. בניגוד למשכנתא (שהיא חוב רצוני), עיקול הוא חוב כפוי שחוסם כל אפשרות לביצוע עסקה.
לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, לא ניתן לרשום העברת בעלות כל עוד קיים עיקול בתוקף.
היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. לקוחות רבים שואלים אותי: "איך אני יכול למכור אם הדירה חסומה?".
התשובה היא: ניתן למכור דירה מעוקלת, אך התהליך חייב להתבצע "דרך הנאמנות" – הקונה לא משלם לכם את הכסף ישירות, אלא הכסף מופנה קודם כל לכיסוי החוב לנושה תמורת הסרת העיקול; רק השארית (אם תישאר) תעבור אליכם.
התהליך המעשי: שלב אחרי שלב
- בדיקת גובה החוב העדכני: לפני החתימה, חובה להוציא "דף חשבון" מהנושה או מההוצאה לפועל כדי לדעת בדיוק כמה כסף נדרש כדי למחוק את העיקול.
אם החוב גבוה ממחיר הדירה – העסקה לא תוכל לצאת לפועל ללא הסדר חוב נוסף.
- ניסוח חוזה מותנה: בתוך החוזה מכר, מופיע סעיף הקובע כי המוכר מתחייב להסיר את העיקול תוך מספר ימים ממתן התשלום הראשון/השני.
- מנגנון התשלום הישיר: הקונה (או הבנק שלו) מפיק צ'ק בנקאי לפקודת "לשכת ההוצאה לפועל" או "הנושה". המוכר אינו רואה את הכסף הזה בחשבונו.
- קבלת "צו ביטול עיקול": לאחר שהנושה קיבל את כספו, הוא מגיש הודעה לביטול העיקול. עם קבלת הצו, עורך הדין מגיש אותו לטאבו למחיקת ההערה.
- המשך העסקה: רק לאחר שהטאבו "נקי", הקונה יכול לרשום הערת אזהרה לטובתו ולהמשיך בהעברת שאר התשלומים למוכר.
מה קורה לכסף? (סדר העדיפויות)
חשוב להבין את "תור התשלומים" בעסקה כזו. הכסף של הקונה מחולק לפי הסדר הבא:
- מקום ראשון: תשלום לרשות המיסים (אם יש חובות מס) ולעירייה (לקבלת אישור לטאבו).
- מקום שני: סילוק המשכנתא (אם קיימת – היא גוברת על עיקולים מאוחרים).
- מקום שלישי: סילוק העיקולים לפי סדר הרישום שלהם בטאבו.
- מקום אחרון: היתרה שנשארת עוברת למוכר.
סיכונים ונקודות תורפה
- היווצרות עיקולים חדשים: הסיכון הגדול ביותר הוא שבתקופה שבין חתימת החוזה ועד להסרת העיקול הקיים, נושה אחר יטיל עיקול נוסף. לכן, אני מקפידה על לוח זמנים מהיר ביותר (צ'ק בנקאי שנמסר ידנית לנושה).
- סירוב הנושה: לעיתים הנושה דורש סכום גבוה יותר ממה שהמוכר חשב (בגלל ריביות פיגורים). חובה לבצע בדיקת נאותות של גובה החוב ביום החתימה ממש.
- הסתרה מהקונה: אי-גילוי על קיום עיקול הוא הפרת חוזה מכר יסודית שתגרור תשלום פיצוי מוסכם של 10% משווי הדירה.
במכירה כזו, תפקידו של עורך דין מכירת דירה הוא קריטי – הוא משמש כ"נאמן" שמבטיח שהכסף של הקונה לא "ייעלם" אלא יגיע בדיוק לידיים של הנושים כדי לשחרר את הנכס.
