נושא מכירת חלק מזכויות בדירה (מכירה ב"מושע") הוא אחד המצבים המורכבים ביותר בחוק המקרקעין. בניגוד למכירת דירה שלמה, כאן אתם מוכרים "אחוזים" מתוך הנכס, מה שיוצר שותפות כפויה או רצונית עם אנשים אחרים.
מכירת חלק מזכויות בדירה היא עסקה שבה בעל נכס מעביר רק חלק יחסי מזכויותיו (למשל 50% או 25%) לקונה אחר, מבלי שהדירה תחולק פיזית.
הגדרה משפטית
משפטית, מצב זה מכונה "בעלות משותפת במקרקעין", והוא נשלט על ידי פרק ה' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. בעסקה כזו, הקונה לא רוכש חדר ספציפי, אלא חלק בלתי מסוים בכל גרגר וגרגר של הדירה.
היי, אני עורכת הדין מירי יעקב גביש. אני מלווה לקוחות רבים שנכנסים לעסקאות כאלו, לרוב בתוך המשפחה או כחלק מהשקעה, מבלי להבין שהם הופכים ל"שותפים" של אדם אחר לכל דבר ועניין.
התשובה לשאלה מתי זה קורה ומה ההשלכות היא: זה קורה בעיקר במצבי ירושה, גירושין או "מכר מרצון" לשותף עסקי, וההשלכה המרכזית היא הגבלה קשה על היכולת למכור את הדירה בעתיד ללא הסכמת השותף השני, אלא באמצעות הליך משפטי של פירוק שיתוף.
מתי מתבצעת מכירת חלק מזכויות?
- ירושה וצוואות: כאשר מספר יורשים מקבלים דירה ואחד מהם מעוניין "לצאת" מהעסקה ולמכור את חלקו לאחד היורשים האחרים או לצד ג'.
- איזון משאבים בגירושין: כפי שציינו במכירת דירה בגירושין, כאשר בן זוג אחד רוכש את חלקו של השני כדי להישאר הבעלים היחיד של הנכס.
- מכירה למשקיע: בעל דירה הזקוק למזומנים עשוי למכור חצי מהזכויות למשקיע תמורת סכום כספי, תוך המשך מגורים בדירה (עסקה הדורשת זהירות משפטית רבה).
- מכירת "דירת מעטפת" או קרקע: מצבים שבהם קבוצת רוכשים קונה חלקים בנכס אחד.
ההשלכות המשפטיות והפיננסיות
- חשיפת מס מלאה: רשות המיסים רואה במכירת חלק מהדירה כאירוע מס לכל דבר. המוכר עשוי להתחייב במס שבח והקונה במס רכישה, גם אם מדובר ב-5% מהדירה בלבד.
חובה לבצע תכנון מס שבח כדי לבדוק אם כדאי להשתמש בפטור "דירה יחידה" על חלק קטן כזה.
- זכות קדימה: לפי סעיף 101 לחוק המקרקעין, בנכסים מסוימים (כמו משק חקלאי או דירת מגורים של בני זוג), לא ניתן למכור את החלק לצד ג' לפני שמציעים אותו לשותף הקיים באותם תנאים.
- הסכם שיתוף: ההשלכה הקריטית ביותר. ללא הסכם שיתוף רשום בטאבו המגדיר מי רשאי לגור בדירה, מי משלם את הארנונה ואיך מחליטים על מכירה עתידית, אתם נכנסים לשדה מוקשים משפטי.
- קושי בקבלת משכנתא: בנקים נרתעים מאוד מלתת משכנתא על "חצי דירה" כשהחצי השני שייך לאדם זר שלא חותם על מסמכי הבנק. זה הופך את הנכס לפחות נזיל וקשה למכירה.
בכל מקרה של מכירת חלק מהזכויות, חובה שעורך דין מכירת דירה יבצע בדיקת נאותות מקיפה ברישום זכויות במקרקעין כדי לוודא שאין עיקולים על שאר חלקי הדירה שעלולים "להדביק" גם את החלק שלכם.
