מס שבח ומס רכישה

במסגרת עיסוקי כעורכת דין לענייני מקרקעין, אני נתקלת תדיר בשאלות הנוגעות למיסוי עסקאות נדל"ן. רכישה או מכירה של דירה מהווה צעד משמעותי בחייו של אדם, ולעיתים קרובות מלווה בחששות לגבי היבטי המיסוי. במאמר זה אסביר את העקרונות הבסיסיים של מס שבח ומס רכישה, ואתמקד בנושאים המרכזיים שמעסיקים רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן – כך שתוכלו להתכונן טוב יותר לעסקה שלכם.

מיסוי מקרקעין בישראל

אני רוצה לפתוח בהצגה כללית של נושא מיסוי המקרקעין בישראל. דיני המס קובעים כי מכירה של זכות במקרקעין חייבת במס שבח ורכישת זכות – במס רכישה. מדובר במערכת דינים מורכבת ומסועפת וכמובן שלא אוכל לגעת בכולה. על כן, אתמקד בעיקרי הדברים הנוגעים למיסים אלו וכן ביחס לרכישת דירות מגורים ולא בקרקעות או בנכסים עסקיים. על נושאים אלו תוכלו להרחיב במאמרים נוספים כאן אצלי באתר.

מס שבח – מהו?

אני אזכיר כי מס שבח הוא מס המוטל על רווח שנוצר ממכירת זכות במקרקעין. כאשר אתם מוכרים דירה במחיר גבוה מהמחיר שבו רכשתם אותה, ההפרש (לאחר התאמות) נחשב לשבח והוא החלק שעליו מוטל המס – כלומר תחויבו במס על הרווחים שלכם בעסקה. 

חשוב לציין כי המס מחושב על ההפרש נטו בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, כשהוא מוצמד למדד ולאחר ניכוי הוצאות מוכרות כגון: שיפוץ, עמלת תיווך, שכר טרחת עורך-דין, ועוד. עם זאת, אני אציין בקצרה כי אם השכרתם את הנכס בפטור ממס שבח, ייתכן שתידרשו להוסיף לשבח פחת בשיעור 2% שנתי משווי המבנה.

פטור ממס שבח בדירה יחידה

אני שמחה לפתוח דווקא בפטור המשמעותי ביותר מתשלום המס, הלא הוא הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה. בעלי דירת מגורים מזכה שהיא דירתם היחידה זכאים למכור אותה בפטור מלא ממס שבח, בכפוף לתנאים הבאים:
הדירה הייתה בבעלותם במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה.
במועד המכירה לא הייתה בבעלותם דירה נוספת.
הם לא מכרו דירה נוספת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים האחרונים.
הפטור ניתן עד סכום של 5,008,000 ₪ (נכון לשנים 2024-2027), כאשר החלק משווי הדירה שעולה על תקרת הפטור יחויב במס.

הגדרת דירה יחידה

אני אדגיש כי כדי שדירת מגורים תיחשב כדירה יחידה, על הדירה לענות על הגדרת "דירת מגורים מזכה", ועל המוכר לעמוד בתנאים הבאים:

1. אין בבעלותו דירה אחרת. חשוב לדעת שלפי "חזקת התא המשפחתי", בן/בת הזוג וילדים קטינים (עד גיל 18) נחשבים כיחידה אחת עם המוכר. לכן, אם בבעלות אחד מהם יש דירה נוספת, הדירה הנמכרת לא תיחשב לדירה יחידה.
2. במקרים מסוימים, מוכר יכול להיחשב כבעלים של דירה יחידה גם אם יש בבעלותו חלק מדירה נוספת, בתנאי שחלקו בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3 (שליש) או 1/2 (חצי) אם קיבלה בירושה מהוריו.
3. הדירה נחשבת יחידה גם אם יש בבעלות המוכר דירה נוספת שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.

חבות מס שבח בדירה שניה

כאשר המוכר מחזיק ביותר מדירה אחת, עליו לשלם מס שבח על הרווח ממכירת הדירה. המס עומד על 25% מתוך השבח הריאלי נטו שנצבר החל משנת 2014 ועד ליום המכירה. כלומר, גם אם הדירה נרכשה לפני 2014, החיוב במס יחול רק על השבח שנצבר מ-2014 ואילך.

פטור ממס שבח בדירה שניה

למרות מה שכתבתי לכם לעיל, ישנם מקרים שבהם ניתן לקבל פטור ממס שבח גם במכירת דירה שניה:

1. משפרי דיור: רוכשי דירה חדשה שמוכרים את דירתם הקודמת תוך פרק זמן מוגדר (18 או 24 חודשים, בהתאם למועד הרכישה של הדירה החדשה).
2. פטור חד פעמי למשפרי דיור עם שתי דירות: בעלים של שתי דירות שמוכרים את שתיהן כדי לרכוש דירה אחת חלופית, זכאים לפטור חד פעמי ממס שבח בתנאים מסוימים – אציין כי זהו פטור מוגבל מאוד וכמעט לא ריאלי בהתחשב בתנאיו ובתנאי שוק הנדל"ן כיום.
3. דירת ירושה: יורשי דירה שהיא לא דירתם היחידה עשויים לזכות לפטור ממס שבח במכירתה, אם המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד, והיורש הוא בן/בת זוג או צאצא של המוריש.

מס רכישה – מדרגות לדירה יחידה ודירה שניה

עד עתה סקרתי את דיני מס השבח החל על המוכרים. כעת, אעבור איתכם אל מס הרכישה המשולם על ידי רוכשי דירות ומחושב לפי שווי העסקה. מדרגות המס נקבעות בהתאם לסוג הדירה הנרכשת ועוברות עדכון מדי שנה. עם זאת, אציין כי בחוק ההסדרים האחרון הוחלט שלא לעדכן את מדרגות המס כך שנותרנו עם אותן מדרגות עוד משנת 2024.

להלן מדרגות המס לדירה יחידה:

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – פטור ממס רכישה
• על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – 3.5%
• על חלק השווי שמעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 5%
• על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%
• על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%

לרוכשי דירה שנייה ומעלה (שאינה דירה יחידה), שיעורי המס גבוהים יותר:

• 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪
• 10% על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪

אני בטוחה שאתם שמים לב ישר להבדלים הדרמטיים במדרגות המס. כך, על דירה שמכירה 1.5 מיליון ₪, למשל, תהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס רכישה אם מדובר בדירה יחידה אך תחויבו בתשלום של 120 אלף שקלים אם זו דירתכם השנייה! 

אני אספר לכם שלא מכבר ייצגתי רוכשים שקנו דירה במחיר של 2.3 מיליון שקלים. רשות המיסים סברה כי מדובר בדירה שניה ועל כן דרשה מהם תשלום על סך 184 אלף שקלים. לאחר הליך ממשוך, שכנעתי את רשות המיסים כי מדובר בדירה יחידה ועל כן החבות הנכונה היא ב-11 אלף שקלים בלבד.

משפרי דיור

לקוחות רבים פונים אליי חוששים – הם מתכוונים לרכוש דירה ולאחר מכן למכור את דירתם המקורית. לכאורה, ברגע רכישת הדירה החדשה ולאחר מכן ברגע מכירת הדירה יהיו בבעלותם 2 דירות! האם משמעות הדבר היא שהם ישלמו מס במדרגות לדירה שניה? אני מרגיעה אותם ומשיבה שהם ימשיכו להנות מההנחות והפטור לבעלי דירה יחידה, תחת הגדרת משפרי דיור.

משפרי דיור הם בעלי דירה שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את דירתם הקיימת. ההטבה למשפרי דיור מתבטאת בשני היבטים:

1. בהיבט מס רכישה – יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החלופית, ומס הרכישה יחושב לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
2. בהיבט מס שבח – משפרי דיור זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירתם, בתנאי שהם מוכרים אותה בטווח של 18 ממועד רכישת הדירה החדשה.

בהקשר זה חשוב לי לציין 3 נקודות חשובות:

1. מלחמת חרבות ברזל – המלחמה הובילה להארכת התקופות בהן תוכלו למכור את הדירה. בררו עם עורך הדין שלכם האם הוראת השעה חלה על העסקה שלכם.
2. הגדרת "מועד הרכישה"  – מועד הרכישה הוא יום החתימה על החוזה ולא יום מסירת הדירה.
3. רכישת דירה מקבלן – אם הדירה החדשה נרכשת מקבלן לא נמנה 18 חודשים ממועד החתימה על החוזה אלא 12 חודשים ממועד המסירה הצפוי (או מועד המסירה בפועל אם התעכב שלא באשמתכם).

מועדי תשלום ואפשרות לדחיית תשלום

אני אציין כי מס שבח יש לשלם תוך 60 יום ממועד המכירה. עם זאת, קיימת אפשרות לדחות את תשלום מס השבח בהתקיים התנאים הבאים:

1. הדירה עדיין לא נמסרה לרוכש והמוכר ממשיך להחזיק בה בפועל.
2. הרוכש עדיין לא שילם יותר מ-40% ממחיר הרכישה המוסכם.
3. המוכר עדיין לא העביר ייפוי כוח בלתי חוזר לרוכש לרישום הזכויות על שמו.

מרגע שתנאי מהתנאים הללו אינו מתקיים, חלה חובה לשלם את מס השבח. חשוב לי להדגיש כי דחיה שכזו אפשרית על פי חוק אך נושאת חיובי ריבית והצמדה.

מס רכישה יש לשלם גם כן תוך 60 יום מיום חתימת חוזה המכירה, כאשר יום חתימת החוזה נחשב למועד העסקה. גם כאן, דחיית מועד התשלום על פי חוק עלולה לגרור חיובי ריבית והצמדה ועל כן יש להיזהר מדחיות שכאלו.

מיסוי מקרקעין והתחדשות עירונית

אני מסבירה ללקוחותיי כי פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א 38) זוכים להטבות מס משמעותיות. ככלל, בעלי הדירות יהיו זכאים לפטור גם ממס שבח וגם ממס רכישה בהליכי התחדשות עירונית, הגם שמדובר בעסקת קומבינציה שלכאורה חייבת במס. עם זאת, ייתכנו חיובים מסוימים בהיטל השבחה אך ככלל אלו ישולמו על ידי היזם ולא בעלי הדירות.

עו"ד מירי יעקב גביש

מוכרים דירה? פנו אליי ומכרו את הדירה עם מקסימום רווח ומינימום מס. אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. אני עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-20 שנה ומסייעת ללקוחותיי להפיק מכל עסקה את המירב וללא סיכונים משפטיים מיותרים. והכל, בזמינות מרבית ובכבוד עצום לכל לקוח ולקוחה. הנה מעט ממה שלקוחותיי חושבים עליי:

" עו"ד מירי מלווה אותי ואת אישתי כבר כמה שנים בעסקאות מקרקעין. קנינו דירה איתה וגם מכרנו וגם עכשיו היא מלווה אותנו ברכישה של דירה. מאוד מרוצים מהטיפול המקצועי שלה ושל הצוות שלה. שירות מצוין, זמינות גבוהה. לאחרונה הצילה אותנו מהפסד של עשרות אלפי שקלים. לפני כמה שנים הצילה לנו עסקה. אנחנו לא זזים באף חוזה בלי מירי. תודה מירי!" – רועי

"מירי עורכת דין סופר-מקצועית, אמינה ומהימנה, וצוות המשרד ובמיוחד אור מעניקים יחס אישי וקשוב בכל פניה ושאלה. ממליצה בחום!" – מישל