מכירת דירה שנייה

עסקאות בדירה שנייה שונות באופן דרמטי ממכירת דירה ראשונה. השוני מתבטא במימון שמקבלות עסקאות אלו, בערבויות הבנקאיות ואף בהיבטי המס של העסקה. ככלל, מיסי המקרקעין שיוטלו על עסקאות בדירה שנייה יהיו גבוהים באופן דרמטי מהמיסים שיוטלו על עסקאות בדירה ראשונה. להלן נעסוק בהיבטי המיסוי של מכירת דירה שנייה ונציג את כל המידע החשוב הנוגע לעניין.

מהי מכירת דירה שנייה

לפני שנצלול אל חוק מיסוי מקרקעין ואל חבות מס שבח, חשוב להבין מה הכוונה במונח "מכירת דירה שנייה". המונח מכירת דירה שנייה מתאר מכירת נכס על ידי אדם אשר בבעלותו דירה נוספת. למעשה, אין זה משנה אם בבעלותו נכס אחד נוסף, שני נכסים נוספים או חמישה. בכל אחד מהמצבים הללו, מכירה של אחת מדירותיו תיחשב למכירת דירה שנייה על כל המשתמע מכך. לאחר הקדמה זו, נוכל להעמיק בדיני מס שבח במכירת דירה שנייה.

חבות מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין – 1963, קובע כי עסקאות במקרקעין חייבות במס. סעיף 6 לחוק מורה באופן ספציפי כי על מוכר זכות במקרקעין לשלם מס שבח על המכירה. השבח מוגדר כיתרת סכום המכירה על סכום הרכישה, כלומר ההפרש בין מחיר המכירה של דירה לבין מחיר הרכישה שלה. שיעור המס הקבוע בחוק עומד על 25% מהשבח הריאלי על הנכס.

חישוב מס השבח

מתוך הדברים שהוצגו, ניתן לחשוב כי חישוב מס שבח הינו עניין פשוט למדי. אולם בפועל, מדובר באחד מהענפים המשפטיים המורכבים ביותר שיש בדין הישראלי. נציין מספר היבטים היוצרים מורכבות זו בחישוב נכון של מס השבח החל על עסקה במקרקעין.

שבח נקי

ראשית, השבח החייב במס אינו השבח "ברוטו" מהמכירה, אלא השבח נטו. כלומר, המוכר יתחייב במס על השבח הנקי ולא על סך היתרה של מחיר המכירה על מחיר הקנייה של הדירה. לכן, המוכר יוכל לנכות הוצאות שהוציא על הנכס מחישוב השבח בעסקה.

ההוצאות המותרות בניכוי מפורטות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף זה מונה רשימה ארוכה של הוצאות המותרות בניכוי בחישוב השבח על העסקה. הסעיף מתיר, בין היתר, ניכוי של הוצאות משפטיות, הוצאות תיווך והוצאות שהוצאו על שיפוץ הנכס והשבחתו. כמו כן, החוק מתיר למוכרים לנכות הוצאות מס רכישה שהוציאו במועד רכישת הדירה.

ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להבין כיצד ניכויים אלו באים לידי ביטוי. נניח כי פלוני רכש דירה ב-3 מיליון שקלים. שנתיים לאחר מכן, הוא מוכר דירה זו ב-4 מיליון שקלים. כזכור, השבח מוגדר כיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה. לאור זאת, השבח מהעסקה הוא, לכאורה, 1 מיליון שקלים.

אולם כפי שהבהרנו, המוכר זכאי לנכות הוצאות שהוצאו על הנכס מהשבח. בשל כך, יופחתו מהשבח 50 אלף שקלים שהוציא המוכר כהוצאות תיווך, 50 אלף שקלים נוספים של הוצאות משפטיות ו-240 אלף שקלים ששולמו על ידו כמס רכישה. כך יוצא כי השבח בעסקה עומד על 660 אלף שקלים בלבד, ולא על מיליון שקלים.

למעשה, זהו עוד לא סוף הסיפור. לאחר ניכוי ההוצאות המותרות, יש לערוך גם התאמות אינפלציוניות למחיר. החוק מכיר בשחיקה האינפלציונית של הכסף ועורך התאמות אינפלציוניות לפני חישוב מס השבח. התאמות אלו יפחיתו את השבח בסכום נכבד נוסף. זאת, מכיוון שחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח על רווחים אינפלציוניים.

שיעורי המס

חישוב מס שבח מסתבך לא רק בחישוב השבח על העסקה, אלא גם בחישוב שיעורי המס החלים על העסקה. לעיל טענו כי שיעור מס שבח עומד על 25% מהשבח. אולם קביעה זו הינה כללית למדי ואינה רגישה לנסיבות הספציפיות של כל עסקה ועסקה.

ראשית, כפי שנראה להלן, לא מעט עסקאות פטורות ממס שבח באופן מלא או חלקי, כך שהמוכר לא יתחייב כלל במס בשיעור זה. שנית, המוכר רשאי לבקש כי יראו בשבח חלק מההכנסה שלו מעבודתו. כתוצאה מכך, שיעורי המס שיחולו על השבח יהיו בהתאם למס השולי שהוא משלם באופן אישי. לא רק זאת אלא גם שהמוכר יוכל לפרוס את השבח על פני 4 השנים שקדמו למכירה, מה שיכול ליצור חבות מס משתנה על שכבות שונות בשבח.

מעבר לכך, לא מעט עסקאות נהנות מפטור ליניארי ממס שבח. מכירת דירות שניות העומדות בתנאי הפטור יהיו פטורות מתשלום מס על השבח שנצבר עד לשנת 2014.

אם כן, חישוב מס שבח הוא עסק מסובך למדי. מאחר שאלו הם פני הדברים, רצוי בהחלט לבצע חישוב זה ולהגיש שומה עצמית למס שבח בעזרת עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין. עורך הדין ידע כיצד לבצע את החישוב באופן נכון שיחשב את חבות המס המדויקת שלכם, ואף יצמצם אותה ככל הניתן. עריכת שומה עצמית למס שבח מבלי להיעזר בעורך דין עלולה להוביל לחיובים מיותרים או לטעויות קריטיות.

מס שבח על מכירת דירה ראשונה

הזכרנו לעיל כי ייתכנו מצבים בהם מכירת דירה תהיה פטורה מתשלום מס שבח. מכירת דירה תהיה פטורה ממס שבח כאשר הדירה היא דירת מגורים מזכה והמכירה נעשתה בתנאים שנקבעו בחוק.

דירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה אם היא שימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות, או ב-80% משך הבעלות בה. בעניין זה חשוב לציין כי גם דירה שהופעל בה גן ילדים או בית כנסת נחשבת לדירה אשר שימשה למגורים.

התנאים הקבועים בחוק למכירת דירה בפטור הם:

1. הדירה היא דירת מגורים מזכה;
2. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר;
3. המוכר הוא הבעלים של הדירה במשך 18 חודשים לפחות;
4. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה זו.

מכירה שעומדת בכל התנאים המוצגים, תהנה מפטור ממס שבח. כעת, נעבור למושא ענייננו – מס שבח על מכירת דירה שנייה.

מס שבח על מכירת דירה שנייה

בניגוד למכירת דירה ראשונה, מכירת דירה שנייה תהיה חייבת, על פי רוב, בתשלום מס שבח. חבות מס השבח תיעשה בהתאם לכללים שהוצגו לעיל – חבות מס על השבח, הלא הוא הרווח הנקי ממכירת הדירה, בשיעור של 25%. עם זאת, עסקאות רבות בדירות שניות ייהנו מפטור חלקי ולעיתים אף מפטור מלא מתשלום מס שבח. נציג את אותן עסקאות הפטורות ממס שבח.

מכירת דירה שנייה שהינה דירת מגורים

עד לשנת 2014, ניתן היה ליהנות מפטור ממס שבח אף אם הדירה לא הייתה דירתו היחידה של המוכר. משנת 2014 ואילך, פטור זה בוטל. עם זאת, ביטול הפטור לא היה מוחלט. מוכרי דירות ימשיכו ליהנות מהפטור עד לשנת 2014. חישוב השבח שלהם יתחיל משנת 2014 בלבד והם יהיו פטורים ממס על השבח שנצבר מיום רכישת הדירה ועד לשנה זו.

הניחו כי אדם רכש דירה שנייה ב-1 מיליון שקלים בשנת 2005. בשנת 2014 שוויה של הדירה עמד על 2 מיליון שקלים. בשנת 2020, המוכר מכר את הדירה ב-3.5 מיליון שקלים. במקרה זה, השבח החייב במס אינו 2.5 מיליון שקלים אלא 1.5 מיליון שקלים בלבד! זאת, מאחר שהשבח שנצבר עד לשנת 2014 פטור ממס, גם במכירת דירה שנייה.

מכירת דירה שנייה שהתקבלה בירושה

מי שמוכר דירה שהתקבלה בירושה יוכל ליהנות מפטור ממס שבח, אף אם זוהי דירתו השנייה. זאת, בתנאי שהוא עומד בכל התנאים הבאים:

1. היורש הוא בן זוגו / צאצאו / בן זוג של צאצאו של המוריש;
2. הדירה הייתה דירתו היחידה של המוכר;
3. אם המוריש עצמו היה מוכר את הדירה, הוא היה נהנה מפטור לדירה יחידה.

משפרי דיור

משפרי דיור עלולים להיקלע למצב בו הם רכשו דירה לפני שמכרו את דירתם שלהם וכתוצאה מכך, בבואם למכור את דירתם, המכירה תיחשב למכירת דירה שנייה. ובכל זאת, למרות שבבעלותם 2 דירות, המוכרים יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה, ככל שהדירה אליה עברו נרכשה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

מכירת דירה שנייה עם עו"ד מירי יעקב גביש

נוכחנו לדעת כי דיני מכירת דירה שנייה הינם סבוכים במיוחד, תלויים בנסיבות משפטיות ועובדתיות רבות ומצריכים מיומנות משפטית יוצאת דופן. בשל כך, יש להסתייע בשירותי עו"ד מקרקעין ראשונה במעלה בעסקאות שכאלו.

מוכרים דירה שנייה? זקוקים לייעוץ משפטי? צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליה לקבלת ייעוץ משפטי מקיף מקצה לקצה, אשר יפחית את תשלומי המיסים שלכם למינימום ההכרחי ויחסוך לכם סכומי עתק.