מס על מכירת דירה

מכירת דירה יוצרת אירוע החייב במס. המס אשר מוכרי דירות מחויבים בו, הוא מס שבח. במאמר זה נכיר את מס השבח, נלמד מה הוא, כמה מס שבח צריך לשלם על מכירת דירה ומתי ניתן ליהנות מפטורים ממס שבח. מוכרים דירה ומעוניינים לחסוך בתשלומי המס? המדריך הזה הוא בדיוק מה שאתם צריכים לקרוא עכשיו.

מיסוי מקרקעין

מיסוי עסקאות מקרקעין בישראל מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – 1963. עסקאות במקרקעין הן עסקאות חייבות במס, כאשר חלה חבות שונה במס על הקונה ועל המוכר בעסקה. דיני מיסוי מקרקעין מוסדרים באותו החוק וכן בתקנות שהותקנו מכוח חוק זה.

ככלל, הקונה בעסקה יתחייב בתשלום מס רכישה. מס רכישה מחושב כאחוזים מהמחיר בו רוכש הקונה את הדירה. המוכר, לעומתו, חייב במס שבח. מס השבח הינו מס המשתלם בעד השבח של המוכר מהעסקה. מאחר שענייננו בתשלומי מס על מכירת דירה, אנו תמקד במאמר זה במס השבח, בהיקפו ובמקרים בהם המוכר ייהנה מפטור ממס שבח.

מס שבח – המס על מכירת דירה בישראל

סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכרי דירות יתחייבו במס שבח, על השבח שלהם מהעסקה. סעיף 6(ב) לאותו החוק מבאר כי השבח הוא יתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה של הדירה, בניכוי ההוצאות המותרות לפי סעיף 39. כלומר, השבח מחושב כרווח הנקי של המוכר בעסקה.

שיעור המס החל כיום הוא 25%. המשמעות היא כי אם השבח שלכם מהעסקה עומד על 100 אלף שקלים, תחויבו במס על מכירת דירה בסכום של 25 אלף שקלים. אם הרווח הנקי שלכם הוא של 800 אלף שקלים, חבות המס תהא של 200 אלף שקלים.

עם זאת, כפי שנראה להלן, המציאות סבוכה הרבה יותר. חישוב מס שבח והערכתו הינו אחד מהענפים המשפטיים והחשבונאים הסבוכים והמורכבים ביותר. כדי לצלוח אותו בצורה הטובה ביותר, יש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, אשר ייעץ לכם ויסייע לכם לחסוך כמה שאפשר בתשלומי מס השבח.

חישוב השבח

נפתח עיוננו אודות מס השבח באופן חישוב השבח בעסקה. השבח, כזכור, הוא אותו רווח נקי אשר מתוכו משולם מס השבח. ניזכר תחילה בנוסחה לחישוב השבח. נוסחה זו פשוטה מאוד על הנייר, גם אם מורכבת יותר במציאות.

תחילה, יש לאתר את מחיר המכירה בפועל. על פניו, מדובר בפעולה פשוטה מאוד, שהרי מחיר המכירה עומד בליבת העסקה. עם זאת, ישנם מקרים בהם נדרשת הערכה של מחיר המכירה הריאלי. זאת, כאשר הנכס נמכר במחיר נמוך ממחיר השוק, מסיבה כלשהי. אם, למשל, מכרתם נכס לאחיכם ב-2 מיליון שקלים בזמן ששווי השוק של הנכס עומד על 3 מיליון שקלים, מחיר המכירה מבחינת מס שבח יעמוד על 3 מיליון לפי השווי הריאלי, ולא על 2 מיליון, הלא הוא המחיר בו נמכרה הדירה בפועל. כך, גם החישוב הפשוט לכאורה של מחיר המכירה עלול ליצור מורכבות מסוימת.

לאחר מכן, יש למצוא את מחיר הרכישה של הדירה (או המחיר הריאלי) ולהחסיר אותו ממחיר המכירה. הפחתת מחיר הרכישה ממחיר המכירה מעניקה את מנת הרווח בעסקה.

אולם מתוך המנה המתקבלת, יש להחסיר את סך ההוצאות המוכרות לניכוי לפי סעיף 39 לחוק. סעיף 39 מונה שורה ארוכה של הוצאות אשר מותרות בניכוי מהשבח בעסקה. מתוך שורה זו, נציין את ההוצאות הבאות:

1. הוצאות שיפוץ להשבחת הנכס;

2. הוצאות מס (רכישה והיטל השבחה);

3. הוצאות משפטיות (עו"ד מקרקעין);

4. הוצאות תיווך;

5. התאמות אינפלציוניות.

נניח, למשל, כי אדם רכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים ומכר אותה שנתיים לאחר מכן ב-2.5 מיליון שקלים. לכאורה, השבח שלו בעסקה, לפי הנוסחה הפשוטה של יתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה, עומד על 1 מיליון שקלים. אולם מסכום זה יש לנכות את סך ההוצאות המותרות. המוכר שילם 50 אלף שקלים כמס רכישה והיטל השבחה, שילם 50 אלף שקלים נוספים לעורך דינו ולמתווך בעסקאות, שיפץ את הנכס ב-150 אלף שקלים נוספים והאינפלציה הגואה הובילה לשחיקת רווחיו ב-30 אלף שקלים נוספים. לאור כל זאת ולאחר ניכוי ההוצאות המותרות, השבח החייב במס לא נותר של מיליון שקלים, אלא של 720 אלף שקלים בלבד.

שיעור המס

החוק קובע כי שיעור מס השבח בישראל הוא 25% מהשבח בעסקה. לכן, מי שהשבח שלו מהעסקה עומד על 800 אלף שקלים, למשל, ישלם מס שבח בסך 200 אלף שקלים. עם זאת, בעבר נהגו שיעורי מס אחרים. חישוב השבח ייעשה לפי שיעורי המס שחלו בכל אחת מתקופות הבעלות. חישוב זה נקרא חישוב לינארי של מס השבח. אין לנו עניין להרחיב כאן אודות שיעורי המס בכל אחת מהתקופות האמורות, אך יש לזכור את הדברים להמשך, כאשר נעסוק בחישוב לינארי מוטב.

פטור ממס שבח לדירה יחידה

חוק מיסוי מקרקעין אמנם קובע חובה כללית של תשלום מס שבח, אך בד בבד מציין שורה של פטורים מתשלום המס. הפטור המקיף והמשמעותי ביותר הוא זה הניתן למוכרי דירת מגורים מזכה.

דירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה כאשר היא שימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות, או ב-80% מתוך תקופת הבעלות של המוכר בנכס. חשוב לציין כי גם דירה מושכרת נחשבת לדירה המשמשת למגורים, ואף דירה ששימשה כבית כנסת או כגן ילדים תענה על דרישה זו.

מכירת דירת מגורים מזכה תהיה פטורה ממס שבח בהתקיים כל 3 התנאים הבאים:

1. זוהי דירתו היחידה של המוכר;

2. המוכר בעליה של הדירה במשך 18 חודשים לפחות;

3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח במשך 18 חודשים.

ככל שמכירת דירת המגורים עומדת ב-3 התנאים הללו, הרי שהמוכר יהיה פטור ממס שבח ולא ישלם כלל מס על מכירת דירה. יש לציין כי הפטור הוא לדירות ששווין הוא עד 4.5 מיליון שקלים. דירות יקרות יותר יתחייבו במס שבח מסוים, אף אם הן נחשבות לדירת מגורים מזכה העומדת בתנאים האמורים.

פטור לינארי ממס שבח

עד לשנת 2014, ניתן היה ליהנות מפטור ממס שבח על מכירת דירה אף אם הדירה לא הייתה דירתו היחידה של המוכר. זאת, בתנאי שהדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה. בשל כך, מרבית הדירות בישראל היו זכאיות לפטור לפני 2014 ומשנה זו ואילך, רבות מהן הפכו לחייבות במס שבח.

עם זאת, ביטול הפטור לא היה מוחלט. עבור אותם מוכרים שהיו נהנים מפטור עד 2014 וכתוצאה משינוי החוק אינם נהנים עוד מפטור שכזה, השבח יחושב אך ורק משנת 2014 ואילך. חישוב זה נקרא חישוב לינארי מוטב. נדגים זאת בעזרת דוגמה מספרית פשוטה.

נניח כי פלוני רכש דירה בשנת 1980 ב-600 אלף שקלים. במקביל, היו בבעלותו דירות נוספות. דירה זו שימשה למגורים. בשנת 2014, שוויה של הדירה עמד על 1.4 מיליון שקלים. בשנת 2023 מכר את הדירה ב-3 מיליון שקלים, כאשר בבעלותו דירות נוספות.

חישוב רגיל של השבח, היה מוליך למסקנה כי השבח בעסקה עומד על 2.4 מיליון שקלים (בהתעלם מהניכויים המותרים). אולם לאור החישוב הלינארי המוטב, השבח החייב במס יעמוד על 1.6 מיליון שקלים ותו לא. זאת, מכיוון שהשבח שנצבר עד לשנת 2014 אינו נכנס לחישוב הלינארי המוטב. כמובן שהמוכר יצטרך להוכיח מה היה שווי הנכס בשנת 2014.

הורשה אינה מכירה

מכירה של זכויות במקרקעין חייבת במס. החוק מגדיר מכירה כהעברה של זכויות בתמורה או שלא בתמורה, דהיינו במתנה. לפיכך, ניתן היה לחשוב כי העברת בעלות בדירה בירושה הינה אירוע מס ויש לשלם על הורשה מס על מכירת דירה. אולם סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש כי הורשה אינה מכירה ובשל כך לא צריך לשלם מס על מכירת דירה בעת העברת נכס בירושה.

פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה

המוכר דירה שהתקבלה בירושה יהיה פטור ממס שבח, אם הוא עומד בכל התנאים הבאים:

1. הדירה היא דירת מגורים מזכה;

2. המוכר הוא בן זוגו / צאצאו/ בן הזוג של צאצאו של המוריש;

3. הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש;

4. אילו המוריש עצמו היה מוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס שבח.

מוכר העומד בכל התנאים האמורים, יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס שבח. מוכר שלא עומד בכל התנאים הללו, לא רק שיתחייב בתשלום מס שבח אלא שמחיר הקנייה הרלוונטי של הדירה יהיה המחיר בו רכש המוריש את הנכס.

כך, אם אדם רכש נכס בשנת 2015 ב-1 מיליון שקלים, הוריש אותו לאחיו ב-2020 ב-2 מיליון שקלים והאח מכר את הדירה בשנת 2023 ב-2.5 מיליון שקלים, השבח בעסקה יעמוד על 1.5 מיליון שקלים. זאת, מאחר שהאח לא עומד בתנאים לפטור ממס שבח, ומחיר הקנייה הרלוונטי הוא המחיר בו רכש המוריש את הנכס.

עו"ד מירי יעקב גביש

במאמר זה טעמנו טעימה מדיני המס על מכירת דירה בישראל. כמובן שהדברים הוצגו בפישוט ובבהירות, אך בפועל דיני מיסוי מקרקעין סבוכים הרבה יותר. אם אתם מוכרים דירה וזקוקים לעורך דין מיסוי מקרקעין, פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת שירותים משפטיים מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובדיני מיסוי מקרקעין בפרט, והיא תעניק לכם שירותים משפטיים יוצאי דופן אשר יחסכו לכם ממון רב בעסקה.