רכישת דירה ראשונה הינה אירוע רב משמעות. העובדה כי לאדם אין דירה נוספת מלבד הדירה אותה הוא רוכש, משפיעה באופן דרמטי על חבות המס בעסקה וכן על מימון הרכישה. להלן נעסוק בהשלכות חבות המס ובהשלכות המימון של רכישת דירה ראשונה. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש בנושא.
מס רכישה לרכישת דירה ראשונה
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין – 1963, קובע כי רכישת זכות במקרקעין חייבת במס רכישה. מס רכישה הוא מס המשולם עבור רכישת דירות, כאחוזים ממחיר הרכישה. עם זאת, קיים פער דרמטי בין מס הרכישה בו יתחייב רוכש דירה ראשונה לבין מס הרכישה בו יחויב מי שרוכש דירה שנייה ומעלה.
מס רכישה על דירה יחידה
רוכשי דירה ראשונה, אשר אין בבעלותם דירה נוספת, ייהנו מפטור משמעותי במיוחד ממס רכישה. עד למחיר של 1,919,155 שקלים, לא יתחייב הרוכש בתשלום מס רכישה כלשהו. על יתרת המחיר שמעל לסכום זה ועד ל-2,276,360 שקלים, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור 3.5% בלבד.
על החלק במחיר העולה על סכום זה ואינו מגיע ל-5,872,725 שקלים, ישולם מס רכישה של 5% וככל שמחיר הדירה עולה על 5,872,725, הרוכש ישלם מס רכישה של 8%. לאור זאת, אדם הרוכש דירה ב-1.8 מיליון שקלים לא ישלם עליה כלל מס רכישה. מי שרוכש דירה במחיר גבוה יותר, ישלם אלפי שקלים בודדים, או לכל היותר עשרות אלפי שקלים בודדים, כמס רכישה.
מס רכישה על דירה שנייה ומעלה
לעומת שיעורי המס הנמוכים החלים על רכישת דירה ראשונה, שיעורי המס על רכישת דירות נוספות הינם גבוהים במיוחד. מדרגת מס הרכישה הראשונה מתחילה בשקל הראשון והיא מגיעה עד ל-5,872,725 שקלים. במדרגה זו, ישלמו רוכשי דירה שנייה מס של 8% ממחיר הרכישה. המדרגה הבאה היא של 5,872,726 ומעלה, שם הרוכשים ישלמו מס בשיעור של 10%.
כזכור, אדם הרוכש דירה ראשונה ב-1.8 מיליון שקלים, לא ישלם מס כלל. מנגד, אם הדירה היא דירתו השנייה, הוא יחויב בתשלום מס שבח על סך 144 אלף שקלים! ניתן לראות, אם כן, כי ההנחה במס רכישה על רכישת דירה ראשונה הינה דרמטית במיוחד עבור רוכשי הדירות.
משפרי דיור
נוכחנו לדעת כי רוכשי דירה ראשונה נהנים מהנחה משמעותית במס רכישה. אולם מה דינם של משפרי דיור, אשר רוכשים דירה נוספת אך לא להשקעה אלא כתחליף לדירתם הנוכחית? הרי במועד רכישת הדירה החדשה, יהיו בבעלותם 2 דירות. האם המשמעות היא כי הם יחויבו במס רכישה בשיעורי דירה שנייה?
התשובה היא שהחוק מונע מצב בעייתי שכזה, בעזרת אופציית דחיית שומת מס רכישה. הרוכש יוכל לבקש דחיה של 18 חודשים בשומת המס שלו, חודשים בהם הוא יוכל למכור את דירתו המקורית. לאחר מכירת הדירה תיערך שומת המס, במצב בו הדירה החדשה היא דירתו היחידה של המוכר. ממילא, הוא ישלם עליה מס רכישה בשיעורי רכישת דירה ראשונה.
מס רכישה על דירה בירושה?
הוריו של אדם נפטרו והוא ירש את דירתם. האם הוא יחויב במס רכישה על ירושת הדירה? התשובה היא שסעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה לעניין חוק זה. כלומר, הורשה של נכס לא נחשבת לאירוע מס וממילא היורש לא יתחייב בתשלום מס רכישה.
רכישת דירה ראשונה – מימון העסקה
בישראל של היום מחירי הדירות מרקיעי שחקים. לכן, יותר מאי פעם, רוכשי דירות זקוקים למימון של אחוזים משמעותיים מהעסקה על ידי הבנק, באמצעות הלוואת המשכנתא. אחוזי המימון שהבנק מעניק לרוכשים הינם נכבדים במיוחד. בעסקאות לרכישת דירה ראשונה למגורים, הבנק מאפשר מימון של 75% מערכה של הדירה. כלומר, רוכשי הדירה יוכלו להביא הון ראשוני של 25% בלבד משוויה של הדירה ואת היתרה, יממן הבנק.
מימון נרחב שכזה לא יתאפשר, על פי רוב, ברכישת דירה שנייה להשקעה. חשוב לציין כי מימון נרחב זה לא יינתן דווקא לדירה ראשונה אלא לכל רכישה של דירה המשמשת למגורים ולא להשקעה. לכן, גם אם מכרתם את דירתכם ואתם רוכשים דירה חדשה, תוכלו לזכות למימון הנרחב של 75% ממחיר הנכס.
עו"ד מירי יעקב גביש מתארחת בתוכנית של עדן ועודד בערוץ 14
מימון דירות מחיר למשתכן
בדירות מחיר למשתכן, ההטבה לרוכשי דירה ראשונה תהיה משמעותית עוד יותר. כידוע, דירות מחיר למשתכן נמכרות בהנחה משמעותית של עשרות אחוזים. עם זאת, הבנק עודנו מעניק מימון ל-75% משוויה הריאלי של הדירה. כתוצאה מכך, המימון לדירות מחיר למשתכן, ביחס למחיר אותו משלמים הרוכשים, הוא של 90%! הרוכשים במחיר למשתכן יוכלו להסתפק בהון ראשוני של 10% ותו לא.
אלו הן ההשלכות המשמעותיות של רכישת דירה ראשונה מבחינת מימון הדירה. כעת, נוכל לעבור להשלכות המס של רכישת דירה ראשונה.
רכישת דירה ראשונה עם עו"ד מירי יעקב גביש
מעוניינים לרכוש את דירתכם הראשונה? עשו זאת בעזרת ליוויה המשפטי של עו"ד מירי יעקב גביש. עו"ד מירי יעקב גביש תעניק לכם ליווי משפטי מקיף ומקצועי לכל הליך רכישת הדירה. החל מניהול משא ומתן אל מול המוכרים וניסוח חוזה מכר ועד לחישוב המיסים שיחולו על העסקה. פנו אליה והבטיחו לעצמכם עסקה בטוחה ואחראית מבחינה משפטית.
הבנק מעניק מימון של 75% מערכה של הדירה ברכישת דירה ראשונה. המשמעות היא שרוכשי דירה ראשונה יוכלו להסתפק בהבאת הון ראשוני של 25% בלבד מערכה של הדירה. כאשר מדובר בדירות מחיר למשתכן המימון יהיה משמעותי עוד יותר, שכן 75% מחושבים מהערך הריאלי של הדירה ולא ממחירה לאחר ההנחה. לכן, הרוכשים יוכלו להסתפק בהצגת הון ראשוני של 10% בלבד.
רכישת דירה ראשונה נהנית מפטור במס רכישה עד לסכום של כ-1.9 מיליון שקלים. ככל שמחיר הדירה עולה על 1.9 מיליון שקלים, הרוכש ישלם מס רכישה אולם בסכומים נמוכים מאוד בהשוואה למס רכישה על דירה שנייה.
משפרי דיור זכאים לדחות את שומת מס הרכישה שלהם ב-18 חודשים. ככל שהם אכן ימכרו את הדירה הראשונה שלהם ב-18 החודשים שלאחר רכישת הדירה החדשה, הרי ששומת המס שלהם תתבצע לפי שיעורי מס לדירה יחידה ולא לפי שיעורי מס לדירה שנייה. מנגד, ככל שהדירה לא תימכר בטווח זמנים זה, הרי ששומת המס תתבצע לפי שיעורי מס רכישה לדירה שנייה.
סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה לעניין חוק זה. מכיוון שכך, יורש הדירה לא ייחשב למי שקנה אותה וממילא הוא לא יתחייב במס רכישה על ירושת הדירה.
