מכירת דירה לקרוב משפחה הינה פעולה משפטית נפוצה למדי בישראל. רבים מוכרים דירות לקרובי משפחתם, בין אם במסגרת עסקת מכר רגילה ובין אם משיקולי מס. מכירת דירה לקרוב משפחה באופן נכון, תוכל לחסוך לכם מאות אלפי שקלים. אולם מכירה לקרוב ללא הכוונה משפטית נכונה, תוכל לעלות לכם ביוקר. כיצד למכור דירה לקרוב משפחה כמו שצריך? המשיכו לקרוא וגלו.
מכירת דירה לקרוב משפחה לצרכי מס
חוק מיסוי מקרקעין קובע חובת תשלום מס שבח למוכרי דירות בישראל. מי שמוכר דירה בבעלותו, ישלם מס שבח בשיעור של 25% מהרווח הנקי שלו בעסקה. מס השבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים והוא מהווה נטל משמעותי על כתפי המוכרים, אשר פעמים רבות מעוניינים לרכוש דירה אחרת או להחזיר חובות עם הרווחים שלהם מהמכירה, ולא לשלם אותם כמס למדינה.
עם זאת, חוק מיסוי מקרקעין מעניק מספר פטורים ממס שבח. הפטור הנפוץ ביותר, אשר יכול להיות רלוונטי בהחלט עבורכם, הוא פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים מזכה.
דירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה אם היא דירתו היחידה של אדם, וכן היא שימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות או ב-80% מתקופת הבעלות של המוכר בדירה. לא למותר לציין כי גם דירה מושכרת נחשבת לדירת מגורים, ואין דרישה כי המוכר דווקא הוא זה שיגור בה. כמו כן, שימוש בדירה כבית כנסת או כגן ילדים (פעילות דתית או חינוכית) נחשב אף הוא לשימוש למגורים, אשר לא ישלול את הפטור.
כדי שמכירת דירת המגורים המזכה אכן תהיה בפטור ממס שבח, על המוכר לעמוד בתנאי המכירה. שני התנאים המשמעותיים לעניין זה הם:
1. בעלות בנכס במשך 18 חודשים (שנה וחצי) לפחות;
2. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח במשך 18 חודשים לפחות.
אם כן, כאשר אדם מוכר את דירתו היחידה והמכירה עומדת בתנאי הפטור, המוכר יהיה פטור מתשלום מס שבח. בכך, יחסוך המוכר עשרות ואף מאות אלפי שקלים שלא ילכו לקופת המדינה, אלא לכיסו הפרטי.
לסיום פרק זה נציין כי משפרי דיור זכאים אף הם לפטור. אם רכשתם דירה למגורים ב-18 החודשים האחרונים לצורך שיפור הדיור, מכירת דירת המגורים המקורית שלכם עודנה תעמוד בתנאי הפטור. זאת, על אף שבזמן המכירה ממש היו בבעלותכם 2 דירות מגורים.
מה לעשות אם יש לי 2 דירות?
כעת, נניח כי ברשותכם 2 דירות. אתם מעוניינים למכור דירה, אך לא רוצים לשלם את מס השבח היקר. האם אין לכם ברירה אלא לשלם את מס השבח הנדרש, או שתוכלו למצוא פתרון יצירתי לתשלום המס?
כפי שבוודאי יכולתם לנחש, פתרון יצירתי שכזה הינו אפשרי בהחלט. הפתרון הינו מסוג מכירת דירה לקרוב משפחה – מכירה הפטורה ממס שבח בנסיבות המתאימות, אשר תותיר אתכם עם דירה אחת בלבד אותה תוכלו למכור גם כן בפטור לדירת מגורים מזכה. נסביר כעת כיצד נהנים מפטור ממס שבח במכירת דירה לקרוב משפחה.
פטור ממס שבח במכירת דירה לקרוב משפחה
פעולת "מכירה" מוגדרת בסעיף 1 לחוק המקרקעין כהעברה של נכס בתמורה או שלא בתמורה. לכן, אף אם הענקתם דירה במתנה לאדם אחר, המתנה תיחשב למכירה היוצרת אירוע מס. ככלל, כזכור, מכירת דירה חייבת במס שבח. אולם סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין קובע הסדר ייחודי ביחס למכירת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה:
- 62. מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס;
החוק קובע בפשטות, אם כן, שמכירת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה תהיה פטורה ממס. כך, אדם יוכל למכור לקרובו את דירתו ללא תמורה, לא לשלם מס על מכירה זו, ולאחר מכן למכור את דירתו השנייה לצד ג' בפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. באופן זה, יוכל המוכר המתוחכם, בליווי עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה, להימנע מתשלום מס שבח אף אם ברשותו 2 דירות.
כמובן שעליכם למכור את הדירה לאדם שאתם סומכים עליו בעיניים עצומות, ואין לכם כל ספק כי הוא יבין את תכלית הפעולה המשפטית וישתף עימה פעולה. זאת, מכיוון שמדובר במכירה לכל דבר ועניין אשר תקנה למקבל המתנה את מלוא הזכויות בנכס והוא יוכל לעשות בו כבשלו. אולם ככל שאותו קרוב משפחה יבין מה טיב הפעולה שבוצעה כאן הוא לא יעשה כן, ואתם תהנו ממכירת הדירה בפטור ממס שבח.
מיהו קרוב?
חשוב להבין מי מוגדר כקרוב משפחה לעניין סעיף 62. האם מכירה לדודה שלכם תהיה פטורה ממס? ומה באשר למכירה לאשתו של הבן שלכם?
החוק לא מותיר אותנו ללא מענה לשאלות אלו, ומעניק תשובה בסעיף 62 סיפא:
לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
הגדרת "קרוב" בסעיף מחזירה אותנו להגדרת קרוב שבסעיף ההגדרות לחוק. נעיף מבט להגדרה זו כדי לסווג מיהו קרוב לעניין מכירת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה, לפי סעיף 62 לחוק:
"קרוב" לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;
(3) אח או אחות ובני-זוגם;
(4) איגוד שהוא בשליטתו;
יש לשים לב כי סעיף 62 מחלק בין 2 סוגים של קרובים, ואף אנו נבחין ביניהם. מכירת דירה ללא תמורה לבן זוג, להורים, לסבים וסבתות, לילדים, לנכדים ולבני זוגם של כל אלו, פטורה אוטומטית ממס לפי סעיף 62. ניתן יהיה להסתייע במכירה שכזו כדי למכור דירה נוספת בפטור ממס שבח.
לעומת זאת, מכירה לאח או אחות תהיה פטורה ממס שבח רק במידה שהדירה אותה אתם מעבירים לכם התקבלה בירושה מהוריכם, או במתנה מהם. אחרת, תתחייבו במס שבח על העברת הדירה ללא תמורה. זאת, למרות שמדובר באחים שלכם.
נציין כי מכירת דירה ללא תמורה לבת זוג אמנם פטורה ממס שבח, אך לרוב היא לא תועיל לצרכי תכנון מס. זאת, מכיוון שבעלות בת זוג בדירה יכולה לשלול את הפטור לדירת מגורים מזכה. התנאים לשלילת פטור זה הינם מורכבים ולא נדון בהם כעת, אך היו מודעים לכך וודאו עם עורך הדין שלכם כי מכירת הדירה לקרוב משפחה אכן תסייע לכם בהיבטי המס.
איך מבצעים מכירת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה?
ככלל, המכירה תבוצע ככל מכירה אחרת. נדרש חוזה מכר, העברת זכויות בטאבו וכן הלאה. אלא שרצוי בהחלט להוסיף לחוזה נספח, אשר יישאר בין הצדדים ויחייב רק אותם, אשר יגביל את זכותם של הקונים בדירה. רצוי לקבוע כי תשלומי שכר הדירה יועברו למוכרים וכן כי הקונים לא יוכלו למכור את הנכס אלא באישור המוכרים. כך, תבטיחו את השארת הדירה בפועל בבעלותכם.
למה חשוב לשים לב בעסקה שכזו?
חשוב לשים לב לכלל ההיבטים בעשיית עסקה שכזו. נניח שמכרתם ללא תמורה דירה לילדיכם, כדי ליהנות מפטור ממס שבח. דעו, כי בעלות זו שוללת ממנו הטבות רבות המיועדות לצעירים בישראל ללא דירה. בנכם לא יוכל להשתתף, למשל, בהגרלות "דיור בר השגה" (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת), שכן ההגרלות מיועדות לחסרי דיור והוא בעלים של מקרקעין.
כמו כן, דעו כי עסקה אשר נעשית באופן מלא משיקולי מס ולצורך הונאת רשות המיסים, אינה חוקית. אולם בפועל, עסקאות שכאלו נפוצות בכל רחבי הארץ. שימו לב לכך בתכנון העסקה ובבנייתה, וערכו אותה באופן כשר וחוקי שישיג את מטרות המס הרצויות.
מכירת דירה בתמורה לקרוב משפחה
מכירת דירה בתמורה לקרוב משפחה, הינה מכירה רגילה של נכס לכל דבר ועניין. כאשר אתם מוכרים דירה לקרוב משפחה במחיר מופחת, יש לדעת מהו שווי השוק האמיתי של הדירה. זאת, מכיוון שלרשויות המס, לבנקים ולעיריות, תצטרכו לדווח על הערך האמיתי של העסקה.
כך, למשל, מיסוי המקרקעין מחושב לא בהכרח לפי מחיר המכירה בפועל, אלא לפי השבח הריאלי של הנכס. אם כתוצאה ממחיר המכירה תשלמו מס שבח שאינו משקף את השבח הריאלי, הדבר עלול להיחשב לעבירת מס פלילית. לכן, יש לשים לב מהו שווי הנכס ולדווח לרשויות על פיו ולא על פי מחיר המכירה בפועל.
מכירת דירה עם עו"ד מירי יעקב גביש
מוכרים דירה ומעוניינים לחסוך בתשלומי המס? מעבירים דירה לקרוב משפחה ורוצים לעמוד על כל ההשלכות של המכירה? עשו זאת בעזרת עו"ד מירי יעקב גביש. עורכת הדין יעקב גביש הינה עורכת דין מומחית בדיני המקרקעין, בעלת ניסיון רב בתחום ושורה ארוכה של הצלחות. פנו אליה, והצטרפו להצלחה.
