מכירת דירה יחידה מס שבח

מכירת דירה מחויבת במס שבח. זאת, למעט מקרים בהם הדירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה הפטורה ממס שבח. להלן נעסוק בהיבטי מיסוי מקרקעין השונים של מכירת דירה יחידה, מתי היא תהא פטורה ממס שבח ומתי חייבת. כמו כן, נעסוק בפטורים חלקיים ממס ובחבות שאינה מלאה במס שבח לדירה יחידה. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש סביב חבות מס שבח במכירת דירה יחידה.

חובת תשלום מס שבח

חובת תשלום מס שבח על עסקאות נדל"ן קבועה בסעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – 1963. סעיף 6 (א) קובע בזו הלשון:

מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.

הסעיף הבא, סעיף 6 (ב), מפרט מהו השבח במכירת זכות במקרקעין:

השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה.

אם כן, חוק מיסוי מקרקעין מטיל חובת תשלום מס שבח על הרווח של מוכר במכירת זכות במקרקעין. זכות במקרקעין הינה בעלות או חכירה לדורות בנכס מקרקעין – דירה, נכס מסחרי, מגרש וכדומה.

שיעור מס השבח

שיעור מס השבח הקבוע בחוק עומד על 25% מהשבח. כלומר, על אדם לשלם למדינה מס בשיעור 25% מהשבח שלו. עם זאת, לאורך השנים שיעורי מס השבח השתנו והחבות במס בפועל תיעשה בהתאם לשינויים בשיעורי המס לאורך השנים. כך, על השבח שנצבר בשנים בהם שיעור המס עמד על 20%, יחויב המוכר במס בשיעור של 20% בלבד. לעומת זאת, על שבח בשנים בהן החבות הייתה של 50%, ישלם המוכר מס בשיעור 50% מהשבח שלו.

שבח נטו בלבד

חשוב להדגיש כי החוק ממסה מוכרים על השבח נטו שלהם מהעסקה, ולא על השבח ברוטו. בשל כך, מס השבח לא נקבע רק לפי ההפרש בין מחיר המכירה של נכס למכיר הרכישה שלו, כפי שראינו לעיל בחוק. ממנה זו, מנוכות הוצאות שהוציא המוכר על הנכס.

לכן, אם למשל אדם רכש דירה ביום 10.10.2015 ב-1.2 מיליון שקלים ומכר אותה 5 שנים לאחר מכן ב-2.2 מיליון שקלים, השבח שלו יעמוד לכאורה על 1 מיליון שקלים. אולם כעת, נניח כי אותו אדם שילם 50 אלף שקלים מס רכישה על הדירה, 25 אלף שקלים הוצאות עורך דין וכן 25 אלף שקלים נוספים הוצאות תיווך. בנוסף, המוכר שיפץ את דירתו לפני שנתיים בעלות של 200 אלף שקלים.

לאור כל הנסיבות האמורות, השבח של המוכר לא יעמוד על 1 מיליון שקלים אלא על 700 אלף שקלים בלבד. זאת, מאחר שהוצאות המוכר על הדירה מנוכות מסך השבח.

ניתן לחשב את השבח שלכם ממכירת דירה בסימולטור של רשות המיסים. החישוב יכול להיעשות באופן עצמאי, אך כדי שהוא יהיה מדויק ונכון רצוי בהחלט לבצע אותו בעזרת עורך דין מקרקעין. עורך הדין ידע אילו הוצאות ניתן לנכות מהשבח, מהם התאריכים הקובעים הרלוונטיים וכל מידע אחר הדרוש כדי לבצע את החישוב במדויק ולערוך באופן זה שומה עצמית לחבות מס השבח שלכם.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה שהיא דירת מגורים מזכה. מי שמוכר דירה העונה על הגדרות דירת מגורים מזכה בתנאים שנקבעו בחוק, יהא פטור מתשלום מס שבח על המכירה. מדובר בפטור של מאות אלפי שקלים המעניק הקלה משמעותית למוכרי הדירות. נעסוק כעת בתנאי הפטור.

דירת מגורים מזכה

כאמור, התנאי הראשון לפטור ממס שבח הוא שהדירה תענה להגדרת דירת מגורים מזכה. דירה תיחשב לדירת מגורים מזכה אם היא:

1. דירתו היחידה של אדם;
2. הדירה שימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות / ב-80% מתקופת השבח;
   • דירה ששימשה כגן ילדים או כבית כנסת תיחשב אף היא לדירה ששימשה למגורים.

אולם לא די בכך שדירה תהא דירת מגורים מזכה כדי שהיא תיהנה מפטור ממס שבח. על המכירה לעמוד בתנאים הקבועים בסעיף 49ב לחוק:

1. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר בישראל;
2. המוכר הוא בעל הזכויות בדירה במשך 18 חודשים לפחות;
3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
4. הדירה לא נמכרה ביותר מ-4.5 מיליון שקלים.

מכירה של דירת מגורים מזכה העומדת בתנאים המוצגים הינה פטורה מתשלום מס שבח. המוכר לא יתחייב במס שבח על מכירת דירה יחידה העומדת בתנאים שהוצגו ויחסוך בכך מאות אלפי שקלים.

מכירת דירת יוקרה

התנאי ה-4 שהוצג לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, הוא שמחיר הדירה לא יעלה על 4.5 מיליון שקלים. אולם גם אם מחירה של הדירה עולה על סכום זה, המוכר ייהנה מפטור על השבח עד למחיר זה. המחיר העולה על תקרת הפטור, לעומת זאת, יחויב במס שבח.

פטור למכירת דירה שהתקבלה בירושה

אדם יכול ליהנות מפטור ממס שבח גם אם הדירה היא לא דירתו היחידה. זאת, בתנאי שהדירה היא דירה שהתקבלה בירושה והיא עומדת בתנאים הקבועים בחוק. ראשית, יש להקדים ולומר כי חוק מיסוי מקרקעין קובע כלל לפיו הורשה אינה מכירה לעניין החוק. לכן, היורש לא ישלם מס רכישה על קבלת הדירה ועזבונו של המוריש לא יחויב בתשלום מס שבח.

מאחר שהורשה אינה מכירה, היורש נכנס בנעליו של המוריש. לכן, ביום בו ימכור היורש את הדירה, הוא יתחייב בתשלום מס שבח על הרווח שנצבר מיום בו רכש המוריש את הדירה! אולם ככל שהמוריש היה פטור ממס שבח אילו הוא מכר בעצמו את הדירה, גם יורשו ייהנה מהפטור אם הוא יעמוד בכל התנאים הבאים:

1. אם המוריש היה מוכר את הדירה הוא היה נהנה מפטור מס שבח למכירת דירה יחידה;
2. המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו;
3. הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש לפני מותו.

פטור ממס שבח למשפרי דיור

כאמור, מכירת דירה יחידה נהנית מפטור ממס שבח. מה דינו של אדם אשר רכש דירה במטרה להחליף את דירתו הנוכחית, אך עוד לא מכר את דירתו הראשונה? האם ביום בו ימכור את הדירה הראשונה הוא ייחשב לבעל שתי דירות שאינו יכול ליהנות מהפטור? מדובר, כמובן, בסיבה אבסורדית לשלילת הפטור.

החוק מכיר בכך ששלילת הפטור בנסיבות אלו תהיה אבסורדית. לכן, תעמוד לאדם חזקת דירת מגורים יחידה אם דירתו הנוספת נרכשה ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

לבסוף, אדם ייהנה מחזקת דירת מגורים יחידה גם אם בעלותו בדירה נוספת אינה עולה על 1/3 מהדירה כולה. ככל שהבעלות שלו בדירה הנוספת היא בפחות מ-1/3 מהדירה, הרי שהפטור יעמוד בעינו. יש לציין כי ביחס לדירה שנתקבלה בירושה, הבעלות הנוספת יכולה להגיע ל-1/2 מהדירה ולא רק ל-1/3 מהבעלות.

מכירת דירה עם עו"ד גביש

מוכרים דירה? רוצים לברר את זכאותכם לפטור ממס שבח למכירת דירה יחידה? צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש. עו"ד מירי יעקב גביש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט והודות לליווי המשפטי המקיף שלה, תזכו להפחית את תשלומי מס השבח למינימום ההכרחי.