מכירת דירה בירושה מס שבח

האם מכירת דירה בירושה חייבת במס שבח? מדובר בשאלה לא פשוטה כלל, התלויה בנסיבות רבות. להלן נעסוק בתרחישים השונים של מכירת דירה בירושה ושל השלכות המס של מכירת דירה שכזו. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש על מכירת דירה בירושה והשלכות מס השבח של מכירת דירה שכזו.

ירושה אינה מכירה

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – 1963, קובע כי מכירת דירה בישראל חייבת במס שבח. סעיף 9 לחוק מטיל חבות מס רכישה על רוכשי דירות. ככלל, הפרשנות המוענקת למונח "מכירה" הינה מרחיבה וכוללת בתוכה כמעט כל העברת זכויות בנכס. לאור זאת, ניתן היה לחשוב כי גם הורשה נחשבת למכירה ומכיוון שכך היורש יהיה חייב, לכאורה, במס רכישה על הדירה שקיבל בירושה.

במקביל, עזבונו של המוריש יחויב במס שבח על "מכירת הדירה ליורשים". גם אם פרשנות שכזו הינה סבירה, הרי שהיא שגויה לחלוטין לאור סעיף 4 לחוק. סעיף 4 קובע נחרצות כי "הורשה איננה מכירה… לעניין חוק זה". בשל כך, היורש לא יתחייב במס רכישה ועזבונו של המוריש יהיה פטור ממס שבח.

היורש נכנס בנעלי המוריש

נוכחנו לדעת כי הורשה אינה מכירה לעניין מיסוי מקרקעין. אם כן, מהי משמעותה של הורשה זו בעיני החוק? התשובה היא שהיורש כאילו נכנס בנעליו של המוריש. החוק מתייחס ליורש כממשיכו הרציף של המוריש. להלן נראה כי ליחס זה השלכות דרמטיות על היורש.

חבות מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה

בפרקי המאמר הבאים נעסוק בפטורים ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה. עוד קודם לכן, חשוב להבהיר מהו המצב המשפטי ביחס למכירת דירה שהתקבלה בירושה, אשר איננה נהנית מפטור ממס שבח. סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר כיצד מחושב השבח החייב במס. לפי סעיף זה, השבח הוא יתרת מחיר המכירה של הדירה על מחיר הרכישה שלה.

כלומר, אם דירה נרכשה, לדוגמה, ב-1.5 מיליון שקלים ונמכרה ב-3.5 מיליון שקלים, השבח החייב במס עומד על 2 מיליון שקלים. כזכור, הורשת דירה אינה נחשבת למכירת דירה מבחינתו של המנוח ולא לרכישת דירה מבחינתו של היורש. לכן, יש לברר מהו מחיר המכירה הרלוונטי עבור היורש. התשובה היא, שמחיר המכירה מבחינת היורש יהיה המחיר בו רכש המוריש את הדירה! ניעזר בדוגמה מספרית כדי להבהיר את הדברים.

נניח כי פלוני רכש דירה בשנת 1985 ב-500 אלף שקלים. בשנת 2020 היורש נפטר והוריש את הדירה לבנו. שוויה של הדירה במועד זה הינו 2.5 מיליון שקלים. היורש מכר את הדירה שנה מאוחר יותר, בשנת 2021, במחיר של 3.5 מיליון שקלים.

ניתן היה לחשוב כי השבח של היורש יהיה 1 מיליון שקלים בלבד – הפער בין שוויה של הדירה ביום בו קיבל אותה, לבין היום בו מכרה. אולם מאחר שראינו כי היורש נכנס בנעליו של היורש, הרי שהשבח שלו יעמוד על 3 מיליון שקלים, שהם הפער בין מחיר רכישת הדירה על ידי המוריש, לבין מכירתה על ידי המוריש.

אם כן, ניתן לראות כי כניסתו של היורש בנעלי המוריש עלולה להטיל עליו חבות גבוהה מאוד במס שבח. עם זאת, להלן נציג 2 תרחישים בהם מכירת דירה בירושה תהיה פטורה ממס שבח, באופן חלקי או מלא.

מכירת דירה בירושה בפטור ממס שבח

כזכור, היורש נכנס בנעליו של המוריש לעניין חבות במס שבח. בשל כך, אם המוריש עצמו היה פטור ממס שבח אילו הוא מכר את הדירה, גם היורש יוכל ליהנות מפטור זה. זאת, בתנאי שיעמוד ב-3 התנאים הקבועים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. 3 התנאים הקבועים בסעיף הם:

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
3. אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.

ככל שהיורש עומד בכל התנאים הללו במסגרת מכירת דירה בירושה, הרי שהוא יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס שבח. כשם שהיורש היה פטור אילו הוא מכר את הדירה, כך גם היורש יהיה פטור בבואו הוא למכור את דירתו שקיבל בירושה.

חשוב להבין כי מדובר בהקלה משמעותית במיוחד מבחינתו של היורש. זאת, מאחר שביכולתו ליהנות מפטור מלא ממס שבח, למרות שהדירה הנמכרת אינה דירתו היחידה. ככלל, רק מכירה של דירה ראשונה תיהנה מפטור ממס שבח בעוד שמכירת דירה שנייה תהיה חייבת במס שבח במלואו. משכך, הענקת הפטור ממס שבח על מכירת דירה שהתקבלה בירושה הינה דרמטית עבור היורש.

פטור חלקי ממס שבח על מכירת דירה בירושה

ישנם מקרים בהם הפטור על מכירת הדירה שהתקבלה בירושה לא יהיה מלא אלא חלקי. זאת, כאשר העסקה עומדת בתנאי סעיף 48א(ב2) לחוק מיסוי מקרקעין. עד לשנת 2014, התנאים לפטור ממס שבח היו גמישים הרבה יותר. מוכרים יכלו ליהנות מפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים, אף אם בבעלותם היו דירות נוספות.

למעשה, התנאי המשמעותי היחיד לשלילת הפטור היה שהמוכר לא מכר דירה נוספת בפטור ממס שבח ב-4 השנים שקדמו למכירת הדירה. בשנת 2014 החוק השתנה כך שרק מוכר שבבעלותו דירה אחת, יוכל ליהנות מפטור ממס שבח. אלא סעיף 48א(ב2) לחוק לא שלל לחלוטין את תחולת החוק הקודם.

הסעיף קובע כי השבח שנצבר עד לשנת 2014 ימשיך להיות פטור ממס, ביחס לאותן דירות שנהנו מהפטור לפני שינוי החוק. השבח שנצבר משנת 2014 ואילך יהיה חייב במס, בהתאם להוראות החוק החדשות. מאחר שהיורש נכנס בנעליו של המוריש, גם הוא יוכל ליהנות מהפטור ממס על השבח עד לשנת 2014 במידה שבבעלות המוריש היו מספר דירות.

נחזור לדוגמה הקודמת בה עסקנו לעיל ונצא מתוך נקודת הנחה כי הדירה לא הייתה דירתו היחידה של המוריש. נניח כעת כי שוויה של הדירה בשנת 2014 עמד על 1 מיליון. במצב זה, השבח החייב במס של היורש יעמוד על 2.5 מיליון ולא על 3 מיליון. זאת, מכיוון שהיורש נהנה מהפטור החלקי ממס שבח עד לשנת 2014.

דירה וחצי

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רק מי שבבעלותו דירה אחת בלבד יוכל ליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. מי שבבעלותו דירה נוספת, לא יוכל ליהנות מפטור זה. עם זאת, בעלות ב-1/3 דירה נוספת אינה שוללת את הזכאות לפטור ממס שבח לפי חוק זה.

כאשר הבעלות בדירה הנוספת היא בדירה שהתקבלה בירושה, החוק מרחיב את תחולת הפטור. אדם יוכל ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה ראשונה, אף אם בבעלותו 1/2 דירה שהתקבלה בירושה! כך, גם מי שבבעלותו דירה וחצי יהיה פטור ממס שבח, בתנאי שחצי הדירה הנוספת אותה הוא לא מוכר כרגע התקבלה בירושה.

לא למותר לציין כי מצב של בעלות ב-1/2 דירה שהתקבלה בירושה או פחות מכך הינו מצב נפוץ יחסית. הורים נפטרו והורישו את דירתם לילדיהם. במצב העניינים הרגיל, ככל שלהורים שני ילדים ומעלה, הבעלות של כל ילד תהיה במחצית הדירה לכל היותר. כמובן שייתכנו מצבים בהם הורים יורישו לכל ילד דירה אחרת, ינשלו ילדים מירושת נכסים מסוימים ועוד, אך מצב של בעלות ב1/2 דירה לכל היותר שהתקבלה בירושה הינו שגרתי וסטנדרטי.

עו"ד מירי יעקב גביש

מוכרים דירה שקיבלתם בירושה? רוצים לצמצם את תשלומי המס שלכם למינימום ההכרחי? עשו זאת בעזרת עורך דין מירי יעקב גביש. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט והיא תעניק לכם שירותים משפטיים יסודיים ומקיפים בכל הכרוך במכירת הדירה שלכם.