מוכרים דירה? לעורך הדין שלכם תפקיד מפתח בעסקה. מכירת דירה הינה עסקה משפטית סבוכה ומשמעותית, וליווי משפטי מקצועי יבטיח כי תצלחו אותה בשלום. מהם תפקידיו העיקריים של עורך הדין במכירת הדירה? כיצד עורך הדין יסייע לכם? באיזה עורך דין כדאי לבחור? כל זאת ועוד – במאמר זה.
עורך דין מכירת דירה – תפקידי מפתח
עורך דין מכירת דירה עוסק במספר נושאים עיקריים הנוגעים למכירה. נושאים אלו הם:
1. התקשרות אל מול מתווך
2. בדיקת ניאותות לקונים
3. תכנון מס שבח
4. ניהול מו"מ וניסוח חוזה מכר
5. רישום זכויות
נפרט אודות כל אחד מהנושאים בנפרד. הנושאים מסודרים בסדר כרונולוגי, מתחילת עבודתו של עורך הדין מכירת דירה ועד לתום עבודתו.
התקשרות עם מתווך
ברוב אזורי הארץ, מקובל להסתייע במתווך לצורך מכירת דירה. חשוב לציין כי בעידן האינטרנט, בכלל לא בטוח שתצטרכו מתווך ובהחלט ייתכן שתוכלו למכור את הדירה בעצמכם. אם בכל זאת התחלתם להתקשר עם מתווך, רצוי להתייעץ עם עורך הדין שלכם לפני החתימה על הסכם התיווך.
חוק המתווכים מטיל חובות ומגבלות על המתווך. כך, למשל, תקופת הבלעדיות חייבת להיות תחומה בזמן וכפופה לפעולות שיווק משמעותיות מצד המתווך. כמו כן, חוק זה קובע כי מתווך מחויב להחזיק ברישיון תיווך ועליו לחתום איתכם על חוזה בכתב.
לפני החתימה על הסכם התיווך, מסרו את ההסכם לעורך דין שלכם. עורך דין מקרקעין יבחן את ההסכם, יוודא כי הוא אכן עומד במגבלות החוק ומשתלם עבורכם. ככל שיהיו לעורך הדין הערות על ההסכם, הוא יפנה אל המתווך וידאג שיבוצעו התיקונים הדרושים בהסכם התיווך. רק לאחר הגעה לנוסח הסכם המוסכם על עורך הדין והמתווך שלכם, תחתמו על ההסכם.
בדיקת הקונים
מצאתם קונים אשר מעוניינים לרכוש את הדירה במחיר המבוקש? נפלא. כעת, יש לבדוק כי הקונים אכן מסוגלים לעמוד בתשלום. עורך הדין שלכם יבדוק כי לא חלות מגבלות כלשהן על יכולתם של הקונים לרכוש את הדירה, מבחינה חוקית ומבחינה מעשית. כמו כן, עורך הדין שלכם יבקש לראות אישור עקרוני למשכנתא מצדם של הרוכשים, אשר יבטיח כי הם יוכלו לקבל משכנתא מהבנק לצורך מימון העסקה.
בנוסף, עורך הדין שלכם יקבל מהקונים מידע רלוונטי למיסוי העסקה. ישנה חשיבות מהותית, כפי שנראה להלן, לשאלה אם לרוכשים דירות נוספות בבעלותם או שזוהי דירתם היחידה. השפעות המס לא תהיינה על הרוכשים בלבד, אלא גם עליכם המוכרים.
שאלה חשובה מאוד היא האם המוכרים חייבים בתשלום מס רכישה על העסקה. אם המוכרים חייבים בתשלום מס רכישה, חלק מתשלום זה הם ישלמו כמקדמות מס שבח, במקומכם. אם הם פטורים ממס רכישה, יש להציג זאת לרשויות המס במועד המתאים. לכן, עורך הדין שלכם יוודא בזמן מהי חבות המס של הרוכשים בעסקה.
תכנון מס שבח
כידוע, מוכרי דירות חייבים במס שבח. שיעור מס השבח עומד על 25% מהרווח הנקי בעסקה. הרווח הנקי מחושב כיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה של הדירה, בניכוי ההוצאות המותרות לניכוי. ניעזר בדוגמה מספרית פשוטה להבהרת החישוב.
נניח שאתם קניתם דירה לפני שנתיים במחיר של 1.5 מיליון שקלים. כיום, אתם מוכרים אותה ב-2.5 מיליון שקלים. כשרכשתם את הדירה, שילמתם 100 אלף שקלים למס שבח, 50 אלף שקלים לעורך דין מקרקעין ועוד 50 אלף שקלים למתווך. בנוסף, שיפצתם את הדירה ב-200 אלף שקלים.
במקרה שכזה, יתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה עומדת על מיליון שקלים (2.5 מיליון פחות 1.5 מיליון). מסכום זה, יש להחסיר 400 אלף שקלים של הוצאות המותרות בניכוי, כך שהרווח הנקי שלכם יעמוד על 600 אלף שקלים בלבד. מסכום זה תשלמו 25% כמס שבח, דהיינו 150 אלף שקלים.
עם זאת, פעמים רבות, תהיו פטורים ממס שבח. כאשר הדירה היא דירת מגורים מזכה, דירתכם היחידה ואתם בעליה במשך שנה וחצי לפחות, לא תצטרכו לשלם מס שבח על העסקה. כך גם אם קיבלתם את הדירה בירושה מהוריכם והדירה הייתה דירתם היחידה. ישנם מקרים נוספים, מצומצמים יותר, אשר גם בהם תהיו זכאים לפטור מלא או חלקי ממס שבח.
תכנון נכון של העסקה מבעוד מועד יוכל לחסוך לכם סכומים משמעותיים מאוד בתשלומי מס השבח. לכן, עורך הדין שלכם יתכנן נכונה את מכירת הדירה, כך שתשלמו את מינימום המס הנדרש. הכל, כמובן, על פי דין ובאופן כשר.
מו"מ וחתימה על חוזה המכר
כאן הגענו לליבת עבודתו של עורך הדין. עורך הדין ינהל משא ומתן עם הקונים על חוזה המכר, עד להגעה לנוסח מוסכם שיגן באופן מלא על האינטרס שלכם וכל הצדדים יחתמו עליו. החוזה יסדיר, בראש ובראשונה, שלושה נושאים עיקריים:
1. התמורה המוסכמת
2. מועדי התשלומים
3. מועד מסירת החזקה בדירה
החוזה יעסוק בנושאים חשובים נוספים. החוזה יגדיר מה כלול בדירה הנמכרת (מזגנים, ארונות, תשתיות וכו'), אילו שטחים מוצמדים לדירה (מחסנים, חניות, חצר), מהן חובות כל צד לפני המכירה ולאחריה, הסדרת העברת הזכויות ומועדי העברת הזכויות, סנקציות במקרה של הפרת החוזה ועוד.
חשוב לציין כי עורך דין מקרקעין טוב לא ינסח חוזה שיפגע בצד השני, אלא כזה שיתאם את האינטרסים של שני הצדדים. הוגנות, תוך הגנה מלאה על האינטרס שלכם כמובן, תוביל לחוזה הטוב ביותר.
עורכי הדין של הצדדים מנהלים משא ומתן ממושך יותר או פחות לפני ההגעה לנוסח מוסכם. כל צד צריך להבין מהם הנושאים החשובים לו ביותר, לזהות את האינטרסים שלו ולהבטיח את מימושם. עורך דין טוב ומקצועי ידע לעשות זאת.
לאחר ההגעה לנוסח מוסכם, הצדדים ייפגשו לחתימה על החוזה. החתימה על החוזה תהווה אסמכתא למכירה בין הצדדים, אך היא עוד לא תעביר את זכות הבעלות בנכס מהמוכרים לקונים. לשם כך, יש להתקדם לשלב הבא במכירת דירה.
רישום הזכויות בדירה
כידוע, בישראל מתנהל מרשם מקרקעין, הטאבו, אשר מסדיר את הזכויות כמעט בכל חלקה ותת חלקה בישראל. הבעלות בדירות נקבעת לפי מרשם המקרקעין. כדי להשלים את המכירה, על הצדדים להעביר את הרישום במרשם המקרקעין מהמוכר לקונה. עורך הדין של המוכרים, יחד עם עורך הדין של הקונים, ידאגו להעברת זכויות זו. רק לאחר העברת הזכויות, תושלם מכירת הדירה.
בחירת עורך דין מכירת דירה – עו"ד מירי יעקב גביש
איך תבחרו עורך דין מכירת דירה? חשוב לבחור בעו"ד מקצועי ומהימן, בעל היכרות מעמיקה עם השטח וניסיון רב בתחום. עו"ד מירי יעקב גביש עונה בצורה מלאה על דרישות אלו. מקצוענותה בתחום המקרקעין אינה נתונה בספק והיא נמנית על השורה הראשונה של עורכי הדין בתחום. פנו אליה, והצטרפו למאות לקוחותיה המרוצים שכבר נהנו משירותיה המצוינים בתחום המקרקעין והנדל"ן.
עורך דין מכירת דירה ילווה את העסקה מתחילתה ועד סופה. בשלבים הראשונים, עורך הדין יוודא כי החוזה שתחתמו אל מול המתווך תואם את האינטרס שלכם, יבחן את הקונים ואת יכולת הפירעון שלהם ויתכנן את היבטי המס בעסקה. ליבת עבודתו של עורך הדין היא ניהול משא ומתן אל מוך המוכרים וניסוח חוזה מכר מוסכם. לבסוף, עורך הדין ידאג להעברת הזכויות בנכס ולהשלמת העסקה.
חשוב לבחור בעורך דין בעל חיבור לשטח והיכרות עימו, לצד מיומנות משפטית גבוהה, מומחיות וניסיון רב בתחום. אל תתפשרו על עורך הדין שלכם – עורך דין מקצועי ומומחה עולה כסף, אך חוסך הון ושווה את ההשקעה. פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת שירותים משפטיים יוצאי דופן, מאת עו"ד מומחית ומקצועית בתחום המקרקעין.
לא מעט עסקאות פטורות מתשלום מס שבח. תכנון נכון של העסקה שלכם יוכל לפטור אתכם, באופן מלא או חלקי, מתשלום מס זה. ככלל, כדי שהעסקה תהיה פטורה ממס שבח, יש להוכיח כי הדירה היא דירת מגורים מזכה והמכירה עומדת בתנאי הפטור הקבועים בחוק. עורך הדין שלכם ידע לעצב את העסקה, היכן שהדבר אפשרי, כך שתהנו מפטור זה לדירת מגורים מזכה.
עורך דין טוב יגן על האינטרסים שלכם בעסקה ואף יחסוך לכם תשלומים מיותרים. עורך דין מקצועי ומיומן ימנע מכם ליפול לבורות משפטיים שאתם כלל לא מודעים אליהם, יאפשר לעסקה להתנהל באופן חלק, יחסוך תשלומי מס שאינם הכרחיים ויוודא כי העסקה תושלם על הצד הטוב ביותר.
