ביטול חוזה מכירת דירה

מכירת דירה נעשית על פי חוזה. החוזה מסדיר את מסגרת המכירה ותנאיה, בין המוכר לקונה. תוקפו של החוזה הוא בין שניהם בלבד, והוא מחייב את הצדדים לו באופן מלא. לעיתים, אחד הצדדים סובר כי אין לו ברירה אלא לבטל את החוזה. מהן ההשלכות של ביטול חוזה מכירת דירה? כיצד הביטול משפיע על המוכר וכיצד הוא משפיע על הקונה? בכל זאת ועוד, נעסוק להלן.

התקשרות בחוזה למכירת דירה

אדם מעוניין למכור את דירתו. אדם אחר מעוניין לרכוש אותה. הצדדים מנהלים ביניהם משא ומתן באשר למחיר הדירה ומגיעים להסכמה ראשונית באשר למכירה. כיצד עליהם להתקדם, כדי שהמכירה תתבצע בפועל?

על שאלה זו יש לענות בשני מישורים – המישור החוזי והמישור הקנייני. המישור הקנייני הוא זה המסדיר את הבעלות של הקונה בדירה ביחס לכולי עלמא ואת רישום הקונה במרשם. מישור זה אינו מענייננו בכתבה זו.

המישור החוזי הוא זה המסדיר את היחסים המשפטיים בין המוכר לבין הקונה. החוזה יפרט את כל התנאים הקשורים במכירת הדירה ויחייב באופן מלא את שני הצדדים. החוזה לא מפרט רק באילו תנאים תתבצע המכירה, אלא מטיל גם סנקציות על הפרת תנאי מתנאי הוזה וקובע את חומרת ההפרה של תנאים שונים. נפרט את החוזה למרכיביו אלו.

תנאי ההתקשרות

ליבת החוזה עוסקת בתנאי ההתקשרות שבין המוכר לקונה. תנאים אלו מגדירים בראש ובראשונה מהו הנכס הנמכר, וכן מהי התמורה הניתנת בעדו. כך, ייקבע בחוזה כי הנכס שכתובתו XXX גוש XXX חלקה XXX נמצא בבעלות המוכר, ולא מוטל עליו כל עיקול או שיעבוד, והוא מעוניין למוכרו, והקונה מעוניין לרכוש ממנו נכס זה. סך התמורה שישלם הרוכש למוכר תעמוד על XXX שקלים.

יש להגדיר טוב ובדיוק רב מהו הנכס הנמכר ואילו שטחים מוצמדים לו. יש לציין האם הדירה כוללת חניות, זכות שימוש ובעלות במעלית, מחסן וכן הלאה.

נדבך חשוב נוסף בתנאי ההתקשרות, מסדיר את מועדי התשלום. כמעט בכל חוזי מכר הדירות, הקונה לא משלם את מלוא התשלום בבת אחת למוכר אלא התשלום מחולק למספר פעימות. למועדי הפעימות חשיבות קריטית עבור המוכר, אשר מסתמך על תשלומים אלו לצורך רכישות משלו, ועל הקונה, אשר יצטרך להעמיד מספיק כסף נזיל במועדי התשלום.

מועדי התשלום יכולים להיקבע על פי תאריכים או על פי תנאים מוסכמים. ניתן לקבוע כי התשלום השני יתבצע 30 יום לאחר התשלום הראשון, או לחלופין לקבוע כי התשלום השני יתבצע תוך 14 יום לאחר המצאת טופס 4 לדירה על ידי המוכר.

לבסוף, תנאי ההתקשרות יסדירו גם את מועדי העברת הבעלות וכל תנאי נוסף עליו יסכימו הצדדים. החוזה יקבע באיזה תאריך יימסרו המוכרים את החזקה בנכס לקונים, מתי תעבור הבעלות לקונים והאם הקונים יוכלו להגיע לדירה, לצורך העברת ציוד למשל, עוד לפני מועד המסירה.

נציין כי לא אחת מועד העברת הבעלות ומועד המסירה לא חד הוא. ישנם מקרים בהם העברת הבעלות קורית בתאריך מסוים, אך המוכרים ימשיכו להחזיק בבית כשוכרים במשך תקופה מוסכמת ורק בסופה תעבור ההחזקה בדירה למוכרים.

הפרות וסעדים

כאמור, לצד תנאי ההתקשרות, יציין החוזה אילו הפרות וסעדים יחולו עליו. חוק החוזים (תרופות) קובע כללים לפיהם יש לחלק בין הפרה רגילה של חוזה, לבין הפרה יסודית שלו. לכן, הצדדים יסכימו ביניהם איזו הפרה תיחשב להפרה יסודית ואיזו הפרה תיחשב להפרה רגילה ותו לא.

ההבדל הקריטי בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית, היא בזכויות שהפרה זו מעניקה לצד הנפגע. הפרה יסודית מעניקה זכות ביטול מלאה של החוזה לצד הנפגע.

לעומת זאת, הפרה שאינה יסודית תחייב את הנפגע להעניק ארכה למפר לפני ביטול חוזה למכירת דירה. כמו כן, ביטול החוזה למכירת הדירה על ידי הנפגע יהיה כפוף לכך שבית המשפט לא יפסול את הביטול, בטענה שהוא אינו צודק בנסיבות העניין. יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולבחון האם הביטול צודק.

חוזה מכירת הדירה יקבע אילו הפרות הן הפרות יסודיות, ואילו הפרות הן הפרות שאינן יסודיות. ככלל, הפרות בנוגע למועדי התשלום, המסירה או הבעלות, תיחשבנה להפרות יסודיות.

בנוסף לסעד האמור לעיל, החוזה יקבע כי הפרה יסודית תזכה את המפר בפיצוי מוסכם. הפיצוי המוסכם יתווסף לסעד על פי כל דין.

ביטול חוזה מכירת דירה – הצד המפר

נניח כי הזדמנה לידי המוכר עסקה טובה יותר מזו שחתם עליה בחוזה מכר הדירה. קונה אחר מעוניין לשלם סכום רב יותר עבור הדירה. לחלופין, נתאר מצב בו לאחר החתימה על החוזה הקונה מוצא הזדמנות טובה יותר לרכישת דירה שהוא יותר מעוניין בה, במחיר זול מהמחיר המוסכם בחוזה. האם המוכר או הקונה זכאים להפר את החוזה?

בקצרה, התשובה לשאלה זו שלילית. כל תכליתו של החוזה להקצות סיכונים ולאפשר לצדדים להסתמך זה על זה, מתוך אמונה שהצד שכנגד לא יפר את החוזה. הפרה של החוזה, גם אם היא "יעילה" עבור אחד הצדדים, חותרת תחת עקרון זה וככלל היא לא תתאפשר.

עם זאת, לעיתים, בעזרת ייעוץ משפטי מתוחכם אפשר להוביל לביטול החוזה, לסיכולו או לגרום לצד שכנגד לבטל את החוזה. דברים שכאלו יש לעשות בשום שכל, בזהירות ובהוגנות, שכן התנהלות לא נכונה בהקשרים אלו תוכל להזיק לכם במידה משמעותית. לכן, רק אם יש לכם עילה טובה מספיק לביטול החוזה למכירת הדירה, מומלץ לפנות לאפיק זה.

על כל פנים, במקרה בו הצד שכנגד הפר הפרה של תנאי מתנאי החוזה, ברי כי הביטול יהיה אפשרי. כאמור, במקרי הפרה יסודית, הבטלות תוכל להיות מיידית. במקרי הפרה רגילה, הביטול יהיה כפוף למתן הארכה לקיום החוזה.

ביטול החוזה – הצד הנפגע

כעת, נניח כי אתם אלו שנפגעו מביטול החוזה. הצד שכנגד הודיע לכם כי מבחינתו החוזה מבוטל והוא לא יעמוד בהתחייבויותיו. מה ביכולתכם לעשות? במקרים שכאלו אתם זכאים לסעד, כלומר לעזרה, מבית המשפט. בית המשפט יוכל להורות על אחד מהסעדים הבאים:

1. אכיפה
2. פיצויי קיום
3. ביטול והשבה
4. פיצויי הסתמכות
5. שלילת רווחי המפר
6. פיצויים מוסכמים

אכיפה, משמעותה כי בית המשפט יחייב את המפר לקיים את התחייבויותיו. ככל שהדבר אינו אפשרי, יורה בית המשפט על תשלום פיצויי קיום, דהיינו פיצויים אשר יעמידו את הנפגע היכן שהיה אילו החוזה היה מקוים. נניח כי החוזה היה מניב לכם רווח של 200 אלף שקלים. בית המשפט יחייב את המפר לשלם לכם סכום זה.

לעיתים, הסעד המתאים לא יהיה פיצויי קיום אלא דווקא ביטול והשבה. לפי סעד זה, החוזה אכן יבוטל וכל צד ישיב לצד שכנגד את התמורה שקיבל ממנו. סעד זה יוכל להוציא, תוך עבודה משפטית נכונה, פיצויים שלא ייפלו מפיצויי הקיום בסכומם.

פיצויים נוספים שניתן לקבל הם פיצויי הסתמכות. לרוב, פיצויים אלו יתקבלו כאשר החוזה עוד לא נחתם אך המפר נהג שלא בתום לב עוד בשלב המשא והמתן. פיצויי הסתמכות עניינם פיצוי על כל ההוצאות שהוציא הנפגע לצורך התקשרות בחוזה (הוצאות משפטיות, תיווך, החסרת ימי עבודה ועוד).

במקרים בהם המפר הפר את העסקה כדי לבצע עסקה כדאית יותר עבורו, תהיו זכאים לסעד "שלילת רווחי המפר". לפי סעד זה, לא תהיו זכאים לפיצוי אך בגין הנזק שנגרם לכם, אלא גם בשווי הרווחים שהמפר הרוויח כתוצאה מההפרה. כך, ההפרה הופכת ללא משתלמת מבחינתו.

לכל הסעדים האמורים, יתווספו הפיצויים המוסכמים עליהם סיכמתם בחוזה. ככל שאכן סוכם בחוזה כי פיצויים אלו יתווספו על פיצוי לפי כל דין, בית המשפט יוכל לחייב את המפר בפיצויי קיום בתוספת הפיצוי המוסכם. אולם בפועל, במקרים בהם הפיצוי המוסכם עולה על פיצויי הקיום, בתי המשפט נוהגים להתייחס אליו כתחליפי ליתר הפיצויים וייפסק הפיצוי המוסכם לבדו.

סיכום

לסיכום, פעולת ביטול חוזה הינה פעולה משפטית מורכבת בעלת השלכות משמעותיות. ככל שברצונכם להפר חוזה, יש להיזהר מפעולה זו ולנהוג בחכמה. במידה שנפגעתם מהפרת חוזה, הגישו תביעה לבית המשפט לקבלת הסעד המתאים. עשו זאת בעזרת עו"ד מירי יעקב גביש, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות שכבר נהנו משירותים משפטיים מהטובים ביותר בתחום.