זכרון דברים למכירת דירה

חוזי מכר רבים מלווים בזכרון דברים למכירת דירה, אשר מקדים את עריכת החוזה המלא. תוקפו של זכרון הדברים, עלול להיות נתון במחלוקת. האם ניתן להכיר בזכרון הדברים כבחוזה ראשוני? האם ניתן לאכוף את הסכמות הצדדים על סמך זכרון הדברים? בשאלות אלו ואחרות נעסוק במאמר זה.

מהו זכרון דברים

כדי לעסוק בשאלה האם לזכרון דברים יש תוקף משפטי מחייב, יש להבין תחילה מה זה בכלל זכרון דברים. למעשה, התשובה לשאלה זו אינה פשוטה כלל וכלל. זכרון דברים אינו מסמך משפטי רשמי, חוק החוזים לא עוסק בו במפורש ואודותיו אנו יכולים ללמוד מניסיון החיים ומפסיקות בתי המשפט בלבד. בכל זאת, נשיב לשאלה באופן המדויק ביותר שאפשר.

זכרון דברים הינו מסמך הסכמות ראשוניות בין הצדדים, עובר לכריתת החוזה. נסיבות עריכתו, כמו גם תוכנו והמשמעות שהתכוונו הצדדים לחוזה לצקת בו, משתנה ממקרה למקרה. ניתן לחלק את זכרון הדברים ל-3 קטגוריות עיקריות: זכרון דברים הקרוב לחוזה, זכרון דברים הרחוק מחוזה וזכרון דברים "ביניים", הנמצא בתווך בין שתי הקטגוריות האחרות.

זכרון דברים קרוב לחוזה

ישנם צדדים אשר עורכים ביניהם זכרון דברים הקרוב מאוד באופיו ובצורתו לחוזה. הצדדים יכתבו על הנייר כי מסמך זה הוא מסמך זכרון דברים, ובו יפורטו ההסכמות הבסיסיות בין הצדדים. לרוב, הסכמות אלו הן:

1. כותרת – זכרון דברים
2. תאריך
3. אפיון הנכס הנמכר
4. המחיר המוסכם
5. מועדי תשלום ראשוניים
6. קביעת תאריך לחתימה על חוזה
7. חתימת הצדדים על זכרון הדברים

ככל ש-7 המרכיבים הללו מופיעים במסמך זכרון הדברים למכירת דירה, הרי שמדובר בזכרון דברים הקרוב מאוד לחוזה. זכרון דברים למכירת דירה שכזה עונה על שתי הדרישות הליבתיות ביותר של החוק מחוזים – גמירת דעת, ומסוימות. המסמך מעיד על כוונה של הצדדים ליצור מחויבות משפטית כלשהי ובכך מקיים את דרישת גמירת הדעת. ההסכמות מתייחסות במפורש לנכס הנמכר וכן לתמורה ולמועדי התשלום, ולכן נראה כי גם דרישת המסוימות, דהיינו הקונקרטיות, מתמלאת.

כעת, די לנו להגיד כי זהו זכרון דברים למכירת דירה הקרוב לחוזה. להלן נעסוק בהשלכות של קביעה משפטית זו.

זכרון דברים הרחוק מחוזה

במקרים אחרים, זכרון הדברים רחוק מאוד בצורתו מחוזה. זכרון דברים שכזה ייכתב בכתב יד, או במחשב באופן לאקוני. הוא לא יישא תאריך, מועדי התשלום לא יפורטו והצדדים אף לא יחתמו עליו. כל שייכתב בזכרון דברים זה הוא זהות הנכס המוסכם והתמורה המוסכמת.

זכרון דברים שכזה רחוק מחוזה. קשה לטעון כי הוא מבטא גמירת דעת של הצדדים לעריכת חוזה משפטי מחייב. כמו כן, ניתן לטעון כי היעדר דרישות התשלום מהמסמך מעיד על פגם משמעותי במסוימות, השולל את האפשרות להכיר במסמך כחוזה. גם אודות זכרון דברים זה, נעסוק במשמעות המשפטית של קביעתנו בהמשך הדברים.

קטגוריית ביניים

השלישית מבין הקטגוריות שלנו, היא זו החוסה בין שני המסמכים האמורים. לעיל הצגנו 7 מאפיינים חשובים של זכרון דברים הקרוב לחוזה. לאחר מכן, הצגנו זכרון דברים בו 5 מתוך 7 המאפיינים לא באים לידי ביטוי, וגם אלו שכן עלו על הכתב, כתובים באופן מרושל יחסית ולא פורמלי מספיק.

עם זאת, המציאות היא, כידוע, לא שחור ולבן ומסמכי זכרון דברים למכירת דירה רבים מצויים בתווך שבין שני סוגים אלו של זכרון דברים. ישנם מסמכי זכרון דברים הנראים מפורטים יחסית אך נעדרי חתימה, למשל. אחרים כוללים חתימה, אך נכתב בהם כי מועדי תשלום יוסכמו בהמשך. ישנם זכרונות דברים מסוימים ומפורטים, אך ללא כל אזכור של פגישות עתידיות בין הצדדים.

לעומתם, ישנם זכרונות דברים שככלל נראים לא פורמליים, אך הם כוללים יסודות פורמליים מסוימים. ייתכן כי מדובר בנייר הכתוב בכתב יד, מועדי התשלום לא הוסכמו, אך הצדדים חותמים על הנייר ואף מצהירים כי יישבו בהמשך לסגירת פרטים אחרונים.

אם כן, קטגוריה זו רחבה וקשה לסיווג מראש. יש לבחון כל מקרה לגופו ולבחון לאיזו אחת מהקטגוריות הקודמות הוא קרוב יותר.

ההשלכות המשפטיות של זכרון דברים למכירת דירה

כידוע, חוזה משפטי מלא הינו מסמך מחייב. ניתן להגיע עם חוזה לבית המשפט ולדרוש את אכיפתו. לחלופין, הנפגע יוכל לדרוש פיצויים על פיו.

האם זכרון הדברים למכירת דירה ממלא פונקציה שכזו? האם בית המשפט יכיר בו כחוזה שניתן לאכוף, או כנייר חסר כל משמעות משפטית?

בקצרה, התשובה היא כי יש לבחון כל מקרה לגופו. עלינו לזכור כי תיקים המגיעים לבית משפט הם אלו אשר בהם יש מחלוקת בין הצדדים – אחד הצדדים טוען כי מדובר במסמך שאינו מחייב, בעוד שהצד שכנגד מזדעק וטוען שמדובר בחוזה מחייב ותקף לכל דבר ועניין. לאור זאת, סביר שרוב המקרים שיגיעו לפתחו של בית המשפט יהיו המקרים האפורים, בהם אכן לא ברור אם מדובר בחוזה מחייב אם לאו.

בית המשפט יבחן את זכרון הדברים, ויצטרך להכריע האם מתקיימות בו הדרישות הבסיסיות לעריכת חוזה. חשוב לציין כי אין הכרח שייכתב על החוזה כי מדובר בחוזה. בית המשפט יכול להכיר בזכרון דברים כחוזה מחייב, אף אם לא נכתב עליו שהוא חוזה אלא זכרון דברים.

לכן, במקרים בהם זכרון הדברים למכירת הדירה קרוב לחוזה, בית המשפט יעניק לו תוקף משפטי מחייב. מן הצד השני, ככל שהדרישות הבסיסיות לא מתקיימות, המסמך אכן לא ייחשב לחוזה מחייב.

באותם מקרים אפורים בהם לא ברור אם התקיימו כל התנאים הדרושים, נכנסת ליבת עבודתו של עורך דין מקרקעין. עורך הדין ייצג את האינטרס של לקוחותיו בפני בית המשפט, יתמוך אותו בטענות ובסימוכין משפטיים ויוביל לכך שטענת הצד שלו תתקבל בבית המשפט.

יש לציין כי טווח המקרים האפורים רחב במיוחד. גם במקרים שייראו לאדם מן השורה ברורים וחד משמעיים, עורך דין מיומן ומנוסה יידע למצוא מורכבויות ושטחים אפורים, להיעזר בכללי הפרשנות ובתקדימים הפסיקתיים ולהוביל לכך שטענותיו תתקבלנה בבית המשפט.

יסוד תום הלב

לא ניתן לעסוק בתוקפו של זכרון דברים למכירת דירה מבלי לציין את עקרון תום הלב ולפרט אודות השלכותיו. עקרון כללי החל בדיני החוזים ובמשפט כולו, הוא עקרון לפיו אנשים צריכים לנהוג זה עם זה בתום לב. לכן, בית המשפט יבחן את זכרון הדברים גם על סמך שאלת תום הלב של הצדדים.

הבחינה של זכרון הדברים לא תהיה רק טכנית, האם יסודות החוזה מתקיימים בו אם לאו. הבחינה תהיה מעמיקה ותתחקה אחר כוונות הצדדים. השופטים יבחנו האם כל צד נוהג בתום לב בדרישתו להכיר או שלא להכיר בתוקפו של החוזה, ופעמים רבות ההכרעה תיעשה על סמך קביעת תום הלב של הצדדים.

סיכום

לסיכום, זכרון דברים הינו מסמך ראשוני המקדים את החוזה למכירת דירה. לעיתים, מדובר במסמך מפורט ופורמלי, בעוד שבמקרים אחרים מדובר בסקיצה ראשונית וחסרה. הקביעה האם מדובר בחוזה אם לאו תיעשה, במידה רבה, על פי בחינה של 3 פרמטרים – גמירת דעת, מסוימות ותום לב.

זקוקים לייעוץ משפטי בדבר זכרון הדברים שלכם? עשו זאת בעזרת עורכת דין מירי יעקב גביש. עורך הדין מירי יעקב גביש הינה עורכת דין מומחית ומנוסה בתחום המקרקעין, אשר ייצגה שורה ארוכה של לקוחות בהליכים משפטיים סביב התקשרויות חוזיות. פנו אליה, לקבלת ייעוץ משפטי ראשון במעלה, תוך הגנה עיקשת על האינטרסים שלכם והכל בגבולות החוק..