עורך דין מקרקעין

עורך דין מקרקעין עוסק בכלל הנושאים הקשורים לדיני מקרקעין – מכירת ורכישת נכסים פרטיים ועסקיים, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין ועוד. במאמר זה נתמקד בתפקידיו העיקריים של עורך דין מקרקעין, ובמיוחד באלו הנוגעים לאנשים פרטיים ולעסקאות שגרתיות. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הנחוץ בתחום.

מהם תפקידיו של עורך דין מקרקעין?

לעורך דין מקרקעין תפקידים רבים ומגוונים. לא נוכל, כמובן, לגעת בכולם. אנו נתמקד בעיקריים ובחשובים שבהם. מושא עניינינו יהיה אותם תפקידים הנוגעים לעסקאות פרטיות, אלו המעניינים אתכם במיוחד. תפקידים אלו הם: 1. ייצוג בהליכי מכירת ורכישת דירות 2. מיסוי מקרקעין 3. התחדשות עירונית כל אחד מנושאים אלו נחלק לתתי נושאים ומסתעף לכיוונים מגוונים. נפרט אודות תפקידיו של עורך דין מקרקעין בכל אחד מתחומים אלו.

עורך דין מכירת דירה

עורך דין מכירת דירה מלווה את מוכרי הדירה מתחילת ההליך ועד סופו. עורך הדין ילווה את המוכרים כבר מהשלב בו הם החליטו כי ברצונם למכור את דירתם. למידע נוסף אודות: עורך דין מכירת דירה, לחצו כאן >>>

השלבים המקדמיים

בתחילה, עורך הדין ידאג כי ההתקשרות של המוכרים אל מול המתווך תהיה תקינה ותגן על האינטרס שלהם. בשלב הבא, לאחר מציאת הקונים, עורך הדין יבחן את הקונים ויוודא כי הם אכן מסוגלים לשלם את מלוא התמורה על הדירה ובזמן הרצוי, מבחינה משפטית ומבחינה מציאותית. לאחר מכן, עורך הדין יתכנן את העסקה כך שתשלמו את מינימום המס הנדרש, כפי שנפרט להלן. בכך, יסיים עורך הדין את השלבים המקדמיים. כאן, מגיעה ליבת עבודתו של עורך דין מקרקעין בהליכי מכירת דירה. ליבת עבודתו של עורך דין מקרקעין היא ניהול משא ומתן אל מול המוכרים, ניסוח חוזה מכר מוסכם על המוכרים והקונים, וחתימה על החוזה.

חוזה המכר

עורך הדין ינהל משא ומתן עם הקונים על חוזה המכר, עד להגעה לנוסח מוסכם שיגן באופן מלא על האינטרס שלכם וכל הצדדים יחתמו עליו. החוזה יסדיר, בראש ובראשונה, שלושה נושאים עיקריים: 1. התמורה המוסכמת 2. מועדי התשלומים 3. מועד מסירת החזקה בדירה החוזה יעסוק בנושאים חשובים נוספים. החוזה יגדיר מה כלול בדירה הנמכרת (מזגנים, ארונות, תשתיות וכו'), אילו שטחים מוצמדים לדירה (מחסנים, חניות, חצר), מהן חובות כל צד לפני המכירה ולאחריה, הסדרת העברת הזכויות ומועדי העברת הזכויות, סנקציות במקרה של הפרת החוזה ועוד. חשוב לציין כי עורך דין מקרקעין טוב לא ינסח חוזה שיפגע בצד השני, אלא כזה שיתאם את האינטרסים של שני הצדדים. הוגנות, תוך הגנה מלאה על האינטרס שלכם כמובן, תוביל לחוזה הטוב ביותר. עורכי הדין של הצדדים מנהלים משא ומתן ממושך יותר או פחות לפני ההגעה לנוסח מוסכם. כל צד צריך להבין מהם הנושאים החשובים לו ביותר, לזהות את האינטרסים שלו ולהבטיח את מימושם. עורך דין טוב ומקצועי ידע לעשות זאת. לאחר ההגעה לנוסח מוסכם, הצדדים ייפגשו לחתימה על החוזה. החתימה על החוזה מחייבת את הצדדים וכל צד, כמובן, יצטרך למלא את חובותיו לפי החוזה ויוכל לממש את הזכויות שמקנה לו החוזה. עם זאת, החוזה עדיין לא מעביר את הזכויות הקנייניות בנכס. לשם כך, יש להתקדם לשלב הבא.

העברת זכויות בטאבו

כדי שהבעלות בדירה אכן תעבור, מבחינה משפטית, מהקונים למוכרים, לא די לחתום על חוזה מכר. על הצדדים להסב את רישום הנכס במרשם המקרקעין, הלא הוא הטאבו, מהמוכרים לקונים. לשם כך, על עורכי הדין של שני הצדדים לפנות עם המסמכים הרלוונטיים אל לשכת רישום המקרקעין הרלוונטית ולהסדיר את העברת הזכויות. רק לאחר העברת הזכויות תושלם המכירה והנכס יעבור לבעלות הקונים.

עורך דין רכישת דירה

ככלל, עורך דין רכישת דירה יבצע את אותן פעולות כמו עורך דין מכירת דירה, בשינויים המחייבים. גם הוא יוודא תחילה כי הנכס אכן מתאים לרצונותיהם של הקונים, יגן על האינטרסים המשפטיים שלהם, יתכנן מס בעסקה וינהל משא ומתן על חוזה המכר. לאחר המכירה, עורך הדין ידאג לרישום הזכויות בטאבו על שם לקוחותיו והעברת הבעלות המלאה לרשותם, כמה שיותר מהר.

ניהול סכסוכים משפטיים סביב עסקאות נדל"ן

לעיתים, מתגלעים סכסוכים סביב חוזי מכר דירה. אחד הצדדים מפר את התחייבויותיו החוזיות והצד השני מעוניין באכיפת ההתחייבויות, או בביטול החוזה. במקרים אלו, הצדדים צפויים להגיע להתדיינויות בבתי משפט שיסתיימו בפסקי דין או בפשרות מוסכמות. ישנם מקרים בהם הסכסוכים המשפטיים נפתרים תוך חודשים ספורים, אך פעמים לא מעטות הם נמשכים שנים רבות. עורך דין מקרקעין ייצג את לקוחותיו אף בהליכים אלו. עורך הדין ייצג את האינטרס של לקוחותיו – אכיפת החוזה, הפרתו, או דרישת פיצויים. התדיינויות אלו סביב דיני חוזים הינן מורכבות ומרתקות מבחינה משפטית, ונדרשת מומחיות ייחודית של עורך דין מקרקעין המבין גם בליטיגציה ובייצוג בבתי משפט כדי לנהל בהצלחה תיקים אלו.

מיסוי מקרקעין

תפקיד חשוב נוסף של עורך דין בעסקאות נדל"ן, הוא תכנון מס. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מוכר מקרקעין ישלם מס שבח על הרווח הנקי שלו בעסקה, והקונה ישלם מס רכישה בהתאם למחיר הנכס שהוא קנה. אין נושאים משפטיים רבים סבוכים ומסועפים כל כך כמו דיני מיסוי מקרקעין. מדובר במערכת דינים לא קוהרנטית, בנויה תלאי על תלאי, העוסקת בתרחישים רבים מספור. שיעורי חבות המס משתנים בכל עסקה ועסקה, תלויים בגורמים רבים וכוללים מכשולים רבים שיש להתגבר עליהם. מורכבות זו מהווה חיסרון עבור מי שאינם מומחים בתחום, אך מכרה זהב עבור עורכי דין מקרקעין המתמחים במיסוי מקרקעין. עורכי דין אלו ידעו כיצד לנצל את הפערים בחוק, את העמימות שהוא יוצר ואת חוסר הקוהרנטיות שלו לטובת הלקוחות שלהם. בעזרת עיצוב נכון של העסקה, עורכי הדין יוכלו לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים ללקוחותיהם בתשלומי מיסוי המקרקעין ולהימנע מתשלומים מיותרים. כמובן שעורכי הדין יעסקו בתכנון מותר בלבד, ולא בהונאות מס אסורות. הימנעו לחלוטין מפעולות לא כשרות, דוגמת הסתרת חלק ממחיר העסקה כדי להפחית את תשלומי המס. פעולות שכאלו עלולות לסבך אתכם עם רשויות החוק ולעלות לכם ביוקר במועד מאוחר יותר. עורך דין מקצועי ומיומן יפעל בכלים החוקיים בלבד, ובמסגרת זו ידאג להפחית את תשלומי המס שלכם למינימום האפשרי. כדי שהדברים לא יוותרו ברובד התיאורטי, נפרט בקצרה אודות שני מיסי המקרקעין העיקריים, מס השבח ומס הרכישה. נסביר מה המשמעות של כל אחד ממיסים אלו ומהם הדגשים הבסיסיים ביותר שחשוב להכיר בנוגע אליהם. כך, תוכלו להבין טוב יותר את עבודתו של עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין.

מס שבח

מס שבח הינו מס שמשלם המוכר על הרווח הנקי שלו ממכירת הדירה. הרווח הנקי נקרא השבח. החוק קובע כי מוכר ישלם 25% מס על השבח שלו בעסקה. השבח מחושב כיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות. כלומר, יש להחסיר את מחיר הרכישה ממחיר המכירה ולהפחית מהמנה את אותן הוצאות שהוציא המוכר על הנכס והן מותרות לניכוי לפי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. ניעזר בדוגמה מספרית פשוטה כדי להבין כיצד מחושב מס שבח. נניח כי רכשתם דירה ב-1.5 מיליון שקלים לפני שנה. כיום, אתם מוכרים אותה ב-2.5 מיליון שקלים. כשרכשתם את הדירה, שילמתם מס רכישה של 50 אלף שקלים. בנוסף, שילמתם 70 אלף שקלים לעורך דין ולמתווך. כמו כן, שיפצתם את הבית בעלות כוללת של 80 אלף שקלים. יתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה של הדירה עומדת על 1 מיליון שקלים. הדירה נקנתה במיליון שקלים וחצי ונמכרה בשני מיליון שקלים וחצי. הפער בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, עומד על מיליון שקלים. ממיליון השקלים יש לנכות 200 אלף שקלים שהוצאו על הדירה, ונחשבים להוצאות מותרות. הוצאות אלו מורכבות ממיסים, הוצאות משפטיות ותיווך ושיפוץ הדירה. לכן, השבח בעסקה עומד לא על מיליון שקלים אלא על 800 אלף שקלים. סכום זה חייב במס בשיעור של 25% ולכן תצטרכו לשלם 200 אלף שקלים כמס שבח. עם זאת, ישנם מקרים לא מעטים בהם תהיו פטורים מתשלום מס השבח. כאשר הדירה שימשה למגורים, היא דירתכם היחידה ואתם בעליה במשך שנה וחצי לפחות, תהיו פטורים באופן מלא מתשלום מס השבח. אם הדירה אינה דירתכם היחידה אך היא הייתה בבעלותכם עוד מלפני שנת 2014, תהיו זכאים לפטור חלקי. אם קיבלתם את הדירה בירושה והיא עומדת בתנאים הקבועים בחוק, תהיו זכאים גם לפטור משמעותי. אלו הם רק חלק מהמקרים בהם לא תהיו חייבים בתשלום מלוא מס השבח. עורך דין מיסוי מקרקעין יעצב את העסקה כך שהיא תיפול בגדרי הפטור ממס שבח ואתם תחסכו הון רב.

מס רכישה

בעוד שמס שבח מוטל על המוכר בעסקה, מס רכישה מוטל על הקונה. המס ישולם כאחוזים ממחיר הרכישה של הדירה, או ממחירו הריאלי של הנכס במקרים בהם הוא אינו נמכר במחיר מלא. החוק קובע שיעורי מס שונים בתכלית עבור רוכשי דירה יחידה ועבור רוכשי דירה שנייה ומעלה. רוכשי דירה יחידה ייהנו מפטור מלא ממס רכישה עד למחיר של 1.9 מיליון שקלים. ככל שמחירה של הדירה עולה על תקרת הפטור, יתחייבו הקונים במס רכישה בשיעורים נמוכים יחסית. על יתרת המחיר שבין תקרת הפטור לבין 2,276,360 שקלים, ישלמו הרוכשים מס בשיעור של 3.5%. אם המחיר עולה על סכום זה, ישלמו הרוכשים מס של 5% על יתרת מחיר הדירה. לעומת זאת, רוכשי דירה שנייה יחויבו במס רכישה של 8% החל מהשקל הראשון. אם המחיר עולה על 5.8 מיליון שקלים, על יתרת מחיר הדירה ישלם הרוכש מס רכישה של 10%. לכן, אם קניתם דירה ב-1.5 מיליון שקלים וזו דירתכם היחידה, לא תשלמו עליה מס רכישה כלל. לעומת זאת, אם דירה זו אינה דירתכם היחידה, תשלמו עליה מס רכישה של 75 אלף שקלים! עורך דין מקרקעין יעזור לכם לעצב את העסקה, היכן שהדבר אפשרי, כך שתחסכו את שיעורי המס הגבוהים של דירה שאינה דירה יחידה. 3 כללים עיקריים לבחירת עורך דין

התחדשות עירונית

ענף נוסף בעבודתו של עורך דין מקרקעין הוא ענף ההתחדשות העירונית. מזה שנים שישראל עוברת הליכי התחדשות עירונית מואצים, רובם במסגרת תמ"א 38/1 או תמ"א 38/2. בהליכים אלו, הדיירים נדרשים לליווי משפטי צמוד. ליווי זה ניתן על ידי עורך דין מקרקעין.

תמ"א 38/1

תמ"א 38/1 הינה תוכנית התמ"א המוכרת והנפוצה, במסגרתה מחוזק בניין קיים. מטרת התוכנית היא לחזק מבנים בישראל ולהפוך אותם לעמידים בפני רעידות אדמה. חיזוק הבניין אמנם כרוך בשיפוץ מאסיבי ובהפרעה לחיי הדיירים, אך הוא משתלם הן לדיירים הגרים בבניין, והן ליזם המחזק את המבנה. הדיירים נהנים מהפרויקט שכן במסגרת חיזוק הבניין, היזם יגדיל את דירתם, יבנה ממ"ד בכל דירה, לרוב יתקין מעלית בבניין ואף יפתח את לובי הבניין וחצר הכניסה שלו. היזם ירוויח מהפרויקט, הודות לכך שהוא יוכל לבנות דירות חדשות בבניין ולמכור אותן במחיר מלא. זאת, מבלי שיצטרך לרכוש את הקרקע. תמ"א 38/1 זקוקה לליווי משפטי צמוד. הדיירים מתקשרים בחוזה אל מול היזם ועליהם לקדם הליכים אל מול וועדות התכנון והרשות המקומית. ללא ליווי משפטי צמוד ואיכותי, ההליכים עלולים להיתקע והדיירים ימצאו את עצמם עם חצי בניין וקבלן שברח. לכן, חשוב לבחור בעו"ד מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית לפני כניסה לפרויקט שכזה.

תמ"א 38/2

תמ"א 38/2 הינה תוכנית סבוכה אף יותר מאשר תמ"א 38/1. במסגרתה, לא מחוזק בניין קיים אלא הוא נהרס ותחתיו נבנה בניין חדש. תוכנית זו אורכת זמן רב יותר והדיירים יידרשו לגור במקום אחר למשך תקופה ממושכת, אך התמורה בסופו של דבר תהיה כדאית יותר. הדירות צפויות לגדול משמעותית, הבניין יפותח בצורה מאסיבית וסביבת הבניין תפותח אף היא. לרוב, הליכי תמ"א 38/2 אף ימשכו לאזור אוכלוסייה איכותית יותר שתעלה את ערך הדירות. אין לבלבל בין תמ"א 38/2 לבין פינוי בינוי למתחמי מגורים. תמ"א 38/2 נעשה בבניינים ספציפיים, ביוזמת דייריהם. פינוי בינוי למתחמי מגורים מבוצע למספר בניינים יחדיו, ביוזמת הרשות או התושבים הפונים לרשות כדי שזו תכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי. כמובן שגם מתחמי פינוי בינוי דורשים ליווי משפטי צמוד ומדוקדק.

סוגיות משפטיות בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית מעוררת שלל סוגיות משפטיות בהן נדרש לטפל עורך הדין שלכם. כדי להוציא לפועל כל אחד מהפרויקטים האמורים, יש לגייס את הרוב הדרוש לשם כך מקרב הדיירים. הרוב הדרוש משתנה מפרויקט לפרויקט, ולעיתים אף נדרש רוב מסוים כדי להתחיל לתכנן את הפרויקט אך החוק דורש רוב משמעותי יותר לצורך פתיחה בעבודות עצמן. קורה וישנם דיירים אשר מסרבים סירוב שאינו סביר להתחדשות עירונית בבניין שלהם. כאשר דייר מסרב סירוב שאינו סביר וכתוצאה מכך הדיירים לא משיגים את הרוב הדרוש כדי להתחיל בפרויקט, ניתן יהיה להגיש תביעות כנגד אותו דייר סרבן. עורך דין מקרקעין יטפל בנושאים אלו, מתוך שאיפה להוביל להסכמתם של הדיירים הסרבנים והימנעות מסכסוכים משפטיים מיותרים. סוגיה משמעותית נוספת הנוגעת להתחדשות עירונית היא זכויות אזרחים וותיקים הגרים בבניין. החוק מעניק זכויות מיוחדות לדיירים אלו, מתוך הבנה שהמעבר יהיה קשה יותר עבורם. לכן, החוק מחייב את היזם להציע להם חלופת מגורים נוחה וסבירה כבר מהיום הראשון של העבודות. ישנן מספר חלופות שניתן להציע לדיירים הוותיקים ויש לוודא כי הוצעו החלופות המחויבות על פי דין. זו הייתה טעימה קטנה ותמציתית מאותם הליכים משפטיים בהם מטפל עורך דין מקרקעין במסגרת התחדשות עירונית. מדובר בעבודה מרתקת וחשובה, שתוביל להצלחת הפרויקט או חלילה לכישלונו.

מאמר סמינריוני בדיני נדל"ן יכול להיות משאב יקר ערך עבור מי שמחפשים עורך דין נדל"ן. הוא משמש כהדגמה לעומק ההבנה והמומחיות של עורך הדין בדיני מקרקעין, דבר שהוא חיוני ללקוחות הזקוקים לסיוע משפטי בעסקאות נדל"ן. מאמר כזה יכול לכסות מגוון נושאים, החל מניואנסים של זכויות קניין, תקנות בנייה, פיתוח נדל"ן, ועד למורכבות מימון נדל"ן. על ידי סקירת מאמר סמינריוני של עורך דין פוטנציאלי, לקוח יכול להעריך את יכולתו של עורך הדין לטפל בסוגיות משפטיות מורכבות העלולות להתעורר במהלך רכישה, מכירה או ניהול נדל"ן.

יתרה מכך, המאמר יכול להדגיש את תחומי העניין והמומחיות הספציפיים של עורך הדין, כגון שיקולים של השפעה סביבתית, חוקי שימור היסטורי או מגמות בתביעות נדל"ן. עבור לקוחות, רמה זו של פירוט יכולה ליידע את תהליך קבלת ההחלטות שלהם, להבטיח שהם בוחרים בעורך דין שהכישורים שלו מתאימים לצרכים הספציפיים שלהם. יתר על כן, גישתו של עורך דין למחקר ולניתוח, כפי שהיא באה לידי ביטוי במאמר סמינריוני מעוצב היטב, יכולה לתת ללקוחות תובנה כיצד יטופלו ענייניהם המשפטיים.

במהותו, מאמר סמינריוני בדיני מקרקעין אינו רק תרגיל אקדמי, אלא כלי מעשי שיכול לגשר על הפער בין הידע התאורטי של עורך דין לצרכים המשפטיים האמיתיים של לקוח.

כיצד ניתן להשתמש במאמר סמינריוני כדי לבחור עורך דין נדל"ן:

קרא מאמרים סמינריוניים של עורכי דין שונים כדי להשוות את הידע והמומחיות שלהם.
שאל את עורך הדין על תחומי העניין והמומחיות הספציפיים שלו.
בקש מעורך הדין עותק של מאמר סמינריוני שהוא כתב.
קרא את המאמר הסמינריוני כדי להבין את גישתו של עורך הדין למחקר ולניתוח.
שוחח עם עורך הדין על המאמר הסמינריוני כדי להבין טוב יותר את הידע שלו בדיני מקרקעין.

על ידי ביצוע צעדים אלה, אתה יכול להבטיח שאתה בוחר בעורך דין נדל"ן שיש לו את הכישורים והניסיון לעזור לך עם הצרכים המשפטיים שלך.

עורך דין מקרקעין מירי יעקב גביש

זקוקים לשירותיו של עורך דין מקרקעין לצורך מכירת דירה, תכנון מס, התחדשות עירונית או כל נושא אחר? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת שירותים משפטיים מקצועיים ואיכותיים. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון מעל 21 שנה בתחום. קבעו פגישה ראשונית ללא התחייבות, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיה המעולים.

מה תפקידיו של עורך דין מקרקעין?

לעורך דין מקרקעין תפקידים רבים ומגוונים. העיקריים שבהם הם ייצוג מוכרים ורוכשים בעסקאות נדל"ן, תכנון מס והפחתת מיסי מקרקעין בעסקאות למכירת או לרכישת דירה וליווי הליכי התחדשות עירונית.

איך לבחור עורך דין מקרקעין?

חשוב לבחור בעורך דין מקרקעין המחובר לשטח ומכיר אותו, בעל ניסיון רב בתחום ומומחיות בסוגיות המשפטיות הרלוונטיות. עורך דין שכזה יעניק לכם שירותים מהשורה הראשונה וידאג לשמור על האינטרסים המשפטיים והעסקיים שלכם.

מה עושה עורך דין מקרקעין במכירת דירה?

תפקידו של עו"ד מקרקעין במכירת דירה מתפרס מתחילת ההליך ועד סופו. הוא יבחן כי הקונים שמצאתם אכן מסוגלים לשלם את התמורה הרצויה, ינהל מולם משא ומתן על חוזה המכר, יתכנן את העסקה באופן שיחסוך תשלומי מס מיותרים וידאג להעברת הזכויות על שם הרוכשים.

מה תפקידו של עורך דין התחדשות עירונית?

עורך דין מקרקעין מלווה הליכי התחדשות עירונית ומייצג את הדיירים בהליך. עורך הדין ידאג לשמור על האינטרס שלהם אל מול היזם ואל מול הרשות המקומית, יזרז אישורים ואת הפרויקט כולו ויסייע בגיוס הרוב הדרוש לשם התנעת הפרויקט.

מירי יעקב גביש

בעלת תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת בר-אילן ותואר שני במינהל עסקים. מגשרת, אדריכלית פנים, בוגרת הפרקליטות הצבאית, חברה בוועדת מקרקעין ובוועדת צבא וביטחון של לשכת עורכי הדין.