אדם מעוניין למכור דירה שבבעלותו, אלא שכרגע בדירתו מתגוררים שוכרים. האם הבעלים של הדירה יוכל להוציא את השוכרים מהנכס כדי למכור אותו? האם השוכרים יכולים להתנגד לפינוי שכזה, בניגוד לרצונם? ומה באשר למכירת הנכס על שוכריו, והמשך מגוריהם של השוכרים בנכס תחת הבעלים החדשים? בשאלות אלו ובאחרות נעסוק הנוגעות למכירת דירה עם שוכרים נעסוק במאמר זה.
עקרון חופש החוזים וחוזים יש לקיים
שני עקרונות משפטיים בסיסיים חולשים על השאלות המשפטיות הנוגעות למכירת דירה עם שוכרים. העיקרון המשפטי הראשון הוא עקרון חופש החוזים. העקרון השני הוא חוזים יש לקיים. נבאר בקצרה מהו כל אחד מאותם עקרונות.
עקרון חופש החוזים
אנשים פרטיים, כמו גם בעלי עסקים, רשאים להתקשר בחוזים זה עם זה. החוזים מאפשרים לצדדים להגיע להסכמות עתידיות בעלות השלכות משפטיות, להקצות סיכונים ולהחליט על חלוקת משאבים. ככלל, החוק לא מתערב בתוכנו של חוזה שנכרת בין צדדים. הדין מחויב לעקרון חופש החוזים, לפיו זכותם של הצדדים לעצב את החוזה כרצונם ולפי הבנתם.
עם זאת, מספר חוקים ובראשם חוק החוזים וחוק השכירות והשאילה, כן מחילים מגבלות על עקרון חופש החוזים. מגבלות אלו נועדו למנוע ניצול, להתגבר על כשלי שוק ולצמצם פערי כוחות ופערי מידע בזמן כריתת החוזה. לענייננו, נוגעות גם מגבלות החוק הקבועות בחוק השכירות והשאלה. חוק זה מגן באופן ספציפי על שוכרים ולכן הוא רלוונטי במיוחד לעניין מכירת דירה עם שוכרים.
אם כן, בעל דירה ושוכר רשאים לכרות ביניהם חוזה כראות עיניהם. הצדדים יקבעו את תנאי השכירות, את התמורה לשכירות ואת מועד סיומה. כפי שנראה להלן, לקביעות אלו השפעה רבה על מכירת דירה עם שוכרים.
חוזים יש לקיים
בד בבד עם עקרון חופש החוזים, יש להזכיר את עקרון "חוזים יש לקיים". חוזה משפטי הוא לא סתם נייר עם הסכמות לא מחייבות, אלא מסמך מחייב שהצדדים כפופים לו. לכן, לאחר שהגיעו הצדדים להסכמות חוזיות, הם לא יוכלו להפר אותן. בעל הדירה והשוכר יהיו כפופים לחוזה שנכרת ביניהם בכל הנוגע למכירת דירה עם שוכרים.
מכירת דירה עם שוכרים ללא השוכרים
מכירת דירה עם שוכרים יכולה להיעשות תוך השארת השוכרים בנכס, או תוך הוצאתם ממנו. נפתח עיוננו במכירת דירה עם שוכרים תוך הוצאתם מהנכס. האם המוכר יוכל לפנות את השוכרים כדי למסור את הדירה לקונה כשהיא פנויה ומוכנה למסירה? התשובה לשאלה זו תלויה, כפי שניתן היה להסיק, בהסכמות החוזיות שבין המוכר לבין הקונה.
כדי לדעת האם המוכר יכול לפנות את השוכרים מהנכס, יש לעיין בחוזה השכירות שנחתם בין השוכרים לבין בעל הדירה המעוניין למכור אותה ולבדוק האם הפינוי אפשרי. נציין כבר בשלב זה כי מאחר שבירור זה הינו מורכב מבחינה משפטית, רצוי לבצע אותו בעזרת עורך דין מקרקעין. כעת, נעסוק בהסכמות חוזיות שונות ובהשלכה שלהן על מכירת דירה עם שוכרים.
תום תקופת השכירות
השוכרים ובעל הדירה סיכמו ביניהם כי תקופת השכירות תסתיים בסוף חודש יולי. המוכר מעוניין למכור את הדירה בתחילת חודש אוגוסט. מצב כזה לא יוצר, כמובן, כל בעיה שהיא. השוכרים יפנו את הנכס עם תום תקופת השכירות והקונים החדשים ייכנסו אל הנכס לאחר פינויו.
עם זאת, עורך דין אחראי יכניס לחוזה המכר של הדירה סעיף לפיו למוכר יינתנו 7 ימי חסד במסירת הדירה, בהם עיכוב במסירה לא יוביל לפיצויים. זאת, מכיוון שייתכנו מצבים בהם השוכרים יתעכבו בפינוי הדירה מה שיכול להשליך על כניסת הקונים אל הנכס. חשוב לציין כי שבעת ימי חסד הם הסכמה חוזית מקובלת אשר הקונה לא צפוי לערער עליה.
שכירות עם אופציה
כעת, נניח תרחיש מורכב יותר. תקופת השכירות אמנם נגמרת בסוף יולי השנה, אך לשוכרים הוענקה אופציה להארכת השכירות בשנה נוספת. כלומר, ביכולתם של השוכרים להודיע באופן חד צדדי לבעל הדירה כי ברצונם להאריך את תקופת השכירות. האם ניתן לבטל את האופציה של השוכר, להודיע לו כי הנכס נמכר והוא לא יוכל לחדש את חוזה השכירות?
גם כאן, התשובה תלויה במידה רבה בהסכמות הספציפיות אליהם הגיעו השוכר והבעלים של הדירה, ואף בפרשנות החוזה. הצעד החכם ביותר של בעל הדירה בניסוח החוזה יהיה להתנות את האופציה בהמשך בעלותו בנכס. ככל שהוא ימשיך להיות הבעלים, האופציה תעמוד בעינה. אם יחליט למכור את הדירה והוא כבר לא יהיה בעליה, האופציה תהיה בטלה.
גם במקרים בהם לא הוסכמה הסכמה שכזו בחוזה, המשכיר יוכל לטעון כי זוהי הפרשנות הסבירה של החוזה. בהנחה ששני הצדדים הם צדדים פרטיים ולא עסקיים, ולאור הלכת אפרופים המפורסמת והלכת ביבי כבישים שבאה בעקבותיה, פרשנות שכזו יכולה להתקבל בבית משפט. קבלת פרשנות שכזו תאפשר מכירת דירה עם שוכרים תוך שלילת זכות האופציה של השוכרים.
מנגד, ככל שפרשנות שכזו לא תתקבל, הרי שפינוי השוכרים מהדירה לשם מכירתה יהיה בעייתי במיוחד. כזכור, חוזים יש לקיים והמוכר לא יוכל לפנות את השוכר בניגוד לחוזה. לכן, רצוי מאוד לנסח מלכתחילה את חוזה השכירות כדבעי ואם הוא נוסח באופן לקוי המעניק אופציה רחבה מידי, יש להתאמץ ולהוכיח כי הפרשנות הפשוטה של האופציה מתלה את האופציה בבעלות המשכיר על הנכס.
מכירה בתוך תקופת השכירות
המכירה הבעייתית ביותר מבחינת בעלי הדירה, היא מכירה לפני תום חוזה השכירות. האם בעל הנכס רשאי להורות לשוכרים להתפנות מהדירה כדי למכור אותה לצד ג'? גם כאן, התשובה לשאלה תלויה בחוזה השכירות שנחתם בין בעל הבית לבין השוכרים. ככל שההסכם מעניק לבעל הבית זכות לסיים את החוזה לפני תום תקופת השכירות, פינוי שכזה יהיה אפשרי. אחרת, לא יוכל בעל הדירה להודיע לשוכרים על פינויים מהנכס לפני תום החוזה.
אמנם עקרון חופש החוזים מאפשר לצדדים לעצב את החוזה כרצונם, אך כאמור החוק מגביל חופש זה בנקודות מסוימות. חוק השכירות והשאילה מטיל מגבלה שכזו על יכולתו של בעל דירה להקנות לו זכות לפנות את השוכרים לפני תום תקופת השכירות. מגבלה זו מוסדרת בסעיף 25 לחוק.
סעיף 25יג(א) לחוק השכירות והשאילה קובע כי סעיף בחוזה המאפשר לבעל הדירה לבטל את חוזה השכירות (שלא בנסיבות מוצדקות) יהיה בטל, אלא אם כן גם לשוכר ישנה אפשרות שכזו. לכן, בשלב הראשון, כדי שלמשכיר תהיה הזכות לפנות את השוכר מהמושכר, גם לשוכר צריכה להיות זכות להודיע למשכיר כי הוא אינו מעוניין להמשיך לשכור ממנו את הנכס.
סעיף 25יג(ב) מגביל גם אופציית ביטול הדדית שכזו. על פי סעיף זה, השוכר יודיע למשכיר 60 יום לפני ביטול החוזה. המשכיר, מצדו, יצטרך להודיע לשוכר על ביטול החוזה 90 יום מראש! כלומר, כדי לבטל את חוזה השכירות ולהביא לפינוי השוכרים לפני תום תקופת השכירות, על המשכיר להודיע זאת לשוכרים לפחות 90 יום לפני מועד בטלות החוזה.
אם כן, משכיר המעוניין במכירת דירה עם שוכרים תוך פינוי השוכרים, יצטרך להודיע לשוכרים על הפינוי 90 יום קודם לכן. זאת, אך ורק אם חוזה השכירות מקנה לו זכות שכזו וזכות ביטול מוקדמת קנויה גם לשוכרים. אחרת, המשכיר יהיה כפוף לעקרון "חוזים יש לקיים" ולא יוכל לבטל את החוזה קודם זמנו.
מכירת דירה עם שוכרים והשארתם בנכס
אופציה חלופית לכל אלו שהוצגו היא מכירת הדירה על שוכריה. המשכיר יוכל למכור את הדירה לצד ג' הרוכש אף הוא את הדירה לצרכי השקעה והוא יכבד את חוזה השכירות שבין המשכיר המקורי לשוכרים. השוכרים, מצדם, יתקשו מאוד להתנגד לחליפות שכזו, בה הקונה נכנס בנעלי בעל הבית המקורי. הם יצטרכו להציג סיבה מוצדקת מאוד להתנגדות שכזו.
משרד עו"ד מירי יעקב גביש
רוצים למכור את הדירה שלכם? הדירה כרגע מושכרת? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ מקיף לפני המכירה וליווי משפטי לכל אורך הדרך. בעזרתה של עו"ד מירי יעקב גביש תוכלו למכור את הדירה ברווח מקסימלי, תוך עמידה בכל הוראות החוק ושמירה על מערכות היחסים המשפטיות ביניכם לבין השוכרים וביניכם לבין הרוכשים.
אין מניעה למכור דירה מושכרת. עם זאת, לא בהכרח תותר הוצאתם של השוכרים מהנכס לפני תום מועד השכירות. יש לבחון את רצונותיו של המשכיר ואת התיישבותם על לשון חוזה השכירות וחוזה המכר.
היכולת לפנות את השוכרים תלויה בהוראות חוזה השכירות. ככל שהחוזה נגמר ואין לשוכרים אופציה חד צדדית להאריך אותו, לא תהיה כל בעיה לפנותם מהנכס. בהתקיים אופציה, הפינוי הופך למורכב יותר. במקרים בהם המשכיר מעוניין לפנות את השוכרים לפני תום תקופת השכירות, הדבר יתאפשר רק אם פינוי שכזה עוגן בחוזה, גם לשוכרים מוקנית זכות לביטול חוזה מוקדם והשוכרים קיבלו הודעה של לפחות 90 יום מראש על הפינוי.
ככל שחוזה השכירות לא מתנה במפורש את האופציה בהמשך בעלות על הדירה, פינוי שוכרים הנהנים מאופציה בחוזה השכירות הינה בעייתית. עם זאת, המשכיר יוכל לטעון כי הפרשנות הסבירה של החוזה היא שהאופציה מותנית בבעלות ולהורות על בטלות האופציה בהתחשב במכירת הדירה.
ככלל, ניתן למכור דירה לצד ג' אשר ימשיך לכבד את חוזה השכירות וייכנס בנעליו של המשכיר. זאת, אלא אם כן לשוכרים עומדת סיבה לגיטימית להתנגד למהלך שכזה.
