רוכשי דירה שאינם מנוסים מספיק נופלים בטעויות בסיסיות. טעויות אלו גורמות לרוכשים נזק של עשרות ואף מאות אלפי שקלים והופכות השקעות שלהם לשגויות, לא רווחיות ואפילו להפסדיות. מהן אותן טעויות נפוצות בקרב רוכשי דירות? כיצד ניתן להימנע מטעויות אלו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מס רכישה
כידוע, חוק מיסוי מקרקעין – 1973, קובע כי על רוכשי זכויות במקרקעין מוטלת החובה לשלם מס רכישה עם קניית הדירה. נטל מס הרכישה הינו משמעותי במיוחד ויכול להגיע למאות אלפי שקלים. שיעורי מס הרכישה נגזרים באופן ישיר ממחירה של הדירה, ותלויים בגורמים שונים דוגמת סוג המקרקעין הנרכש ובמיוחד מהשאלה אם מדובר בדירה הראשונה של המוכר או בדירה נוספת שלו.
לשם המחשת הפערים בין שיעורי המס החלים על הרוכשים, נציג כעת 2 טבלאות. הטבלה הראשונה תציג את שיעורי המס לרוכשי דירה יחידה, בזמן שהטבלה השנייה תציג את שיעורי המס עבור מי שבבעלותם יותר מדירה אחת, או שהדירה הנרכשת אינה דירתם הראשונה.
טבלה 1 – שיעורי מס רכישה לרוכשי דירה יחידה
| מחיר הדירה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% |
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% |
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% |
טבלה 2 – שיעורי מס לרוכשי דירה שאינה דירה יחידה
| מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס החל בעסקה | |
| מדרגה ראשונה | 0-5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 5,872,726 ₪ ומעלה | 10% |
ניעזר בדוגמה מספרית פשוטה כדי להבין עד כמה משמעותי הפער שבין שתי שיטות המיסוי. נניח כי רכשתם דירה במרכז הארץ בעלות של 3 מיליון שקלים. במקרה בו מדובר בדירה ראשונה, תתחייבו בתשלום מס רכישה בסך 48,684 ₪. סכום משמעותי ולא מבוטל, אך לא כזה המונע ביצוע של עסקה.
לעומת זאת, במידה שהעסקה לא תסווג כעסקה לרכישת דירה ראשונה, חבות המס שלכם תאמיר לכדי 240 אלף שקלים! חבות מס שכזו מטילה נטל עצום על הרוכש ועלולה לגרום לו לסגת מהעסקה.
אם כן, אנו רואים כי קיים הבדל דרמטי בהיקף המס בין עסקה המסווגת כעסקה לרכישת דירה יחידה, לבין עסקה המסווגת כעסקה לרכישת דירה שאינה יחידה. כעת, נוכל להעמיק בטעות הנפוצה של רוכשי דירה הרלוונטית למס רכישה.
למידע נוסף אודות: מתי משלמים מס רכישה, לחצו כאן >>>
טעויות במס רכישה – תכנון שגוי של העסקה
ניתן היה לחשוב כי הגדרת "דירה יחידה" הינה פשוטה, אינטואיטיבית וברורה. אולם בפועל, מדובר בהגדרה סבוכה התלויה במשתנים רבים ומצריכה היכרות מעמיקה עם הדין הרלוונטי. כך, יכול להיווצר מצב בו אדם רוכש דירה בהנחה כי העסקה תסווג כעסקה לדירה יחידה, אך רשות המיסים תסווג אחרת את העסקה ותטיל עליו חבות מס משמעותית מאוד.
רוכשי דירות רבים שוגים וקונים דירות מבלי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. כתוצאה מכך, על אף שניתן היה לסווג את העסקה כעסקה לרכישת דירה יחידה, הרי שהיא מסווגת כעסקה לרכישת דירה שנייה ומעלה ובשל כך מוטל תשלום מס עצום על הקונים, תשלום מס שהם כלל לא ציפו לא.
איך למנוע את הטעות
הדרך למנוע טעות זו פשוטה למדי. כל שעליכם לעשות הוא להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין. עורך הדין ינחה אתכם כיצד לעצב את העסקה, כך שתחסכו כמה שניתן בתשלומי מס הרכישה. עורך דין טוב ומקצועי יוכל ליצור מציאות בה גם עסקאות שעל פניו אינן לקניית דירה ראשונה תיחשבנה לכאלו, ולחסוך באמצעות כך מאות אלפי שקלים ללקוחותיהם.
נציין כי הדברים נכונים אף ביחס למס השבח, אולם מס זה רלוונטי למוכרי דירות ולא לרוכשי דירות ועל כן לא נעמיק בפרטיו ובטעויות הנוגעות לו באופן ישיר. בקצרה, קיים פטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים יחידה דווקא. עיצוב שגוי של העסקה עלול להוביל לשלילת הפטור. הסתייעות בעו"ד מקרקעין מקצועי תמנע טעות שכזו.
בטוחות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות)
בעסקאות נדל"ן לרכישת דירה מקבלן, אתם נדרשים לשלם לקבלן לא מעט כסף עוד לפני שאתם מקבלים את הדירה. מצב שכזה עלול ליצור, כמובן, סיכון משמעותי. קיים חשש שהקבלן לא ישלים את עבודתו, אתם לא תקבלו נכס מוגמר וכספיכם ירדו לטמיון.
במטרה למזער סיכון שכזה, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) קובע כי קבלנים לא יוכלו לגבות למעלה מ-7% ממחיר הדירה לפני השלמתה, אלא כנגד הצגת ערובות שיבטיחו את השקעות הרוכשים. מטרת הבטוחות למנוע מצב בו הרוכשים לא יראו את כספם בחזרה במידה והוא יפשוט רגל ולאפשר את השבת הכספים, בעין או בשווה כסף, לרוכשים.
החוק, בסעיף 2, מציע מספר חלופות להבטחת ההשקעות על ידי הקבלן. שתי החלופות הראשונות הן המצאת ערבות בנקאית לטובת הרוכשים והמצאת ערבות מגוף פיננסי חוץ בנקאי (דוגמת חברת אשראי). שתי החלופות האחרות לא מקנות זכויות כספיות ישירות, אלא מתנות את התשלום ברישום זכויות בנכס על שם בעל הדירה.
הטעות הנפוצה של רוכשי הדירות בבטוחות מקבלן
מקובל להגיד כי שתי החלופות הראשונות הן אלו המשתלמות ביותר מבחינתם של הקונים. רק אלו יבטיחו את השבת הכספים בפועל במקרה בו הבנייה לא תושלם. רוכשי דירות לא מעטים נוטים לזלזל בעניין הבטוחות, ומתפשרים עם הקבלנים על בטוחות טובות פחות שאינן אפקטיביות דיין. מדובר בטעות קריטית, אשר עלולה לעלות לאותם רוכשי דירות כסף רב במקרה בו הסיכון יתממש חלילה, והקבלן יפשוט את הרגל קודם השלמת העבודות.
הדרך למנוע את הטעות
גם כאן, הדרך למנוע את הטעות היא להיוועץ בעורך דין מקרקעין. עורך הדין יעבור על החוזה שיציג לכם הקבלן ויוודא כי הוא אכן מציע לכם חלופות טובות דיין לצורך הבטחת השקעותיכם. היה והקבלן לא יציע חלופות מספקות, עורך הדין יפנה אליו וידרוש ממנו להציג כאלו. ולא, העסקה תרד מהפרק או תשונה באופן מהותי. כך, עורך דין מקרקעין ימנע מכם לעטות בטעות נפוצה כל כך בקרב רוכשי דירות מקבלן.
קנייה על הנייר
בישראל מקובלת מכירת דירות "על הנייר". קבלנים מוכרים דירות עוד לפני שהתחילו לבנות אותן, ולמעשה עוד לפני שקיבלו את האישורים הנדרשים לשם התחלת הבנייה. לעיתים, הדירות מוצעות למכירה על סמך תכנונים עתידיים רחוקים, בשלב בו הקרקע כלל עוד לא מיועדת לבנייה.
הטעות בקנייה על הנייר
קנייה על הנייר יכולה לזמן הזדמנויות פז לרוכשים. זאת, מאחר שדירות אלו נמכרות, על פי רוב, במחיר זול באופן משמעותי מזה בו הן נמכרות לאחר השלמת הבנייה. אולם טעות נפוצה של רוכשי דירות היא להתפתות למחיר יותר מידי, ולקנות דירה על הנייר בשלב בו הפוטנציאל לבניית הדירה טרם הבשיל.
קניית דירה בשלב מאוד מוקדם, עוד לפני קבלת היתרי הבנייה, יכולה להיות מסוכנת מידי. החסכון הכספי לכאורה לא יצדיק את העסקה, שכן התמורה ממנה כלל לא תהיה מובטחת. בסכומים משמעותיים כמו של דירות, לא נרצה לאפשר מצב בו הבנייה לא תצא לפועל.
מעבר לכך, ייתכן כי הקבלן ידרוש מכם תשלום ראשוני כבר כעת ותשלום נוסף בשלב מאוחר יותר. ברשותכם די כסף עבור התשלום הראשון, אך אתם מתבססים על קבלת משכנתא עבור התשלום השני. הבעיה היא שבמועד התשלום השני, אם הבנייה טרם קיבלה א האישורים הנדרשים, הבנק אינו צפוי לאשר את העסקה. כך, נוצרת טעות נפוצה בקרב רוכשי הדירות שאינם מנוסים מספיק ומתפתים למחיר על אף הסיכון המשמעותי.
כפי שבוודאי ניחשתם, גם כאן הדרך להימנע מהטעות היא להיוועץ בעורך דין מקצועי מהתחום תיכף השלמת העסקה. עורך דין מנוסה וותיק בתחום המקרקעין בכלל וברכישות דירה על הנייר בפרט מפתח לעצמו ידע וחוש, המאפשר לו להעריך האם הקנייה מסוכנת מידי או בטוחה מספיק. כמובן שההערכה אינה כללית על הפרויקט, אלא קונקרטית ביחס אליכם ולמצב הפיננסי שלכם. כך, עורך הדין ימנע מצב בו תטעו בטעות נפוצה זו.
סיכום
לסיכום, רוכשי דירות מרבים לטעות בנושאים הקשורים למיסוי מקרקעין, להבטחת השקעותיהם, לרכישת דירות על הנייר ובכלל לנטילת סיכונים ברכישת דירה. הדרך להימנע מטעויות אלו היא להיוועץ בעורך דין מקרקעין מקצועי ואיכותי לפני עשיית צעדים אלו ואחרים. עורך הדין המנוסה ינחה אתכם כיצד לפעול וישלול סיכונים מיותרים.
מחפשים עו"ד מקצועי ומנוסה שילווה אתכם בעסקה לרכישת דירה? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש. עו"ד יעקב גביש הינה עורכת דין המתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. פנו אליה, ותהנו משירותים משפטיים ברמה הגבוהה ביותר לצד יחסי אנוש מעולים ומחירים סבירים והוגנים.
