מכירת דירה שהתקבלה במתנה

מכירת דירה שהתקבלה במתנה הינה פעולה משפטית המעוררת שאלות רבות. האם המוכרים חייבים במס שבח? ממתי מתחילה תקופת חישוב השבח? מהם התנאים לפטור ממס שבח? האם עצם קבלת הדירה במתנה חייבת במס? בשאלות אלו ואחרות נדון במאמר זה.

קבלת דירה במתנה

כדי למכור דירה במתנה, צריך תחילה לקבל דירה במתנה. קבלת דירה במתנה הינה מצב ייחודי ביותר. כידוע לכל, שווין של דירות בישראל מרקיע שחקים ואנשים לא ששים להעביר את זכויותיהם בדירה במתנה. עם זאת, בתוך המשפחה, העבות שכאלו אכן קורות. נבחן כעת את הוראות החוק בדבר העברת דירה במתנה בתוך המשפחה ומחוצה לה.

מס שבח על דירה שקיבלתם במתנה

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת דירה חייבת במס שבח. החוק מגדיר מכירה כהעברת זכות במקרקעין "בתמורה או שלא בתמורה", כלומר במתנה. אשר על כן, ככלל, מתנה במקרקעין חייבת במס שבח. אם נתתם דירה במתנה לחבר שלכם, למשל, יחושב השבח הריאלי של הדירה, כלומר בכמה עלה שווי השוק שלה בשנות הבעלות שלכם, ותחויבו במס שבח בהתאם לרווח זה.

אולם המצב שונה כאשר המתנה ניתנת בתוך המשפחה. לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, נתינת דירה במתנה לקרוב משפחה פטורה ממס שבח. לעניין סעיף 62, קרוב מוגדר כ:

• בן זוג;
• הורה;
• סבים וסבתות;
• צאצאים;
• צאצאים של בן הזוג;
• בני הזוג של הצאצאים;
• אחים, אולם אך ורק ביחס לזכות מקרקעין שהתקבלה מהורים במתנה או בירושה!

ככל שאדם נותן במתנה דירה לאחד מהקרובים האמורים, הרי שנותן המתנה יהיה פטור ממס שבח. לכן, כאשר אדם מעביר דירה במתנה לבנו, למשל, האדם לא יתחייב במס השבח הריאלי על ההעברה.

מס רכישה על דירה שהתקבלה במתנה

סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין קובע כי קרוב המקבל דירה במתנה יהיה זכאי לפטור של שני שלישים מתשלום מס הרכישה על הזכות במקרקעין שקיבל. כלומר, הוא יהיה חייב לשלם שליש ממס הרכישה שהיה חל על העסקה אילו היה מדובר בעסקה בתמורה. חשוב לשים לב כי קרוב מוגדר באופן רחב יותר לעניין מס רכישה. גם אח ואחות מוגדרים כקרובים, אף אם הדירה לא התקבלה מההורים.

מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה

לאחר שהבנו מהן הוראות החוק באשר לעסקת מתנה במקרקעין, נוכל לעסוק במושא ענייננו – מס השבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה. לעובדה שהדירה התקבלה במתנה מספר השלכות משפטיות. נדון בהשלכות אלו.

חישוב השבח

על פי רוב, השבח עליו חייב אדם במס מחושב כיתרת מחיר המכירה על המחיר בו רכש את הנכס, בניכוי ההוצאות המותרות לפי סעיף 39 לחוק (שיפוצים, מס, הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות, התאמות אינפלציוניות ועוד). לכן, אם אדם רכש נכס בשנת 2015 ב-1.5 מיליון שקלים, מכר אותו בשנת 2023 ב-3 מיליון שקלים וההוצאות המותרות בניכוי שלו עומדות על 300 אלף שקלים, השבח עליו יתחייב במס יעמוד על 1.2 מיליון שקלים.

לא כך הם הדברים כאשר האדם לא קנה את הנכס, אלא קיבל אותו במתנה. במסגרת מכירת דירה שהתקבלה במתנה, מחושב השבח לפי המחיר בו קנה את הדירה נותן המתנה. המשמעות היא שהשבח יתפרס על פני זמן רב יותר ופעמים רבות יגדל באופן משמעותי.

נניח כי אדם רכש דירה בשנת 1995 ב-700 אלף שקלים. בשנת 2020, כאשר שוויה של הדירה היה כבר 2.5 מיליון שקלים, נתן אותו אדם את הדירה במתנה לבנו. בשנת 2023, מכר הבן את הדירה ב-3 מיליון שקלים.

ניתן היה לחשוב כי במצב שכזה, השבח החייב במס יעמוד על חצי מיליון שקלים בלבד. אולם מאחר שהבן לא רכש את הדירה אלא קיבל אותה במתנה, השבח יחושב מיום בו רכש אביו את הדירה. כתוצאה מכך, סכום השבח החייב במס אינו חצי מיליון שקלים, אלא 2.3 מיליון שקלים!

בהערת אגב נציין כי פעמים רבות, השבח יחושב בפועל רק משנת 2014. עד לשנת 2014 החוק קבע פטור ממס שבח לכל דירת מגורים מזכה. זאת, אף אם הדירה אינה דירתו היחידה של המוכר. בשנת 2014 החוק תוקן כך שרק מי שדירת המגורים היא דירתו היחידה ייהנה מהפטור. אולם השבח שנצבר עד למועד תיקון החוק, לא נכלל בחישוב השבח. לכן, ככל שהדירה עמדה בתנאי הפטור לפני שנת 2014, השבח שנצבר עד לשנה זו לא ייכנס לחישוב השבח החייב במס גם אם הדירה התקבלה במתנה.

פטור לדירת מגורים מזכה

כידוע, מכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר פטורה ממס שבח. האם הפטור חל גם כאשר הדירה התקבלה במתנה? התשובה היא, שלא במפתיע – תלוי. נעסוק בחלופות השונות המשפיעות על התשובה.

הדירה הייתה דירת מגורים מזכה בעת מתן המתנה

התרחיש הראשון – אדם קיבל במתנה דירת מגורים מזכה, אשר הייתה נהנית מפטור ממס שבח אף אם הייתה נמכרת בתמורה מלאה. כעת, מקבל המתנה מעוניין למכור את הדירה. גם עבורו הדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה. במקרה זה, המכירה תהיה פטורה ממס שבח באופן מלא, בהתאם לכללים הרגילים למכירת דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח.

הדירה אינה דירת מגורים מזכה עבור המוכר

כעת, נניח שנותן המתנה היה זכאי לפטור ממס שבח אילו מכר אותה, אך המוכר הנוכחי אינו זכאי לפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה. במקרה שכזה, המוכר לא ייהנה מפטור ממס שבח אלא ישלם מס שבח מלא, בהתאם לחישוב השבח שהוצג לעיל.

הדירה נחשבת כדירת מגורים מזכה עבור המוכר בלבד

זהו המצב המעניין ביותר – הדירה לא הייתה דירת מגורים מזכה עבור נותן המתנה והוא העביר אותה במתנה מבלי לשלם מס שבח, על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. עבור מוכר הדירה שהתקבלה במתנה, הדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה. האם הוא פטור מתשלום המס?

סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין מורה כי המוכר יהא זכאי לפטור, אולם רק לאחר זמן. כלומר, המוכר ייהנה מפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה, רק אם:

• חלפו 4 שנים מיום שקיבל את הדירה
• חלפו 3 שנים מיום שהדירה נמסרה לו ובמהלכן התגורר בנכס

מוכר שלא עומד בתנאים אלו, לא יזכה לפטור ממס שבח על אף שהדירה נחשבת עבורו לדירת מגורים מזכה. מוכר העומד בתנאים, יוכל למכור את הדירה שהתקבלה במתנה מבלי לשלם עליה מס שבח. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולוודא כי אתם אכן עומדים בתנאי הפטור.

סיכום

לסיכום, מכירת דירה שהתקבלה במתנה יכולה להיות פטורה ממס שבח. עם זאת, לא כל מכירה של דירה שהתקבלה במתנה תהיה פטורה ממס. כדי שהמכירה אכן תיהנה מפטור ממס שבח, עליה לעמוד בכללים ובתנאים שנקבעו בחוק.

רוצים למכור דירה שהתקבלה במתנה מבלי לשלם מס שבח? זקוקים לייעוץ משפטי כיצד לעשות זאת באופן נכון? צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ משפטי מקיף ומעמיק, אשר יכווין אתכם כיצד לבצע את המכירה בצורה הטובה ביותר.

עו"ד יעקב גביש הינה עורכת דין המתמחה בדיני מקרקעין ובעלת ניסיון ומומחיות ייחודית בתחום. פנו אליה והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר חסכו מאות אלפי שקלים הודות לשירותיה המצויינים.