עסקאות במקרקעין חייבות במס. שני תשלומי המס העיקריים החלים על עסקאות אלו הם מס שבח ומס רכישה. מס שבח הינו מס המוטל על המוכר, בזמן שהחבות במס רכישה היא חבות של המוכר. עם זאת, לא כל מוכר ולא כל קונה חייבים במס. קונים רבים נהנים מפטור ממס שבח או מס רכישה. מתי עסקאות פטורות ממיסוי מקרקעין? מה החבות בעסקאות שכן חייבות במיסים אלו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
מהו מס שבח
מכירת נכסי מקרקעין בישראל נעשית, על פי רוב, ברווחים משמעותיים. המוכר מרוויח סכומים לא מבוטלים מהמכירה ונהנה מהשבחת הנכס שלו. כמו כמעט כל רווח אחר, גם רווחים אלו חייבים במס. בעוד שעל הכנסה מוטל מס הכנסה או על רווחים מהשקעות חל מס רווחי הון, על רווחי השקעות בנדל"ן חלה חבות במס שבח.
שיעור מס שבח
שיעור מס השבח בישראל עומד על 25%. לכן, אם מוכר הרוויח 1 מיליון שקלים ממכירת מקרקעין, הוא יתחייב במס שבח של 250 אלף שקלים. עם זאת, לא תמיד מס שבח עמד על 25%. עד לשנת 2001, שיעור מס השבח עמד על 50%. בין 2001 ל-2012, שיעור המס היה 20%. תקופות אלו תילקחנה בחשבון בחישוב מס שבח.
לאור זאת, נניח את התרחיש הבא. אדם מכר נכס אותו רכש בשנת 1990. עד לשנת 2001, השבח מהנכס הסתכם ב-300 אלף שקלים. בין 2001 ל-2012, נצבר שבח של 100 אלף שקלים נוספים. משנת 2012 ועד ליום המכירה, צבר הנכס שבח של 600 אלף שקלים.
סך הרווח בדוגמה זו מסתכם אמנם ב-1 מיליון שקלים, אך חבות המס לא תעמוד על 250 אלף שקלים. זאת, מאחר שיש להתאים את חישוב המס לתקופות השונות ולשיעורי המס שחלו בכל תקופה.
על התקופה הראשונה, יהיה חייב המוכר מס בשיעור של 150 אלף שקלים, שהם 50 אחוזים מהרווח. על התקופה השנייה יתחייב המוכר במס שבח של 20 אלף שקלים, המהווים 20% מהרווח ועל השבח משנת 2012 ואילך יתחייב המוכר במס על סך 150 אלף שקלים שהם 25% מהשבח. סך כל חבות המס בעסקה, תעמוד במקרה זה על 320 אלף שקלים! זאת, כתוצאה מחישוב המס המותאם לתקופות השונות.
חישוב השבח
עד עתה, התייחסנו אל השבח כנתון. אולם חישוב השבח אינו עניין של מה בכך. בפשטות, השבח הוא יתרת מחיר המכירה על מחיר הקנייה, בניכוי הוצאות מותרות. ההוצאות המותרות בניכוי מנויות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. ביניהן, ניתן למנות הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות, הוצאות לשם שיפוץ הנכס, מס רכישה והיטלי השבחה וכן התאמות אינפלציונית.
כך, יכול להיווצר מצב בו מחיר המכירה עולה על מחיר הרכישה במיליוני שקלים, אך השבח, המבטא את הרווח הנקי בלבד, יהיה נמוך באופן משמעותי. על המוכר לבצע לעצמו שומה עצמית, וככל שרשויות המס תהיינה מעוניינות בכך, הן תוכלנה להשיג על שומה זו.
עבודתו של עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין סביב שומה עצמית זו וההגנה עליה, הינה משמעותית ביותר וביכולתה לחסוך הון. עורך הדין יידע מה הן ההוצאות המותרות וכיצד להציג אותן באופן שיקטין כמה שניתן את השבח.
פטורים ממס שבח
חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מוכרים אשר מכרו את דירת המגורים היחידה שלהם. כדי ליהנות מהפטור, על המוכר לעמוד בכל התנאים הבאים:
- הדירה הינה דירת מגורים מזכה;
- הדירה בבעלותו של המוכר במשך 18 חודשים לפחות;
- המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה זו.
דירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה אם היא שימשה למגורים ב-4 השנים שקדמו למכירה או ב-80% מתקופת השבח. לא למותר לציין כי שימוש בדירה כבית כנסת או גן ילדים נחשב גם הוא שימוש למגורים. מוכר שעומד בכל התנאים האמורים ייהנה מפטור מלא על השבח שלו. יש לשים לב כי התנאי המשמעותי ביותר לפטור הוא שדירה זו היא דירתו היחידה של המוכר. מוכר שיש בבעלותו דירות נוספות, לא יוכל ליהנות מהפטור ממס שבח.
יש לציין כי אם בבעלותו של המוכר 1/3 דירה נוספת או בעלות בחלק קטן יותר בדירה אחרת, הוא עדיין יוכל ליהנות מהפטור. במקרים בהם הבעלות בדירה הנוספת התקבלה בירושה, גם בעלות ב-1/2 דירה לא תשלול את הזכאות לפטור. לבסוף, נציין כי הפטור חל רק על דירות שמכירן אינו עולה על כ-4.5 מיליון שקלים. דירות הנמכרות במחיר גבוה ממחיר זה תחויבנה במס שבח בשיעורים מופחתים.
פטור לדירה שהתקבלה בירושה
מצב חריג בו מוכר ייהנה מפטור ממס שבח אף אם בבעלותו דירות נוספות, הוא אם הדירה התקבלה בירושה. מוכר ייהנה מפטור לדירה שהתקבלה בירושה, ככל שיעמוד בתנאים הבאים:
- המוכר הוא בן זוגו / צאצאו / בן זוג של צאצא של המוריש;
- זו הייתה דירתו היחידה של המוריש לפני מותו;
- אילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו הוא היה נהנה מהפטור.
מוכר אשר יעמוד בכל התנאים האמורים, ייהנה מפטור ממס שבח לדירה שקיבל בירושה. זאת, אף אם בבעלותו דירה נוספת.
חישוב לינארי מוטב
דירות רבות אינן נהנות מפטור מלא ממס שבח, אך נהנות מפטור חלקי בדמות חישוב לינארי מוטב. עד לשנת 2014, מכירה של כל דירת מגורים הייתה פטור ממס שבח, אף אם היו בבעלות המוכר דירות נוספות. אמנם פטור גורף זה בוטל, אך אותן דירות שנהנו מהפטור עד לתיקון החוק יזכו להטבת מס שבח בדמות חישוב לינארי מוטב.
עבור אותן דירות אשר בעבר נהנו מהפטור וכיום חייבות במס, חישוב השבח יתחיל משנת 2014 בלבד. לכן, אם אדם רכש דירה בשנת 1970, עד לשנת 2014 היא צברה שבח של 2 מיליון שקלים ומשנה זו עד ליום המכירה שבח של 800 אלף שקלים בלבד, השבח הרלוונטי עבורו יעמוד על 800 אלף שקלים ולא על 2.8 מיליון.
מס רכישה
מס רכישה הינו מס החל על הרוכש בעסקה. מס זה מחושב כאחוזים ממחיר הרכישה או משוויה של הדירה הנרכשת, במקרים בהם יש פער משמעותי בין שווי הדירה לבין מחיר הרכישה. גם כאן, קיים פער מהותי בין חבות המס לדירה יחידה לבין חבות המס לדירות נוספות.
מס רכישה לדירה יחידה
רוכש דירה יחידה זכאי לפטור מוחלט ממס רכישה עד למחיר 1,919,155 שקלים. מעל מחיר זה, הרוכש יתחייב בשיעורי מס נמוכים יחסית, כמפורט בטבלה הבאה:
| 1 | 0-1,919,155 | פטור מלא |
| 2 | 1,919,156-2,276,360 | 3.5% |
| 3 | 2,276,361-5,872,725 | 5% |
| 4 | 5,872,726-19,575,755 | 8% |
| 5 | 19,575,756 ומעלה | 10% |
חשוב להדגיש כי שיטת המיסוי היא שיטת המדרגות. כלומר, כל חלק במחיר יתחייב במס לפי המוצג בטבלה. נניח כי אדם רוכש דירה ב-3 מיליון שקלים. על 1.9 מיליון השקלים הראשונים, הוא לא יתחייב כלל במס רכישה. על יתרת המחיר עד ל-2.276 מיליון שקלים, יתחייב הרוכש במס בשיעור של 3.5 אחוזים ועל יתרת המחיר ישלם המוכר 5% מס רכישה.
מס רכישה לדירה שנייה
רוכשי דירה שנייה יתחייבו במס רכישה בשיעור גבוה באופן משמעותי. רכישת דירה שנייה תתחייב במס רכישה החל מהשקל הראשון. עד למחיר של 5,872,725, שיעור המס יעמוד על 8%. מעבר למחיר זה, שיעור המס יעמוד על 10%.
הורשה אינה מכירה
האם יורש חייב במס רכישה על הדירה שקיבל? חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה, ולכן היורש לא חייב במס רכישה. היורש נכנס בנעליו של המוריש. לכן, אם הוא יתחייב במס שבח ביום בו ימכור את הדירה, השבח לא יחושב מיום בו הוא ירש את הדירה אלא מיום בו רכש היורש את הנכס.
משפרי דיור
לסיום, נציג בעיה ופתרונה. ישראלים רבים רוכשים דירה חדשה לפני מכירת הדירה שלהם, לצרכי שיפור הדיור. כך, נוצר מצב בו בבעלותם 2 דירות במקביל. האם שיעורי מס שבח ומס רכישה שיחולו על רכישת הדירה החדשה או מכירת הדירה הראשונה יהיו אלו של דירה יחידה, או של 2 דירות?
כמובן שתוצאה לפיה משפרי דיור ישלמו מס בשיעורי דירה שנייה, היא תוצאה אבסורדית. לכן, מוכרים ייהנו מפטור ממס שבח לדירת מגורים, אם רכשו את הדירה החדשה ב-18 החודשים שקדמו למכירה. בדומה, הרוכשים ייהנו משיעורי מס רכישה לדירה יחידה אם ימכרו את דירתם המקורית תוך 18 חודשים מיום הרכישה.
עו"ד מירי גביש
מוכרים או קונים דירה? רוצים לחסוך בתשלומי מס שבח ומס רכישה? צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ משפטי יסודי ומקיף. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט ותעניק לכם שירותים משפטיים מהשורה הראשונה. פנו אליה, וחסכו כל שקל מיותר בתשלומי המס שלכם על העסקה.
מס שבח הינו מס החל על המוכר זכות במקרקעין, כלומר בעלות או חכירה לדורות בדירה או במגרש. מס רכישה הינו מס החל על הרוכש בעסקאות אלו. מס שבח משולם כאחוז מהרווח הנקי של המוכר מהמכירה. מס רכישה מחושב כאחוז מתוך מחיר הרכישה.
שיעור מס השבח החל כיום הוא 25%. עם זאת, חישוב מס השבח נעשה תקופתית ויש לקחת בחשבון את שיעורי המס הרלוונטיים לאורך השנים. שיעורי מס רכישה הינם מדורגים, ונעים בין פטור מלא עד ל-1.9 מיליון שקלים לדירה יחידה לבין 10% ברכישת דירות יוקרה. ישנה הבחנה דרמטית בין שיעורי המס לדירה יחידה לבין שיעורי מס רכישה לדירה שאינה דירה יחידה.
החוק מעניק פטור ממס שבח למוכרי דירת מגורים מזכה. מכירה של דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של אדם, היא בבעלות המוכר במשך 18 חודשים לפחות והוא לא מכר דירה אחרת בפטור ממס בחודשים אלו, הרי שהוא ייהנה מפטור ממס שבח.
רוכש ייהנה מפטור ממס רכישה ככל שהוא ירכוש דירה במחיר שאינו עולה על 1.9 מיליון שקלים וזוהי דירתו היחידה. יתרת מחיר הרכישה מעל ל-1.9 מיליון שקלים תהא חייבת במס רכישה. אם זוהי אינה דירתו היחידה של הרוכש, הוא יתחייב במס רכישה על מלוא המחיר, החל מהשקל הראשון.
