העברת דירה במתנה

העברת דירה במתנה הינה פעולה משפטית ייחודית. אדם מעביר נכס יקר ערך, לעיתים היקר ביותר שיש לו, מבלי לקבל עליו תמורה. חשוב לדעת, כי למרות שההעברה נעשית ללא תמורה, היא נחשבת למכירה לכל דבר ועניין והיא יכולה להיחשב לאירוע מס. מתי צריך לשלם מס על קבלת דירה במתנה? מתי צריך לשלם על מכירת דירה שקיבלתם במתנה? בשאלות אלו ואחרות נעסוק במאמר זה.

העברת דירה במתנה – פעולה משפטית מחייבת

תארו את התרחיש הבא. זוג הורים גרים בביתם ברמת גן. לזוג דירה נוספת בבעלותם, בעיר גבעתיים. לאחר חתונתו של בנם, ההורים אפשרו לבן ולאשתו לגור בדירה בגבעתיים. הזוג הצעיר גרים בדירה בגבעתיים מזה 15 שנה. האם ההורים העבירו במתנה את הדירה לבנם ולאשתו?

התשובה לשאלה זו היא שלילית לחלוטין. העברת דירה במתנה הינה פרוצדורה של מכירה לכל דבר ועניין. כדי להעביר דירה במתנה, יש לרשום במרשם המקרקעין, הנקרא טאבו, את הדירה על שמו של מקבל המתנה. הרישום החוקי של הנכס צריך להשתנות מנותני המתנה, למקבליה.

האם צריך לשלם מס על העברת דירה במתנה?

מאחר שהבנו כי העברת דירה במתנה הינה עסקת מכר לכל דבר ועניין, הרי שאנחנו צריכים לברר האם היא חייבת במס. עסקאות מקרקעין חייבות בשני חיובי מס עיקריים – מס שבח ומס רכישה. מס שבח חל על המוכר בעסקה, ומס רכישה על הקונה. נרחיב אודות שני מיסים אלו בהעברת דירה במתנה.

מס שבח על דירה שקיבלתם במתנה

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת דירה חייבת במס שבח. החוק מגדיר מכירה כהעברת זכות במקרקעין "בתמורה או שלא בתמורה", כלומר במתנה. אשר על כן, ככלל, מתנה במקרקעין חייבת במס שבח. אם נתתם דירה במתנה לחבר שלכם, למשל, יחושב השבח הריאלי של הדירה, כלומר בכמה עלה שווי השוק שלה בשנות הבעלות שלכם, ותחויבו במס שבח בהתאם לרווח זה.

אולם המצב שונה כאשר המתנה ניתנת בתוך המשפחה. לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, נתינת דירה במתנה לקרוב משפחה פטורה ממס שבח. לעניין סעיף 62, קרוב מוגדר כ:

– בן זוג;

– הורה;

– סבים וסבתות;

– צאצאים;

– צאצאים של בן הזוג;

– בני הזוג של הצאצאים;

אחים, אולם אך ורק ביחס לזכות מקרקעין שהתקבלה מהורים במתנה או בירושה!

ככל שאדם נותן במתנה דירה לאחד מהקרובים האמורים, הרי שנותן המתנה יהיה פטור ממס שבח. לכן, כאשר אדם מעביר דירה במתנה לבנו, למשל, האדם לא יתחייב במס השבח הריאלי על ההעברה.

מס רכישה על דירה שהתקבלה במתנה

סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, מעניק הנחה במס רכישה לדירה שהתקבלה במתנה מקרוב משפחה. הסעיף קובע כי קרוב המקבל דירה במתנה יהיה זכאי לפטור של שני שלישים ממס הרכישה. כלומר, הוא יהיה חייב לשלם שליש ממס הרכישה שהיה חל על העסקה אילו היה מדובר בעסקה בתמורה. חשוב לשים לב כי קרוב מוגדר באופן רחב יותר לעניין מס רכישה. גם אח ואחות מוגדרים כקרובים, אף אם הדירה לא התקבלה מההורים.

לעניין חישוב מס הרכישה, נציין כי החישוב הוא לפי מחיר הדירה בשוק. נניח, למשל, כי לפי מחיר הדירה בשוק מס הרכישה שצריך לחול על העסקה עומד על 300 אלף שקלים. במקרה שכזה, אם הדירה התקבלה במתנה מקרוב משפחה, הקרוב ישלם 100 אלף שקלים בלבד כמס רכישה לפי סעיף 20 האמור.

מס שבח על מכירת דירה שהתקבלה במתנה

העבירו לכם דירה במתנה. כעת, ברצונכם למכור את הדירה. כיצד יחושב השבח לצרכי המס, בהתחשב בכך שלא שילמתם עבור הדירה? מדובר בשאלה מורכבת ולא פשוטה. נרחיב אודות החישוב וכן מקרים בהם תהיו פטורים מתשלום מס השבח.

חישוב השבח

על פי רוב, השבח עליו חייב אדם במס מחושב כיתרת מחיר המכירה על המחיר בו רכש את הנכס, בניכוי ההוצאות המותרות לפי סעיף 39 לחוק (שיפוצים, מס, הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות, התאמות אינפלציוניות ועוד). לכן, אם אדם רכש נכס בשנת 2015 ב-1.5 מיליון שקלים, מכר אותו בשנת 2023 ב-3 מיליון שקלים וההוצאות המותרות בניכוי שלו עומדות על 300 אלף שקלים, השבח עליו יתחייב במס יעמוד על 1.2 מיליון שקלים.

לא כך הם הדברים כאשר האדם לא קנה את הנכס, אלא קיבל אותו במתנה. במקרה שכזה, השבח מחושב לפי המחיר בו קנה את הדירה נותן המתנה. המשמעות היא שהשבח יתפרס על פני זמן רב יותר ופעמים רבות יגדל באופן משמעותי.

נניח כי אדם רכש דירה בשנת 1995 ב-700 אלף שקלים. בשנת 2020, כאשר שוויה של הדירה היה כבר 2.5 מיליון שקלים, נתן אותו אדם את הדירה במתנה לבנו. בשנת 2023, מכר הבן את הדירה ב-3 מיליון שקלים.

ניתן היה לחשוב כי במצב שכזה, השבח החייב במס יעמוד על חצי מיליון שקלים בלבד. אולם מאחר שהבן לא רכש את הדירה אלא קיבל אותה במתנה, השבח יחושב מיום בו רכש אביו את הדירה. כתוצאה מכך, סכום השבח החייב במס אינו חצי מיליון שקלים, אלא 2.3 מיליון שקלים!

אם כן, במכירת דירה שהתקבלה במתנה, השבח מחושב מיום בו רכש נותן המתנה את הדירה ועד ליום בו מקבל המתנה מוכר אותה. עם זאת, פעמים רבות מקבל המתנה יוכל למכור את הדירה בפטור מלא או חלקי ממס שבח. נעסוק עתה במצבים אלו.

פטור לדירת מגורים מזכה

מכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר פטורה ממס שבח. האם הפטור חל גם כאשר הדירה התקבלה במתנה? התשובה היא, שלא במפתיע – תלוי. נעסוק בחלופות השונות המשפיעות על התשובה.

הדירה הייתה דירת מגורים מזכה בעת מתן המתנה

התרחיש הראשון – אדם קיבל במתנה דירת מגורים מזכה, אשר הייתה נהנית מפטור ממס שבח אף אם הייתה נמכרת בתמורה מלאה. כעת, מקבל המתנה מעוניין למכור את הדירה. גם עבורו הדירה נחשבת לדירת מגורים מזכה. במקרה זה, המכירה תהיה פטורה ממס שבח באופן מלא, בהתאם לכללים הרגילים למכירת דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח.

הדירה אינה דירת מגורים מזכה עבור המוכר

כעת, נניח שהנהנה מהעברת הדירה במתנה היה זכאי לפטור ממס שבח אילו מכר אותה, אך המוכר הנוכחי אינו זכאי לפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה. במקרה שכזה, המוכר לא ייהנה מפטור ממס שבח אלא ישלם מס שבח מלא, בהתאם לחישוב השבח שהוצג לעיל.

הדירה נחשבת כדירת מגורים מזכה עבור המוכר בלבד

זהו המצב המעניין ביותר – הדירה לא הייתה דירת מגורים מזכה עבור נותן המתנה אך היא נחשבת לדירת מגורים מזכה עבור מקבל המתנה. מקבל המתנה מוכר את הדירה. האם הוא פטור מתשלום המס?

סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין מורה כי המוכר יהא זכאי לפטור, אולם רק לאחר זמן. כלומר, המוכר ייהנה מפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה, רק אם:

• חלפו 4 שנים מיום שקיבל את הדירה
• חלפו 3 שנים מיום שהדירה נמסרה לו ובמהלכן התגורר בנכס

מוכר שלא עומד בתנאים אלו, לא יזכה לפטור ממס שבח על אף שהדירה נחשבת עבורו לדירת מגורים מזכה. מוכר העומד בתנאים, יוכל למכור את הדירה שהתקבלה במתנה מבלי לשלם עליה מס שבח. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולוודא כי אתם אכן עומדים בתנאי הפטור.

סיכום

לסיכום, מכירת דירה שהתקבלה במתנה יכולה להיות פטורה ממס שבח. עם זאת, לא כל מכירה של דירה שהתקבלה במתנה תהיה פטורה ממס. כדי שהמכירה אכן תיהנה מפטור ממס שבח, עליה לעמוד בכללים ובתנאים שנקבעו בחוק.

רוצים למכור דירה שהתקבלה במתנה מבלי לשלם מס שבח? זקוקים לייעוץ משפטי כיצד לעשות זאת באופן נכון? צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ משפטי מקיף ומעמיק, אשר יכווין אתכם כיצד לבצע את המכירה בצורה הטובה ביותר.

עו"ד יעקב גביש הינה עורכת דין המתמחה בדיני מקרקעין ובעלת ניסיון ומומחיות ייחודית בתחום. פנו אליה והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר חסכו מאות אלפי שקלים הודות לשירותיה המצוינים.