בדיקת תשלום מס שבח הינה שלב הכרחי ונחוץ במסגרת רכישת דירה. במהלך בדיקה זו, מברר המוכר מהו סכום מס השבח אותו הוא צפוי לשלם בעסקה. במסגרת הבדיקה, ניתן יהיה גם לעצב את העסקה כך שתחסכו לעצמכם תשלומי מס מיותרים. כיצד מתנהלת בדיקת תשלום מס שבח? באיזה אופן ניתן לעצב עסקת מקרקעין, לצרכי חסכון במס? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
בדיקת תשלום מס שבח בקצרה
לפני שנרחיב אודות בדיקת תשלום מס שבח, נעניק לכם תשובה קצרה ותמציתית לשאלה מהי בדיקת תשלום מס שבח ולמה הבדיקה משמשת. כידוע, וכפי שנפרט להלן, מי שמוכר מקרקעין ברווח מחויב בתשלום מס שבח. שיעור מס השבח, כמו גם חישוב השבח עצמו בעסקה, תלוי בפרמטרים רבים, עובדתיים ומשפטיים. בשל כך, קשה לדעת מראש וללא עבודה מקצועית מה יהיה סך מס השבח שתצטרכו לשלם בעסקה.
בדיקת תשלום מס שבח מאפשרת לכם לאתר את סכום מס השבח בו אתם חייבים, בהתאם למאפיינים הייחודיים לעסקה שלכם. הבדיקה תבוצע באמצעות עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין. עורך הדין יזין את כלל הפרטים הרלוונטיים לסימולטורים של רשות המיסים, ועל סמך הסימולטור והביקורת שלו יחשב את מס השבח בעסקה שלכם. על בסיס חישוב זה, תוכלו לבצע שומה עצמית למס שבח ולשלם ללשכת מיסוי המקרקעין את מס השבח הדרוש.
עוד נציין כי בדיקת תשלום מס שבח תסייע לכם בתכנון נכון של העסקה. אגב הבדיקה ניתן יהיה להיווכח, למשל, כי בתנאי העסקה הנוכחיים אתם לא זכאים לפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. הודות לכך, עורך הדין שלכם ינחה אתכם כיצד לעצב את העסקה באופן שישיב את זכאותכם לפטור. לצורך העניין, עורך הדין יוכל להמליץ לדחות את מועד העסקה במספר שבועות, למועד שיתאים לתנאי הפטור לדירת מגורים מזכה.
כמו כן, בדיקת תשלום מס שבח מאפשרת לכם להימנע מהפתעות בלתי נעימות. אתם תסברו כי סך מס השבח שלכם יעמוד על סכום מסוים, בזמן שבפועל הוא עומד על סכום אחר לחלוטין. בדיקה יסודית ומעמיקה מונעת הפתעות שכאלו ומאפשרת לכם להתכונן מבעוד מועד, כמו שצריך, לעסקה.
בזה האופן, בדיקת תשלום מס שבח מסייעת לכם, המוכרים, ומאפשרת לכם לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלומי המס. השקיעו בדיקת תשלום מס שבח איכותית ומעמיקה, והימנעו מהפתעות בלתי צפויות.
לאחר שענינו בקצרה על השאלה מהי בדיקת תשלום מס שבח ולמה היא משמשת, נסקור בקצרה את בסיס מס השבח ועקרונות היסוד של מס זה. זאת, לצרכי הבנה מקיפה של יותר של בדיקת תשלום מס שבח ושל מה שלמעשה נבדק ונבחן בה.
מס שבח – בסיס ועקרונות יסוד
חוק מיסוי מקרקעין מחייב מוכרי מקרקעין לשלם מס שבח. החובה קבועה בסעיף 6(א) לחוק, הקובע כי "מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין". סעיף 6(ב) מבאר מהו השבח במכירת זכות במקרקעין: "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה".
אם כן, במילים פשוטות, סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין מורה כי המוכר בעסקאות מקרקעין ישלם מס על השבח שלו מהמכירה. השבח מוגדר כרווח בעסקה – ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הנכס.
עם זאת, הרווח אינו סוף הסיפור בחישוב השבח החייב במס. מסכום הרווח בעסקה, יש להפחית את ההוצאות המותרות בניכוי בהתאם לסעיף 39 לחוק. רק לאחר ניכוי אותן הוצאות נגיע אל הרווח הנקי שלכם בעסקה, ורווח נקי זה הוא אשר מוגדר כשבח החייב במס בעסקה.
סעיף 39 קובע כי ההוצאות המוכרות הן כל ההוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הדירה. בכלל הוצאות אלו נכללות הוצאות שיפוץ, הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות, תשלומי מס רכישה והיטל השבחה, שכר טרחת שמאי מקרקעין ועוד. כמו כן, סעיף 39א קובע כי מותרת בניכוי הריבית הריאלית של המשכנתא בתקופת הבעלות בנכס.
כך, לאחר ניכוי כל ההוצאות האמורות, מחושב השבח מהמכירה. כדי לחשב את השבח מהמכירה יש להחסיר את מחיר הרכישה של הנכס ממחיר המכירה שלו ומהמנה המתקבלת יש להוסיף ולהחסיר את כלל ההוצאות המותרות בניכוי שהוציא המוכר על הנכס. באופן זה יתקבל הרווח הנקי מהעסקה, שהוא השבח אשר חייב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.
ניעזר בדוגמה מספרית פשוטה כדי להבין כיצד מחושב השבח בעסקה. פלוני רכש דירה בשנת 2021 במחיר של 2 מיליון שקלים. פלוני לא נטל משכנתא לשם העסקה, אך שילם מס רכישה בסך 160 אלף שקלים. כמו כן, הוא שילם לעורך דין מקרקעין, שמאי ומתווך סך הכל 80 אלף שקלים. בנוסף, בשנת 2022, שיפץ פלוני את הנכס בעלות כוללת של 60 אלף שקלים. בשנת 2023, מכר פלוני את הנכס ב-3.5 מיליון שקלים וכן חויב בתשלום היטל השבחה בסך 25 אלף שקלים, עקב פיתוח כללי של הרחוב על ידי העירייה.
במקרה זה, הרווח של פלוני בעסקה עומד על 1.5 מיליון שקלים. אולם כזכור, זהו אינו השבח החייב במס שכן טרם ניקינו מהרווח את ההוצאות המותרות בניכוי. לאחר ניכוי הוצאות המס, הוצאות התשלום למומחים והוצאות השיפוץ, והכל בהתאם לסעיף 39 לחוק, נגיע למסקנה כי הרווח הנקי של פלוני בעסקה עומד על 1,175,000 שקלים. סכום זה הוא אשר יתחייב במס שבח.
שיעור מס השבח
שיעור המס בו חייב המוכר עומד על 25% מהשבח. המשמעות היא שאם השבח שלכם עומד על 400 אלף שקלים, למשל, תתחייבו בתשלום 100 אלף שקלים למס שבח. אם נחזור לדוגמה הקודמת בה השבח שלכם עמד על 1,175,000 שקלים, חיוב המס שלכם יעמוד על רבע מסכום זה, דהיינו 293,750 שקלים.
חשוב לציין כי זהו שיעור המס הרלוונטי לאנשים פרטיים בלבד. חברות ישלמו מס שבח בהתאם למס חברות ואנשים שהמקצוע שלהם הוא רכישת דירות ומכירתם ישלמו מס בהתאם למס השולי שלהם בעסקה.
פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה
אמנם כתבנו כי כל מכירת דירה חייבת במס שבח, אולם מוכרים רבים נהנים מפטור ממס במכירה. הפטור הנפוץ ביותר ממס שבח הוא הפטור הניתן לדירת מגורים מזכה. דירת מגורים מזכה היא דירה המשמשת למגורים, לצרכי חינוך (גן) או דת (בית כנסת). כאשר דירת מגורים מזכה נמכרת בתנאי הפטור הקבועים בחוק, המוכר יהיה פטור ממס שבח במכירתה.
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין כי המוכר דירת מגורים מזכה בתנאים הבאים יהיה פטור ממס שבח במכירתה:
1. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר
2. הדירה בבעלות המוכר במשך 18 חודשים לפחות
3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים האחרונים
4. מחיר המכירה אינו עולה על 4.8 מיליון שקלים
המוכר דירת מגורים העומדת בכל התנאים האמורים, יהיה פטור ממס שבח. יש לציין כי אף משפרי דיור יהיו זכאים לפטור. זאת, גם אם הייתה בבעלותם דירה נוספת בזמן המכירה, ובתנאי שהדירה הנוספת נרכשה ב-18 החודשים האחרונים.
בדיקת תשלום מס שבח בעסקה
לאור כל האמור, אתם וודאי מבינים יותר לעומק מה חשיבותה של בדיקת תשלום מס שבח. במסגרת הבדיקה, יחושב הרווח הנקי שלכם בהתחשב בהוצאות המותרות בניקוי ובעלויות הכוללות של העסקה. כמו כן, יחושב שיעור המס הרלוונטי לכם וכן הפטורים וההנחות להם אתם זכאים.
משרד עו"ד מירי יעקב גביש
מוכרים נכס? מעוניינים לחסוך בתשלומי מס השבח שלכם? הסתייעו בשירותיה של עו"ד מירי יעקב גביש והפסיקו לשלם סתם! עו"ד יעקב גביש הינה עורכת דין מנוסה ומקצועית, המתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליה, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר חסכו לעצמם סכומים משמעותיים במס השבח שלהם.
