לפי מדיניות המיסים במדינת ישראל, בעלי דירות המשכירים את הדירות שבבעלותם בתשלום, חייבים בתשלום מס כאשר ההכנסה עולה על סכום מסוים. המידע על אודות תשלום המיסים בדבר השכרת נכס או נכסים רבים, הוא היבט קריטי בהשקעה בנדל"ן ובקניית נכסים למטרת השכרתם בעתיד, בייחוד בשוק המוסדר בישראל. במאמר זה נרחיב על שיטת המיסוי באשר להכנסות מהשכרת נכסים, בתוך בחינת תנאי תשלום המס על השכרת דירה, על הזכאות לפטור מתשלומי מס ועל שיטות חישוב המס על פי תקרות סכומי ההכנסה מדמי השכירות. כמו כן נציע תובנות אסטרטגיות לניהול יעיל של התחייבויות מס.
מסלולי מס על השכרת דירה
מס ההכנסה בישראל מציע שיטות מגוונות והסדרים אשר יכולים להתאים לכל מיני סוגים של נכסים. הסיבה הינה שקיימות הכנסות שונות מהשכרת נכסים שונים המתומחרים לפי גודל הנכס, המיקום שלו והשירותים שהוא מספק. גם השאלה אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה רלוונטית כשמדובר במס כזה, שכן על פי שיטת המיסוי על שכר הדירה, מחיר דמי השכירות יכול להיות מחושב ביחס למיסים ששולמו במועד מכירת הדירה.
כמו כן שיטות המיסוי השונות מתוכננות להתאים לפרופילים מגוונים של משכירים, החל מבעלי נכסים פרטיים, אנשים המעוניינים בקניית דירה מקבלן, מכירת דירה או משכירי נכסים אשר התקבלו בירושה, ועד לאילי הון מתחום הנדל"ן. מסגרת המיסוי בנויה בצורה כזו כדי לאזן בין הצורך של הממשלה בהכנסות, לבין עידוד ומתן האפשרות לקיים השקעות פרטיות בסקטור השכירות בתחום הנדל"ן. קיימים שלושה מסלולי מס עיקריים למיסוי הכנסה מדמי שכירות של דירת מגורים בישראל:
- מסלול פטור:
- פטור מלא- הכנסה מדמי שכירות עד לסף של 5,654 ש"ח לחודש (בשנת 2024) פטורה ממס. מעל לסף זה ועד כפל הסף, חל פטור חלקי המחושב לפי נוסחה. מעל כפל הסף אין פטור כלל.
- פטור חלקי– כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,654 ₪ בשנת 2024) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (11,308 ₪), כאשר תקות מס הכנסה קובעות את דרך חישוב ומימוש הפטור החלקי, כפי שיפורט בהמשך.
- מסלול 10% – שיעור מס אחיד של 10% על כל הכנסה מדמי שכירות בלא זכאות לניכוי הוצאות.
- מסלול המס השולי – חיוב מס לפי מדרגות המס הרגילות של המשכיר, כאשר לבעלי דירות מעל גיל 60 מדרגת מס ההתחלתית היא 10%. במסלול זה אפשר לנכות הוצאות מותרות.
על בעל הדירה לבחור מסלול מס אחד, והחלטתו תקבע את סך המס שיחויב בו על הכנסותיו מדמי שכירות של דירת מגורים בישראל.
מאיזה סכום משלמים מס על השכרת דירה?
מס הכנסה מעדכן בכל שנה את תקריות המס על סכום השכירות שאותו בעלי הדירות והנכסים מחויבים לשלם. מהלך זה מבוצע כדי לוודא את סנכרון שוק הנדל"ן המקומי עם הכלכלה המקומית בארץ ובעולם. בעלי נכסים המקבלים הכנסה מהשכרת דירה או דירות למגורים מתחת לסף שנתי מסוים, העומד נכון לשנת 2024 על סכום של 5,654 ש"ח, נהנים מפטור מלא ממס.
פטור חלקי ממס על השכרת דירה
משכירים שהכנסתם מדמי השכירות נמצאת מעל לסף הפטור, אך אינה מגיעה לסכום הכפול של תקרה זו שעומד על 11,308 ש"ח, יקבלו פטור חלקי ממס. תרחיש זה נפוץ בקרב משכירים בעלי יחידות השכרה מרובות או שדמי שכירות גבוהים יותר. הפטור החלקי מחושב באופן הזה:
- יש להפחית את סכום תקרת הפטור ממס מסכום דמי השכירות. ההפרש יהיה הסכום העודף על התקרה.
- את הסכום העודף על התקרה יש לחסר מתוך סכום תקרת הפטור.
- את הסכום שהתקבל עלינו לחסר מתוך סכום ההכנסה החודשית מדמי השכירות.
- הסכום הסופי הוא הסכום שיהיה חייב במס של 31%, אלא אם המשכיר בן 60 שנה ואז המס שישלם יעמוד על 10%.
פטור מלא ממס על השכרת הדירה
פטור מלא ממס על הכנסה מהשכרה הוא תמריץ למשכירים נכס אחד או נכסים קטנים. הוא חל כאשר ההכנסות מהשכרה אינן עולות על התקרה השנתית שנקבעה, מה שהופך השקעה בנדל"ן לנגישה יותר לאדם הממוצע.
חישוב מס על השכרת דירה
במסלול המס השולי, שיעור המס שיחול על הכנסה מדמי שכירות יהיה על פי מדרגות המס הרגילות של המשכיר, בהתבסס על כלל הכנסותיו. מדרגת המס ההתחלתית היא בדרך כלל 31%, אך, כאמור, משכירים מעל גיל 60 זכאים למדרגת מס מופחתת של 10% על הכנסות משכירות. במסלול זה אפשר לנכות הוצאות שוטפות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה מדמי השכירות. מסלול זה מתאים כאשר יש למשכיר הוצאות גבוהות בגין הנכס. בחירה במסלול זה מחייבת הגשת דוח שנתי למס הכנסה.
השכרת דירה בירושה – משלמים מס?
הכנסה מהשכרה המתקבלת מנכסים שהועברו בירושה לבעליהם, כפופה לאותם כללי המיסוי כמו הכנסות מדירות אחרות להשכרה. עם זאת, כאשר לדוגמה קיימים שני יורשים או יותר לנכס מסוים, וסכום דמי השכירות מתחלק ביניהם באופן שווה, תקרת הפטור תחול על כל יורש ולא על שווי דמי השכירות של הנכס בכללותו.
מס על השכרה לשימוש עסקי
המיסוי על הכנסות מהשכרת נכסים למטרות עסקים מבוסס על סט כללים שונה. זוהי הכנסה שאין עליה פטור מאחר שהפטור ממיסוי על הכנסות על שכר דירה ניתן למי שמשכיר נכס למטרות מגורים בלבד. עם זאת אפשר לקבל ניכויים וזיכויים על הוצאות הנכס.
איך אפשר להימנע מתשלום מס על השכרת דירה?
כדי להימנע מתשלום מס על השכרת דירה, כדאי להכיר את מסלולי המיסוי השונים ולוודא כי יש התחשבות בכל התנאים המתקיימים במקרה שלכם. בחירת מסלול המס האופטימלי על הכנסות משכר דירה אינה מתבססת רק על גובה דמי השכירות, אלא גם על הפרמטרים הבאים:
- מצב אישי של הנישום – נישומים מעל גיל 60 חייבים במס בשיעורים נמוכים יותר על הכנסה משכר דירה.
- עלות רכישת הדירה – ככל שהעלות במעמד קניית הדירה גבוהה יותר, כך אפשר לנצל סכומי פחת גדולים יותר.
- עלויות שוטפות בהחזקת הדירה – כגון דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, שיפוצים, תיקונים ובלאי.
- הוצאות מימון – הוצאות ריבית על משכנתה ניתנות לניכוי מחישוב ההכנסה החייבת.
המיסוי על הכנסות מדמי שכירות של נכסי נדל"ן הוא תחום שכדאי להיות בקיאים בו, בעיקר אם אתם מקבלים או שוקלים לקבל הכנסות מדמי שכירות של נכס המיועד למגורים בלבד. כדאי לדעת שקיים פטור מתשלום המס, אם ההכנסות אינן מגיעות לתקרה העומדת על 5,654 ש"ח בחודש. מלבד הפטור, קיימות תקנות מס נוספות, המיועדות לעזור לבעלי נכסים שונים בחובתם לשלם מיסים למדינת ישראל, והן מחושבות באופן אשר נועד להקל על תשלום המס.
