תביעה לפינוי מושכר

תביעה לפינוי מושכר נעשית במסלול מזורז ויעיל, במטרה לאפשר לבעלי בתים להיפטר במהרה משוכרים שלא מתפנים. לתביעה במסלול המזורז כללים משלה וסדרי דין הייחודיים לה. מה נידון במסגרת תביעה לפינוי מושכר? אילו סדרי דין מאפיינים תביעות אלו? מתי בכלל ניתן להגיש תביעה שכזו? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.

תביעה לפינוי מושכר – מה זה בכלל אומר?

תביעה לפינוי מושכר הינה פרוצדורה ייחודית הקבועה בדין, המאפשרת למשכירים לתבוע את פינויים של שוכרים באופן מהיר ויעיל. נפרט בקצרה אודות תביעה זו.

חוק המקרקעין אוסר על פינוי בכוח של שוכר שלא משלם שכר דירה, נשאר בנכס לאחר תום תקופת השכירות, או הפר את תנאי החוזה באופן יסודי. אי אפשר, למשל, להחליף לו את המנעול לדירה ולמנוע את גישתו אליה. במקום זאת, על המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר במסלול המזורז.

תביעה לפינוי מושכר תאפשר את פינוי השוכר מהנכס תוך תקופה קצרה יחסית. ככלל, יינתן פסק דין בתביעה תוך 74 יום מיום הגשתה, ועל בסיס פסק דין זה ניתן יהיה לפנות את השוכר מהנכס, בין אם מרצונו ובין אם בעזרת ההוצאה לפועל. כעת, נבין כיצד מתנהלת תביעה שכזו ומהי הפרוצדורה הקבועה לתביעה לפינוי מושכר.

תביעה לפינוי מושכר לפי תקנות סדר הדין החדשות

הליך תביעת פינוי מושכר מוסדר בתקנות סדר הדין האזרחי החדשות, בתקנות 78 עד 82. ליבת ההסדר מוסדרת בתקנה 81. נציג את עיקרי הדברים הקבועים בתקנות.

ראשית, חשוב להדגיש כי בתביעה לפינוי מושכר ניתן יהיה לדרוש אך ורק את פינוי הנכס. לא תוכלו להוסיף דרישה לפיצויים או כל דרישה אחרת במסגרת התביעה לפינוי מושכר. הליכים שכאלו ניתן לנהל במקביל, לפי כללי הפרוצדורה הרגילים, ולא במסגרת ההליך המהיר לפינוי שוכר סרבן מהנכס שלכם.

במקביל, גם הנתבע לא יוכל להגיש תביעה נגדית במסגרת ההליך המקוצר, ואף לא להגיש תביעת צד ג'. ככל שהוא מעוניין בכך, עליו לעשות זאת בהליך נפרד.

מועדי התיק

תקנות סדר הדין אף מציגות כללים נוקשים באשר למועדי תביעה לפינוי מושכר. על פי התקנות החדשות, הנתבע יגיש כתב הגנה תוך 30 יום מהיום בו הומצא לו כתב התביעה על ידי התובע. זאת, בניגוד ל-60 הימים המוקצים לשם כך במסגרת ההליך הרגיל.

בד בבד עם הגשת כתב התביעה או כתב ההגנה, נדרש כל צד להגיש תצהיר כתוב המפרט את העובדות הרלוונטיות, טענותיו המשפטיות ויצורפו לו חוות דעת מומחה, ככל שישנן. לתצהיר יצורף כל מסמך הנוגע להליך. כמו כן, בעל דין המעוניין בכך, יצרף לתצהיר רשימת עדים שיזומנו לתת עדות.

התקנות ממשיכות וקובעות כי מועד הדיון ייקבע, לכל המאוחר, ל-30 יום לאחר הגשת כתב ההגנה. כך יוצא כי ממועד הגשת כתב התביעה ועד לדיון עצמו יחלפו, לכל היותר, 60 יום. זאת, בניגוד להליכים אחרים בהם יכולים לחלוף חודשים ארוכים ממועד הגשת כתב התביעה ועד למועד הדיון הראשון בתיק.

תקנה 80(ז) קובעת כי בעלי הדין יגישו את כל טענותיהם הכתובות והאסמכתאות המשפטיות הדרושות, עד 14 יום לפני יום הדיון. אורך הטיעונים בכתב לא יעלה על 5 עמודים. כך, שומר בית המשפט על ההליך מהיר וענייני.

הדיונים עצמם

במסגרת ההתדיינות עצמה, קובעות התקנות כי לא תתנהל ישיבת קדם משפט. זאת, בניגוד להליך רגיל בו קודם לדיון בתיק גופו, נפגשים הצדדים לצורך ישיבת קדם משפט. בתביעות מהירות לפינוי מושכר, אין בישיבת קדם המשפט צורך. נדגיש כי מדובר בחידוש של תקנות סדר הדין החדשות, שכן בתקנות הקודמות לא ניתן פטור מפורש מישיבה זו במסגרת הליך התביעה המזורז לפינוי מושכר.

מתן פסק הדין

לבסוף, על פי התקנות, מחובתו של בית המשפט לפסוק בהליך תוך 14 יום לכל היותר. במקרים חריגים, נשיא בית המשפט בו מתנהל ההליך (בית משפט השלום הרלוונטי) יאפשר דחייה של מועד מתן פסק הדין. אולם ככלל, דחיה מעבר לתקופה של שבועיים אינה מתאפשר.

זאת ועוד, התקנות מורות לשופטים לכתוב פסק דין קצר וענייני. אין להיסחף לנימוקים ארוכים ופירוט נרחב. עם זאת, במקרים שיש בפסק הדין חידוש תקדימי או עניין מיוחד לציבור, יוכל בית המשפט לנמק את פסיקתו בהרחבה.

תביעה לפינוי מושכר – מתי ניתן להגיש?

לשם השלמת התמונה, נציג מספר מקרים קצרים ופשוטים בהם הגשת תביעה לפינוי מושכר הינה אפשרית. נבהיר כבר בשלב זה כי במציאות, המקרים מורכבים יותר ועמומים יותר ויש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין בהגשת תביעות אלו.

1. אדם משכיר דירה לחברו במחיר של 4,000 שקלים בחודש. בחוזה השכירות נקבע כי תקופת השכירות היא למשך שנתיים, דהיינו 24 חודשים. בחלוף 24 חודשים, עם תום חוזה השכירות, השוכר לא מתפנה מהדירה. חלפו חודשיים והשוכר עדיין בדירה ומסרב להתפנות ממנה. זאת, על אף שלא נחתם כל חוזה חדש בינו לבין המשכיר. השוכר ממשיך להעביר העברה בנקאית למשכיר, על סך 4,000 שקלים בחודש. במקביל, שכר הדירה בשוק עלה ל-5,000 שקלים.

במקרה המוצג, פלוני יוכל להגיש תביעה מהירה לפינוי מושכר כנגד השוכר. עם זאת, הוא לא יוכל להגיש תביעת פיצויים על הנזק הכלכלי שנגרם לו כתוצאה מסירובו של השוכר להתפנות. תביעה שכזו הוא יוכל להגיש בהליך נפרד לבית משפט שלום.

1. כעת, נניח כי עוד לפני תום תקופת השכירות, ביטל השוכר את הוראת הקבע שלו. הוא לא משלם את שכר הדירה המוסכם, ובכל זאת הוא נותר בדירה. ככל שהמשכיר יהיה מעוניין בכך, הוא יוכל להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד השוכר במסלול המהיר. לחלופין, ביכולתו להגיש תביעה רגילה, שלא במסלול המהיר, אשר תכליתה אכיפת החוזה, השלמת התשלומים מצדו של אלמוני ואף תשלום פיצויים במקרים הרלוונטיים.
2. לבסוף, נתאר מקרה בו השוכר המשיך לשלם שכר דירה, אך הוא הוא עצמו השכיר את הדירה בשכירות משנה ("סאבלט") לצד ג'. חוזה השכירות קובע במפורש כי אסור לשוכר להשכיר את הנכס בשכירות משנה אלא באישור מפורש מבעל הבית, וכן כי הפרת תנאי זה תיחשב להפרה יסודית של תנאי מתנאי החוזה. גם כאן, יוכל המשכיר להגיש תביעה לפינוי מושכר כנגד השוכר אשר הפר את תנאי השכירות שלו.

מנגנון פיצוי מוסכם

נדגיש, כי פעמים רבות, הפתרון הטוב ביותר לשוכרים סרבנים הוא חוזה שכירות טוב מלכתחילה. חוזה שכזה לא יתעלם מבעיית השוכר הסרבן אלא יציף אותה כבר בשלב החתימה על החוזה, ויקבע סנקציות כנגד השוכר ככל שהוא לא יתפנה מהדירה במועדה. כך, למשל, ניתן לקבוע מנגנון פיצוי יומי לפיו על כל יום שהשוכר לא יתפנה מהדירה, הוא יתחייב בתשלום פיצוי מוגדל. מנגנון שכזה עשוי למנוע מלכתחילה את תופעת השוכר הסרבן.

עו"ד מירי יעקב גביש – הפתרון לשוכר סרבן

בנכס שלכם מצוי שוכר סרבן המסרב להתפנות מהדירה? חוששים שהשוכר שלכם לא יתפנה לכשיידרש לכך? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש והסירו דאגה מלבכם. עו"ד יעקב גביש הינה עו"ד וותיקה ומנוסה, המתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובענייני שכירות בפרט. עו"ד יעקב גביש תסייע לכם למנוע את בעיית הסרבנות מלכתחילה, או לטפל בה בצורה יעילה ומהירה ככל שזו כבר צצה. הסתייעו בשירותיה, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו מטיפולה המסור והמקצועי של עו"ד יעקב גביש וצוות המשרד כולו.