אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה?

קניית דירה יכולה להיעשות לצורך מטרות שונות. שתי העיקריות שבהן, הן מגורים, והשקעה. על כל פנים, תירצו להשיא את הרווחים שלכם ממכירת הדירה כמה שיותר, ולהימנע כמובן מתשלומי מס מיותרים. אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה, ולחסוך את תשלומי מיסוי המקרקעין? האם ניתן בכלל למכור דירה להשקעה בפטור ממס מקרקעין? המשיכו לקרוא – ומצאו את כל התשובות.

התשובה בקצרה

עבור מי שמכיר את הנושא, לא מעוניין להעמיק בו ומחפש רק תשובה נקודתית לשאלת מכירת הדירה בפטור, נענה בקצרה על השאלה ששאלנו. התשובה לשאלה אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה בפטור ממס שבח, היא לאחר 18 חודשים מיום רכישתה וכן 18 חודשים לאחר מכירת דירה אחרת בפטור ממס שבח. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולוודא כי אתם אכן עומדים בתנאים אלו.

ככל שאתם בעליה של הדירה במשך 18 חודשים לפחות וכן לא מכרתם דירה אחרת בפטור ממס בתקופה זו, אפשר יהיה למכור דירה בפטור מלא ממס שבח. זאת, בתנאי, כמובן, שהדירה עומדת בתנאי המכירה של דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח, לפי סעיף 49א לחוק מיסוי מקרקעין. ומכאן, לתשובה המלאה והמפורטת.

מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי על רכישה או מכירה של נדל"ן בישראל, יחול מיסוי מקרקעין. רוכש הדירה ישלם מס רכישה כשיעור ממחיר הדירה שרכש, בזמן שהמוכר ישלם מס שבח על הרווח הנקי שלו מהמכירה.

מס שבח ומס רכישה יכולים להגיע לעשרות ולמאות אלפי שקלים, עבור דירה ממוצעת למדי. מי שרכש, למשל, דירה ב-3 מיליון שקלים והוא לא נהנה מהנחה כלשהי בתשלום מס הרכישה, ישלם מס רכישה של 240 אלף שקלים! מי שמכר דירה ברווח של 800 אלף שקלים והוא לא נהנה מפטור ממס שבח, ישלם מס שבח על סך 200 אלף שקלים לקופת האוצר.

עם זאת, ישנם מצבים בהם ניתן למוכר או לקונה פטור מלא, או למצער ניתנת הנחה משמעותית, ממיסוי המקרקעין. ההנחה תוכל לחסוך מאות אלפי שקלים אלו ואתם תשמרו את הרווחים שלכם לעצמכם.

מאחר שאנו עוסקים במכירת דירה וברווחיותה, ובאופן ספציפי בשאלה אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה, נתמקד בשאלת הפטור ממס שבח. יש לציין כי רבים מהעקרונות האמורים חלים גם על הפטור ממס רכישה.

מהו מס שבח

מס שבח הינו מס אשר משולם, כאמור, עבור הרווח שלכם בעסקת מקרקעין. שיעור המס יעמוד, ככלל, על 25 אחוזים. הרווח בעסקה מחושב כיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה. כלומר, אם רכשתם דירה ב-1.5 מיליון שקלים ומכרתם אותה ב-2.5 מיליון שקלים, השבח שלכם יעמוד על 1 מיליון שקלים.

עם זאת, חוק מיסוי מקרקעין מכיר בשורת הוצאות מותרות לניכוי. הוצאות דוגמת מס רכישה, הוצאות משפטיות ותיווך, שיפוץ וכן התאמות אינפלציוניות, הן הוצאות אשר יוכל המוכר לנכות מיתרת המחיר לצורך חישוב מס השבח.

נחזור לדוגמה הקודמת ונוסיף לה מספר פרטים בסיסיים. נניח כי המוכר הוציא 50 אלף שקלים על עורך דין ומתווך, שילם 50 אלף שקלים נוספים כמס רכישה, שיפץ את הדירה ב-150 אלף שקלים ובשל האינפלציה הגואה, שווי הדירה שלו נשחק ב-30 אלף שקלים. סך הוצאות אלו עומד על 280 אלף שקלים.

לאור כל האמור, השבח של המוכר מהמכירה לא יעמוד על מיליון שקלים. מיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה יש לנכות את אותם 280 אלף שקלים שהוציא המוכר על הדירה. בסופו של דבר, השבח החייב במס יעמוד על 720 אלף שקלים בלבד.

אולם לעיתים, כפי שציינו, המוכר לא יתחייב במס גם על סכום זה. זאת, כאשר הדירה היא דירת מגורים מזכה הנמכרת בתנאי הפטור. נעבור לעסוק בתנאים אלו.

פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה

המוכר דירה שהיא דירת מגורים מזכה, זכאי לפטור ממס שבח. ככל שהדירה אותה אתם מוכרים אכן מוגדרת כדירת מגורים מזכה על פי החוק, תחסכו לעצמכם את מאות אלפי השקלים שהיתם משלמים כמס שבח ותוכלו להשאיר את מלוא השבח אצלכם. אם כן, התשובה לשאלה אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה תהיה תלויה בשאלת הגדרת הדירה כדירת מגורים מזכה, הנמכרת בפטור ממס שבח.

מהי דירת מגורים מזכה

ההגדרה לדירת מגורים מזכה קבועה בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין. החוק מגדיר דירת מגורים מזכה כדירה ששימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות, או ב-80% מתקופת הבעלות של המוכר בדירה (התקופה עבורה מחושב השבח). ככל שהדירה עומדת באחד התנאים, הרי שהיא תוגדר כדירת מגורים מזכה.

כך, גם אם הדירה הייתה בבעלות המוכר 10 שנים ובמשך 1.5 השנים האחרונות היא שימשה כמשרד, הדירה עודנה תוגדר דירת מגורים מזכה. זאת, מאחר שבמשך למעלה מ-80% מתקופת הבעלות עבורה מחושב השבח, הדירה שימשה למגורים.

חשוב לציין כי סעיף החוק מרחיב את הגדרת המגורים, גם לפעילות חינוכית או דתית. המשמעות היא שאם הדירה שימשה כגן ילדים או כבית כנסת (וכן מסגד או כנסייה כמובן), הדירה עודנה תוגדר כדירת מגורים והיא תוכל להימכר בפטור לדירת מגורים מזכה, בהתאם לקבוע בחוק.

נדגיש כי הדרישה היא שהדירה תשמש למגורים, ללא תלות בשאלת זהות הדייר. לא נדרש כי אתם תהיו אלו אשר גרו בדירה. לכן, אף אם הדירה הייתה דירה להשקעה והתגוררו בה שוכרים, הדירה עודנה תוגדר כדירת מגורים מזכה וניתן יהיה למכור אותה בפטור ממס שבח.

התנאים לפטור ממס שבח למכירת דירת מגורים מזכה

התנאים למכירת דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח קבועים בסעיפים 49א ו-49ב לאותו חוק מיסוי מקרקעין. התנאי הראשון, והחשוב ביותר, הוא שהדירה תהיה דירתו היחידה של המוכר. מוכר אשר בבעלותו נכסים נוספים, לא יוכל ליהנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.

בעבר, תנאי זה לא היה קיים. עד לשנת 2014, כל מכירה של דירת מגורים הייתה מזכה בפטור ממס שבח. זאת, בין אם הדירה הייתה דירתו היחידה של האדם ובין אם היו בבעלותו דירות נוספות. בשל כך, סעיפי החוק המחייבים בתשלום מס שבח היו בבחינת "אות מתה" עבור מרבית האזרחים אשר לא החזיקו בנכסים עסקיים. אולם עם תיקון החוק ב-2014, החיוב במס שבח הפך לרלוונטי במיוחד עבור ישראלים רבים.

נדגיש כי תיקון החוק שלל את הפטור משנת 2014 ואילך. אולם מי שבבעלותו דירה אשר הייתה זכאית לפטור עד לשנת 2014, ובעקבות התיקון לא יוכל לממש יותר את הפטור ממס שבח, ימשיך ליהנות מפטור על השבח שנצבר עד לשנת 2014.

התנאים הנוספים לפטור ממס שבח נוגעים למועד המכירה ובאופן ישיר לשאלה אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה. על כן, נקדיש פרק מיוחד לתנאים אלו.

אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה בפטור ממס שבח

סעיף 49ב קובע כי מכירת דירת מגורים מזכה, שהיא דירתו היחידה של המוכר, תהיה פטורה ממס שבח בהתקיימות שני התנאים הבאים:

1. המוכר הוא בעליה של הדירה במשך 18 חודשים לפחות;
2. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים האחרונים.

אם כן, שני התנאים מלמדים כי ניתן למכור דירה לאחר 18 חודשים של בעלות בנכס, בהם לא מכר המוכר דירה אחרת בפטור ממס שבח. המשמעות היא שאם קניתם היום דירה וברצונכם למכור אותה בפטור ממס שבח, תצטרכו לחכות שנה וחצי עד למכירה. מדובר בתקופה קשיחה וככל שתמכרו את הדירה תוך פחות מ-18 חודשים, תתקשו מאוד לקבל פטור ממס שבח, אפילו אם הדירה הנמכרת הייתה דירתכם היחידה.

מוכרים דירה עם עו"ד יעקב גביש

מעוניינים למכור דירה? רוצים לעצב את המכירה כך שתהנו מפטור ממס שבח? עשו זאת בעזרת עו"ד מירי יעקב גביש. עו"ד יעקב גביש הינה עו"ד וותיקה ומנוסה, בעלת מומחיות ייחודית בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליה, והצטרפו למאות לקוחות שנהנו משירותים ברמה הגבוהה ביותר במשק.