חוק מיסוי מקרקעין הינו המקור החוקי העיקרי בכל הנוגע למס שבח ומס רכישה. מיסים אלו נחשבים למסובכים במיוחד, מסועפים לתתי סעיפים רבים ודורשים מומחיות ייחודית. במאמר זה נכיר באופן בסיסי את שני מיסים אלו, מס השבח ומס הרכישה, ואת עיקר התרחישים המשפיעים על חבות המס שלכם. מאמר זה יקנה לכם את הידע הבסיסי הנדרש כדי שתוכלו להעמיק בתחום ולהבינו על בוריו.
חוק מיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין נחקק כבר בשנת 1963 והוא מסדיר את חבות מס השבח ומס הרכישה. לחוק מצטרפות התקנות שתוקנו מכוח החוק, אשר מסייעות להפעיל את החוק, להשתמש בו בשגרה ולבצע את ההתאמות הנדרשות בינו לבין השטח. נסקור תחילה את מס השבח ומשם נעבור אל מס הרכישה.
מס שבח
סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין". סעיף 6(ב) מבאר מהו השבח במכירת זכות במקרקעין: "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה".
אם כן, במילים פשוטות, סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין מורה כי המוכר בעסקאות מקרקעין ישלם מס על השבח שלו מהמכירה. השבח מוגדר כרווח בעסקה – ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הנכס.
לאחר הפחתת מחיר הרכישה ממחיר המכירה, נפחית מהמנה המתקבלת את ההוצאות המותרות בניכוי לשם קבלת הרווח הנקי מהעסקה. הרווח הנקי הוא הרלוונטי לעניין קביעת השבח מהמכירה.
סעיף 39 קובע כי ההוצאות המוכרות הן כל ההוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הדירה, ובכללן הוצאות שיפוץ, הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות, תשלומי מס רכישה והיטל השבחה, שכר טרחת שמאי מקרקעין ועוד. כמו כן, סעיף 39א קובע כי מותרת בניכוי הריבית הריאלית של המשכנתא בתקופת הבעלות בנכס.
כך, לאחר ניכוי כל ההוצאות האמורות, מחושב השבח מהמכירה. כדי לחשב את השבח מהמכירה יש להחסיר את מחיר הרכישה של הנכס ממחיר המכירה שלו ומהמנה המתקבלת יש להוסיף ולהחסיר את כלל ההוצאות המותרות בניכוי שהוציא המוכר על הנכס. באופן זה יתקבל הרווח הנקי מהעסקה, שהוא השבח אשר חייב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.
שיעור מס השבח
שיעור המס בו חייב המוכר עומד על 25% מהשבח. המשמעות היא שאם השבח שלכם עומד על 400 אלף שקלים, למשל, תתחייבו בתשלום 100 אלף שקלים למס שבח. ניעזר בדוגמה מספרית קצרה כדי להבין את שני היסודות עליהם עמדנו בפרקים האחרונים.
נניח כי רכשתם דירה בשנת 2020 ב-1.8 מיליון שקלים. בשנת 2023 מכרתם את אותה הדירה ב-3 מיליון שקלים. בזמן שרכשתם את הדירה, שילמתם מס רכישה של 100 אלף שקלים על רכישתה. כמו כן, שילמתם 70 אלף שקלים למתווך בעסקה ו-30 אלף שקלים לעורך הדין. בנוסף, שיפצתם את הדירה בעלות של 200 אלף שקלים לפני שמכרתם אותה.
במקרה שכזה, הרווח שלכם מהעסקה עומד על 1.2 מיליון שקלים. מסכום זה יש לנכות את ההוצאות המותרות בניכוי. לאחר ניכוי ההוצאות, הרווח הנקי יעמוד על 800 אלף שקלים בלבד. מסכום זה תצטרכו לשלם 25% למס שבח, כלומר 200 אלף שקלים ישולמו כמס שבח.
פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה
אמנם כתבנו כי כל מכירת דירה חייבת במס שבח, אולם מוכרים רבים נהנים מפטור ממס במכירה. הפטור הנפוץ ביותר ממס שבח הוא הפטור הניתן לדירת מגורים מזכה. דירת מגורים מזכה היא דירה המשמשת למגורים, לצרכי חינוך (גן) או דת (בית כנסת). כאשר דירת מגורים מזכה נמכרת בתנאי הפטור הקבועים בחוק, המוכר יהיה פטור ממס שבח במכירתה.
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין כי המוכר דירת מגורים מזכה בתנאים הבאים יהיה פטור ממס שבח במכירתה:
1. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר
2. הדירה בבעלות המוכר במשך 18 חודשים לפחות
3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים האחרונים
4. מחיר המכירה אינו עולה על 4.8 מיליון שקלים
המוכר דירת מגורים העומדת בכל התנאים האמורים, יהיה פטור ממס שבח. יש לציין כי אף משפרי דיור יהיו זכאים לפטור. זאת, גם אם הייתה בבעלותם דירה נוספת בזמן המכירה, ובתנאי שהדירה הנוספת נרכשה ב-18 החודשים האחרונים.
כפי שראינו, מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים. לכן, מדובר בחיסכון משמעותי מאוד עבור המוכר ועליו להתייעץ עם עורך דין מקרקעין כיצד למכור את הדירה תוך עמידה בתנאי הסעיף ולחסוך את תשלומי מס השבח.
חישוב לינארי מוטב למס שבח
עד לשנת 2014, הפטור לדירת מגורים מזכה לא היה תלוי בכך שהדירה תהיה דירתו היחידה של אדם. ניתן היה ליהנות מהפטור אף אם היו לאדם דירות נוספות. בשנת 2014, הפטור הגורף בוטל והותנה בכך שלמוכר אין דירות נוספות. עם זאת, על השבח שנצבר עד לשנת 2014, המוכרים ימשיכו ליהנות מהפטור ממס שבח.
המשמעות היא שאם קניתם דירה בשנת 2000, למשל, ב-700 אלף שקלים, בשנת 2014 היא הייתה שווה 1.5 מיליון שקלים ובשנת 2020 מכרתם את הדירה ב-2.5 מיליון שקלים, השבח שלכם יעמוד על 1 מיליון שקלים בלבד ולא על 1.9 מיליון, שכן השבח שנצבר עד לשנת 2014 יהיה פטור ממס.
פטור ממס שבח לדירה שהתקבלה בירושה
דירה שקיבלתם בירושה יכולה להיות פטורה ממס שבח. זאת, אף אם יש בבעלותכם דירות נוספות. כדי שהדירה אכן תהיה פטורה ממס, עליה לעמוד בתנאים הבאים:
1. הדירה היא דירת מגורים מזכה
2. המוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד בזמן מותו
3. אם המוריש היה מוכר את הדירה הוא היה זכאי לפטור ממס שבח
4. היורש הוא בן זוגו, צאצאו או בן זוג של צאצא המוריש
יורש המוכר דירה ועומד בכל התנאים האמורים, יהיה פטור ממס שבח. גם כאן יש לתכנן את המכירה כראוי ולמעשה יש לשקול שיקולי מס שבח כבר בזמן עריכת הסכם בין יורשים. הסכם בין יורשים לפני חלוקת עזבון יעזור לכם לחסוך תשלומי מס מיותרים ומשמעותיים.
מס רכישה
המס המקביל למס שבח הינו מס רכישה. מס זה מוטל על הקונה והוא נקבע כשיעור ממחיר הרכישה. במטרה להכביד על רכישת דירות להשקעה, המחוקק קבע שיעורי מס גבוהים מאוד לרוכשי דירה שנייה ומעלה. לעומת זאת, שיעורי המס לרכישת דירה ראשונה נוחים יחסית. נעמוד על שיעורי המס הקבועים בחוק ועל הפערים בין דירה יחידה לדירות נוספות.
שיעורי מס רכישה לדירה ראשונה
כאמור, שיעורי מס הרכישה לדירה ראשונה הינם נמוכים יחסית. נציג שיעורים אלו בטבלה מסודרת וברורה.
| מחיר דירה יחידה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% |
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% |
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% |
כפי שעולה מן הטבלה, רוכשי דירות במחיר הנמוך מ-1.9 מיליון שקלים לא ישלמו מס רכישה כלל. רוכשי דירות במחירים ממוצעים בארץ, ישלמו מס רכישה של עשרות אלפי שקלים. לא נעים, אך לא נורא. לעומת זאת, שיעורי מס הרכישה על דירה נוספת הינם גבוהים יותר באופן משמעותי ובהחלט מטילים נטל כבד על הרוכשים.
שיעורי מס רכישה לדירה נוספת
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי רוכשי דירה שנייה ומעלה ישלמו מס רכישה של 8% החל מהשקל הראשון ועד לסכום של 5,872,725 שקלים. על יתרת המחיר, ככל שישנו, ישלמו הרוכשים מס בשיעור 10%! המשמעות היא שעל דירה שמחירה 1.9 מיליון שקלים, ישלמו הרוכשים 152 אלף שקלים למס רכישה! כזכור, רוכשי דירה יחידה יהיה פטורים לחלוטין ממס על דירה במחיר זה.
סיכום
לסיכום, חוק מיסוי מקרקעין הוא החוק המסדיר את חבות מס השבח ומס הרכישה בעסקאות מקרקעין. מס שבח הוא המס המוטל על המוכר והוא נקבע לפי הרווח שלו בעסקה, בעוד שמס רכישה מוטל על הקונה ונקבע בהתאם למחיר הרכישה של הנכס.
גם המוכר וגם הקונה בעסקה זקוקים לשירותיו של עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, כדי להימנע מתשלומי מס מיותרים. צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש והצטרפו אל מאות הלקוחות המרוצים, שכבר נהנו משירותיה וחסכו לעצמם תשלומי מס רבים.
