מוכרים דירה אגב הליך גירושין? מתבלטים איך הכי נכון לנהל את המכירה מבחינה משפטית וכלכלית? דעו כי למכירת דירה אגב גירושין, השלכות משמעותיות על חבות המס של הצדדים. כמו כן, מכירת הדירה תשפיע על רישום הדירה במרשם המקרקעין. להלן נעסוק בהיבטים השונים של מכירת דירה אגב גירושין. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הנחוץ בנושא.
מתי קורית מכירת דירה בגירושין?
בני זוג החליטו כי עתידם המשותף תם ועליהם להתגרש זה מזו. לחלופים, זוג ידועים בציבור החליטו להיפרד (מבלי שיהיה צורך בגירושין פורמליים). לאורך שנות נישואיהם, צברו בני הזוג רכוש משותף ובכלל כך דירת המגורים שלהם. אגב הגירושין, מתעורר צורך לחלק את הרכוש המשותף בין בני הזוג.
חלוקת הכסף בין בני הזוג הינה פשוטה יחסית. כל בן זוג יקבל מחצית מהרכוש המשותף. אולם העניינים מסתבכים במידת מה כאשר מפסיקים לעסוק בכספים ועוברים לחלוקת נכסים. איך מחלקים מכונית? כיצד ניתן לחלוק מקרר, תנור או מכונת כביסה? מעל לכל ניצבת השאלה כיצד מחלקים את דירת המגורים.
מאחר שאנו עוסקים במכירת דירה אגב גירושין, לא נעמיק בשאלות אלו. נשיב בקצרה כי ניתן לחלק את הנכסים בשני אופנים. ראשית, בני הזוג יוכלו להחליט כי כל אחד יקבל נכסים מסוימים ויוותר על אחרים. שנית, בני הזוג יוכלו למכור את הנכסים ולהתחלק בתמורה מהמכירה.
באשר לדירת מגורים, מקובל מאוד כי אחד מבני הזוג רוכש מבן זוגו את חלקו בדירה. רכישה כזו של הדירה נקראת מכירת דירה בגירושין, או בעגה המקצועית יותר "העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין". אולם גם כאן אין הכרח לחלק את הדירה באופן זה. הצדדים רשאים להחליט למכור את דירתם ולחלק ביניהם את כספי התמורה לדירה.
מכירת דירה בגירושין – היבטי מיסוי מקרקעין
למכירת דירה בגירושין היבטי מס משמעותיים בכל אחת משיטות המכירה. נפתח את עיוננו סביב העברת זכויות במקרקעין אגב גירושין מבן זוג אחד לרעהו. פלוני ופלונית גמרו אומר להתגרש. פלונית נשארת לגור בדירתם המשותפת והיא רוכשת את חלקו של פלוני בדירה.
ככלל, מכירה של זכות במקרקעין חייבת במס שבח. במקביל, רכישתה של זכות במקרקעין מחויבת במס רכישה. האם פלונית תתחייב במס רכישה ופלוני במס שבח, אגב מכירת הדירה בגירושין?
תשובה לשאלה זו ניתן למצוא בסעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין – 1963. חוק מיסוי מקרקעין קובע בזו הלשון:
"העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם" (סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – 1963). אם כן, מכירת דירה בגירושין לא נחשבת ל"אירוע מס", כלומר אירוע היוצר חבות במיסוי מקרקעין.
משכך, פלונית לא תתחייב במס רכישה ופלוני לא במס שבח על מכירת הדירה אגב גירושיהם. יש לשים לב כי החוק לא מתייחס למכירת דירה אגב גירושין כמכירה היוצרת חבות מס, אף אם הדירה מועברת לילדי הזוג המתגרש. מדובר במצב ייחודי יחסית, בו זכויות בדירה מועברות לצד ג' שלא על דרך ירושה ובכל זאת ההעברה אינה נחשבת לאירוע מס המחויב במיסוי מקרקעין.
עם זאת, לא מדובר בפטור אמיתי ממס אלא רק בדחיה שלו. רוכש הדירה יתחייב במס שבח לכשימכור את הדירה בעתיד. זאת, כמובן, ככל שהוא לא ייהנה מהפטורים הקבועים בחוק מתשלום מס שבח על מכירת דירה.
מכירה לצד ג' לאחר מכירת דירה בגירושין
סעיף 6(ב) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את השבח במכירה כיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה של הדירה, בניכוי ההוצאות המותרות. בשל כך, יש לברר מהו מועד הרכישה במקרים של מכירת דירה בגירושין. זאת, מאחר שמכירת הדירה בגירושין לא נחשבת לרכישה מבחינת מי שרכש את חלקו של בן זוגו. ניעזר בדוגמה כדי להבין מהי הבעיה שנוצרת, ומהו פתרון הבעיה.
נניח כי דני ודינה נישאו ביום 01.01.2015 ורכשו דירה באותו היום. שנתיים לאחר מכן, ביום 01.01.2017, בני הזוג התגרשו ודינה רכשה את חלקו של דני בדירה. ביום 01.01.2023, מכרה דינה את הדירה ועברה לגור בעיר אחרת. מחיר המכירה של הדירה בדוגמה זו, הוא כמובן המחיר בו היא נמכרה ביום 01.01.2023. אולם מה מוגדר כמחיר הרכישה שלה? לכאורה, ניתן היה לחשוב כי הרכישה יהיה המחיר בו רכשה דינה את חלקו של דני בדירה.
אולם מכיוון שהחוק קובע כי מכירת דירה אגב גירושין אינה אירוע מס, הרכישה ביום 01.01.2017 אינה נחשבת לרכישה ומועד זה אינו המועד הקובע לעניין מחיר הרכישה של הדירה.
אם כן, מהו מחיר הרכישה הקובע לעניין מכירת הדירה על ידי דינה? התשובה מצויה בהמשכו של סעיף 4א לחוק שהוצג לעיל:
"…ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד במקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה" (סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) – 1963).
הסעיף קובע כי מחיר הרכישה יהיה המחיר בו נרכשה הדירה לפני העברת הזכויות אגב הגירושין. מכיוון שזוהי קביעתו של המחוקק, במקרה בו הצגנו, מועד הרכישה הרלוונטי יהיה יום 01.01.2015, היום בו רכשו בני הזוג את הדירה.
פטור ממס שבח לדירה יחידה
חשוב לציין כי דינה תתחייב במס שבח על מכירת הדירה, רק אם היא לא עומדת בתנאים הקבועים בחוק לפטור ממס שבח. לעומת זאת, אם דירה זו היא דירתה היחידה של דינה, הדירה משמשת למגורים, דינה הבעלים של הדירה במשך 18 חודשים לפחות ולא מכרה דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה, הרי שהיא תהיה פטורה ממס שבח ולא תצטרך לשלם מס שבח כלל.
מכירת דירה בגירושין לצד ג
כזכור, בני הזוג יכולים גם לחלק את הדירה ביניהם באמצעות מכירתה לצד ג' וחלוקת כספי התמורה. במצב עניינים שכזה, בני הזוג לא ייכנסו לתנאי סעיף 4א שהוצג לעיל. מכירת הדירה אכן תיחשב לאירוע מס וככל שהדירה לא עומדת בתנאי הפטור למכירת דירת מגורים יחידה, הרי שהם יצטרכו לשלם מס שבח על השבח שלהם בעסקה.
לכן, אם למשל בני הזוג מכרו את הנכס ב-3 מיליון שקלים וחבות מס השבח שלהם מהעסקה היא של 200 אלף שקלים, המס ישולם תחילה מתוך כספי המכירה. לאחר הוצאות המס מהתמורה, תחולק יתרת התמורה בין בני הזוג כך שכל אחד מהם יקבל 1.4 מיליון שקלים ממכירת הדירה.
רישום הדירה על שם הרוכש
חשוב לשים לב כי מכירת דירה אינה רק עניין חוזי אלא גם פרוצדורה קניינית. כלומר, מכירת הדירה אינה תלויה רק בהסכם שבין בני הזוג אלא גם ברישום העסקה במרשם המקרקעין, הלא הוא הטאבו (או המנהל / החברה המשכנת / פנקס הבית המשותף במקומות בהם רישום המקרקעין אינו מוסדר בטאבו).
בשל כך, בני הזוג לא יוכלו להסתפק בחוזה ביניהם כדי לבצע מכירת דירה בגירושין. כדי לבצע את המכירה ואת העברת הזכויות כמו שצריך, עליהם לרשום את העסקה בטאבו. רישום העסקה בטאבו וקבלת נסח טאבו המאשר את העברת הזכויות במקרקעין, יבוצע באמצעות עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום. עורך הדין יבצע את העברת הזכויות כמו שצריך וידאג להבטחת מכירת הדירה בגירושין בהתאם לדרישות החוק.
עו"ד מירי יעקב גביש
מוכרים דירה אגב גירושין? רוצים לצמצם את תשלומי המס שלכם למינימום ההכרחי? עשו זאת בעזרת עורך דין מירי יעקב גביש. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט והיא תעניק לכם שירותים משפטיים יסודיים ומקיפים בכל הכרוך במכירת הדירה שלכם אגב הליך הגירושין או לאחריהם.
סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי מכירת הזכויות בדירה אגב גירושין אינה נחשבת לאירוע מס. בשל כך, המוכר לא יצטרך לשלם מס שבח על מכירת דירה בגירושין ובן הזוג הרוכש לא יתחייב בתשלום מס רכישה על רכישת חלקו של בן זוגו.
במקרים בהם בן הזוג שקיבל את הדירה בגירושין ירצה למכור אותה, יהיה צורך להצביע על מחיר הרכישה של הדירה לשם חישוב מס השבח בעסקה. מחיר הרכישה לא יהיה מחירה של הדירה ביום בו הועברו הזכויות בדירה אגב הגירושין, אלא מחירה ביום בו רכשו בני הזוג את הדירה מלכתחילה.
מכירת דירה בגירושין מתבצעת כחלק מהליך איזון המשאבים בין בני הזוג. מכירת הדירה תתבצע, על פי רוב, באמצעות מכירת חלקו של אחד מבני הזוג לבן הזוג השני כך שהוא יישאר עם הדירה וימשיך להתגורר בה. אולם ניתן למכור את הדירה גם לצד ג' ובני הזוג יתחלקו בתמורה הכספית על הדירה.
העברת הזכויות אגב הגירושין טעונה רישום במרשם המקרקעין, בדומה לכל העברת זכויות אחרת. הרישום בטאבו, כמו גם סקירת כל היבטי מס השבח בעסקה, יבוצע על ידי עורך דין מקרקעין.
