מכירת דירה בירושה מס שבח

במסגרת עיסוקי כעורכת דין לענייני מקרקעין אני מלווה יורשים המוכרים את הדירות שקיבלו בירושה. לא אחת, השאלה האם המכירה חייבת במס שבח היא שאלה מורכבת וסבוכה. על כן, במאמר זה אעשה סדר בתחום ואסביר לכם על חבות במס שבח במכירת דירה בירושה.

העברת דירה בירושה פטורה ממס

אני אפתח בתזכורת חשובה – ככלל, כל העברת זכויות בדירה חייבת במס, גם אם היא נעשית ללא תמורה. לכן, אם אתם מעבירים דירה במתנה, ייתכן בהחלט שתצטרכו לשלם מס שבח על העברת הזכויות בה. לעומת זאת, סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מפורשות כי הורשה אינה מכירה. על כן, לא יהיה צריך לשלם מס שבח או מס רכישה בעת העברת הזכויות בדירה בירושה.

עם זאת, בהקשר זה להיזהר מהוספת כספים חיצוניים להסכם בין יורשים. הסכם בין יורשים הוא הסכם מקובל ונפוץ במסגרתו היורשים מחלקים ביניהם את העיזבון באופן שימקסם את התועלת שלהם מהירושה. בשלב זה, אם היורשים מחליטים להעביר זכויות בדירת הירושה מאחד לשני, הם יהיו פטורים ממס על העברת הזכויות.

ואולם, אם העברת הזכויות בנכסי הירושה קורית כנגד תשלומים מכספים שאינם כלולים בעיזבון, ייתכן בהחלט שלפחות חלק מהעברות הזכויות יהיו חייבות במס שבח. על כן, יש להיזהר מכך במסגרת ההסכם ולערוך הסכם בין יורשים אך ורק בעזרת עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין ויחסוך לכם תשלומי מס מיותרים.

מכירת דירת ירושה בפטור ממס שבח

פעמים רבות מגיעים אליי יורשים המעוניינים למכור את הדירה שקיבלו בירושה. לעיתים, המכירה קורית תיכף עם מות המוריש ועוד לפני חלוקת העיזבון בפועל ליורשים. במקרים אחרים היורשים מוכרים את הדירה שנים לאחר שקיבלו אותה. על כל פנים, אותם יורשים מעוניינים לדעת האם הם יצטרכו לשלם מס שבח על מכירת דירת הירושה ואם כן כיצד יחושב מס השבח שלהם.

במידה שליורשים אין דירות נוספות והדירה היא דירת מגורים, היורשים יהיו זכאים כמובן לפטור ממס שבח מכוח הפטור במכירת דירת מגורים יחידה. עם זאת, על פי רוב, לפחות חלק מהיורשים מחזיקים בבעלותם נכסי מקרקעין נוספים. במצבים אלו, המכירה תהיה פטורה ממס שבח אך ורק אם מתקיימים התנאים שלהלן:

היורש הוא בן זוגו, צאצאו, או בן זוגו של צאצאו של המוריש
הדירה הייתה דירת המגורים היחידה של המוכר קודם למותו
אילו היורש היה בחיים והיה מוכר את הדירה בעצמו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.

אם היורשים עומדים בשלושת התנאים האמורים הם יהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס שבח במכירת דירה בירושה. זאת, גם אם יש בבעלותם דירות ונכסים נוספים.

מוקש לפניך – מכירת דירת ירושה על ידי תושב חוץ

חשוב לי לציין מוקש משמעותי במכירת דירות ירושה – אם אחד היורשים הוא תושב חוץ הוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירת ירושה, אם יש בבעלותו דירת מגורים במדינה בה הוא תושב. זאת, בניגוד למוכרים ישראלים שיהיו זכאים לפטור גם אם בבעלותם דירות נוספות. הנחת המוצא של החוק היא שיש למוכר דירת מגורים במדינת התושבות, אלא אם כן יביא אישור מהמדינה לפיו אין לו דירה נוספת.

חישוב מס שבח בדירת ירושה

אני אספר לכם כי עסקאות רבות למכירת דירת ירושה שליוויתי לא עמדו בתנאי הפטור. משכך, היה על היורשים לשלם מס שבח. ואולם, כאן התעוררה ליורשים שאלה חשובה למדי – כיצד מחושב מס השבח שלהם? מהו המועד הנחשב מבחינתם למועד רכישת הדירה לעניין מס שבח?

לצערי, התשובה לא מאוד אופטימית. מבחינתכם, היורשים, יום הרכישה הוא המועד בו המוריש רכש את הדירה. ניעזר בדוגמה הפשוטה הבאה:

המוריש רכש דירה בשנת 2015 ב-1,000,000 ₪.

המוריש נפטר בשנת 2017 כששווי הדירה היה 1,400,000 ₪

 היורש מכר את הדירה בשנת 2019 כששוויה 1,800,000 ₪

במקרה זה ניתן היה לחשוב כי שווי הרכישה מבחינתו של המוכר יהיה 1,400,000 ₪, הלא הוא שווי הנכס ביום בו קיבל אותו בירושה, ומשכך חבות מס השבח של היורש תסתכם ב-100,000 ₪. ואולם, כפי שהסברתי, יום הרכישה גם מבחינת היורש הוא המועד בו המוריש רכש את הדירה. לכן, שווי הרכישה יעמוד על 1,000,000 ₪ וממילא חבת מס השבח תסתכם ב-200,000 ₪.

פטור לינארי מוטב

לאור הדברים שכתבתי בפסקאות הקודמות, חשוב לי מאוד להזכיר את הפטור הלינארי המוטב מתשלום מס שבח. על פי חוק, ככלל, כל השבח שנצבר בדירת מגורים מיום הרכישה ועד לשנת 2014 – פטור ממס שבח. השבח שנצבר משנת 2014 והלאה יהיה חייב במס שבח. חישוב הרווח לפי שנים לא ייעשה בהתאם לשווי השוק האמיתי אלא באופן לינארי, כלומר בחלק שווה כל שנה. על פי רוב, שיטת חישוב זו מיטיבה מאוד עם המוכרים וחוסכת עוד יותר בתשלום מס השבח.

מכירת דירה בירושה מס שבח – סיכום

אני רוצה לסכם את שלמדנו במאמר זה בנקודות שלהלן:

העברת דירה בירושה אינה אירוע מס ועל כן פטורה ממס שבח

אם בהסכם בין יורשים נכנס כסף חיצוני לעיזבון ייתכן שיחול חיוב במס שבח

מכירת דירת ירושה פטורה ממס שבח אם היא דירתם היחידה של היורשים

מכירת דירת ירושה פטורה ממס שבח, אף אם ליורשים דירות נוספות, בתנאי שהיורשים בני זוג / צאצאים / בני זוג של צאצאים של המוריש, הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש ואם הוא היה מוכר אותה הוא היה פטור ממס שבח

תושב חוץ יוכל ליהנות מפטור ממס שבח רק אם יוכיח כי אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו

אם המכירה חייבת במס שבח, יום הרכישה מבחינת היורש יהיה היום בו היורש רכש את הדירה

השבח שנצבר מיום הרכישה ועד לשנת 2014, במרבית המקרים, יהיה פטור מס

אלו הן, אם כן, עיקרי הדברים שחשוב היה לי להעביר לכם במאמר זה. עם זאת, אני רוצה להדגיש כי תכנון נכון של המכירה, בעזרת עו"ד מיסוי מקרקעין, יוכל לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. תכנון נכון של העסקה מהיבטי מס יוכל להכניס אתכם לגדרי הפטור ממס או לפחות לצמצם את חבות המס, וכך תימנעו מתשלום מיסים מיותרים. משכך, אמליץ לפנות אל עו"ד מיסוי מקרקעין קודם למכירה ולבצע אותה בצורה שתמקסם את רווחיכם בעסקה.

מירי יעקב גביש משרד עורכי דין

מוכרים דירה? פנו אליי ומכרו את הדירה עם מקסימום רווח ומינימום מס. אני, עו"ד מירי יעקב גביש, מתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. אני עוסקת בתחום המקרקעין מזה כ-20 שנה ומסייעת ללקוחותיי להפיק מכל עסקה את המירב וללא סיכונים משפטיים מיותרים. והכל, בזמינות מרבית ובכבוד עצום לכל לקוח ולקוחה.

הנה קצת ממה שהלקוחות שלי חושבים עליי:

"אני נעזר בשירותים של מירי ומשרדה כבר שנים ארוכות, הערך המוסף שעו"ד מירי מעניקה, הקשר האישי, ההבנה העיסקית והביטחונית הרחבה והניסיון העצום הם נכס לכל ארגון. תודה רבה על כל העזרה המקצועית" – זיו

" משרד עורכי דין מוביל בתחומו. ממליצה בחום. מקצוענים שיודעים ועושים את עבודתם נאמנה. צוות המשרד על כל עובדיו, מסורים, רגישים, עוזרים ופותרים כל סוגייה. שווה כל שקל!" – מיכל

שאלות ותשובות