מס שבח הוא מס החל על מוכרי דירות בישראל. אולם אם הדירה הנמכרת היא דירתו הראשונה של אדם, ייתכן בהחלט כי הוא יהיה זכאי לפטור מלא או חלקי מתשלום מס השבח. מתי מכירת דירה ראשונה פטורה מתשלום מס שבח? באילו מצבים אדם יתחייב בתשלום מס זה, למרות שהדירה הנמכרת היא דירתו הראשונה? כל זאת ועוד – במאמר זה.
מה מוגדר כדירה ראשונה
לפני שנצלול אל עומק דיני מס שבח ונבין מתי מכירת דירה ראשונה פטורה ממס שבח, רצוי לערוך הבהרה טרמינולוגית חשובה. המונח "דירה ראשונה" עלול לתעתע. שומעיו עלולים לחשוב כי הוא מתייחס לדירתו הראשונה של אדם, בניגוד לדירות שירכוש לאחר מכן. אולם פרשנות זו של המונח המשפטי – שגויה היא.
דירה ראשונה משמעותה דירתו היחידה של אדם. דירה ראשונה, להוציא ממי שבבעלותו דירות נוספות. לכן, גם מי שמוכר את הדירה הרביעית בחייו, אך זוהי הדירה היחידה שבבעלותו כרגע, נחשב למי שמוכר דירה ראשונה. לאחר הבהרה לשונית זו, נוכל להעמיק בדיני מס שבח לדירה ראשונה.
חבות מס שבח בעסקאות מקרקעין
סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין – 1963, קובע כי מוכרי זכות במקרקעין יחויבו במס שבח. זכות במקרקעין מוגדרת כבעלות, או כחכירה לדורות, של נכס נדל"ן בישראל. משכך, מי שמוכר את דירתו – חייב בתשלום מס שבח.
השבח מוגדר בסעיף כיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה של הדירה. אם פלוני רכש דירה ב-1 מיליון שקלים ומכר אותה ב-2 מיליון, על פי פשוטו של הסעיף, השבח שלו יעמוד על 1 מיליון שקלים. שיעור המס שיחול על השבח יעמוד על 25%.
כבר בשלב זה יש להדגיש כי זהו בסיס בסיסו של החוק, הרחוק מרחק שנות אור מהמציאות המורכבת הרבה יותר. סעיף 39 לחוק מציג שורה של ניכויים מותרים בחישוב השבח. סעיפי החוק האחרים כמו גם תקנות החוק, מחילים שיעורי מס שונים על מכירות בתנאים מסוימים.
בשל כך, יש לקחת את ההצגה הסכמתית והפשוטה של הדברים בעירבון מוגבל. כאשר תזדקקו לשומת מס שבח מדויקת, אל תסתמכו על חישוב פשוט זה אלא פנו אל עורך דין מקרקעין המתמחה בתחומים אלו אשר יערוך עבורכם את השומה באופן המדויק והחסכוני ביותר.
פטור למכירת דירה ראשונה ממס שבח
סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור ממס שבח במכירת דירה ראשונה. מכירה של דירה ראשונה אשר תעמוד בתנאי הסעיף, תיחשב לעסקה הפטורה ממס שבח והמוכר לא יצטרך לשלם מס זה כחלק מהעסקה.
כדי ליהנות מפטור זה, על הדירה להיחשב לדירת מגורים מזכה. בנוסף, על המכירה לעמוד בתנאי הסעיף. דירה תיחשב לדירת מגורים מזכה, אם היא מקיימת לפחות 1 מ-2 התנאים הבאים:
- הדירה שימשה למגורים ב-4 השנים האחרונות, בהן הייתה בבעלות המוכר;
- הדירה שימשה למגורים במשך 80% לפחות מתקופת הבעלות של המוכר בנכס.
- גם דירה המשמשת לחינוך או לשירותי דת (גן או בית כנסת) נחשבת לדירה המשמשת למגורים.
דירה העומדת בתנאים אלו תיחשב לדירת מגורים מזכה. אולם לא די בכך כדי ליהנות מפטור ממס שבח. כדי שמכירת דירה ראשונה תיהנה מפטור ממס שבח, עליה לעמוד גם בכל התנאים הבאים:
- הדירה היא דירת מגורים מזכה;
- הדירה היא דירתו היחידה של המוכר;
- המוכר הוא בעלי הדירה במשך 18 חודשים לפחות;
- המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירה;
- מחיר המכירה אינו עולה על 4,846,000 שקלים.
מכירת דירה ראשונה העומדת ב-5 התנאים שהוצגו, תיהנה מפטור מלא ממס שבח. המוכר לא יצטרך לשלם כל תשלום מס שבח שהוא על מכירת הדירה. מדובר בחיסכון עתק שיכול להגיע למאות אלפי שקלים. מכיוון שכך, רצוי מאוד לתכנן מכירות, ככל שהדבר אפשרי, באופן שיהיו פטורות ממס שבח.
מכירת דירת יוקרה
התנאי החמישי שהוצג לפטור ממס שבח, הוא שמחיר הדירה לא יעלה על 4.846 מיליון שקלים. במקרים בהם מחיר הדירה עולה על סכום זה, המוכר ייהנה מפטור חלקי ממס שבח. על כל השבח שעד למחיר זה, הנקרא תקרת הפטור, ייהנה המוכר מפטור מלא ממס שבח.
על יתרת המחיר העולה על תקרת הפטור, יתחייב המוכר במס שבח כאילו מדובר בדירה אחרת שנרכשה. גם כאן מדובר בחישוב מורכב ומסועף התלוי בגורמים רבים, ויש להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין כדי לוודא מהי אכן חבות המס במקרים אלו.
משפרי דיור
האם משפרי דיור המוכרים את דירתם המקורית נחשבים למוכרי דירה ראשונה או למוכרי דירה שנייה? נסביר את הספק.
משפרי דיור רבים רוכשים דירה חדשה עוד לפני שמכרו את דירתם הנוכחית, אולם בכוונתם למכור את דירתם הנוכחית בסמוך לרכישת הדירה החדשה. כך, נוצר מצב בו במועד מכירת הדירה הנוכחית, בבעלותם שתי דירות ולכן, לכאורה, נשללת מהם הזכות לפטור ממס שבח לדירה ראשונה.
תוצאה שכזו אינה רצויה כלל מבחינת המחוקק. זאת, מכיוון שהמחוקק מעוניין להטיל חיוב מלא במס שבח על מי שעוסקים בנדל"ן להשקעה ולא על משפרי דיור. משכך, החוק מחשיב משפרי דיור כמוכרי דירה ראשונה, בתנאי שהם רכשו את דירתם הנוספת ב-18 החודשים שקדמו למכירה והדירה הנוספת משמשת למגורים.
מוכרים דירה ראשונה עם עו"ד מירי יעקב גביש
מוכרים דירה? מעוניינים לדעת אם אתם זכאים לפטור ממס שבח? רוצים לברר כיצד עליכם לפעול כדי ליהנות מפטור זה ומאילו להימנע כדי שהפטור לא יישלל מכם? צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ מקיף ומקצועי בנושא.
עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט והיא תשמח להעניק לכם שירותי ייעוץ וייצוג מהשורה הראשונה בתחום. פנו אליה, וחסכו כמה שניתן בתשלומי מס שבח במכירת דירה ראשונה.
מכירה של דירתו היחידה של אדם נחשבת למכירת דירה ראשונה. זאת, אף אם הדירה אינה דירתו הראשונה של המוכר ובעבר היו בבעלותו דירות נוספות. על כל פנים, המכירה תוגדר כמכירת דירה ראשונה ולהגדרה זו השלכות קריטיות על תשלום מס שבח בעסקה.
ככלל, מוכרי דירה ראשונה נהנים מפטור ממס שבח. זאת, בתנאי שהדירה משמשת למגורים, מצויה בבעלותו של המוכר במשך 18 חודשים לפחות וכן כי המוכר לא מכר דירה נוספת בפטור ממס שבח ב-18 החודשים שקדמו למכירת דירה זו.
החוק אמנם פוטר מכירת דירה ראשונה ממס שבח, אך לא בכל סכום שהוא. המוכר יוכל ליהנות מהפטור במלואו ככל שמחיר המכירה אינו עולה על 4.846 מיליון שקלים. ככל שמחירה של הדירה עולה על תקרת פטור זו, יראו ביתרה כמכירת זכות נוספת במקרקעין החייבת במס שבח.
משפרי דיור יכולים להיחשב למוכרי דירה ראשונה וליהנות מפטור ממס שבח. זאת, בתנאי שהדירה החדשה נרכשה ב-18 החודשים שקדמו למכירת הדירה וכן כי הדירה החדשה משמשת אף היא למגורים. אחרת, המוכר לא יוכל ליהנות מהפטור הקבוע בחוק למכירת דירה ראשונה.
