קניית דירה מקבלן

קניית דירה מקבלן הינה הזדמנות יוצאת דופן לקנות לעצמכם דירה חדשה, עם תשתיות איכותיות, בתקן גבוה, בה תקבעו את ביתכם. עם זאת, קניית דירה מקבלן מגיעה עם מורכבויות שונות, שאינן נחלתן של קניית דירות יד 2. קניית דירה מקבלן מלווה גם במונחים מורכבים הנשמעים מכל עבר – הצמדה למדד, לוח תשלומים, נספח שינויים, ערבויות בנקאיות ועוד. במאמר זה נעשה לכם סדר בכל המונחים המבלבלים ונציג כל מה שצריך לדעת על רכישת דירה מקבלן.

קניית דירה מקבלן לפי חוק המכר דירות

קניית דירה מקבלן הינה נבדלת מרכישת דירה יד 2. בשל כך, וכדי להתמודד עם ההבדלים והמורכבויות, נחקקו חוקים ספציפיים החלים על רכישת דירה מקבלן בלבד ולא על רכישת דירה יד 2. חוקים אלו הם חוק המכר (דירות) – 1973 וכן חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) – 1974. להלן נעסוק בתוכנם של חוקים אלו ובהשפעתם על קניית דירה מקבלן.

מה בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה יד 2

קניית דירה מקבלן נבדלת מרכישת דירה יד 2, בראש ובראשונה, בכך שהדירה טרם נבנתה. לא אחת, קניית דירה מקבלן תתבצע עוד כאשר הדירה "על הנייר", כלומר בהימצא תוכניות לדירה אך לפני תחילת הבנייה ולעיתים אף בהיעדר היתר בנייה. במקרים אחרים, קניית דירה מקבלן תתרחש בזמן העבודות. על כל פנים, על פי רוב, דירות מקבלן נרכשות לפני קבלת טופס 4 ואכלוס הבניין.

העובדה שהדירה טרם בנויה ומוכנה לאכלוס משפיעה רבות על הליך המכירה כולו. ראשית, תוכניות הדירה ברות שינוי. שנית, יש צורך לוודא כי הנכס שיתקבל בסופו של דבר זהה לתוכניות על בסיסן רכשו הקונים את הדירה.

זאת ועוד, פריסת התשלומים ברכישת דירה מקבלן תהיה שונה ותיקח בחשבון את העובדה שהעברת החזקה בנכס תתרחש עוד זמן רב. כמו כן, מחיר הדירה יהיה בר שינוי שכן המחיר יוצמד למדד במהלך הבנייה. לבסוף, יש לקחת בחשבון מצב בו הקבלן יתעכב במסירת החזקה בדירה ויש להתכונן אף לתסריט, רע מאוד, בו הקבלן פושט את הרגל במהלך עבודותיו.

למידע נוסף אודות: קניית דירה על הנייר, לחצו כאן >>>

חובות הקבלן – המפרט

חוק המכר (דירות) מטיל חובות על הקבלן במטרה להגן על הרוכשים במסגרת קניית דירה מקבלן. החובה הראשונה שמטיל החוק על הקבלן, היא צירוף מפרט לחוזה המכר. לאחר שתחליטו על רכישת דירה מהקבלן, יועבר אליכם חוזה ארוך ומסועף. יש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין לפני החתימה על חוזה זה.

על כל פנים, סעיף 2 לחוק המכר (דירות) קובע כי יש לצרף מפרט לחוזה המכר. צו המכר (דירות) (טופס של מפרט) מפרט מה יהיה תוכנו של המפרט. נציין את מרכיביו החשובים ביותר של המפרט:

1. כל פרטי הדירה (שטח, מספר חדרי שינה, סלון, מטבח, שירותים, מרפסות וכו')

2. מידות של כל אחד משטחי הדירה;

3. עלויות שינוי של מרכיבי הדירה;

4. תיאור כללי של הבניין;

5. חומרי הבנייה וטיב הבנייה;

6. פירוט אודות ריהוט קבוע בדירה;

7. תשתיות הדירה;

8. ועוד…

המעוניינים יוכלו למצוא טיוטת מפרט באתר נבו, תחת הכותרת "תוספת לצו המכר (דירות) (טופס של מפרט)". הטיוטה תעבור שינויים והתאמות בהתאם להיתר הבנייה הספציפי ומאפייני הבנייה של הקבלן ממנו קניתם את הדירה.

הגבלת ריביות

להלן עוד נדון בלוח התשלומים אשר ביכולתו של הקבלן לקבוע. אולם כבר בשלב זה נציין כי לרוב, קבלנים קובעים ריבית על איחור בתשלומים. ריבית זו נקראת ריבית פיגורים. חוק המכר (דירות) קובע תקרה לריבית הפיגורים, בהתאם לקביעת השר בצו המגביל את גובה ריבית הפיגורים. יש לברר עם עורך הדין שלכם האם ריבית הפיגורים שדורש הקבלן עומדת בדרישות החוק.

הצמדה למדד

אחד הנושאים החשובים ביותר בכל הקשור לקניית דירה מקבלן, הוא הצמדת התשלומים למדד. מדד תשומות הבנייה הינו מדד חודשי המפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדד משקף תנודות בעלויות חומרי הגלם לבנייה.

לעיתים, ישנן תנודות דרמטיות במחירים אלו בתקופות קצרות מאוד באופן יחסי. מלחמה, מגפה עולמית ואינפלציה הינם רק חלק מהגורמים לתנודות משמעותיות שכאלו. הקבלנים לא מעוניינים לשאת על עצמם את ההתייקרויות הללו. הם חפצים לגלגל את ההתייקרות על רוכשי הדירות וליהנות משולי הרווח להן ציפו במועד החתימה על החוזה עם הקונים.

סעיף 5ג לחוק המכר (דירות) מתיר לקבלנים להצמיד את התשלומים למדד, אך באופן מוגבל. ראשית, 20% הראשונים מהתמורה לא יוצמדו למדד. שנית, תתאפשר הצמדה של מחצית כל תשלום בלבד. לא ניתן יהיה להצמיד תשלום מלא למדד. כך, חוק המכר מחלק בין הקבלן לבין הקונים בספיגת העלייה במדד תשומות הבנייה.

כתוצאה מהוראות סעיף 5ג וכן ממגמות כלליות בשוק הנדל"ן, נפוצה מאוד כיום הפרקטיקה הבאה – הקבלן יגבה 20% בלבד מהתשלום במועד החתימה, ו-80 אחוזים נוספים במועד המסירה של הדירה. שיטת תשלום זו נתפסת כמיטיבה עם הקונים. אולם מי שמכיר את הוראותיו של חוק המכר בכלל ואת סעיף 5ג בפרט, יודע שמדובר בהטבה לקבלן יותר משמדובר בהטבה לקונה.

20% מהמחיר בכל מקרה לא יוצמדו למדד. לכן, הקבלן דורש אותם כבר במועד החתימה. באשר ליתרת התשלום, הקבלן מעוניין בהצמדה מקסימלית שלו. תשלום במועד המסירה יוביל לכך שההצמדה תהיה על בסיס המדד ביום המסירה עבור 40% מהתמורה (50% מתוך ה-80%)! תשלום מוקדם יותר של היתרה היה מוביל להצמדה נמוכה יותר שלה, לפי מועדים שקדמו לעליות המדד.

לאור זאת, ניתן לקבוע כי תשלום של 20% בחתימה ו-80% במסירה כדאי עבור מי שהכסף שלו אינו נזיל או שהוא צפוי לקבל סכום כסף משמעותי בעתיד. אולם ככל שהדבר אפשרי, רצוי להקדים את התשלומים ככל שניתן כדי לספוג כמה שפחות הצמדות למדד על התשלומים.

שינויים בתקנון המצוי והצמדות

פעמים רבות, הקבלן מעוניין לערוך שינויים בתקנון הבית המשותף. לרוב, שינויים אלו יהיו בדמות הצמדות של רכוש משותף לדירות ספציפיות. זאת, בין אם מדובר בגינות, גגות או חניות. יש צורך באישור מבעוד מועד של הקונים לשינויים אלו. אשר על כן, השינויים וההצמדות יצורפו לחוזה המכר והרוכשים יחליטו אם לאשר אותם.

הגבלת שכר טרחת עו"ד של הקבלן

מקובל כי הקבלן משית הוצאות משפטיות על הרוכשים. הקבלן נאלץ לשכור את שירותיו של עו"ד אשר ילווה את הליך המכירה כולו ולבסוף ירשום את הדירות על שם הרוכשים בפנקס הבית המשותף. בעבר, קבלנים נהגו לגבות מכל רוכש עשרות אלפי שקלים כשכר טרחה לעורכי הדין שלהם.

כיום, החוק לא מאפשר זאת. סעיף 6ג לחוק המכר (דירות) מגביל את שכר הטרחה שיוכל הקבלן לגבות מהקונים ל-5,000 שקלים בלבד. לא ניתן יהיה לגבות סכום גבוה יותר עבור הוצאות משפטיות. זאת, מלבד אגרות ותשלומים הנדרשים לשם רישום הנכס על שם הרוכשים.

הבטחת כספי רוכשים

בראשית שנות ה-2000 הייתה חפציבה אחת מחברות הבנייה החזקות בישראל. לחפציבה היו פרויקטים רבים בכל הארץ והחברה הצליחה עד מאוד. אולם בשנת 2007 קרסה החברה, לאחר שראשיה הורשעו בעבירות כלכליות חמורות ונגזרו עליהם עונשי מאסר בפועל. רוכשים רבים נשארו ללא מוצא, לאחר ששילמו את מיטב כספם לחברה ונותרו ללא פיצוי הולם.

פתרון לבעיות שכאלו מצוי בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשים), אשר אכן תוקן בשנת 2008 לאחר פרשת חפציבה ובהפקת לקחים מהמקרה. החוק מחייב קבלנים להבטיח את השקעות הרוכשים ולמנוע מצב בו הרוכשים לא יראו את כספם בחזרה במידה שהקבלן יפשוט רגל במהלך העבודות. לפני הבטחת ההשקעות באחת מהדרכים שתוצגנה להלן, יוכל הקבלן לגבות מהקונים 7% לכל היותר מהתמורה.

חוק המכר הבטחת השקעות מציע לקבלנים מספר דרכים להבטיח את השקעותיהם של רוכשים. 5 הדרכים להבטיח את השקעות הרוכשים הן:

1. המצאת ערבויות בנקאיות;
2. רכישת פוליסת ביטוח פרטית עבור הקונים;
3. שעבוד הדירה לטובת הרוכשים;
4. רישום הערת אזהרה לטובת הקונים;
5. רישום הדירה על שם הקונים במרשם.

מבין כל הדרכים להבטיח את השקעותיהם של הרוכשים, הדרך הבטוחה ביותר היא המצאת ערבויות בנקאיות. במידה שהקבלן ימציא לקונים ערבויות בנקאיות, הרוכשים יוכלו להיות בטוחים כי אם הקבלן יפשוט את הרגל, הבנק ישיב להם את השקעותיהם, כלומר את התשלומים שהם כבר שילמו לקבלן.

בשל כך, רצוי מאוד לוודא כי זוהי הבטוחה המוצעת עבורכם. עם זאת, גם הבטוחות האחרות יכולות להיות סבירות בנסיבות המתאימות. יש להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין אשר יבחן האם השקעותיכם הובטחו כראוי.

לוח תשלומים בכפוף לתקנות

ככל שהקבלן הבטיח את השקעות הרוכשים באמצעות רישום ואל באמצעות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח פרטית, לוח התשלומים יהיה כפוף לתקנות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות). תקנות אלו קובעות כמה אחוזים מהתמורה יוכל הקבלן לגבות, בהתאם להתקדמותו בבנייה.

כך, למשל, לאחר יציקת המפלס התחתון של הבניין, יוכל הקבלן לגבות 31% מהתמורה. עם תום עבודות השלד בקומה בה מצויה הדירה, ניתן יהיה לגבות 25% נוספים מהתמורה וכן הלאה.

סכסוכים עם הקבלן – אי התאמה ופיגור במסירה

חוק המכר (דירות) מתייחס אף למצבים אפשריים של סכסוך בין הקבלן לבין הקונים. הסכסוכים יכולים לנבוע מאי התאמה בין התמורה המובטחת לבין התמורה בפועל או מפיגור במסירת הדירה.

אי התאמה

לפי סעיף 4 לחוק המכר דירות, אי התאמה מוגדרת כמצב בו המוכר לא קיים את ההתחייבויות שלו לקונה. חריגות מהמפרט וליקויי בנייה יובילו לאי התאמה, על כל המשתמע מכך. ככל שתוכרז אי התאמה, הרי שהקונים יהיו זכאים לדרוש את תיקון אי ההתאמה. במקרים מסוימים הקבועים בחוק, ניתן יהיה להחליף את תיקון אי ההתאמה בפיצוי על סך עלויות התיקון.

איחור במועד המסירה

איחורים במועד המסירה יטילו חובת תשלום פיצויים לקונים על הקבלן. הקבלן יהא חייב לפצות את הקונים על כל איחור של למעלה מ-30 יום ממועד המסירה המוסכם. החוק קובע פיצויים נדיבים יחסית אותם הקבלן יצטרך לשלם לקונים.

בפועל, קבלנים עושים כל שביכולתם כדי להימנע מתשלום פיצויים אלו. הקבלנים ינסו להטיל את האחריות על משרד הבינוי והשיכון, הרשויות המקומיות וכל גוף אחר שינער מהם את האחריות וימנע את תשלום הפיצויים. בעזרת עו"ד מהשורה הראשונה, תוכלו להגן על זכויותיכם ולמנוע התחמקות שכזו מאחריות מצד הקבלן.

קניית דירה מקבלן עם עו"ד יעקב גביש

מתכננים לקנות דירה מקבלן? ככל הנראה כבר הבנתם כי עליכם לדאוג לייצוג משפטי מהשורה הראשונה. פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייצוג משפטי מקיף, מהקצה אל הקצה, בכל הליך רכישת הידרה מקבלן. בעזרת עו"ד יעקב גביש תוכלו לדעת כי יש מי ששומר על הזכויות שלכם ולצאת מהליך הרכישה בצורה הטובה ביותר.