עורך דין מכירת דירה במרכז

מכירת דירה הינה פרוצדורה משפטית מורכבת, הדורשת בקיאות ומומחיות בדיני החוזים, דיני קניין, מיסוי מקרקעין ועוד. כדי לצלוח את המכירה על הפן הטוב ביותר, להפיק ממנה את המירב ולהימנע מתשלומים מיותרים, נדרשים שירותיו של עורך דין מכירת דירה במרכז מהשורה הראשונה בתחום. במאמר זה נציג את כל המידע החשוב על מכירת דירה במרכז.

מכירת דירה במרכז – ממשא ומתן ועד לסגירת העסקה

תחילתו של הליך מכירת דירה במרכז הוא הצעת הדירה לשוק, לרוב בעזרת מתווך, ומציאת קונה רלוונטי. לאחר מציאת הקונה, יש לנסח הסכם מכר, הלא הוא חוזה למכירת הדירה. הצדדים ינסחו חוזה מכר מוסכם עליו יחתמו ובכך ישלימו נדבך משמעותי בהליך מכירת הדירה.

תפקידיו של עורך הדין בשלבים אלו של העסקה משמעותיים ביותר. ראשית, רצוי מאוד להסתייע בשירותיו של עורך דין מקרקעין לפני החתימה על הסכם תיווך עם המתווך שלכם.

חוק המתווכים מטיל מגבלות משמעותיות על הסכמי תיווך ועל יכולתם של מתווכים לעגן סעיף בלעדיות בהסכם התיווך. כמו כן, המתווך מחויב לבצע מאמצי שיווק מוגדרים במסגרת עבודתו. עורך דין מכירת דירה במרכז יוודא כי הסכם התיווך אותו מציג המתווך הוא חוקי ומשתלם. עורך דין מקצועי יסייע לכם להשיג הסכם תיווך טוב ומשתלם עבורכם.

ניסוח הסכם המכר

רובד מרכזי בעבודתו של עורך דין מכירת דירה, הוא ניסוח הסכם המכר. הסכם מכר דירה הינו הסכם מקיף ויסודי, המסדיר את המכירה כולה. ההסכם יבהיר מהו הנכס הנמכר, מה התמורה עבורו, מהם מועדי התשלום, פתיחת נאמנות אליה יועברו התשלומים עד למסירה, הסדרת המצאת המסמכים ורישום בטאבו, וכן מה נחשב להפרה יסודית של ההסכם ומהם הפיצויים המוסכמים על הפרה שכזו.

אלו הן ההסכמות הבסיסיות בחוזה למכירת דירה. אליהן יכולות להצטרף הסכמות נוספות הרלוונטיות לצדדים הקונקרטיים. הסכמות קונקרטיות נוגעות לשוכרים המצויים בנכס, שיפוץ וניקיון לפני מסירת הדירה, נשיאה בתשלומים שונים בין יום החתימה על החוזה לבין יום המסירה ועוד.

לא אחת, שוררות בין הצדדים מחלוקות לגבי הסכמות חוזיות שונות. נדרש ניהול משא ומתן אינטנסיבי כדי להגיע להסכמות המקובלות על כל הצדדים. תפקידו של עורך דין מכירת דירה במרכז הוא לנהל משא ומתן זה ולמצוא את עמק השווה שיהיה כדאי ומשתלם עבור המוכרים והקונים כאחד. זאת, בין אם עורך הדין מייצג את המוכרים בלבד ובין אם הוא מייצג את שני הצדדים.

חשוב להבהיר כי עורך דין מכירת דירה כפוף, בהתאם לחוק החוזים, לעקרון תום הלב בניסוח החוזה ובניהול המו"מ. לכן, הכנסת סעיפים המקנים יתרון בלתי הוגן ללקוח שלו, מבלי שהצד שכנגד עומד על טיבו של יתרון זה, הינה בעייתית מאוד מבחינה חוקית. על עורך הדין לפעול בגלוי ותוך הבהרת כל משמעויות צעדיו לצדדים, במטרה לנסח את הסכם המכר הטוב ביותר עבורם.

עם זאת, במסגרת ניהול המשא – ומתן בתום לב ובהוגנות, יוכל עורך דין מכירת דירה במרכז לעצב את ההסכם באופן שייטיב עם לקוחותיו וישמור על האינטרסים שלהם. עורך דין מקצועי ואחראי יידע כיצד לעשות זאת תוך שמירה נוקשה על עקרון תום הלב ובהוגנות מלאה כלפי הקונים.

רישום העסקה

כידוע, בישראל מתנהל מרשם מקרקעין בו רשומות כל הזכויות בנכסי מקרקעין. מרשם זה נקרא הטאבו. בטאבו רשום מי בעליו של כל נכס, האם חלים על הנכס שעבודים למיניהם ועוד. עסקה במקרקעין לא תושלם בחתימה על חוזה המכר והעברת התמורה, אלא ברישום הנכס על שמם של הקונים.

עורך דין מכירת דירה במרכז ידאג, תחילה, שהנכס יהיה נקי מכל שעבוד ומוכן למכירה. לשם כך, יהא עליו לסלק הערות אזהרה וכל עיקול או שיעבוד אחר החל על הנכס. מכירת הדירה לא תתאפשר כל זמן שרשומות עליה הערות אזהרה במרשם. לאחר החתימה על חוזה המכר, עורכי הדין ירשמו הערת אזהרה לטובת הקונים על הנכס. הערת אזהרה זו תאפשר, על בסיס חוזה המכר, את רישום הדירה על שמם של הקונים באופן מלא לאחר מכן.

לא למותר לציין כי פעולת רישום הדירה על שמם של הרוכשים תוטל, בעיקרה, על עורך הדין של הקונים. עורך הדין של המוכרים ידאג להכין את הקרקע המשפטית כך שהרישום יתאפשר, אולם הרישום עצמו, הכולל תשלום אגרות והצגת מסמכים רלוונטיים, יוטל בעיקר על עורך הדין של הרוכשים בעסקה.

מיסוי מקרקעין

עסקאות במקרקעין חייבות במס. על המוכרים לשלם מס שבח על הרווח הנקי שלהם מהמכירה. הרוכשים חייבים בתשלום מס רכישה כשיעור מהמחיר אותו הם משלמים על הדירה. דיני מיסוי מקרקעין הינם מהמורכבים ומהמסובכים שבדין הישראלי.

עורך דין מכירת דירה במרכז ידאג לכל פן המיסוי בעסקה החל על המוכרים. עורך הדין יסייע למוכרים בשומת מס השבח שלהם ויפעל כדי להקטין את חבות המס ככל שניתן. כמו כן, עורך הדין יפעל כדי להגדיר את העסקה בתור עסקה הפטורה כליל מתשלום מס שבח.

קצת על מס שבח

לא נוכל לפטור את עצמנו מלכתוב כמה מילים על חבות מס שבח. מס שבח הינו מס שמשלמים המוכרים על השבח שלהם מהעסקה, כלומר על הרווח שלהם. השבח מחושב, על פי חוק מיסוי מקרקעין, כיתרת מחיר המכירה על מחיר הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות. כלומר, השבח מחושב כפער שבין המחיר בו המוכר מכר את הנכס, לבין המחיר בו רכש אותו. מסכום זה יש להפחית הוצאות שהוצאו על הנכס, ומותרות בניכוי.

הוצאות מותרות בניכוי הן הוצאות מס, הוצאות תיווך ועו"ד, הוצאות על שיפוץ הנכס, התאמות אינפלציוניות ועוד. כל ההוצאות המותרות מנויות בסעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין. ניעזר בדוגמה פשוטה כדי להבין כיצד מבוצע חישוב השבח. נניח כי אדם רכש דירה ב-2 מיליון שקלים ומכר אותה 5 שנים לאחר מכן ב-3 מיליון שקלים. לכאורה, השבח בעסקה עומד על 1 מיליון שקלים.

אולם בפועל, הוציא המוכר 50 אלף שקלים על תיווך, 50 אלף שקלים נוספים על עורכי דין במכירה ובקנייה, 40 אלף שקלים לשיפוץ הנכס וכן 160 אלף שקלים כמס רכישה על הדירה. בשל כך, הרווח הנקי מהעסקה, שהוא השבח החייב במס, אינו 1 מיליון שקלים אלא 800 אלף שקלים בלבד! מדובר בחיסכון משמעותי מאוד עבור הרוכשים.

שיעור המס החל על השבח הוא 25%. עם זאת, שיעורי המס השתנו לאורך השנים ויש לבצע חישוב מותאם לשיעורי המס שחלו בכל תקופה. עד לשנת 2001, שיעור מס השבח עמד על 50%. לכן, על השבח שנצבר מיום הרכישה ועד לשנה זו, ישולם מס בשיעור 50%. בין שנת 2001 לשנת 2012, שיעור המס היה 20% ומכיוון שכך, השבח בשנים אלו יהיה חייב במס של 20% בלבד. משנת 2012 ואילך, השבח יהיה חייב במס בשיעור 25%.

פטור ממס שבח

מוכרים רבים נהנים מפטור מלא ממס שבח. על פי חוק מיסוי מקרקעין, מכירה של דירה שהיא דירת מגורים, היא דירתו היחידה של המוכר, היא בבעלותו של המוכר במשך 18 חודשים לפחות והוא לא מכר דירה אחרת בפטור בתקופה זו, פטורה ממס שבח. המוכר לא יצטרך לשלם כל מס שבח שהוא על המכירה.

לעיתים, מכירת דירה תהיה פטורה אף אם בבעלותו של המוכר דירה נוספת. זאת, כאשר הדירה הנמכרת היא דירה שהתקבלה בירושה, המוכר הוא צאצאו של המוריש, בן זוגו של המוריש, או בן זוג של צאצאו ואילו המוריש היה מוכר את הדירה בעצמו הוא היה נהנה מפטור ממס שבח.

כמו כן, מכירה של דירה כאשר בבעלות המוכר 1/3 דירה נוספת, תיחשב גם היא למכירת דירת מגורים יחידה הנהנת מפטור ממס שבח. בכל המקרים הללו, מוכר הנכס לא יצטרך לשלם מס שבח על המכירה.

לבסוף, חשוב לדעת כי עד לשנת 2014 הפטור ממס שבח היה גורף הרבה יותר – מכירה של כל דירת מגורים הייתה פטורה ממס שבח, אף אם בבעלותו של המוכר היו דירות נוספות. הפטור הגורף בוטל, אך מוכרי דירות שנהנו מהפטור עד לשנה זו נהנים מחישוב לינארי מוטב – השבח שצברו עד לשנת 2014 לא יהיה חייב במס ורק השבח שנצבר מתקופה זו ואילך יהיה חייב במס.

עורך דין מכירת דירה יתעסק בכל פן המיסוי של העסקה וידאג להפחתת התשלומים ככל שניתן. בחירה בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין תוכל לחסוך הון עבור המוכרים.

למידע נוסף אודות: פטור ממס שבח, לחצו כאן >>>

יישוב סכסוכים וליטיגציה

עורך דין מכירת דירה במרכז יתעסק גם ביישוב סכסוכים ובליטיגציה, במקרי הצורך. לא אחת מתגלעים סכסוכים משפטיים סביב מכירת דירה. הרוכשים יכולים לטעון כי המוכר לא גילה להם פרטים מהותיים הקשורים למכירה, הרוכשים עלולים שלא להעביר את מלוא התמורה וכן הלאה.

בשלב הראשון, עורך הדין יפעל כדי ליישב את הסכסוך בדרכי שלום מחוץ לכותלי בית המשפט. יישוב סכסוכים באופן זה יחסוך למוכרים הון. אולם במידה שיישוב הסכסוך באופן התואם את האינטרס של המוכרים לא יתאפשר, עורך הדין שלהם יעבור לליטיגציה, כלומר לייצוג בבתי משפט. עורך הדין של המוכרים ייצג את האינטרס שלהם בבית משפט וימנע פגיעה בזכויות המוכרים.

עו"ד מירי יעקב גביש

מוכרים דירה במרכז? זקוקים לייצוג משפטי מקיף ויסודי? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת שירותים משפטיים במכירת דירה, מהקצה אל הקצה. עורך דין יעקב גביש תדאג לכל מה שתצטרכו במכירת הדירה, תשמור על האינטרסים שלכם בהליך ותדאג להשלמת הפן הרגולטורי כולו במכירת הנכס שלכם.