מוכר מקרקעין חייב בתשלום מס שבח לרשויות. מס השבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים ולהשפיע על שיקוליו של המוכר בעסקה. עם זאת, עסקאות מקרקעין רבות פטורות ממס שבח ואם תפעלו נכון, ייתכן בהחלט כי גם אתם תהיו פטורים מתשלום המס. מתי עסקאות מקרקעין פטורות ממס שבח? כיצד לעצב את העסקה כדי ליהנות מהפטור? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
חיוב במס שבח
כדי להבין מתי תוכלו להיות פטורים ממס שבח, עלינו להבהיר בהתחלה מתי בכלל חייבים במס שבח. על כן, נתחיל בהיכרות בסיסית ופשוטה עם מס שבח ועם החבות במס זה.
השבח החייב במס
סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי "מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין". סעיף 6(ב) מבאר מהו השבח במכירת זכות במקרקעין: "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה".
אם כן, במילים פשוטות, סעיף 6(א) לחוק מיסוי מקרקעין מורה כי המוכר בעסקאות מקרקעין ישלם מס על השבח שלו מהמכירה. השבח מוגדר כרווח בעסקה – ההפרש שבין מחיר המכירה למחיר הרכישה של הנכס.
חשוב לשים לב למילות הסעיף המדויקות, אשר נוקט בלשון "יתרת שווי הרכישה". זאת, מכיוון שהחישוב של השבח אינו כל כך פשוט כפי שהוצג לעיל. מהרווח המוצג לעיל, יש לנכות הוצאות מותרות שהוציא המוכר על הדירה. הוצאות אלו מנויות בסעיף 39 לחוק.
סעיף 39 קובע כי ההוצאות המוכרות הן כל ההוצאות שהוציא המוכר לשם השבחת הדירה, ובכללן הוצאות שיפוץ, הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות, תשלומי מס רכישה והיטל השבחה, שכר טרחת שמאי מקרקעין ועוד. כמו כן, סעיף 39א קובע כי מותרת בניכוי הריבית הריאלית של המשכנתא בתקופת הבעלות בנכס.
כך, לאחר ניכוי כל ההוצאות האמורות, מחושב השבח מהמכירה. כדי לחשב את השבח מהמכירה יש להחסיר את מחיר הרכישה של הנכס ממחיר המכירה שלו ומהמנה המתקבלת יש להוסיף ולהחסיר את כלל ההוצאות המותרות בניכוי שהוציא המוכר על הנכס. באופן זה יתקבל הרווח הנקי מהעסקה, שהוא השבח אשר חייב במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.
שיעור מס השבח
שיעור המס בו חייב המוכר עומד על 25% מהשבח. המשמעות היא שאם השבח שלכם עומד על 400 אלף שקלים, למשל, תתחייבו בתשלום 100 אלף שקלים למס שבח. ניעזר בדוגמה מספרית קצרה כדי להבין את שני היסודות עליהם עמדנו בפרקים האחרונים.
נניח כי רכשתם דירה בשנת 2020 ב-1.8 מיליון שקלים. בשנת 2023 מכרתם את אותה הדירה ב-3 מיליון שקלים. בזמן שרכשתם את הדירה, שילמתם מס רכישה של 100 אלף שקלים על רכישתה. כמו כן, שילמתם 70 אלף שקלים למתווך בעסקה ו-30 אלף שקלים לעורך הדין. בנוסף, שיפצתם את הדירה בעלות של 200 אלף שקלים לפני שמכרתם אותה.
במקרה שכזה, הרווח שלכם מהעסקה עומד על 1.2 מיליון שקלים. מסכום זה יש לנכות את ההוצאות המותרות בניכוי. לאחר ניכוי ההוצאות, הרווח הנקי יעמוד על 800 אלף שקלים בלבד. מסכום זה תצטרכו לשלם 25% למס שבח, כלומר 200 אלף שקלים ישולמו כמס שבח.
חישוב מס שבח לפי תקופות
יש לציין כי בעבר שיעורי מס השבח היו שונים משיעור זה, וככל שהשבח נפרס על פני אותן תקופות שקדמו לקביעת שיעור המס הנוכחי, גם שיעור המס שתשלמו ישתנה.
עד לשנת 2001, שיעור מס השבח עמד על 50%. בין שנת 2001 ועד לסוף שנת 2011, שיעור המס עמד על 20%. החל משנת 2012, שיעור המס עומד על 25%.
נניח כי רכשתם דירה בשנת 1990 ב-1 מיליון שקלים. מכרתם אותה בשנת 2020 ב-3.5 מיליון שקלים. בשנת 2001, שוויה של הדירה עמד על 1.5 מיליון שקלים. בסוף שנת 2011, שוויה עלה ל-2.5 מיליון שקלים. ביום המכירה, שוויה עמד על 3.5 מיליון שקלים, המחיר בו הדירה אכן נמכרה.
במקרה זה, על השבח שצברה הדירה עד לשנת 2001 תשלמו מס שבח בסך 250 אלף שקלים (50% מ-500 אלף שקלים רווח שנצבר עד לשנה זו). על השבח שנצבר בין השנים 2001 לסוף 2011 תשלמו מס רכישה בסך 200 אלף שקלים (20% ממיליון שקלים רווח שנצברו בתקופה האמורה). על יתרת הרווח, תשלמו מס בסך 250 אלף שקלים (25% מ-1.4 מיליון השקלים המהווים את השבח בתקופה זו). סך הכל, אם כן, תשלמו 700 אלף שקלים למס שבח, המהווים 28% מכלל השבח בעסקה.
חבות במס שבח – סיכום
בפרק זה נוכחנו לדעת כי מוכרים בעסקאות מקרקעין חייבים בתשלום מס שבח. השבח הוא הרווח הנקי בעסקה – ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין מחיר הרכישה שלו, בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי. שיעור המס שתשלמו עומד על 25%. בעבר, שיעורי המס היו אחרים וייתכן כי הדבר ישפיע על חבות המס שלכם.
מקרי פטור ממס שבח
מצב העניינים שהצגנו הוא ברירת המחדל בעסקאות מקרקעין. עם זאת, עסקאות רבות יכולות להיות פטורות ממס שבח והמוכר לא יצטרך לשלם מס. כעת, נעסוק במקרים הקלאסיים בהם המוכר פטור מתשלום מס שבח. נתחיל במקרה הנפוץ והמשמעותי ביותר בו המוכר פטור ממס שבח – מכירת דירת מגורים מזכה בתנאי הפטור הקבועים בחוק.
מכירת דירת מגורים מזכה
המקרה הקלאסי ביותר בו המוכר יהיה פטור ממס שבח, הוא במכירה של דירת מגורים מזכה העומדת בתנאי הפטור. כדי ליהנות מפטור זה, על המוכר לעמוד בתנאים הבאים:
1. הדירה היא דירת מגורים מזכה
2. המכירה עומדת בתנאי הפטור הקבועים בחוק
דירת מגורים מזכה
סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח דירת מגורים מזכה העומדת בתנאי הפטור הקבועים בחוק. סעיף 49(א) מגדיר מהי דירת מגורים מזכה. על פי אותו סעיף, דירה אשר שימשה למגורים במשך 80% מתקופת הבעלות בה, או ב-4 השנים האחרונות לפני מכירתה, נחשבת לדירת מגורים מזכה.
שימו לב – הדרישה היא כי הדירה תשמש למגורים, ואין זה משנה אם אתם אלו המתגוררים בה אם לאו. מכיוון שכך, גם דירה המושכרת לאחרים יכולה להיחשב עבורכם לדירת מגורים מזכה העומדת בתנאי הפטור. לא רק זאת אלא גם שאם הדירה שימשה לצרכי חינוך או דת, כלומר כגן ילדים או כבית כנסת, עדיין רואים את השימוש בה כשימוש למגורים.
תנאי הפטור לדירת מגורים מזכה
אם כן, כל זמן שהדירה אינה משמשת למסחר והיא עומדת בחלופות שהוצגו, הרי שהיא תיחשב לדירת מגורים מזכה. אולם לא די בכך שדירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה כדי שמכירתה תהיה פטורה ממס שבח. כדי שהמכירה אכן תהיה פטורה ממס, עליה לעמוד בתנאי הפטור הקבועים בסעיף 49ב(2) לחוק. התנאים הקבועים בסעיף זה הם התנאים הבאים:
1. הדירה היא דירתו היחידה של המוכר
2. המוכר הוא הבעלים של הדירה במשך 18 חודשים (שנה וחצי) לפחות
3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור ממס שבח בשנה וחצי האחרונות
אדם המוכר דירת מגורים והוא עומד בכל שלושת התנאים האמורים, יהיה זכאי לפטור ממס שבח. על המוכר למכור דירה המשמשת למגורים כהגדרת החוק, על דירה זו להיות דירתו היחידה ולהחזיק בה במשך שנה וחצי, וכן למכור לאחר שלא מכר דירה בפטור ממס שבח במשך שנה וחצי לפחות.
זוהי, אם כן, דרך המלך למכור דירה בפטור ממס שבח. חשוב להדגיש כי עסקאות רבות יכולות ליפול לתנאי החוק אם רק תעוצבנה נכון על ידי עורך הדין. על כן, ישנה חשיבות רבה להתייעץ עם עורך דין מקרקעין כבר בשלב תכנון העסקה, כדי לעצב את המכירה באופן שיכניס אותה לגדרי הפטור ויחסוך לכם תשלומי מס שבח רבים.
ראוי לציין כי הפטור מוגבל למכירת דירה ב-4,846,000 שקלים. ככל שמכרתם את הדירה במחיר הגבוה ממחיר זה, תחויבו במס שבח לפי נוסחה מורכבת הקבועה בחוק. חשוב להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין לפני מכירת דירה מעל לתקרת הפטור, שכן מדובר בנוסחה מסובכת למדי ועורך דין שאינו מומחה במיוחד בתחום עלול לטעות בה.
מס שבח דירה יחידה למשפרי דיור
ישראלים רבים משפרים את הדיור שלהם לאורך חייהם, כלומר רוכשים דירות גדולות יותר או במיקום טוב יותר מאלו אשר גרו בהם עד עתה. לא אחת, משפרי דיור הינם הבעלים של שתי דירות בו זמנית והם מוכרים את דירתם המקורים כאשר בבעלותם דירה נוספת.
האם המשמעות היא שהם איבדו את זכאותם למכירת דירה בפטור והם לא עומדים יותר בתנאי הסעיף, שכן הדירה הנכרת אינה דירתם היחידה?
התשובה היא, כפי שיכולתם לנחש, כלל וכלל לא. המחוקק היה מודע לבעיה זו, ולכן נקבע כי אם הדירה הנוספת נרכשה ב-18 החודשים האחרונים, היא לא תשלול את הזכאות לפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה. שימו לב – המשמעות היא כי אם רכשתם דירה לצורך שיפור הדיור וברצונכם למכור את דירתם הראשונה, עליכם לעשות זאת תוך 18 חודשים. אחרת, תאבדו את הזכאות שלכם לפטור ממס שבח.
יש לציין כי עבור דירות שנרכשו בין ה-07.07.2021 לבין ה-31.05.2023, מוארכת התקופה האמורה מ-18 חודשים ל-24 חודשים. באותו פרק זמן המחוקק נתן ארכה למכירת הדירה המקורית, שלא נשללה מהרוכשים לאחר מכן.
בעלות חלקית בדירות נוספות
ראינו כי משפרי דיור נהנים מפטור ממס שבח, על אף שהם הבעלים של שתי דירות במקביל. ישנו תרחיש נוסף בו אדם ייהנה מפטור ממס שבח, אף אם הדירה אינו המקרקעין היחידים שבבעלותו. החוק קובע כי בעלות בשליש דירה נוספת או פחות מכך, לא תשלול את הזכאות לפטור ממס שבח למכירת דירת מגורים מזכה. כאשר הדירה הנוספת התקבלה בירושה, תוכלו להיות בעלים של חצי דירה מבלי שתישלל זכאותכם לפטור.
לכן, אם בבעלותכם שליש דירה וכן דירת מגורים נוספת, תוכלו למכור את הדירה הנוספת בפטור ממס שבח. הבעלות החלקית בדירה האחרת לא תשלול את הזכאות לפטור. חשוב לדעת כי תוכלו להיות בעלים של שליש דירה במספר דירות. הבעלות החלקית בדירות לא מצטברת, וככל שהבעלות שלכם בנכסים נוספים אינה עולה על שליש או חצי בהתאם לנסיבות העניין, תהיו זכאים לפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה.
נדגיש כי הפטור במקרה זה הוא למכירת הדירה השלימה הנוספת שלכם. אם תחליט למכור את שליש הדירה שבבעלותכם, תתחייבו בתשלום מס שבח מלא. זאת, מאחר שברשותכם דירה נוספת השוללת את הזכאות לפטור.
דירה נוספת בשכירות מוגנת
החוק מעניק פטור נוסף מצומצם יחסית. לפי פטור זה, בעלות בדירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני 1997, לא תשלול את הזכאות לפטור ממס שבח למכירת דירת מגורים נוספת.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
תרחיש נוסף בו תהנו מפטור ממס שבח, הוא של מכירת דירה שהתקבלה בירושה העומדת בתנאי הפטור. תנאי הפטור לדירה שהתקבלה בירושה קבועים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, ואלו הם:
1. הדירה היא דירת מגורים מזכה
2. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו של המוריש או בן זוג של צאצאו
3. הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש לפני מותו
4. אילו המוריש היה מוכר את הדירה, הוא היה נהנה מפטור ממס שבח
מכירת דירה העומדת בכל התנאים הללו תהיה פטורה ממס שבח. שימו לב – הדגש בפטור זה הוא מעמדה של הדירה ביחס למוריש ולא ביחס ליורש. היורש יוכל ליהנות מפטור אף אם הדירה אינה דירתו היחידה.
למידע נוסף אודות: מכירת דירה שהתקבלה בירושה, לחצו כאן >>>
מכירת דירה על ידי מוסד ציבורי
מוסד ציבורי אשר מוכר דירת מגורים מזכה יוכל להיות אף הוא פטור ממס שבח. לשם כך, עליו לקבל את הדירה בירושה מאדם אחר, אשר דירה זו הייתה דירתו היחידה. זאת ועוד, הפטור יחול רק אם מלוא התמורה מהמכירה תשמש למטרותיו הציבוריות של המוסד ובתנאי שאם המוריש היה מוכר אותה, הוא היה פטור ממס שבח על המכירה.
שתי דירות ההופכות לאחת
החוק מעניק פטור נקודתי למוכרי שתי דירות, במטרה לרכוש דירה אחת חלופית במקומן. עם זאת, החוק מתנה את הפטור בכך ששווין של שתי הדירות יחדיו אינו עולה על 2,070,000 שקלים. כידוע, נדיר למצוא בישראל שתי דירות ששווין אינו עולה על סכום זה כך שהפטור משרת אוכלוסייה מצומצמת בלבד. כמו כן, מדובר בפטור של פעם בחיים שתוכלו לנצל פעם אחת בלבד.
החוק מקנה פטור חלקי אם שוויין המצטבר של הדירות אינו עולה על 3,443,000, הפטור יהיה חלקי בלבד. יש להיוועץ עם עורך הדין שלכם ולברר את תנאי הפטור הספציפי, ככל שהוא רלוונטי עבורכם.
פטור לינארי ממס שבח
כזכור, התנאי המשמעותי ביותר לפטור ממס שבח הוא שהדירה הנמכרת היא דירתכם היחידה. זהו המצב היום, אך עד לשנת 2014 החוק היה אחר לגמרי. עד לשנה זו, מכירה של כל דירת מגורים הייתה פטורה ממס שבח. בשנת 2014 בוטל הפטור הגורף והוא צומצם אך למי שבבעלותם דירה אחת.
עם זאת, ביטול הפטור לא פגע בבעלי דירות רטרואקטיבית. החוק הסדיר חישוב לינארי מוטב של מס השבח, לפיו תהיו פטורים ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014. כך, אם למשל רכשתם דירה בשנת 1990 ב-1 מיליון שקלים, בשנת 2014 שוויה עמד על 2 מיליון שקלים ובשנת 2020 מכרתם את הדירה ב3 מיליון שקלים, השבח שלכם לא יעמוד על 2 מיליון שקלים אלא על מיליון שקלים בלבד. זאת, מכיוון שעל השבח שנצבר עד לשנת 2014 לא תתחייבו במס שבח.
המשמעות המעשית של פטור זה היא שככלל, לא תחויבו במס שבח על שבח שנצבר עד לשנת 2014. נדירים יחסית המקרים בהם תחויבו במס על השבח שנצבר עד לשנה זו. מדובר בהטבה משמעותית עבור מי שמחזיק בנכס שנים רבות והנכס צבר שבח רב עד לשנת 2014.
לא למותר להדגיש כי הפטור חל גם על מי שקיבלו דירה בירושה. במקרים בהם קיבלתם דירה בירושה והדירה לא נהנית מפטור מלא ממס שבח, תהנו לפחות מחישוב לינארי מוטב שיפטור אתכם ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014.
עורך דין מיסוי מקרקעין
כפי שראיתם, ישנם מצבים לא מעטים בהם מוכרים יהיו פטורים ממס שבח. אולם כדי ליהנות מפטור זה, על המוכרים להיות מדויקים ולמכור את נכסיהם בדיוק בתנאים הקבועים בחוק ובפסיקה. מכיוון שכך, חשוב לבחור בעורך דין מיסוי מקרקעין ראשון במעלה לייצוג בהליכי מכר מקרקעין. עורך דין טוב יוכל לחסוך לכם מאות אלפי שקלים במס שבח ולמנוע מכם לשלם תשלומים מיותרים.
מחפשים עורך דין מיסוי מקרקעין? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ וייצוג מהשורה הראשונה בתחום. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני מיסוי מקרקעין ובעזרתה תוכלו לתכנן את המכירה כך שתחסכו כל שקל בתשלום המס. קבעו ייעוץ ראשוני ללא התחייבות במשרדה של עו"ד יעקב גביש והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיה.
