בדיקה לפני קניית דירה

קניית דירה היא אירוע משמעותי מאוד בחייה של כל משפחה בישראל. על פי רוב, מדובר בעסקה הגדולה ביותר שיבצע התא המשפחתי ויש להקדיש לה את תשומת הלב הראויה לכך. כחלק מאותה השקעה בקניית הדירה, יש לערוך בדיקה לפני קניית הדירה, בין שמדובר בדירה הנרכשת מקבלן ובין שמדובר בדירת יד שנייה. מהי בדיקה לפני קניית דירה? מי מבצע בדיקה זו? מה התוקף המשפטי של הבדיקה? על כל זאת ועוד נרחיב להלן.

בדיקה לפני קניית דירה – בדק בית

בשוק הנדל"ן הישראלי קיימת תופעה יוצאת דופן. הישראלים נוהגים לערוך סקר שוק לפני כל עגבנייה שהם קונים, לא יחשבו לרכוש רכב מבלי לקחת אותו לבדיקה במוסך, אך בדיקה לפני קניית דירה נחשבת עבורם למיותרת ולא חיונית. למרות שמדובר בעסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שיעשו, הם מוותרים על עריכת בדק בית לדירה ומסתפקים מהתרשמות אישית שלהם על הדירה ועל מצבה.

עקב המצב האמור, חשוב להבהיר מדוע בדיקה לפני קניית דירה, הנקראת במינוח המקצועי "בדק בית", הינה חשובה כל כך. נתמקד תחילה בבדק בית הנערך לדירה הנקנית מקבלן. לאחר מכן, נעסוק גם בבדק בית לדירת יד שנייה.

למה צריך בדיקה לפני קניית דירה מקבלן?

דירות חדשות מקבלן תמיד נראות יפות ומזמינות. העיצוב מרשים, הרצפה מצוחצחת, הלובי מזמין ונעים ואף הגינה מחוץ לבניין יפה ומטופחת. אולם כידוע, אל לנו להסתכל בקנקן אלא במה שיש בו. לעיתים, מראה חיצוני מרשים מחפה על ליקויי בנייה חמורים הן בשלד המבנה, הן בתשתיות החשמל, המים והביוב והן בפרזול ובשאר מרכיבי הבנייה.

על כן, אין להסתנוור מהנראות החיצונית של דירה מקבלן. עליכם לערוך בירור יסודי במטרה לוודא כי הדירה אכן עומדת בסטנדרט בנייה גבוה ולא קיימים בה ליקויים שיפגעו בכם לאחר זמן. לא תרצו, כמובן, לגלות כעבור מספר חודשים או שנים כי מערכת הביוב בבניין אינה איכותית דיה או כי תשתיות החשמל רעועות. כדי להימנע מהגילוי המאוחר של הליקויים, יש לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות לפני קניית הדירה.

כלל הבדיקות לפני קניית הדירה מבוצעות במסגרת בדק הבית מהקבלן. בדק הבית מבוצע בפועל על ידי מהנדס או הנדסאי בניין. בעלי מקצוע אלו יודעים כיצד להתרשם באופן אמיתי מהדירה ולבחון את סטנדרט הבנייה שנקט הקבלן. נציין כי בבדק הבית לא נבחנים ליקויים בלבד, אלא גם אי התאמות בין מפרט המכר לבין הבנייה בפועל. על כך, נרחיב להלן.

במסגרת בדק הבית, ינפיק המהנדס או ההנדסאי דו"ח בדק בית. בדו"ח זה, יפרט בעל המקצוע את ממצאיו ואת כלל הליקויים ואי ההתאמות שמצא בדירה. כפי שעוד נראה, על סמך דו"ח זה תוכלו לדרוש את תיקון הליקויים, או למצער פיצוי על הנזק שנגרם לכם.

פירוט סטנדרט הבנייה במפרט המכר

המחוקק הישראלי מסדיר ברגולציה את עבודת הקבלנים. זאת, במטרה לשמור על סטנדרט בנייה ניאות ולצמצם את פערי הכוחות שבין רוכשי הדירות לקבלן. עיקר הרגולציה לקבלנים מוסדרת בחוק המכר (דירות) ובתקנות שהותקנו מכוח חוק זה. בין היתר, מסדיר החוק רגולציה ביחס לליקויי בנייה. נתמקד ברגולציה זו כעת.

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) מטיל חובות על הקבלן בכל הקשור לרף הבנייה הנדרש ולחובת הדיווח של הקבלן. הסעיף קובע כי הקבלן נדרש לצרף מפרט מכר מחייב לחוזה המכר. המפרט יפרט אודות סטנדרט הבנייה של הדירה, גודלה של הדירה, השטחים המוצמדים לה ועוד. אם כן, המפרט עוסק בעיקרו באיכות הבנייה ותשתיות הדירה וכן בשטח הדירה עצמה.

כזכור, במסגרת בדיקה לפני קניית דירה, יערוך הבודק השוואה מעמיקה בין מפרט המכר לבין מצב הדירה בפועל. הבודק יעבור על המפרט ויבחן האם הקבלן אכן עמד ברף הבנייה שהוא עצמו דיווח עליו. זאת, כמובן, בנוסף לבדיקה כללית על ליקויים ופגמים בבנייה, שאינם מופיעים בהכרח במפרט המכר.

ככל שיימצאו פערים בין המפרט לבין הבנייה בפועל, הפערים יירשמו בדו"ח בדק הבית שיונפק בבדיקה לפני קניית דירה. אתם, קוני הדירה, תוכלו לחזור לקבלן עם דו"ח בדק הבית ולדרוש ממנו כי יתקן את הפגמים בדירה ויבצע את ההתאמות לפי מפרט המכר שפרסם.

חשוב להדגיש כי החוק לא מחייב את הקבלן לתקן כל תיקון שהוא. החוק מגדיר רמות ליקויים ותקופות שונות. בכל תקופה, מחויב הקבלן לבצע תיקונים מסוימים. בתקופות ובתיקונים אלו נעסוק כעת.

תיקוני ליקויים בדירה

סעיף 4 לחוק המכר (דירות) מפרט אילו תיקונים יצטרך הקבלן לבצע, ומתי. התיקונים יבוצעו, כמובן, על סמך דו"ח הבדיקה לפני קניית דירה, הלא הוא דו"ח בדק הבית. נכיר כעת שלושה מונחים בסיסיים בהם נעשה שימוש בסעיף, ומשם נצלול אל פרטי הסעיף עצמו.

בסעיף החוק נעשה שימוש במונח תקופת הבדק. תקופת הבדק היא תקופה הקבועה בחוק, בה על הקבלן מוטלת אחריות מוחלטת כמעט על הבנייה. תקופת הבדק משתנה בין כל מרכיב בבנייה. כך, למשל, תקופת הבדק לצנרת נמשכת 4 שנים, בעוד שתקופת הבדק על ליקויים בריצוף עומדת על שנתיים בלבד.

כמו כן, הסעיף משתמש במונח תקופת האחריות. תקופת האחריות נמשכת 3 שנים לאחר תקופת הבדק. בתקופה זו, הקבלן יהיה אחראי לתיקונים בדירה, אם הוכיח הקונה שמקור הליקויים בעבודתו של הקבלן.

בנוסף לשתי התקופות האמורות, נעשה שימוש במושג אי ההתאמה היסודית. מושג זה מתאר פגמים ביציבות המבנה העלולים להוביל לקריסתו.

לאחר שהכרנו את כל המונחים הרלוונטיים, נוכל למנות את רשימת המקרים הקבועים בחוק, בהם ניתן יהיה לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים ואת אי ההתאמות בבנייה:

1. חוסר התאמה בין הדירה לבין המפרט – במקרה של חוסר התאמה למפרט, הקבלן יהיה חייב לתקן את חוסר ההתאמה עוד לפני כניסתכם לדירה.
2. חוסר התאמה בין הדירה לבין תקני הבנייה המקובלים – גם במקרה בו הבנייה או התשתיות לא עומדים בתקן המקובל, על הקבלן יהיה לתקן את הדירה עוד לפני כניסתכם אליה.
3. ליקויים בבנייה בזמן תקופת הבדק – אם בדו"ח הבדק נרשמו ליקויים בתשתיות הדירה, הקבלן יהיה חייב לתקן אותם.
4. ליקויים בתקופת האחריות – כאן, מדובר בליקויים שהתגלו לאחר הכניסה לדירה. אם ערכתם בדיקה לפני קניית הדירה באופן יסודי ומעמיק, תוכלו להוכיח שמקור הליקויים בעבודת הקבלן ובמקרה שכזה הוא יידרש לתקן את הליקויים.
5. ליקויים מסוג אי התאמה יסודית – אם הליקויים שנמצאו עולים לכדי אי התאמה יסודית, ניתן יהיה לדרוש את תיקונם עד 20 שנה מיום השלמת הבנייה. במקרים מסוימים, ניתן יהיה לדרוש את התיקון גם לאחר למעלה מ-20 שנה.

אלו הם מצבים בהם זכותכם לדרוש מהקבלן כי הוא יבצע תיקונים והתאמות בדירה. כדי שלדרישה יהיה תוקף משפטי, עליכם להסתייע בדו"ח בדק הבית שהופק בבדיקה לפני קניית הדירה וכן בשירותיו של עורך דין מקרקעין. חשוב להדגיש כי דו"ח שהונפק על ידי מהנדס או הנדסאי בניין נחשב לעדות מומחה ויכול להוות ראיה קבילה בבית המשפט במקרי הצורך. אשר על כן, יש להזמין בודק מומחה כדי שתוכלו להסתייע בדו"ח שלו בהליכים משפטיים.

נדגיש כי במקרים בהם הקבלן לא יבצע את התיקונים במועדם, תוכלו להזמין בעל מקצוע חיצוני שיבצע אותם. לאחר מכן, תדרשו מהקבלן שיפוי על ההוצאות שהוצאתם לצורך ביצוע התיקונים. במידה שהקבלן לא יסכים לפצות אתכם, לא יהיה מנוס אלא לפתוח בהליכים משפטיים ושם תידרשו להגיש את דו"ח בדק הבית כראיה בבית המשפט. דו"ח מקצועי ואיכותי, שינבע מבדיקה מעמיקה לפני קניית דירה, יבטיח את האינטרס שלכם ויוביל לקבלת פיצוי משמעותי.

חשיבות בדיקה לפני קניית דירת יד שניה

החשיבות של בדיקה לפני קניית דירה לא פוחתת גם כאשר מדובר בדירת יד שניה. ראשית, במידה שהדירה נקנית תוך תקופת הבדק או תוך תקופת האחריות, ולחלופין כאשר מדובר באי התאמה יסודית, תוכלו לחזור אל הקבלן שבנה את הבניין ולדרוש ממנו את ביצוע התיקונים הרלוונטיים.

שנית, דירה נמכרת, על פי רוב, כפי שהיא. לאחר חתימה על חוזה המכר, לא תוכלו לבוא בתלונות על ליקויים בדירה. לכן, בדיקה לפני קניית דירה תאפשר לכם לאתר ליקויי בינוי בדירה ולדרוש מהמוכרים את תיקון הליקויים קודם מכירת הדירה, או לחלופין לבצע התאמות במחיר המכירה.

זוהי, אם כן, החשיבות המרכזית של בדיקה לפני קניית דירה גם כשמדובר בדירת יד שנייה. אל תוותרו על בדיקה לפני קניית דירה – מדובר בעסקה משמעותית ורחבת היקף ורצוי להקדיש עבורה זמן ומשאבים.

חשיבות עו"ד מקרקעין בהליך

לסיום, נבהיר כי דו"ח בדק הבית יהיה אפקטיבי בליווי הצעדים המשפטיים הרלוונטיים. הדו"ח בפני עצמו הוא דף נייר, ותו לא. אמנם יש לו תוקף משפטי מובהק, אך ללא עורך דין מקרקעין מקצועי ומוסמך, התוקף לא יבוא לידי ביטוי במציאות. על כן, חשוב מאוד להסתייע בשירותיו של עו"ד מקרקעין מקצועי ומנוסה שידע כיצד לעמוד על הזכויות שלכן ולהוביל למימושן.

מחפשים עו"ד מקרקעין שתלווה את תהליך רכישת הדירה שלכם? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיה. עו"ד יעקב גביש היא משפטנית וותיקה ומנוסה, המתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. קבעו פגישה ראשונית ללא התחייבות במשרד ותהנו משירותי ייעוץ וייצוג משפטיים ברמה הגבוהה ביותר.