מס רכישה הינו מס המוטל על רוכשי דירות ומקרקעין בישראל. עם זאת, שיעורי המס משתנים בין עסקה לעסקה ואף ייתכנו עסקאות בהן לא ישולם מס רכישה כלל. מתי, אם כן, משלמים מס רכישה? מהו שיעור מס הרכישה החל בישראל בכל עסקה? מתי לא משלמים מס רכישה? על שאלת מתי משלמים מס רכישה וכל השאלות הנלוות אליה, נשיב במאמר זה.
חובת תשלום מס רכישה
סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין – 1963, קובע חובת תשלום מס רכישה. הסעיף, המופיע בפרק השני לחוק, פרק הטלת המס, מטיל חובת מס רכישה כללית על רוכשי מקרקעין. סעיף זה הוא העומד בבסיס החבות במס רכישה והוא התשובה העיקרית לשאלה מתי משלמים מס רכישה. בשל כך, נביא אותו כאן בלשונו:
"במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישת מקרקעין (להלן – מס רכישה); מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין, הכל כפי שיקבע שר האוצר באישור ועדת הכספים של הכנסת…" (ס' 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין).
החוק קובע, אם כן, חובת תשלום כללית על רוכשי זכויות במקרקעין. ההגדרה לרוכשי זכויות במקרקעין – רחבה. היא משתרעת גם על מי שלא קונה בעלות בנכס, אלא רק חכירה לדורות, נוגעת לדירות, מגרשים וקרקעות חקלאיות, רלוונטית לרכישת דירות שלמות וחצאי דירות, וכן הלאה. כלל רוכשי הזכויות במקרקעין חייבים בתשלום מס רכישה.
לאור האמור, בשלב זה, נוכל להשיב בפשטות לשאלה מתי משלמים מס רכישה. התשובה לשאלה זו היא – בכל רכישת זכות במקרקעין. רכשת זכות במקרקעין? שלם מס רכישה כקבוע בחוק. לא רכשת זכות שכזו? הינך פטור מחובת תשלום מס רכישה.
מתי משלמים מס רכישה על דירה יחידה
עד כה, הדברים שהצגנו נראו ברורים, גורפים וחד משמעיים. אולם במציאות, הדברים מורכבים יותר וייתכנו מקרים בהם לא תשלמו מס רכישה. זאת, על אף שתרכשו זכות במקרקעין. המקרה הנפוץ ביותר בו לא תשלמו מס רכישה למרות שתרכשו זכות במקרקעין, הוא מקרה של רכישת דירה יחידה עד לתקרת הפטור, כמפורט להלן.
חוק מיסוי מקרקעין קובע שיעורי מס רכישה שונים בתכלית לרוכשי דירה יחידה, לעומת רוכשי דירה שנייה ומעלה. חבות המס המוטלת על קוני דירה ראשונה נמוכה באופן משמעותי מזו המוטלת על רוכשי דירה שאינה דירתם היחידה.
הסיבה לפער בשיעורי מס הרכישה היא סיבה כפולה. מחד, המחוקק מעוניין להקל על אנשים שאין בבעלותם דירה לקנות את דירתם, במציאות בה מחירי הדיור מרקיעי שחקים. מאידך, המחוקק חפץ בהכבדה על רוכשי דירות להשקעה מתוך הנחה כי הכבדה זו תצנן את השוק ותמתן את קצב עליית מחירי הדיור.
מס הרכישה לדירות בנוי בשיטת המדרגות. כלומר, על כל "מדרגה" במחיר תשלמו מס בשיעור מסוים. בדירה שנייה, קיימות שתי מדרגות בלבד. במדרגה הראשונה, שיעור מס הרכישה עומד על 8%. בשנייה, על 10%. מדובר בחבות משמעותית ומכבידה, אשר תוצג במלואה להלן.
בדירה יחידה, קיימות 5 מדרגות מס. המדרגה הראשונה, הינה מדרגת הפטור המוחלט. עד לתקרת הפטור, הרוכש לא יצטרך לשלם מס רכישה כלל. במדרגות הבאות, יתחייב הרוכש בשיעורי מס נמוכים יחסית, כפי שיפורט מיד בטבלה המצורפת.
טבלת שיעורי המס – דירה יחידה ודירות נוספות
| מחיר דירה יחידה | שיעור המס | מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% | 0 עד 5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% | 5,872,726 ₪ ומעלה | 10% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% | X | X |
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% | X | X |
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% | X | X |
ניתן לראות כי בכל הקשור לדירה ראשונה, עד למחיר של 1,919,155 שקלים, ייהנו הרוכשים מפטור מוחלט ממס רכישה. אשר על כן, ברכישת דירה במחיר הנמוך מתקרת הפטור, לא תשלמו מס רכישה כלל. לצורך העניין, בקניית דירה במחיר של 1.5 מיליון שקלים, הרוכשים יהיו פטורים באופן מלא מתשלום מס רכישה.
לעומת זאת, ברכישת דירה יחידה במחיר של 2 מיליון שקלים, הרוכשים ייהנו מפטור עד למחיר של 1.919 מיליון שקלים, ועל יתרת המחיר ישלמו מס רכישה בשיעור 3.5%. סך הכל, ישלמו הרוכשים מס רכישה בסך 2,829.6 שקלים בלבד.
נדגיש כי אילו הדירה לא הייתה דירתם היחידה של הרוכשים אלא הייתה בבעלותם דירה נוספת, שיעורי המס היו נקבעים לפי שיעורי המס לדירה שנייה ומעלה. במקרה שכזה, היה עליהם לשלם מס רכישה בסך 160 אלף שקלים, עבור רכישת דירה במחיר של 2 מיליון ₪!
מס רכישה על מקרקעין שאינם למגורים
עד עתה, עסקנו בשיעורי מס הרכישה החלים על דירות מגורים. הדין קובע שיעורי מס שונים לנכסי מקרקעין אשר אינם משמשים למגורים. שיעורים אלו קבועים בתקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה). על פי תקנה זו, משלמים מס רכישה על מקרקעין שאינם למגורים בשיעור של 6% ממחיר המקרקעין.
כך, למשל, אם רכשתם משרד במחיר של 1 מיליון שקלים, תשלמו מס רכישה בסך 60 אלף ₪. היה ורכשתם קרקע בעלות של 800 אלף שקלים, תתחייבו בתשלום מס רכישה על העסקה בסך 48,000 שקלים. לשם השוואה, ככל שהיה מדובר בדירת מגורים שנייה, הייתם משלמים בעסקה הראשונה מס בסך 80 אלף שקלים, ובשנייה 64 אלף שקלים.
מס רכישה על קרקעות המיועדות למגורים
על אף האמור לעיל, תקנה 2 קובעת סייג חשוב בכל הנוגע לרכישת קרקעות המיועדות למגורים. ברכישת קרקעות שכאלו, תשלמו אמנם מס רכישה בשיעור של 6%, אך תהיו זכאים להחזר בסך נקודת אחוז אחת. כך יצא כי בפועל, תשלמו מס רכישה בשיעור של 5% בלבד ולא של 6%.
כדי להיות זכאים להחזר מס רכישה זה, עליכם לעמוד בשני הקריטריונים הבאים:
1. קיימת תוכנית בנייה על המקרקעין שלכם, לבניית יחידת דיור אחת לפחות
2. התקבל היתר בנייה לבניית יחידת דיור אחת לפחות על המקרקעין, תוך שנתיים (24 חודשים) מיום השלמת הרכישה של הנכס.
הנחות מיוחדות במס הרכישה
תקנות מיסוי מקרקעין מקנות הנחות והטבות מיוחדות במס הרכישה. ההנחות מיועדות לאוכלוסיות העונות על הקריטריונים הקבועים בתקנות. על פי רוב, הנחות אלו מוזילות את מס הרכישה לכדי מס בשיעור של 0.5% בלבד מהמחיר, לעיתים למן השקל הראשון ולעיתים רק מעבר לתקרת הפטור לדירת מגורים יחידה (1.919 מיליון שקלים).
אוכלוסיות היעד אליהן מכוונת התקנה הן נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה, משפחות שכולות, עולים חדשים, מוסדות ציבור ועוד. ככל שאתם עשויים לעמוד בתנאי הסף להנחות אלו, פנו אל עורך דין מקרקעין ובררו את זכאותכם להנחה או לפטור האמור.
בנוסף, תקנות 20 ו-21 קובעות שיעורי מס רכישה מיוחדים בהעברת דירה לקרוב. ככלל, העברת דירה ללא תמורה חייבת במס רכישה. במקרה שכזה, המס ישולם לפי שווי הדירה בשוק.
לעומת זאת, כאשר ההעברה ללא תמורה נעשית לקרוב משפחה, כהגדרתו בתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), ישלם מקבל הדירה שליש בלבד ממס הרכישה אשר היה עליו לשלם. בהעברת דירה בין בני זוג, ייהנה המקבל מפטור מוחלט ממס רכישה. גם כאן, יש להתייעץ עם עו"ד מקרקעין כדי לוודא כי העסקה שלכם אכן עומדת בקריטריונים הקבועים בתקנות.
תכנון נכון – המפתח לחסכון
חשוב לדעת כי שיעורי מס הרכישה אינם בהכרח גזירת גורל. במקרים רבים, תוכלו להפחית את שיעורי המס שתשלמו בעזרת תכנון נכון של העסקה ועיצוב העסקה בהתאם לשיקולי המס. הכל, על פי חוק כמובן. לשם כך, עליכם להיוועץ בעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין. עורך הדין ילמד את החומר הנוגע לעסקה שלכם ויעצב את העסקה בהתאם. כך, תוכלו לחסוך סכומי מס משמעותיים ובעיקר להימנע מבורות ומחיובי מס בלתי צפויים.
סיכום
לסיכום, התשובה לשאלה מתי משלמים מס רכישה הינה פשוטה – ברכישת כל זכות במקרקעין בישראל. עם זאת, כפי שכבר ראינו, ייתכנו מקרים בהם הרוכש ייהנה מפטור חלקי או מלא ממס רכישה. לעומת זאת, במקרים אחרים, שיעור המס שיוטל עליו יהא גבוה במיוחד. על כל פנים, כדי להימנע מחיובים מפתיעים ולחסוך תשלומי מס מיותרים, יש להיוועץ בעו"ד מקרקעין ולהסתייע בשירותיו.
מעוניינים בעו"ד מקרקעין שיחסוך לכם בתשלומי המס? עשו זאת בעזרת עו"ד מירי יעקב גביש. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט. פנו אליה לקבלת ייעוץ משפטי מקיף ומקצועי והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
