כל שנה והדגשים החשובים שלה לרוכשי הדירות החדשים. במאמר זה נפרט אודות המידע הקריטי לרוכשי דירות בשנת 2023. המידע שנציג הינו עדכני ורלוונטי לשנה זו ועבר תיקוף מלא. כמו כן, נעניק לכם כלים חיוניים לבחינת שוק הנדל"ן, לאור מגמותיו הנוכחיות. רכשתם דירה השנה? חושבים לקנות דירה? מאמר זה הוא בדיוק בשבילכם.
מס רכישה
הנושא הראשון אליו יש לתת את הדעת בכל הקשור לרכישת דירות ב-2023, הוא מס הרכישה שתחויבו בו. כידוע, קניית דירה חייבת במס רכישה. הקונה יתחייב בתשלום מס רכישה. מס הרכישה יחושב כאחוזים ממחיר הדירה – המחיר בפועל או המחיר הריאלי, לפי הגבוה ביניהם.
ישנם הבדלים משמעותיים מאוד בין שיעורי המס לרוכשי דירה יחידה לבין שיעורי המס לרוכשי דירה שנייה ומעלה. במטרה להכביד על משקיעי נדל"ן, הממשלה קבעה שיעורי מס משמעותיים מאוד על רוכשי דירה שנייה ומעלה. לעומת זאת, מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה הינו נמוך יחסית.
לפני שנפרט מהם שיעורי המס עצמם, נבאר כי שיטת המיסוי כיום היא שיטת המדרגות. כלומר, על כל מדרגה במחיר תשלמו שיעור מס מסוים. רוכשי דירה יחידה יהיו פטורים לחלוטין ממס על המדרגה הראשונה, יחויבו במס בשיעור 3.5% על המדרגה השנייה, וכן הלאה, עד למדרגה החמישית. רוכשי דירה שנייה יחויבו ב-8% מס רכישה במדרגת המס הראשונה, וב-10% במדרגה השנייה. ומכאן למדרגות עצמן.
רוכשי דירה יחידה
נכון לשנת 2023, מדרגת המס הראשונה נעה מהשקל הראשון ועד ל-1,919,155 שקלים. על סכום זה, כאמור, יהיו רוכשי הדירות בשנת 2023 פטורים ממס רכישה באופן מלא. המדרגה הבאה נעה בין 1,919,156 שקלים לבין 2,276,360 שקלים. שיעור המס על מדרגה זו יעמוד על 3.5%. המדרגה הבאה מגיעה עד ל-5,872,725 שקלים. במדרגה זו, שיעור המס הינו 5%.
רובן המוחלט של הדירות בישראל לא יחצו את רף 5.8 מיליון השקלים. עם זאת, ככל שהדירה שרכשתם תחצה רף זה, שיעור המס במדרגה הבאה יעמוד על 8%. המדרגה החמישית והאחרונה מתחילה ב-19,575,756 שקלים ואין לה תקרה, ושיעור המס במדרגה זו הינו 10%.
לרוכשי דירה שנייה ומעלה, ישנן שתי מדרגות מס בלבד. הראשונה מתחילה בשקל הראשון ומגיעה עד ל-5,872,725 שקלים ועל המחיר במדרגה זו ישלם הקונה מס בשיעור של 8%. על יתרת המחיר, ככל שישנו, ישלם הרוכש 10% למס שבח.
שיעורי מס שבח לדירה יחידה ושאינה יחידה
| דירה יחידה | שיעור המס | דירה שאינה יחידה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% | 0 עד 5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% | 5,872,726 ומעלה | 10% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% | ||
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% | ||
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% |
לאחר הפירוט המספרי, נציג דוגמה פשוטה אשר תחדד את ההבדלים המשמעותיים כל כך במיסוי בין רכישת דירה יחידה לבין רכישת דירה שנייה ומעלה. נניח כי אדם קונה דירה ב-1.5 מיליון שקלים. במקרים בהם זוהי דירתו היחידה, הוא לא יתחייב במס כלל. לעומת זאת, אם דירה זו אינו דירתו היחידה של רוכש הדירה בשנת 2023, הוא יתחייב במס רכישה של 120 אלף שקלים!
כעת, נניח שמחיר הדירה עומד על 3 מיליון שקלים. בהנחה שזוהי דירתו הראשונה של המוכר, הוא ישלם מס רכישה בגובה 70,393.2 שקלים. ככל שזו אינה דירתו הראשונה של המוכר, הוא יתחייב במס רכישה של 240 אלף שקלים!
ניתן לראות, אם כן, כי חבות מס הרכישה בדירה שנייה גבוהה באופן משמעותי מחבות המס לדירה ראשונה. חשוב מאוד לשים לב לגובה המדרגות המעודכן לשנת 2023 ולתכנן את העסקה בהתאם. תכנון נכון של העסקה ותיקוף של הידע שלכם בהתאם לשנה הנוכחית, צפוי לחסוך לכם לא מעט מס.
משכנתאות וריביות
לאחר שנה של העלאות ריבית מאסיביות, עליות הריבית נעצרו ונראה כי לעת עתה בנק ישראל משאיר את ריבית הפריים יציבה. עם זאת, בעוד שעד לפני כשנה וחצי הריבית הייתה אפסית, כיום היא גבוהה מאוד יחסית ועומדת על 4.75%.
לגובה ריבית בנק ישראל השפעה ישירה על הריבית שתקבלו במשכנתא שלכם ועל ההחזרים החודשיים שתחזירו. כל עוד הריבית נותרת יציבה, ההחזרים החודשיים, הגם שיהיו גבוהים, יוותרו ללא שינוי. עליות או ירידות של הריבית ישפיעו על ההחזרים החודשיים ויש להיערך לכך, לטוב ולמוטב.
בשורה התחתונה, רוכשי דירות בשנת 2023 צריכים לדעת שלנזילות יש מחיר והמשכנתאות כיום יקרות. קחו זאת בחשבון בהחלטתכם אם לרכוש כיום דירה, ככל שתידרשו למשכנתא מהבנק עבור הרכישה.
השכרת הדירה
רבים מרוכשי הדירות בשנת 2023 רוכשים דירות לצרכי השקעה. המחוקק קבע פטור ממס להכנסה מהשכרת דירה, עד לרף מסוים. הרף המעודכן לשנת 2023 עומד על 5,471 שקלים. ככל שתשכירו את הדירה במחיר נמוך ממחיר זה, הרי שתהנו מפטור מלא ממס על הכנסה זו. השכרה במחיר הנע בין 5,472 לבין 10,942 שקלים תזכה אתכם בפטור חלקי ממס הכנסה. השכרה במחיר גבוה יותר תהיה חייבת במס באופן מלא.
גם כאן, חשוב להישאר מעודכנים, להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ולעקוב אחר גובה הפטור בשנה הנוכחית. התחשבות בתקרת הפטור במועד כריתת החוזה תעזור לכם להשכיר את הדירה בראש שקט ולהימנע מטעויות מיותרות.
20 עכשיו 80 במסירה
מי שעוקב אחר שוק הנדל"ן בכלל ובפרט אחר דירות יד ראשונה מקבלנים, בוודאי מכיר את "המבצע" החדש – שלמו 20% מהתמורה עכשיו ו-80% במועד המסירה. הסיבה בגינה הקבלנים יוצאים במבצע זה, ברורה. גם הם חשים קשיי נזילות, את הצינון בשוק ואת עליות הריבית והם מעוניינים לסגור עסקאות במהירות מול הקונים.
עם זאת, מבחינת הקונים, כלל לא בטוח שמדובר בעסקה משתלמת. ככל שמחיר הדירה מוצמד למדד תשומות הבנייה, הותרת 80% מהמחיר למועד מאוחר כל כך עלולה לעלות לכם ביוקר. המחיר עלול לעלות במאות אלפי שקלים ואתם תמצאו את עצמכם מתקשים לשלם על הדירה שלכם.
מנגד, במקרים בהם מחיר הדירה לא מוצמד למדד, מדובר במבצע משתלם למדי. תוכלו לגייס כעת את ההון הראשוני שלכם, לממן את 20 האחוזים הראשונים ולממן את יתרת העסקה בעזרת משכנתא מהבנק במועד מאוחר יותר. כיום, לאור הקשיים בשוק, ישנם קבלנים המוכנים לוותר על ההצמדה למדד. התעקשו על כך.
ירידה לצורך עליה?
בחודשים האחרונים, האנליסטים שלנו מזהים מגמת ירידה במחירי הדירות. המגמה ניכרת בעיקר בפריפריה ואף בחלק מערי המרכז. אולם יש להיזהר מהסקת מסקנות זריזה ומהגעה למסקנה כי המגמה נהפכה והמחירים יורדים. ייתכן בהחלט שמדובר באירוע רגעי ובקרוב, המחסור התמידי בדירות, ישוב וייתן את אותותיו והמחירים ישובו לעלות.
כמו כן, יש לזכור כי שנת 2023 הגיע אחרי שנתיים בהן עליות המחירים היו מוקצנות אפילו ביחס לעליות להן התרגלנו. ייתכן כי שנת 2023 מעניקה לנו תיקון סטטיסטי נדרש. קחו זאת בחשבון בהחלטתכם אם להיכנס כיום לשוק או להמתין.
ייעוץ משפטי איכותי
בסופו של דבר, הצלחת העסקה שלכם לא תלויה רק בכישורים עסקיים, בהבנת השוק ובניצול הזדמנויות, אלא גם בליווי משפטי צמוד והולם. ליווי משפטי מקצועי ואיכותי יציל אתכם מטעויות קריטיות, יסייע לכם לשמור על עצמכם ואף יזהה עבורכם הזדמנויות ופוטנציאל רווח. מעוניינים ברכישת דירה ב-2023? פנו אל עורך דין מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ משפטי מהשורה הראשונה, מקצה לקצה, והיכנסו לעסקה בבטחה ובחוכמה.
סיכום
לסיכום, שוק הנדל"ן חווה תמורות ועדכונים תכופים. התעדכנו בכל המידע הדרוש לשנת 2023, לעניין מדרגות מס הרכישה, שיעורי הפטור ממס על הכנסה מהשכרה, שיעורי הריבית במשק, מדד תשומות הבנייה ומגמות השוק באופן כללי. עשו זאת בליווי משפטי צמוד שישמור עליכם ויגן על האינטרסים החיוניים שלכם.
על רוכשי הדירות לשים לב לשיעורי מס הרכישה העדכניים וכך גם למדרגות המס הרלוונטיות. אלו מתפרסמות ומתעדכנות מידי שנה ומעקב צמוד אחר הרשומות יאפשר לכם לעשות עסקאות טובות וחכמות גם מבחינת שיקולי המס.
ראשית, בחנו היטב את יציבותו של הקבלן. דרשו מהקבלן, באמצעות עורך דינכם, את הבטוחות המשפטיות הנחוצות לשם הגנה מלאה על כספכם ועל העסקה כולה. בנוסף, שימו לב לשיעורי הריבית בשוק והיזהרו מעסקאות מפתות, שלעיתים אכן משתלמות, כדוגמת עסקת 20 בחתימה 80 במסירה.
הרף המעודכן לשנת 2023 עומד על 5,471 שקלים. ככל שתשכירו את הדירה במחיר נמוך ממחיר זה, הרי שתהנו מפטור מלא ממס על הכנסה זו. השכרה במחיר הנע בין 5,472 לבין 10,942 שקלים תזכה אתכם בפטור חלקי ממס הכנסה. השכרה במחיר גבוה יותר תהיה חייבת במס באופן מלא.
ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 4.75% ולפחות לעת עתה היא נראית יציבה. ככל שמגמות האינפלציה תיעצרנה, צפויות ירידות בשיעורי הריבית אך אנו עוד לא שם וקשה להסתמך על ירידות שכאלו בעתיד הקרוב.
