סדר פעולות ברכישת דירה – ממה מתחילים?

רכישת דירה עלולה להיות עסק מפחיד. רבים חוששים מפניו, נרתעים ממנו ואף נמנעים מלהיכנס אל שוק הנדל"ן עקב החשש מהפרוצדורה ברכישת הדירה. כדי להמעיט מחשש זה, כתבנו עבורכם מדריך זה המפרט מהו סדר הפעולות ברכישת דירה. במאמר נפרט ממה מתחילים ברכישת דירה, לאן מתקדמים ולמה חשוב לשים לב.

סדר פעולות ברכישת דירה – כל השלבים

עסקה לרכישת דירה היא עסקה רב שלבית. תידרשו לעבור צעדים רבים מהרגע בו תחליטו כי ברצונכם לרכוש דירה ועד לשלב בו הדירה תהיה בבעלותכם. כעת, נתחיל לפרוט שלבים אלו.

1. הגדרת יעדים לרכישה

השלב הראשון ברכישת דירה, הוא להבין מדוע אתם רוכשים דירה. על פי רוב, רכישת דירה תיעשה או לצרכי השקעה או לצרכי מגורים. המאפיינים החשובים בדירה להשקעה שונים בתכלית מאלו החשובים בדירה למגורים. ייתכן כי תמצאו דירה שתהיה אופטימלית עבורכם לצרכי מגורים, אך היא כלל לא תתאים להשקעה. גם ההיפך אפשרי כמובן. דירות רבות הינן רנטביליות למדי ומשיאות תשואה נאה, אך אינן מתאימות לצרכי הדיור שלכם.

בשל זאת, חשוב מאוד להגדיר בבירור האם הדירה שאתם רוכשים צפויה לשמש למגורים או להשקעה. על פניו, מדובר בשאלה טריוויאלית למדי שלא תידרשו להקדיש לה חשיבה מיוחדת. אולם בשוק הנדל"ן הישראלי, זוגות רבים רוכשים דירה, משכירים אותה למשך מספר שנים ולאחר מכן מתגוררים בה בעצמם.

בהנחה שזוהי מטרתכם ברכישת הדירה, תידרשו להקדיש מאמץ מיוחד למציאת דירה העונה הן על מאפייני הדירה למגורים והן על מאפייני הדירה להשקעה. רק דירה שתענה על כלל המאפיינים הללו תענה על הציפיות שלכם ותתאים ליעדים שלכם לרכישה.

1.1 דירה להשקעה לעומת דירה למגורים

כעת, נסקור בקצרה את המאפיינים החשובים בדירה למגורים לעומת אלו של דירה להשקעה. נפתח באלו של דירת המגורים ולאחר מכן במאפייני הדירה להשקעה.

מאפייני דירת המגורים:

• דירה מרווחת המתאימה לצרכי המשפחה שלכם
• סביבת מגורים נעימה ומזמינה
• חיי קהילה המתאימים לכם
• שירותים עירוניים הדרושים עבורכם

מאפייני הדירה להשקעה:

• אזור עם ביקוש גבוה לשכירות
• אזור עם תשואה גבוהה
• דירה עם תשתיות טובות – לא תרצו להתעסק עם תיקונים ושיפוצים לדירה. תעדיפו לרכוש דירה עם תשתיות טובות שלא תדרוש מכם תפעול רב

אם כן, בבואכם לרכוש דירה תידרשו לשים לב למאפיינים אלו. הבחינו בין המאפיינים של דירה להשקעה לבין המאפיינים של דירה למגורים. ללא אבחנה בין מאפיינים אלו, הדירה לא תענה על הצרכים שלכם ולא תעמדו במטרות הרכישה.

2. הגדרת תקציב לרכישה

השלב הבא בסדר הפעולות ברכישת דירה הוא הגדרת תקציב ריאלי לעסקה. התקציב הריאלי יציב עבורכם את גבולות הגזרה לעסקה. לאחר הגדרת הציפיות מהדירה וכן התקציב שלכם לרכישתה, תוכלו להתקדם בסדר הפעולות לרכישת דירה.

2.1 איך מגדירים תקציב לרכישת דירה?

רכישת דירה ממומנת, על פי רוב, משני מקורות – ההון הראשוני שלכם והמשכנתא שתיקחו מהבנק. מה ההון הראשוני שלכם, פשוט יחסית לדעת. בדקו כמה כסף זמין יש לכם עבור רכישת הדירה. שימו לב, כמובן, לתאריכים בהם ייפתחו לכם קופות גמל וקרנות השתלמות שתסייענה לכם ברכישת הדירה.

מורכב יותר לדעת כמה כסף תוכלו לקבל במשכנתא מהבנק. כדי להעריך בכל זאת את הסכום שתקבלו, היעזרו ביועץ משכנתאות או בסימולטורים של הבנקים השונים, בדקו איזה סכום יאושר לכם במשכנתא על סמך ההון הראשוני וההכנסות שלכם. וודאו כי תוכלו לעמוד בהחזר החודשי. בנושא המשכנתא, ההחזר החודשי הרצוי ועוד נעסוק להלן.

3. איתור הדירה שתרצו לקנות

לאחר שהגדרתם לעצמכם תקציב ומטרות לרכישה, תצטרכו למצוא את הדירה המתאימה לכם. ניתן לעשות זאת בעזרת מתווך, אך גם באופן עצמאי. בשוק הנדל"ן של ימינו לא חסרות פלטפורמות למציאת דירות אשר תוכלנה לחסוך לכם את הוצאות התיווך. עם זאת, ישנם אזורים בהם מקובל למצוא דירות דרך מתווכים בלבד ולא תוכלו להימנע ממציאת הדירה באמצעות מתווך.

4. בדיקות לפני קניית הדירה

מצאתם דירה שמתאימה לכם לפי המאפיינים שצוינו לעיל? מצוין! אך לפני שנתקדם לרכישת הדירה, חשוב לערוך בדיקות נוספות כדי לוודא שהיא אכן מתאימה עבורכם. הגעתם לדירה בשעות היום? הגיעו אליה גם בלילה. הגעתם לביקור בלילה? הגיעו ביום ובדקו האם היא מוארת או חשוכה. הגעתם בסוף שבוע? הגיעו גם באמצע השבוע ובחנו את הרעש מהרחוב ומצב החניות ברחוב.

בנוסף, הקפידו לבדוק לא רק אם הדירה מוצאת חן בעיניכם, אלא גם סביבתה. וודאו כי ישנם באזור מבני ציבור התואמים את ציפיותיכם, דוגמת מוסדות חינוך טובים, בתי בילוי נעימים ועוד. עמדו על טיבה של האוכלוסייה במקום והתאמתה למאפיינים שלכם. לא תרצו, ככל הנראה, לגור בשכונה בה תרגישו זרים ולא חלק אינטגרלי מהאוכלוסייה.

הדירה עומדת בכל המבחנים הללו? אם לא, המשיכו לחפש דירה מתאימה יותר. אם כן, נמשיך לבדיקות המעמיקות יותר לפני החתימה על החוזה וקניית הדירה.

5. בדיקה משפטית בסדר הפעולות לרכישת דירה

לפני רכישת הדירה, חשוב להוציא נסח טאבו של הנכס. את נסח הטאבו תוציאו בעזרת עורך דין מקרקעין אשר יבחן אותו בדקדוק רב. בנסח הטאבו ייכתב מי הבעלים של הדירה, מה השטח המדויק שלה, אילו שעבודים ועיקולים חלים עליה וכן הלאה. רק לאחר שעורך הדין שלכם יאשר כי הדירה אכן רשומה כדין, נעדרת חריגות בנייה וחובות לצדדים שלישיים, תוכלו להתקדם בסדר הפעולות לרכישתה של הדירה.

ככל שהדירה שאתם רוכשים מצויה בבניין, עורך הדין שלכם לא יסתפק בהוצאת נסח טאבו אלא יוציא גם את תיק הבית המשותף. תיק זה יפרט מה שטחה המדויק של כל דירה, מה מוצמד לכל דירה (חניות, מחסנים, מרפסות וגינות) וכן ניתן יהיה למצוא בו את תקנון הבית המשותף. תקנון הבית המשותף מהווה מעין קוד התנהגות בבניין, המגדיר את המותר והאסור בו, את אופן קבלת ההחלטות ואת התוכניות העתידיות לבניין.

עורך הדין יבצע את כלל הבדיקות המשפטיות הנדרשות. רק לאחר כלל בדיקות אלו, תוכלו להתקדם בסדר הפעולות ברכישת דירה בבטחה ובידיעה שהעסקה משתלמת.

6. בדק בית לנכס

לאחר שווידאתם, באמצעות עורך הדין שלכם, כי העסקה אכן בטוחה מבחינה משפטית, יש לערוך בדיקה פיזית לנכס. הזמינו בעל מקצוע לעריכת בדק בית לנכס. במסגרת בדק הבית, יבחן בעל המקצוע את כלל תשתיות הבית ויוודא כי הן תקינות.

בעל המקצוע יבחן את כל מה שנמצא מאחורי הקירות, מתחת לרצפה או מעל התקרה ויוודא כי תשתיות המים, החשמל, הביוב והגז עובדות כראוי ובטוחות לשימוש. כמו כן, בעל המקצוע יוכל להצביע על ליקויים נוספים בדירה, ככל שישנם.

7. תכנון מס בעסקה

כידוע, עסקאות מקרקעין חייבות במס. על קוני דירות לשלם מס רכישה לקופת המדינה. שיעורי מס הרכישה משתנים באופן דרמטי בין רוכשי דירה ראשונה לבין רוכשי דירה שנייה ומעלה. עורך הדין שלכם יברר עבורכם מהי חבות המס הצפויה מהעסקה ואף יתכנן עבורכם את העסקה, באופן חוקי כמובן, כך שתצטרכו לשלם עבורה כמה שפחות מס.

8. קבלת אישור עקרוני למשכנתא

בשלב זה, תרצו כבר להתקדם לחתימה על חוזה המכר. אולם כדי שהמוכר יסכים לחתום איתכם על חוזה, הוא ירצה להיות בטוח שבאמת תקבלו משכנתא מהבנק ותוכלו לשלם לו את מלוא התמורה.

לכן, עליכם לפנות לבנק (באופן מקוון), להציג בפניו את כלל הנתונים הנוגעים למכירה ולהכנסות שלכם והבנק ינפיק עבורכם אישור עקרוני. אישור עקרוני זה מהווה התחייבות של הבנק לאשר לכם משכנתא, לפי התנאים שהצגתם.

עם אישור עקרוני זה תוכלו לחזור למוכר הדירה. על סמך התחייבות הבנק, תוכלו להתקדם במשא ומתן ולחתום על חוזה המכר.

9. חתימה על חוזה המכר

לאחר שסיימתם את כל ההכנות הדרושות שהוצגו בשלבים הקודמים, תוכלו להגיע סוף כל סוף לחתימה על חוזה המכר עצמו. עורך הדין שלכם ינהל משא ומתן אל מול המוכרים, בסופו תגיעו לנוסח מוסכם. הנושאים החשובים ביותר בחוזה המכר הם:

1. התמורה
2. מועדי התשלומים
3. מועד המסירה של הדירה

מעבר לכך, החוזה מסדיר נושאים רבים נוספים דוגמת האחריות על העברת הזכויות בנכס, המצאת מסמכים רלוונטיים, תיקונים נדרשים בנכס ועוד. אולם 3 המרכיבים שהוצגו הם המשמעותיים ביותר בחוזה המכר.

10. הוצאת המשכנתא

לאחר שחתמתם על חוזה המכר, תוכלו לקבל משכנתא מהבנק. הציגו לבנק את החוזה, את ההון הראשוני שלכם, את הכנסותיכם הנוכחיות והצפויות ואת כלל האישורים הנדרשים, ועל סמך מידע זה הבנק יציע לכם משכנתא.

חשוב לדעת כי שוק המשכנתאות כיום הינו שוק תחרותי למדי. תוכלו לקחת בקלות משכנתא מכל בנק שהוא, בין אם יש לכם בו חשבון ובין אם לאו. רצוי מאוד להסתייע ביועץ משכנתאות שייצג אתכם אל מול הבנקים וישיג עבורכם את המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.

דעו כי משכנתא הינה הלוואה מורכבת. למעשה, לא מדובר בהלוואה אחת אלא בתמהיל של מספר הלוואות, כל אחת בתנאים שונים. לכן, נדרשת מומחיות מיוחדת כדי ליצור את תמהיל המשכנתאות המדויק בשבילכם, המתאים לצרכים שלכם, ליכולת ההחזר החודשית שלכם ולאטרקטיביות הכללית של ההלוואה. יועץ משכנתאות מקצועי ידע לעשות זאת.

11. השלמת העסקה

לבסוף, לאחר החתימה על החוזה והעברת מלוא התמורה למוכרים, תימסר החזקה בנכס לקונים. עם מסירת החזקה, על עורך הדין שלכם לדאוג לרישום הזכויות בנכס על שמכם. כזכור, הטאבו מנהל מרשם קפדני של הזכויות בכל נכס ונכס. רק עם רישום הזכויות בטאבו על שמכם, הדירה תעבור אליכם באופן מלא ואתם תזכו בבעלות בה.

משרד עו"ד מירי יעקב גביש

זהו, אם כן, סדר הפעולות ברכישת דירה. כפי שראיתם, מדובר בפעולות מורכבות ומסובכות משפטית. בשלבים רבים בהליך ניתן לטעות, ליפול ולהפסיד לא מעט כסף. כדי להימנע מבורות משפטיים אלו, יש להסתייע בשירותיו של עו"ד מקרקעין מקצועי ומנוסה. מחפשים עו"ד שכזה? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת שירות זה והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו משירותיה של עו"ד גביש.