מאז שנת 2022, השוק חווה העלאות ריבית רבות ורצופות. העלאות הריבית השפיעו באופן ישיר על ייקור המשכנתאות, מה שהוביל לשינויים בשוק הנדל"ן כולו. במאמר זה נלמד מה המשמעות של אותן העלאות ריבית וכיצד הן השפיעו על שוק הנדל"ן בישראל. מהי ריבית בנק ישראל? מה הקשר בינה לבין המשכנתאות? המשיכו לקרוא וגלו.
ריבית בנק ישראל
בנק ישראל הינו הבנק המרכזי של המדינה, המרכז הפיננסי שלה. הבנק, ככל בנק אחר, לווה כספים ומלווה כספים. בנק ישראל קובע את שיעורי הריבית בהם הוא ילווה כסף לבנקים המסחריים ואת שיעור הריבית שישלם על הלוואותיו. ממוצע שיעורים אלו, נקבע כריבית בנק ישראל. בנק ישראל קובע מה יהיה שיעור הריבית ומפרסם שיעור זה למשק.
בשנות ה-90, עת מדינת ישראל התאוששה ממשבר כלכלי משמעותי, ריבית בנק ישראל הרקיעה שחקים והגיעה לכדי 15%. עם השנים, ריבית בנק ישראל ירדה והתמתנה. סביב שנת 2011, הגיעה הריבית לשיעור של כ-3.75% אחוזים ובשנת 2015 הריבית ירדה לכדי ריבית אפסית של ממש.
במשך מספר שנים, ריבית בנק ישראל הייתה אפסית לחלוטין. להלן נעמוד על משמעות הדבר באופן כללי ובהקשרי שוק הנדל"ן בפרט. אולם לאחר משבר הקורונה ומלחמת רוסיה – אוקראינה, החל גל עליות ריבית בעולם כולו במטרה להתמודד עם האינפלציה הגואה. הגל לא פסח אף על ישראל, ומאז שנת 2022 חווינו עליות ריבית תכופות במשק, שהגיעו לשיאן בחודש מאי 2023. מאז, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.75% והיא נותרה ללא שינוי, נכון לכתיבת שורות אלו.
מומחים צפו כי בשנת 2024 נראה ירידות בשיעורי הריבית עם התייצבות השוק, ולאט לאט נחזור לשיעורי הריבית שהכרנו מהעשור האחרון. אולם מלחמת חרבות ברזל הוסיפה לקלחת אי הוודאות של השנים האחרונות חוסר יציבות והוצאות נרחבות. כתוצאה מכך, ספק אם ירידות הריבית המדוברות אכן תקרינה וייתכן בהחלט כי הריבית הגבוהה תישאר איתנו זמן רב.
זו הייתה, אם כן, סקירה קצרה על ריבית בנק ישראל בעשורים האחרונים. כעת, נבין מה המשמעות של ריבית זו וכיצד היא משפיעה על השוק.
ריבית פריים במשק
הבנקים והמוסדות הפיננסיים בישראל מלווים כספים ללקוחות. ההלוואות, כמובן, ניתנות בריבית. הלווים נדרשים להשיב את הקרן בתוספת ריבית, כמוסכם בתנאי ההלוואה. לא אחת, הסכם ההלוואה קובע כי הריבית שהלווים יצטרכו לשלם היא ריבית הפריים. ריבית הפריים מוגדרת כריבית בנק ישראל, פלוס אחוז וחצי.
המשמעות של הדברים היא כי כאשר ריבית בנק ישראל נמוכה גם ריבית הפריים נמוכה, ולווים יכולים ליטול הלוואות זולות מאוד. ריבית נמוכה מעודדת נטילת הלוואות והיא מלווה עם צמיחה וצריכה מוגברת. לעומת זאת, בזמנים של ריבית בנק ישראל גבוהה ריבית הפריים תהיה גבוהה עוד יותר, מה שיוביל להאטה ולצינון הביקושים.
על כן, הריבית משמשת ככלי להתמודדות עם אינפלציה. לרוב, אחד הגורמים לאינפלציה הוא עודף ביקוש. העלאת הריבית מובילה לצינון הביקוש, וממילא ממתנת את האינפלציה. זו הסיבה שהריבית משמשת להורדת ביקושים בכלל ענפי השוק, וכן בענף הנדל"ן.
ריבית פריים בשוק הנדל"ן
כידוע, קניית דירה היא עסק יקר. לרוכשים אין מספיק כסף נזיל כדי לרכוש את הדירה ולכן הם נדרשים ליטול הלוואה מהבנק – משכנתא. המשכנתא מורכבת ממספר הלוואות, שאחת המרכזיות מהן היא ריבית הפריים. הבנק מעניק ללווים הלוואה בתנאי ריבית פריים.
עד לתחילת העלאות הריבית, הלוואה בתנאי פריים נחשבה לזולה ולמשתלמת ביותר. בשנת 2021 אף בוטלה המגבלה לפיה ריבית הפריים לא תעלה על שליש מכלל המשכנתא. כתוצאה מכך, ישראלים רבים נטלו ריביות פריים גבוהות ונהנו מהחזר חודשי נמוך.
אולם הריבית עלתה, ולפתע ההחזרים החודשיים על הלוואות הפריים הרקיעו שחקים. המשכנתאות הפכו ליקרות הרבה יותר, מה שהרתיע רוכשים רבים מלהיכנס אל שוק הנדל"ן. פתאום, מחירן הריאלי של הדירות עלה בצורה דרמטית ועסקאות הנדל"ן נהיו לא משתלמות יותר עבור הרוכשים.
כך התבטאה השפעת שיעורי הריבית על רכישת דירה. רכישת דירה נהייתה עסק יקר הרבה יותר. ההחזרים החודשיים של המשכנתא התייקרו. משקיעים חככו בדעתם האם כדאי להיכנס לשוק. כל זאת, כתוצאה מעליית הריבית וייקור המשכנתאות בשוק.
לא רק הריבית
חשוב להדגיש כי הייקור במחירן הריאלי של הדירות לא נובע רק מעליית הריבית. ההתייקרות נובעת גם מעליית מדד תשומות הבנייה. מדד זה עלה בצורה דרמטית מאז משבר הקורונה שפגע בשרשרת האספקה וממלחמת רוסיה אוקראינה שצמצמה את חומרי הגלם הזמינים. העלייה במדד תשומות הבנייה ייקרה את מחירי הנדל"ן הן עבור רוכשי הדירות החדשים והן עבור מי שכבר רכשו דירות, אך עוד לא השלימו את התשלום על הדירות.
השפעת שיעורי הריבית על רכישת דירה – שתי השפעות מקבילות
כאמור, שיעורי הריבית גרמו להתייקרות הליך הרכישה עבור קוני הדירות. אולם במקביל, עליית שיעורי הריבית גורמת למיתון בעליית מחירי הנדל"ן בישראל. מזה כ-15 שנה שאנו מצויים בעליית מחירים מאסיבית בשוק הנדל"ן. בשנים הראשונות של שנות ה-20 עלייה זו הגיעה לשיא, והמחירים עלו בשיעורים של למעלה מ-20% בשנה.
עליית הריבית, כפי שכבר הסברנו, הובילה לצינון בביקושים לדירות. כידוע, צינון בביקוש שלא בא ביחד עם פיחות בהיצע, מוביל לירידות מחירים. ואכן, באזורים בהם הביקושים מלכתחילה נמוכים, חווינו ירידות מחירים בשנה החולפת. באזורי המרכז, בהם הביקוש נותר גבוה מההיצע, לא נצפו עדיין ירידות אך העלייה הדרמטית במחירים התמתנה.
חשוב לציין כי בדירות יד ראשונה מקבלן, ראינו פחות ירידות מחירים. במקום זאת, אנו צופים בהקלות משמעותיות בתנאי הרכישה. הקבלנים מציעים לרוכשים לשלם 20% בלבד מהמחיר במועד החתימה על חוזה המכר ואת 80% הנוספים רק במועד קבלת הדירה. הדבר מהווה הקלה משמעותית על הרוכשים שאינם נדרשים לגיוס הון משמעותי כבר במועד החתימה על החוזה.
זאת ועוד, הקבלנים מוותרים על הצמדת המחירים למדד, מה שיכול לחסוך לרוכשים עשרות ואף מאות אלפי שקלים. הדבר נכון במיוחד בשנים האחרונות, בהן מדד תשומות הבנייה עולה בחדות ומכביד משמעותית על רוכשים אשר עבורם המחיר אכן מוצמד למדד.
אם כן, עליית שיעורי הריבית גרמה לשתי תנועות בו זמנית. הראשונה, היא התייקרות משמעותית מאוד של הריביות והכבדה על רוכשי הדירות. השנייה, היא צינון הביקוש מה שהוביל לירידת מחירים בשוק הנדל"ן.
האם כדאי לרכוש דירה בתנאי שוק אלו?
נוכחנו לדעת כי עליית הריבית משפיעה באופן כפול, ומנוגד לכאורה, על מחירי הדירות. מכיוון שכך, לקוחות רבים שואלים אותנו האם נכון, בתנאים אלו, לרכוש דירה חדשה. כמובן שלא נוכל להעניק תשובה חד משמעית לשאלה זו והיא תלויה בשלל גורמים. ובכל זאת, נעניק תשובה מסוימת.
אנו מעריכים כי בשנים הקרובות, הריבית תחזור למגמת ירידה ותתקרב לשיעורי הריבית שהכרנו. בשל כך, ניתן לצפות כי מחירי הנדל"ן בשוק ימשיכו לעלות ולטפס. ההנחה שהמחירים ימשיכו לעלות מכווינה למסקנה כי נכון לרכוש נדל"ן בתקופה זו.
מאידך, היה והריבית תישאר בשיעורים אלו, לא מן הנמנע שהביקוש ימשיך לפחות והמחירים ירדו עוד יותר. מי שמעריך כי זהו המצב, יעדיף כמובן להמתין עם הרכישה. כמו כן, בתקופה זו, ריבית הפריים עודנה יקרה וההחזרים על המשכנתא שלכם יהיו גבוהים במיוחד. נסו להעריך האם תעמדו בהחזרי המשכנתא. אם התשובה שלילית, לא רצוי להיכנס לעסקה.
על כל פנים, רצוי להתייעץ עם גורמי המקצוע לפני ההכרעה אם להיכנס לעסקה או לא. התייעצו עם יועץ פיננסי ועם עורך דין מקרקעין שיעריך מה יהיו השלכות המס של העסקה. על סמך הערכות אלו, החליטו האם לרכוש דירה בתקופה זו.
משרד עו"ד מירי יעקב גביש
שוקלים לקנות דירה בתקופה זו? מתלבטים אם מדובר בצעד נכון? התייעצו עם עו"ד מירי יעקב גביש וקבלו תמונת מצב מלאה ומותאמת אישית לכם. עו"ד יעקב גביש הינה משפטנית המתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. הסתייעו בשירותיה, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים שכבר נהנו מייעוץ מקצועי ואיכותי.
