הסכם שיתוף במקרקעין הוא המפתח שלכם לשליטה על המקרקעין שלכם ועל חלוקת הזכויות במקרקעין. בעזרת ההסכם, תוכלו להתנות על הקבוע בחוק המקרקעין וליצור לכם הסכם שיתוף בתנאים שלכם. המשיכו לקרוא וגלו מה יכול להיכלל בהסכם שיתוף וכיצד יוסדרו הזכויות המשותפות בהיעדר הסכם שכזה.
מה זה הסכם שיתוף במקרקעין?
כדי להבין מהו הסכם שיתוף במקרקעין, יש להבין תחילה מהו שיתוף במקרקעין. שיתוף במקרקעין הינו מצב משפטי, בו לחלקת מקרקעין אחד מספר בעלים והבעלים שותפים אחד של השני. חשוב להבין ששותפות במקרקעין לא מקנה לכל אחד בעלות בחצי מהשטח, אלא כל מטר ומטר מהמקרקעין נמצא בבעלותם של כל אחד מהשותפים בו זמנית.
כדי שהשותפים יוכלו להרוויח מהשותפות העסקית שלהם, עליהם להכריע מה לעשות עם המקרקעין, כיצד לפתח אותה, האם להשכיר את השטח, למכור אותו, לעשות בו שימוש עצמי וכן הלאה. כמו כן, עליהם לקבל החלטות הנוגעות לתחזוקה השותפת של המקרקעין, מה ייעשה בחלקה ביום יום ומי יהיה אחראי לתקינות המקרקעין.
הכרעות והחלטות אלו, יתקבלו בהסכם השיתוף במקרקעין. הסכם השיתוף יעסוק, כלשונו של סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין:
"בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין"
באופן קונקרטי יותר, השותפים יוכלו לקבוע בהסכם, בראש ובראשונה, מה אחוז הבעלות של כל אחד מהבעלים במקרקעין. אחרת, בהתאם לסעיף 27, חזקה על חלקו של כל אחד מהשותפים שהוא שווה. בנוסף, ייקבעו השותפים מה הייעוד של המקרקעין שלהם. לאחר מכן, הם יפרטו צעדים שיובילו אותם למימוש מטרה זו. בנוסף, ההסכם יכלול פירוט בדבר מנגנון קבלת ההחלטות במקרקעין המשותפים ומהן חובותיו וזכויותיו של כל אחד מהשותפים.
הסכם המגביל את פירוק השיתוף
נדבך חשוב נוסף בהסכם השיתוף, יעסוק בפירוק השיתוף. סעיף 34 (א) מקנה לכל שותף זכות למכור את חלקו במקרקעין, מתי שירצה וללא הסכמת יתר השותפים. כלומר, שותף יוכל להודיע לשותפיו יום אחד בהיר כי הוא יוצא מהשיתוף ובמקומו נכנס שותף אחר אף אם השותף החדש אינו רצוי מבחינת שאר השותפים.
עם זאת, מדובר בסעיף חוק דיספוזיטיבי, כלומר סעיף שניתן להתנות עליו בהסכם השיתוף עצמו. סעיף 34 (ב) לחוק קובע כי הסכם שיתוף במקרקעין יוכל לכלל תניה המגבילה את זכותו של שותף למכור את חלקו לצד שלישי, למשך 5 שנים. לאחר 5 שנים, גם הסכם השיתוף במקרקעין לא יוכל לכבול את השותף מלמכור את חלקו.
חשוב להבהיר כי מכירת חלקו של שותף אינה מפרקת את השיתוף, אלא רק מחליפה שותפים. לעומת זאת, שותף יוכל להחליט, בכל רגע נתון ואף אם יתר השותפים אינם מעוניינים בכך, לפרק את השיתוף. פירוק השיתוף יוכל להיעשות על דרך חלוקת המקרקעין לכל אחד מהשותפים או על דרך מכירתם וחלוקת התמורה שתתקבל בעד המקרקעין המשותפים.
גם זכות זו של השותף לפרק את השותפות, היא זכות דיספוזיטיבית. ככל שקיימת תניה בהסכם השיתוף במקרקעין האוסרת על פירוק השיתוף ללא הסכמת יתר השותפים, שותף לא יוכל להוביל על דעתו לפירוק השיתוף. אולם לאחר 3 שנים, יוכל השותף לפנות אל בית המשפט ואם יסבור בית המשפט כי פירוק השיתוף נכון וצודק בנסיבות העניין, יורה בית המשפט על פירוק השיתוף.
רישום הסכם שיתוף בטאבו
סעיף 29 לחוק המקרקעין מורה כי ניתן לרשום הסכם שיתוף במקרקעין בטאבו, ומרגע שנרשם ההסכם בטאבו הוא יהיה מחייב גם כנגד צדדים שלישיים שלא חתמו על הסכם השיתוף. כך, אם למשל שותף מכר את חלקו בשותפות לצד שלישי, גם השותף החדש יהיה כפוף להסכם השיתוף למרות שהוא עצמו לא חתם על ההסכם.
השותף החדש יהיה כפוף להסכם, אף אם הוא לא היה מודע להסכם בזמן רכישת חלקו של השותף הקודם. זאת, מאחר שרישום בטאבו יוצר חזקה לפיה ההסכם הובא לידיעתו של כל רוכש חדש של המקרקעין. אחריותו של כל רוכש להוציא נסח טאבו של המקרקעין אותם הוא רוכש ולבדוק, בין היתר, אילו הסכמי שיתוף חלים על המקרקעין שרכש.
הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו
מה דינו של הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו? האם הוא יהיה מחייב כלפי צדדים שלישיים? על פי פסיקת בית המשפט העליון, מעמדו של הסכם שיתוף שלא נרשם בטאבו הוא חוזי בלבד ולא קנייני או מעין קנייני. מכיוון שכך, תוקפו ביחס לצדדים שלישיים תלוי בהיכרותם על ההסכם. ככל שהשותף החדש היה מודע להסכם השיתוף במקרקעין לפני שרכש את חלקו בשיתוף, הרי שההסכם יהיה תקף גם לגביו. לעומת זאת, אם הוא לא היה מודע להסכם לפני שנכנס לשותפות, ההסכם לא יחייב אותו.
חשוב לסייג את הכלל האמור בסייג חשוב ומשמעותי. במקרים בהם השותף החדש "עצם עיניים", הסכם השיתוף יחייב אותו אף שהוא לא נכנס אליו עובר לכניסה לשותפות. הפסיקה אוסרת על רוכש להימנע בכוונה מלברר האם יש הסכם שיתוף במקרקעין לנכס אותו הוא רוכש ולאחר מכן להתנער מהסכם השיתוף. אם הרוכש במתכוון נמנע מלברר אם יש הסכם שיתוף, הוא נחשב כאילו הוא ידע שיש הסכם וההסכם יחייב אותו.
הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי
מקרה קלאסי בו נדרש הסכם שיתוך במקרקעין, הוא במגרש דו משפחתי. במקומות רבים בישראל משווקים מגרשים, עליהם צפויים להיבנות בתים דו משפחתיים. המשמעות היא שעל חלקת מקרקעין אחת, ייבנו שני מגרשים של שתי משפחות שונות. שתי המשפחות תיחשבנה לבעלים משותפים של המקרקעין.
כזכור, בשלב הבעלות המשותפת, לכל אחת מהמשפחות בעלות בכל מ"ר במגרש ולא בחציו בלבד. לכן, אף אחת מהמשפחות לא תוכל לבנות את ביתה במגרש ללא הסכם שיתוף במקרקעין שיסדיר את הניהול והשימוש במקרקעין.
הסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי ייקבע כי כל אחת מהמשפחות תבנה את ביתה על מחצית המגרש, יסדיר את האחריות על פיתוח המגרש המשותף ופעמים רבות אף יקבע את תקופת הבניה של כל בית, כך שבניית בית אחד מהדו – משפחתי לא תפריע לבניית הבית האחר או לשהות בו.
חשוב מאוד לערוך את ההסכם באופן מקצועי ואחראי, גם, ואולי אף במיוחד, כשמדובר בהסכם שיתוף במקרקעין דו משפחתי. הסכם ללא ייעוץ משפטי עלול ליצור יותר בעיות ומחלוקות מתועלת. לעומתו, הסכם איכותי שייערך על ידי עורך דין מקרקעין יסדיר את הזכויות והחובות במקרקעין וימנע סכסוכים עתידיים בין שתי המשפחות השותפות יחדיו במגרש.
ניהול סכסוכים
הסכם שיתוף במקרקעין חשוב במיוחד במקרים של סכסוכים אודות המקרקעין. כאשר מתגלעים סכסוכים בין השותפים, ההסכם הוא האורים ותומים לאורם יש לפתור את הסכסוך. במקרים אלו, רצוי יהיה להיוועץ בעו"ד אשר ייצג את לקוחותיו בהתאם להסכם השיתוף ויוביל לפתרון הסכסוך.
עו"ד מירי יעקב גביש
מעוניינים ליצור הסכם שיתוף במקרקעין? התגלעו סכסוכים סביב ההסכם שצריך לפטור? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ והכוונה ראשוניים וייצוג בהליכים המשפטיים. עו"ד יעקב גביש הינה עו"ד ותיקה ומנוסה, המתמחה בדיני המקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. קבעו פגישה במשרד, והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.
