יועץ משכנתאות הינו בעל מקצוע אשר יכול לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא שלכם. בעזרת תכנון נכון של הלוואת המשכנתא ובאמצעות התאמתה למאפיינים הכלכליים שלכם, ניתן יהיה לעצב עבורכם את המשכנתא האולטימטיבית ולהוביל לרווח כלכלי משמעותי. כדי ליהנות מכל הטוב הזה, עליכם לבחור יועץ משכנתאות נכון בשבילכם. איך בוחרים יועץ משכנתאות שכזה? בכך נעסוק במאמר זה.
הלוואת המשכנתא
השוק המודרני מבוסס, במידה משמעותית מאוד, על הלוואות מינוף. גוף מעוניין להשקיע סכומים משמעותיים, מתוך הנחה כי השקעה זו תניב עבורו רווחים נאים בהמשך או תאפשר לו לבצע רכישות שיפיקו עבורו תועלת רבה. עם זאת, לאותו הגוף, אשר יכול להיות אדם או חברה, אין את ההון הראשוני הדרוש, ועל כן הוא נדרש לקחת הלוואה מהבנק או מכל גורם פיננסי אחר.
הבנק, מצדו, ירצה להבטיח כי ההלוואה שהוא העניק לכם תחזור אליו, עם הריבית המצופה. בכך, הוא מרוויח מהעסקה ומשתלם לו להמשיך להלוות לאנשים. כדי להבטיח זאת, הבנק לוקח ערבונות ובטוחות אותן יוכל לממש, במקרה בו לא תעמדו בהחזרים הקבועים בהסכם ההלוואה.
משכנתא היא למעשה סוג של הלוואה, בה הנכס שלכם משמש כבטוחה עבור הבנק. הבנק, או הגורם הפיננסי האחר שהלווה לכם כסף, יידע כי במקרה הצורך הוא יוכל למכור את הנכס אותו הוא לקח כבטוחה ומכספי המכירה להחזיר את החוב שאתם חייבים לו.
אם כן, משכנתא הינה הלוואה כנגד נכס. הבנק או המוסד הפיננסי מעניקים לכם הלוואה, ואתם ממשכנים נכס מקרקעין לטובת הבנק. כפי שנראה מיד, משכנתא למעשה אינה הלוואה אחת, אלא תמהיל של הלוואות. על פי רוב, הלוואת משכנתא מורכבת ממספר הלוואות משנה, אשר כנגד כל הלוואות אלו יחד אתם תמשכנו את הנכס שלכם. כעת, נעסוק במסלולי ההלוואה השונים היוצרים את תמהיל המשנכתאות.
עוד קודם לכן נדגיש כי על פי רוב, ההלוואה שתיטלו תהיה לטובת רכישת הנכס, אותו תמשכנו. עם זאת, אין הכרח כי כך יהיה. תוכלו ליטול הלוואה לטובת מגוון מטרות, ולמשכן עבורן נכסים העומדים ברשותכם.
סוגי משכנתאות – ריבית פריים
הראשונה מבין סוגי המשכנתאות היא משכנתת ריבית הפריים. משכנתא זו מוחזרת בתוספת ריבית משתנה, בהתאם לריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל.
בנק ישראל קובע מידי רבעון ריבית למשק. ריבית זו משפיעה על החסכון שלכם מפיקדונות בבנק, על שלל נושאים נוספים וכן על משכנתא מסוג ריבית פריים. סוג משכנתאות פריים מושפע באופן ישיר מריבית בנק ישראל. הריבית המשתלמת זהה לריבית בנק ישראל, ותשתנה במיידי ככל שבנק ישראל ישנה את גובה הריבית.
עד לא מכבר, ריבית הפריים בישראל הייתה אפסית ומסלול זה נחשב לאולטימטיבי עבור נוטלי המשכנתאות. אולם מזה כשנתיים, בנק ישראל העלה את הריבית באופן משמעותי וכיום היא עומדת על 4.75%. בשל כך, מדובר במסלול שאינו זול מחד, ואינו מבטיח יציבות כלשהי מאידך. אם כן, מסלול זה טומן בחובו סיכוי גדול כפי שהיה בעבר, אך גם סיכון משמעותי כפי שחווינו עם עליות הריבית.
ריבית קל"ץ
המסלול השני להלוואת משכנתא הוא המסלול הקבוע לא צמוד למדד. הריבית במסלול זה קבועה, לא צמודה למדד המחירים ולא צמודה לריבית בנק ישראל. היתרון הגדול של מסלול זה הוא הוודאות באשר להחזר החודשי. ההחזר צפוי להיות קבוע ולא להשתנות בהתאם לשינויים מדינתיים.
החיסרון, כצפוי, הוא גובה הריבית. הריבית במסלול קל"ץ יכולה גם לחצות את רף ה-5% והיא נחשבת ליקרה יחסית. יתרונה הוא הוודאות אשר היא מקנה. בתקופה של העלאות ריבית וזעזועים רבים בשוק, ליציבות יש ערך כלכלי מובהק מה שהופך את מסלול הקל"ץ למשתלם בימים אלו.
ריבית משתנה
מסלול הריבית המשתנה הוא מסלול כלאיים בין המסלולים האחרים. מחד גיסא, הריבית במסלול זה מושפעת מריבית בנק ישראל וממדד המחירים לצרכן. מאידך גיסא, ההשפעה אינה מידית כמו במסלול הפריים אלא רק אחת לחמש שנים. הריבית השנתית שלכם תתעדכן אחת לחמש שנים בהתאם למדד ולריבית בנק ישראל, בתוספת אחוזים מסוימים. מצב זה מעניק לכם וודאות באשר לגובה ההחזר ביחס לשנים הקרובות וחוסר וודאות באשר לתקופות לאחר מכן.
יועץ משכנתאות – יוצר התמהיל המושלם עבורכם
אדם אשר אין לו את הניסיון הפיננסי הנדרש, יתקשה ליצור תמהיל אופטימלי של מסלולי המשכנתאות. לעומת זאת, יועץ משכנתאות איכותי ומקצועי יוכל ליצור לכם הלוואת משכנתא המורכבת משלושת המסלולים שהוצגו, באופן שיחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים ביחס להצעות המקוריות שתקבלו מהבנק.
יועץ המשכנתאות לא רק ייצור עבורכם את התמהיל המושלם, אלא גם יתמקח אל מול הבנקים ביחס לתנאי כל מסלול ומסלול במשכנתא שלכם. יועץ משכנתאות מקצועי יידע היכן נכון להתמקח, מה אפקטיבי יותר ומה פחות, על אילו דברים הבנק צפוי להיות גמיש יותר ועל מה הוא לא יוותר וכן הלאה. כך, יועץ המשכנתאות יטייב עוד יותר את המשכנתא שלכם, תוך עריכת ההתאמות הספציפיות הנוגעות לעסקה שאתם מעוניינים לבצע.
איך בוחרים יועץ משכנתאות איכותי ומקצועי
כדי שאכן תהנו מחסכון זה וממסלול המשכנתא האופטימלי, עליכם לבחור בשירותיו של יועץ משכנתאות ראשון במעלה, הטוב בתחומו. כיצד תדעו לזהות יועץ משכנתאות שכזה? ישנן מספר שיטות לבחירת יועץ המשכנתאות המושלם. אנו נמליץ על בחירת יועץ המכיר את אזור המגורים שלכם ובעל ניסיון רב בתחום. יועץ שכזה יידע כיצד להתמקח עם הבנקים באופן המותאם ספציפית לעסקה שלכם ויפיק עבורכם את העסקה האולטימטיבית.
הבנק הוא לא חבר
נוטלי משכנתאות רבים סוברים כי הם לא צריכים יועץ משכנתאות חיצוני, שכן הבנק מציע להם שירותי ייעוץ משכנתאות. אכן, הבנקים מציעים ללקוחותיהם לקוחות מטעמם, אך חשוב לזכור כי בסופו של דבר, יועץ מטעם הבנק מייצג את האינטרס של הבנק ולא נאנן לטובתכם באופן מלא. זאת, לעומת יועץ משכנתאות חיצוני ופרטי אשר ידאג לטובתכם בלבד ולא יהיה מחויב כלל לבנק זה או אחר.
חשיבות הייעוץ המשפטי בנטילת משכנתא
חשוב לדעת כי לא ניתן להסתפק בבחירת יועץ משפטי איכותי. עליכם גם לבחור בשירותיו של עורך דין מקרקעין מקצועי ואיכותי. כדי לקבל משכנתא איכותית בהתאם לתנאים שהיועץ ישיג עבורכם, עליכם להציג לבנק אישורים כלכליים רלוונטיים. כמו כן, לאחר קבלת המשכנתא, תידרשו לרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק שהעניק לכם את המשכנתא. רישום הערת האזהרה ייעשה באמצעות עורך הדין שלכם. במקרים בהם תתקלו בבעיות עם קבלת האישורים הנדרשים, עורך הדין שלכם יוכל לסייע לכם בקבלת האישור הרלוונטי מהבנק.
עורך דין בהליך רכישת דירה
חשיבותו של עו"ד מקרקעין מקצועי ואיכותי לא מסתכמת בשלב לקיחת המשכנתא, אלא נוגעת להליך קניית הדירה כולו. עורך הדין ילווה את העסקה מראשיתה ועד סופה, ינהל מו"מ עם עורכי הדין של הצד שכנגד, ינסח חוזה מכר שיתאם את האינטרסים שלכם, ידאג לרישום הזכויות ולהעברתן, יטפל בענייני מיסוי מקרקעין ובכל הדרוש לשם השלמת העסקה שתבצעו. על כן, ישנה חשיבות מיוחדת כי עורך הדין שייצג אתכם יהיה עו"ד מקצועי דיו שיוכל לתת מענה איכותי לכל האמור.
משכנתא ב-2023 – האם זה משתלם?
מאז עליות הריבית, ישנם קולות המתנגדים לנטילת משכנתא ולרכישת נכסי מקרקעין. האמת צריכה להיאמר. קיים היגיון מסוים בטענה לפיה בתקופה של צינון בעליית מחירים, המגיעה בד בבד עם עלייה משמעותית בריביות, השקעה בנדל"ן אינה מובנת מאליה.
עם זאת ועל אף האמור, גם בישראל של היום עדיין משתלם במיוחד לרכוש נדל"ן. המאפיינים הייחודיים של השוק הישראלי יוצרים עודף ביקוש תמידי בשוק הנדל"ן, מה שממשיך לדחוק את המחירים כלפי מעלה. במקביל, עליית הריבית נבלמה, לפחות לעת עתה, וייתכן בהחלט כי היא עוד תרד. בשל כך, ככל שיש לכם את ההון הראשוני הדרוש לשם כך, נראה כי רכישת נדל"ן באמצעות נטילת משכנתא הינה עסק כדאי ומשתלם שניתן, באמצעותו, להניב רווחים פיננסיים נאים.
משרד עו"ד מירי יעקב גביש
חושבים לקנות דירה? מחפשים עו"ד מקצועי ואיכותי שילווה את ההליך? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת שירותים משפטיים מהשורה הראשונה. עו"ד יעקב גביש הינה משפטנית מומחית, המתמחה בדיני מקרקעין ובעסקאות פרטיות. כמו כן, עו"ד יעקב גביש מצויה בקשרים רציפים עם יועצי המשכנתאות הטובים במשק והיא תוכל לסייע לכם בהליך בחירת יועץ משכנתאות מנצח עבור רכישת הדירה שלכם.
