מי שקונה או מוכר דירה שנייה משלם יותר מס. החוק קובע שיעורי מס רכישה גבוהים יותר לרוכשי דירות שניות ומצמצם את הפטור ממס שבח למוכרי דירה שנייה. עם זאת, ייתכנו מצבים בהם מוכרי דירה שנייה יהיו פטורים ממס שבח או שרוכשי דירה שנייה יוותרו עם שיעורי המס הנמוכים. המשיכו לקרוא וגלו מהם אותם מצבים ייחודיים.
דירה שנייה – המצב הרגיל (שבח ורכישה)
לפני שנעמיק במקרים הייחודיים ובמקרי הפטור ממיסוי מקרקעין, יש להכיר את הדין הקלאסי ביחס למיסוי דירה שנייה. יש לעסוק הן במס שבח והן במס רכישה ביחס לרכישת דירה שנייה.
מס שבח לדירה שנייה
לפי סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין, כל מוכרי הזכויות במקרקעין חייבים במס שבח. שיעור המס שיצטרכו לשלם עומד על 25%. לעניין זה, אין הבדל בין דירה ראשונה לבין דירה שנייה.
עם זאת, סעיף 49 לחוק מעניק פטור משמעותי מאוד למוכרי דירה יחידה. מי שבבעלותם דירה אחת המשמשת למגורים, יוכלו למכור את הידרה בהתאם לתנאי הפטור לדירת מגורים מזכה.
למעשה, מדובר בתנאים פשוטים למדי. על הדירה לשמש למגורים ולהיות בבעלות המוכרים במשך שנה וחצי, כלומר 18 חודשים. כמו כן, על המוכר להימנע מלמכור דירה נוספת בפטור ממס שבח בשנה וחצי שקדמו למכירת הדירה הנוכחית.
התנאי המרכזי ביותר בפטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה, הוא היות הדירה דירתו היחידה של המוכר. לכן, ככלל, מוכרי דירה יחידה לא יוכלו ליהנות מהפטור ממס שבח. אולם כידוע, לכל כלל יש יוצאים מהכלל וייתכנו בהחלט מקרים בהם גם מוכרי דירה שנייה יהיו זכאים לפטור ממס שבח בעסקה.
אם כן, ככלל, מוכר דירה שנייה יצטרך לשלם מס שבח בשיעור 25% מהרווח הנקי שלו בעסקה. הרווח הנקי מחושב כהפרש בין שווי מכירת הדירה לשווי רכישתה, בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי על פי סעיף 39 לחוק. לכן, אם אדם רכש דירה ב-2 מיליון שקלים, מכר אותה ב-3.2 מיליון שקלים וסכך ההוצאות המותרות שלו עומדות על 200 אלף שקלים, השבח שלו יסתכם ב-1 מיליון שקלים וחבות המס ב-250 אלף שקלים.
מס רכישה לדירה שנייה
חוק מיסוי מקרקעיו ותקנות מס רכישה שהותקנו מכוחו, קובעות שיעורי מס נבדלים לדירה ראשונה ושנייה. שיעורי המס החלים על רכישת דירה שנייה גבוהים באופן דרמטי בשיעורי המס החלים על רכישת דירה ראשונה. נצרף טבלה פשוטה וקצרה המסכמת את שיעורי המס החלים על רכישת דירה שנייה ומעלה. לשם ההשוואה, נצרף גם טבלת שיעורי מס רכישה לדירה ראשונה.
טבלה 1 – מס רכישה דירה שנייה
| מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס החל בעסקה | |
| מדרגה ראשונה | 0-5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 5,872,726 ₪ ומעלה | 10% |
טבלה 2 – מס רכישה דירה ראשונה
| מחיר הדירה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% |
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% |
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% |
מדובר בשיעורי מס גבוהים למדי. רוכשי דירה ב-1 מיליון שקלים ישלמו מס של 80 אלף שקלים. רוכשי דירות ב-3 מיליון שקלים, מחיר הקרוב יותר למחירי הדירות הממוצעות בישראל, ישלמו מס רכישה של 240 אלף שקלים.
מיסוי מקרקעין לדירה שניה – הפטורים החריגים
כעת, נעסוק במספר מקרים בהם האמור לעיל לא יהיה נכון, והמוכרים או הקונים יוכלו לחסוך בתשלומי המס שלהם. זאת, על אף שמדובר בדירה שנייה שהיא אינה דירתם היחידה של המוכרים או הקונים.
מס שבח דירה שניה למשפרי דיור
המקרה הראשון והפשוט ביותר בו אדם יהיה פטור ממס שבח על אף שמדובר בדירה שנייה, הוא המקרה של משפרי דיור. משפרי דיור רוכשים דירה חדשה וטובה יותר, מתוך מטרה למכור את דירתם הקודמת. מכיוון שכך, בזמן מכירת הדירה יש בבעלותם דירה נוספת.
לכאורה, ניתן היה לחשוב כי הבעלות בדירה הנוספת שוללת את הפטור ממס שבח במכירת הדירה. אולם החוק קובע כלל לפיו אם הדירה השנייה נרכשה ב-18 החודשים שקדמו למכירה, המוכר עודנו יהיה פטור ממס שבח. כך, אדם ייהנה מפטור ממס שבח לדירה שנייה.
מס רכישה משפרי דיור
כמו במס שבח, כך אף במס רכישה. משפרי דיור יוכלו ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה ראשונה, אף אם בבעלותם דירה נוספת. זאת, בתנאי שהדירה הנוספת תימכר תוך 18 חודשים. במקרים שכאלו, הרוכשים יוכלו לבקש דחיית שומת מס רכישה בשנה וחצי. ככל שהדירה המקורית תימכר תוך שנה וחצי (18 חודשים), הרי שהמוכר ימשיך ליהנות משיעורי מס רכישה לדירה ראשונה.
בעלות חלקית בדירות נוספות
לא רק משפרי דיור ייהנו משיעורי מיסוי מקרקעין של דירה ראשונה. גם מי שבבעלותם חלקי דירות נוספות, יוכלו ליהנות מפטור ממס שבח ומס רכישה. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעלות בשליש דירה נוספת, לא תשלול את הזכאות לפטור ממיסוי מקרקעין לדירת מגורים יחידה. כאשר הדירה הנוספת התקבלה בירושה, תוכלו להיות בעלים אף במחצית הדירה הנוספת.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
תוכלו ליהנות מפטור ממס שבח בדירה שנייה אם הדירה הנמכרת התקבלה בירושה. לשם כך, עליכם לעמוד בתנאי הפטור, המנויים בסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין:
1. הדירה היא דירת מגורים מזכה
2. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצאו של המוריש או בן זוג של צאצאו
3. הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש לפני מותו
4. אילו המוריש היה מוכר את הדירה, הוא היה נהנה מפטור ממס שבח
זהו, אם כן, מקרה נוסף בו אדם יוכל ליהנות מפטור ממס שבח בדירה שנייה. נצלו פטור זה היכן שהדבר אפשרי, תוך היוועצות עם עורך דין מקרקעין אשר יכווין אתכם כיצד לתכנן את העסקה.
למידע נוסף אודות: מכירת דירה שהתקבלה בירושה, לחצו כאן >>>
קבלת דירה בירושה
בעוד שמכירת דירה שהתקבלה בירושה תהיה פטורה ממס שבח רק במקרים מסוים, קבלת דירה בירושה פטורה ממס רכישה באופן גורף. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי הורשה אינה מכירה ולכן תהנו מפטור ממס אפילו אם הדירה שתקבלו בירושה היא דירתכם השנייה.
פטור לינארי ממס שבח
בעבר, מוכרי דירת מגורים מזכה היו פטורים ממס שבח, בין אם הדירה הייתה דירתם היחידה ובין אם לאו. כך, בעלי דירות יכלו ליהנות מפטור ממס שבח לדירה שנייה באופן פשוט, כשם שנהנים היום מהפטור לדירה ראשונה. בשנת 2014, בוטל פטור זה.
עם זאת, ביטול הפטור לא פגע בבעלי דירות רטרואקטיבית. החוק הסדיר חישוב לינארי מוטב של מס השבח, לפיו תהיו פטורים ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014.
המשמעות המעשית של פטור זה היא שככלל, לא תחויבו במס שבח על שבח שנצבר עד לשנת 2014. נדירים יחסית המקרים בהם תחויבו במס על השבח שנצבר עד לשנה זו. מדובר בהטבה משמעותית עבור מי שמחזיק בנכס שנים רבות והנכס צבר שבח רב עד לשנת 2014.
לא למותר להדגיש כי הפטור חל גם על מי שקיבלו דירה בירושה. במקרים בהם קיבלתם דירה בירושה והדירה לא נהנית מפטור מלא ממס שבח, תהנו לפחות מחישוב לינארי מוטב שיפטור אתכם ממס על השבח שנצבר עד לשנת 2014.
סיכום
לסיכום, דירה שנייה חייבת במס שבח במכירתה ומס רכישה ברכישתה. ככלל, חיובי המס בדירה שנייה גדלים באופן משמעותי. עם זאת, ניתן בהחלט לצמצם את תשלומי המס גם בדירה שנייה. לשם כך, עליכם לפנות אל עו"ד מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין שיתכנן נכונה את העסקה.
צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש והצטרפו למאות לקוחותיה המרוצים בתחום מיסוי מקרקעין. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני מיסוי מקרקעין ובעלת ניסיון רב בתחום. פנו אליה לקבלת שירותים משפטיים בלתי מתפשרים והפסיקו לשלם סתם מיסים לקופת המדינה.
