מס רכישה הינו מס משמעותי, המטיל נטל כבד על רוכשי דירות בישראל. מס רכישה יכול להגיע למאות אלפי שקלים, ולעיתים למנוע מרוכשים פוטנציאליים את האפשרות לרכוש דירה. עם זאת, ישנם לא מעט מקרים בהם רוכשי דירות יהיו פטורים, באופן מלא או חלקי, מתשלום מס רכישה. מהם אותם מקרים? מה התנאים לפטור? מהי תקרת הפטור ממס רכישה? המשיכו לקרוא ומצאו את כל התשובות.
חובת תשלום מס רכישה
סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, קובע כי רוכשי דירות ושאר מקרקעין בישראל ישלמו מס רכישה. שיעור המס שישלמו נגזר משווי המקרקעין אותם קנו. מדובר, כאמור, בחבות מס משמעותית אשר יכולה להגיע עד לתשלום מס בשיעור 10% משווי הנכס כולו! כך, מס הרכישה מצטבר לכדי עשרות או מאות אלפי שקלים, ובנכסים יקרים במיוחד אף לכדי מיליוני שקלים, ומטיל נטל מכביד מאוד על כתפיהם של הרוכשים.
פטור ממס רכישה לרוכשי מקרקעין
לאור האמור, ברור מדוע רוכשים מתעניינים במיוחד ברכישת מקרקעין בפטור ממס רכישה. מהם אותם מצבים בהם אדם יוכל לרכוש מקרקעין בישראל, מבלי שהוא יתחייב בתשלום מס רכישה? למצער, באילו מקרים הרוכש יזכה להנחה משמעותית במס הרכישה, אשר תהפוך את נטל המס מכבד במיוחד לנסבל? במקרים אלו נעסוק כעת.
רכישת דירה יחידה
הפטור המשמעותי ביותר ממס רכישה מוענק לרוכשי דירה יחידה. מי שרוכשים דירה יחידה, ואין בבעלותם דירות נוספות, יזכו לפטור מלא או חלקי ממס רכישה. זאת, מתוך רצון להקל על רוכשי דירת מגורים יחידה ולא להטיל עליהם נטל כבד מידי.
החוק מעניק לרוכשי דירת מגורים יחידה פטור מלא ממס רכישה כאשר שווי הדירה הנרכשת אינו עולה על 1,191,155 שקלים חדשים (נכון לשנת 2023). במקרים בהם מחיר דירת המגורים היחידה עולה על המחיר האמור, יינתן פטור חלקי ממס רכישה. על החלק במחיר שעד תקרת הפטור, יהיו הרוכשים פטורים לחלוטין ממס רכישה. על יתרת המחיר, יתחייבו במס רכישה בשיעורים נמוכים יחסית.
שיטת מיסוי זו נקראת שיטת המדרגות. לפיה, כל "מדרגה" במחיר ממוסה באופן שונה. המדרגה הראשונה, כפי שכבר ציינו, פטורה ממס באופן מלא. תחילתה של מדרגה זו בשקל הראשון וסופה ב-1,919,155 מיליון שקלים. המדרגה הבאה משתרעת מסוף המדרגה הקודמת, ועד ל-2,276,360 שקלים. במדרגה זו, שיעור מס הרכישה לדירת מגורים יחידה עומד על 3.5%.
מדרגת המס הבאה היא האחרונה הרלוונטית לרוב הדירות בישראל. מדרגה זו נעה בין 2,276,361 שקלים לבין 5,872,725 שקלים, ובה שיעור מס הרכישה לדירה יחידה בישראל עומד על 5%. נדירות הדירות שמחירן עובר גם את המדרגה הזו, אך ככל שתרכשו דירה שכזו, דעו כי במדרגת המס הבאה תידרשו לשלם מס רכישה בשיעור 8% ממחיר הדירה.
שיעורי מס רכישה לדירה שנייה
כדי להבין עד כמה משמעותי הפטור ממס רכישה לדירה יחידה, נזכיר מהן מדרגות מס הרכישה לדירה שאינה דירה יחידה. בדירה שאינה דירה יחידה, קיימות שתי מדרגות מס בלבד. הראשונה, מתחילה בשקל הראשון ומגיעה ל-5,872,725 שקלים. במדרגה זו, שיעור מס הרכישה יעמוד על 8%. ממחיר זה והלאה, שיעור מס הרכישה יאמיר ל-10%!
נניח, לצורך הדוגמה, כי רכשתם דירה ב-3 מיליון שקלים. ככל שמדובר בדירתכם היחידה, בהתאם למדרגות המס שהוצגו, חבות המס שלכם תעמוד על 48,684 שקלים. לעומת זאת, אם הדירה אינה דירתכם היחידה, החיוב יזנק ל-240 אלף שקלים! סכום שכזה יוכל לגרום לכם לשקול את כדאיות העסקה מחדש ואף להניא אתכם מלרכוש דירה נוספת.
טבלת מדרגות מס רכישה – דירה יחידה ודירה שנייה
| מחיר דירה יחידה | שיעור המס | מחיר דירה שנייה ומעלה | שיעור המס | |
| מדרגה ראשונה | 0 עד 1,919,155 ₪ | 0% | 0 עד 5,872,725 ₪ | 8% |
| מדרגה שנייה | 1,919,156 עד 2,276,360 ₪ | 3.5% | 5,872,726 ₪ ומעלה | 10% |
| מדרגה שלישית | 2,276,361 עד 5,872,725 ₪ | 5% | ||
| מדרגה רביעית | 5,872,726 עד 19,575,756 ₪ | 8% | ||
| מדרגה חמישית | 19,575,757 ₪ ומעלה | 10% |
פטור ממס רכישה לאנשים עם מוגבלויות ולאוכלוסיות נוספות
תקנות מס רכישה מעניקות פטור מלא, או כמעט מלא, לאנשים המתמודדים עם מוגבלויות ולאוכלוסיות נוספות. נפרט תחילה אודות האוכלוסיות הזכאיות לפטור זה ולאחר מכן נעסוק בפטור עצמו.
מי זכאים לפטור
מי שמוגדרים כנכים בדרגת נכות של 100%, 90% בחישוב משוקלל או 75% בדרגת כושר השתכרות, יהיו זכאים להנחה זו. כך גם קטועי או משותקי גפיים עם דרגת נכות צמיתה של לפחות 50%. הורים לילד נכה, עיוורים, נכי צה"ל שנקבעו להם לפחות 19% נכות ונפגעי פעולות האיבה בדרגת נכות זו ייהנו אף הם מפטור מלא או חלקי מתשלום מס שבח.
בנוסף לכל האוכלוסיות האמורות, אף ניצולי שואה יהיו זכאים לפטור שיוצג. התקנות מתייחסות במפורש לאוכלוסייה זו ומכלילים אותה בקבוצת הפטורים מתשלום מס רכישה מלא.
מהם תנאי הפטור
החוק והתקנות מבדילים בין שלושה תרחישים לעניין הפטור ממס רכישה לאוכלוסיות המצוינות לעיל. שלושת התרחישים הם:
- קניית דירה יחידה במחיר של עד 2.5 מיליון שקלים
- קניית דירה יחידה במחיר העולה על 2.5 מיליון שקלים
- קניית דירה שאינה דירה יחידה
ברכישת דירה יחידה במחיר שאינו עולה על 2.5 מיליון שקלים, יהא הרוכש פטור לחלוטין מתשלום מס רכישה על מדרגת המס הראשונה. המשמעות היא שעד ל-1.9 מיליון שקלים הרוכש לא ישלם כל מס רכישה שהוא. זאת, בדומה לכל רוכש שהוא כפי שהוצג לעיל. על יתרת מחיר הדירה, ישלם הרוכש מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד.
כך, אם למשל אדם הנמנה על אחת האוכלוסיות שהוצגו לעיל ירכוש דירה ב-1.5 מיליון שקלים, הוא יהיה פטור באופן מלא מתשלום מס רכישה. אם מחירה של הדירה הוא, לשם הדוגמה, 2 מיליון שקלים, הרוכש יתחייב על הרכישה בתשלום מס רכישה בסך 404 שקלים בלבד!
במקרים בהם מחירה של הדירה עולה על 2.5 מיליון שקלים או שהדירה אינה דירתו היחידה של הרוכש, הרי שהוא יתחייב במס רכישה בשיעור 0.5% החל מהשקל הראשון. בכך, נגרעת לכאורה זכותו ביחס לרכוש מן השורה אשר יכול להיות פטור ממס עד ל-1.9 מיליון שקלים, אך שיעור המס הנמוך הופך את ההנחה למשמעותית ולמשתלמת אף בתנאים אלו.
כך, למשל, במקרה בו מחירה של הדירה עומד על 3 מיליון שקלים, הרוכש אשר נמנה על האוכלוסיות שהוזכרו לעיל ישלם מס רכישה בסכום כולל של 15 אלף שקלים. נזכיר כי רוכש דירה יחידה ב-3 מיליון שקלים, אשר אינו נמנה על האוכלוסיות המוזכרות לעיל, יתחייב במס רכישה בסכום כולל של 48,684 אלף שקלים, למעלה מפי 3 ממס הרכישה לאוכלוסיות המיוחדות.
פטור ממס רכישה בעזרת תכנון נכון
לעיתים, תכנון נכון של עסקת מקרקעין יזכה אתכם בפטור, מלא או חלקי, ממס רכישה. תכנון מוקדם על ידי מי שמכיר את הכללים האמורים לפני ולפנים, ושולט בחוק על בוריו ובפסיקה הרלוונטית, יוכל לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעסקה. תכנון שכזה ייעשה על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין. עורך הדין יסייע לכם לעצב את העסקה, כך שלא תשלמו בה שקל אחד של מס מיותר.
סיכום
לסיכום, פטור, מלא או חלקי, ממס רכישה ניתן לרוכשי דירה יחידה ולאוכלוסיות מיוחדות. תכנון מקדים נכון של העסקה, עשוי בהחלט לזכות אתכם בפטור שכזה. על התכנון של העסקה להיעשות על ידי עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, אשר יעצב את העסקה באופן כשר מבחינת החוק אשר יחסוך תשלומי מס מיותרים.
רוכשים מקרקעין? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש ותהנו מתכנון נכון של העסקה וחסכון אדיר במס הרכישה. עו"ד מירי יעקב גביש מתמחה בדיני מקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט ובעלת ניסיון רב בתחום. צרו קשר עם עו"ד יעקב גביש לקבלת טיפול מקצועי ומסור והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות שכבר הפסיקו לשלם מיסים ביוקר.
