בישראל של ימינו, עסקאות קומבינציה נעשות נפוצות יותר ויותר. המחסור בקרקעות פנויות מוביל יזמים אל עבר עסקאות הקומבינציה, המסבות רווח נאה הן ליזם עצמו והן לבעל הקרקע. במאמר זה נכיר את עסקאות הקומבינציה על סוגיהן ועל המאפיינים הייחודיים שלהן. מתעניינים בכניסה לעסקת קומבינציה? יש ברשותכם קרקע שתרצו למכור ליזם? המשיכו לקרוא וראו כיצד לעשות זאת כמו שצריך.
עסקת קומבינציה – מה זה בכלל?
עסקת קומבינציה היא עסקה אשר במסגרתה בעל הקרקע לא גובה תמורה עבור המקרקעין שלו עם העברתן ליזם, ובמקום זאת הוא יקבל אחוזים או דירות מהבניין שיבנה היזם במקום. בעסקת הקומבינציה, אם כן, היזם לא נדרש לשלם את מלוא התמורה על הקרקע עם קבלתה, אך לאחר מכן יצטרך להעניק אחוזים או דירות לבעל הקרקע המקורי.
עסקת קומבינציה – יתרונות וחסרונות
עסקאות קומבינציה כוללות יתרונות משמעותיים ליזם ולבעל הקרקע, אך גם סיכונים מסוימים. נפרט כעת אודות יתרונות וסיכונים אלו.
יתרונות וחסרונות לבעל הקרקע
עסקת קומבינציה כוללת שני חסרונות משמעותיים מבחינת בעל הקרקע. בעל הקרקע לא ייהנה מוודאות באשר לתמורה שיקבל וכן יאלץ להתפשר על הנזילות של התמורה. בניגוד לעסקה רגילה, שווי התמורה שיקבל בעל הקרקע אינו ידוע בשלב החתימה על העסקה. זאת ועוד, מאחר שהתמורה תתקבל כדירה או כאחוזים מהנכס החדש, הרי שהתמורה לא תהיה נזילה וזמינה לשימוש עבור היזם.
אולם לצד הסיכונים האמורים, טמון בעסקאות קומבינציה סיכוי אדיר עבור בעלי הקרקע. דחיית הרווחים מאפשרת לבעל הקרקע להפיק רווחים גדולים ומשמעותיים יותר מאלו שהיה מקבל בעסקה רגילה. היזם יעניק לו תמורה בשווי גבוה הרבה יותר מזה שהיה מקבל אילו חתם על עסקת מכר רגילה.
מעבר לכך, הרווח הצפוי אמנם אינו ברור לחלוטין והוא צפוי להשתנות, אך ברוב המקרים השינוי רק יהיה לטובה. כידוע, מזה עשורים, מחירי הדירות בישראל מצויים בעליה. קבלת נכסים תאפשר לבעל הקרקע להמשיך ליהנות מעליית הערך של נכסיו, אף לאחר העסקה עם היזם.
יתרונות וחסרונות ליזם
גם כאן, נתחיל דווקא בחסרון המשמעותי של היזם בעסקת קומבינציה. היזם ייאלץ להיפרד ממקרקעין יקרי ערך. בסופה של העסקה, הוא לא יהיה הבעלים היחיד במקרקעין אלא הוא יצטרך לחלוק את הבעלות עם היזם ובכך יוגבלו רווחיו.
ובכל זאת, עסקת הקומבינציה משתלמת במיוחד גם עבור היזם. ניתן למנות מספר סיבות עיקריות לכך.
ראשית, פעמים רבות, עסקת הקומבינציה היא הדרך היחידה באמצעותה יוכל היזם להיכנס לעסקה. חשוב להבין כי שוויין של קרקעות אשר נעשות על גביהן עסקאות קומבינציה הוא עצום. לרוב, מדובר בקרקעות אטרקטיביות מאוד אשר ניתן לבנות עליהן מגדלים עם יחידות דיור רבות. המחיר של דירות אלו, יהיה בהתאם. ליזם אין את היכולת הכלכלית לשלם על הקרקע מבעוד מועד, ועסקת הקומבינציה מאפשרת לו להימנע מכך.
שנית, לעיתים, אין לקבלן מנוס אלא להיכנס לעסקת הקומבינציה. באזורי הביקוש בארץ אין היצע רחב של קרקעות פנויות. לא אחת, יזם אשר מעוניין לבנות באזורים אלו, יהיה חייב להתקשר בעסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע כדי לממש את זכויות הבנייה באזורי הביקוש. בעלי הקרקע פשוט לא יסכימו לעסקה אחרת, שאינה עסקת קומבינציה.
לבסוף, בניגוד לבעל הקרקע, עסקת הקומבינציה דווקא מאפשרת ליזם להקטין סיכונים בעסקה. הקבלן לא נדרש לשלם מחיר כלשהו מראש לפני שהוא יודע מה יהיו הרווחים שלו מהעסקה. תשלום באחוזים או בדירות מהעסקה, מבטיח כי התשלום על הקרקע יוצמד לרווח הריאלי בעסקה.
לסיכום, עסקאות קומבינציה משתלמות גם עבור היזם. לעיתים, רק בזכותן לקבלן תהיה היכולת הפרקטית והכלכלית להיכנס לעסקה. כמו כן, עסקה שכזו מקטינה סיכונים עבורו ביחס לעסקאות מכר רגילות שאינן מסוג עסקאות קומבינציה.
קומבינציה במכר מלא או חלקי?
עסקאות קומבינציה מבוצעות, על פי רוב, באחת משתי דרכים – מכר מלא או מכר חלקי. לכל דרך מאפיינים משלה וייחודיות ביחס לדרך האלטרנטיבית. נפרט אודות דרכים אלו.
עסקת מכר חלקי
מדובר בשיטה נפוצה ומקובלת לעריכת עסקת קומבינציה. במסגרתן, בעל הקרקע מוכר ליזם את מרבית הזכויות במקרקעין, בתמורה לשירותי בנייה באותו חלק מהמקרקעין שלא נמכר ליזם, דהיינו החלק שנותר אצל בעל הקרקע.
במילים פשוטות, בעל הקרקע מעביר חלק מהמקרקעין ליזם. בתמורה, היזם בונה דירות גם לבעל הקרקע באותו חלק מהמקרקעין שלא נמכר לו.
עסקת מכר מלא (קומבינציית תמורה)
ישנם מספר מודלים לעסקת קומבינציה במכר מלא. אנו נציג את המרכזי שבהן – מכר כלל המקרקעין, בתמורה לאחוז מסוים מהמקרקעין עם תום הבינוי. במסגרת עסקת קומבינציה שכזו, בעל הקרקע יעביר ליזם את מלוא הבעלות במקרקעין שברשותו. היזם יבנה את מלוא יחידות הדיור, בהתאם להיתר הבנייה, בשטח. לבסוף, במועד שיווק הדירות, קבלת טופס 4 או כל מועד אחר שיוסכם בין הצדדים, יקבל בעל הקרקע אחוז מסוים מהבעלות בדירות וגם הוא ייהנה מהרווחים שבמכירת הדירות.
מחד, עסקה שכזו מותירה את בעל הקרקע ללא דירות ביד בסוף העסקה. מאידך, היא מאפשרת לו ליהנות מרווחים כלכליים משמעותיים יותר בתום ההליך.
היבטי מס בעסקת קומבינציה
כאשר עסקת קומבינציה מעוצבת באופן הנכון, היא עשויה להוביל להקלה משמעותית בנטל המס בעסקה. לפני הפירוט אודות החובות של כל צד בעסקה ודרכים אפשריות להקטין את נטל המס בעסקאות קומבינציה, נציין את 3 היטלי המס המרכזיים החלים בעסקאות מעין אלו.
- מס שבח: מס החל על המוכר בעסקה – המוכר ישלם מס על השבח שלו (או פוטנציאל השבח שלו) ממכירת המקרקעין
- מס רכישה: מס החל על הקונה בעסקה – הקונה ישלם כאחוז ממחיר הנכס שרכש
- היטל השבחה: היטל המשולם לרשות המקומית במקרים של השבחת ערכו של הנכס
ניתן לראות כי החבות במס תלויה בשאלת הבעלות בנכס ובזהות הצדדים לעסקה. המורכבות בעסקאות קומבינציה ביחס למיסים אלו, נובעת מכך שלא תמיד ברור מי המוכר ומי הקונה בעסקה. התשובה לשאלה זו אף משתנה בין סוגי עסקאות הקומבינציה השונים.
בעסקת מכר חלקי, למשל, המוכר לא ייחשב לרוכש ולא יחויב במס רכישה, בעוד שבעסקת מלא הוא כן ייחשב לרוכש ויתחייב בתשלום מס רכישה. מצד שני, עסקת מכר מלאה מאפשרת למוכר ליהנות ביתר קלות מפטור ממס שבח, פטור שהמוכר לא יוכל לממש בכל עסקת מכר חלקי.
שאלת הבעלות במקרקעין בכל שלב משלבי העסקה אף משפיעה באופן מהותי על זהות משלם היטל ההשבחה. עם זאת, על פי רוב, היזם ובעל הקרקע יגיעו ביניהם להסדר פנימי באשר לחלוקת היטל ההשבחה בין הצדדים והתשלום לא יתבצע בהכרח על ידי הצד החייב בכך על פי חוק אלא בשיתוף שני הצדדים לעסקה.
עסקאות קומבינציה בצורה נכונה
כדי ליהנות מכל היתרונות האמורים, על היזם ובעל הקרקע לבצע את העסקה בצורה נכונה. תכנון נכון של העסקה כבר משלביה המוקדמים, יאפשר לצדדים למקסם את הרווח שלהם וכן להקטין את תשלומי המס שלהם. תכנון שכזה יתבצע בעזרת עורך דין מקרקעין שילווה את העסקה וידאג להבנות אותה בצורה הטובה ביותר.
סיכום
לסיכום, עסקאות קומבינציה הן עסקאות אשר במסגרתן בעל הקרקע לא מקבל מזומנים עבור הקרקע שלו. במקום זאת, הוא יקבל דירות או אחוזים מהקרקע בשלבים מאוחרים יותר של העסקה.
עסקאות קומבינציה מקנות יתרונות משמעותיים הן ליזם והן לבעל המקרקעין, אך הן גם כוללות סיכונים משפטיים משמעותיים. יש לעצב את העסקה בעזרת עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין, כדי ליהנות מיתרונות העסקה מבלי ליפול לבורות בדרך.
משרד עו"ד מירי יעקב גביש
יש לכם קרקע שתרצו למכור בעסקת קומבינציה? הציעו לכם הצעה לעסקת קומבינציה ורוצים לבחון אם היא משתלמת? החלטתם ללכת על קומבינציה ורוצים להקטין את תשלומי המס? פנו אל עו"ד מירי יעקב גביש וקבלו ייעוץ וסיוע בנושאים אלו. עו"ד יעקב גביש הינה עו"ד ותיקה ומנוסה המתמחה בדיני המקרקעין. עו"ד יעקב גביש ייצגה שורה ארוכה של לקוחות בעסקאות קומבינציה, ויחד איתה תוכלו לדעת כי אתם מבצעים את העסקה על הפן הטוב ביותר.
