שיעורי מס רכישה שחלים על רכישת דירה יחידה שונים בתכלית מאלו החלים על רכישת דירה שנייה. עם זאת, לא תמיד ברור האם רכישת דירה נחשבת כרכישת דירה יחידה או כרכישת דירה שנייה. הבעלות הרלוונטית להכרעה זו היא בעלות בשליש דירה, כפי שאראה להלן. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע החשוב על שליש דירה מס רכישה.
מס רכישה
מס רכישה הינו מס החל על רוכש בעסקה. הרוכש יתחייב במס בסך שיעור מסוים ממחיר הרכישה. במידה שמחיר המכירה אינו מחיר השוק של הדירה (לדוגמה, רכישת דירה מבן משפחה במחיר מוזל), הרי שהמס יחושב כאחוז מסוים משווי הדירה בשוק. שיעורי המס משתנים באופן דרמטי בין דירה ראשונה לשנייה. נעסוק כעת בפערים אלו.
מס רכישה לדירה יחידה
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור משמעותי ממס רכישה וכן הנחות לא מבוטלות בשיעורי המס לרכושי דירה יחידה. רוכש דירה יחידה זכאי לפטור מוחלט ממס רכישה עד למחיר 1,919,155 שקלים. מעל מחיר זה, הרוכש יתחייב בשיעורי מס נמוכים יחסית, כמפורט בטבלה הבאה:
| 1 | 0-1,919,155 | פטור מלא |
| 2 | 1,919,156-2,276,360 | 3.5% |
| 3 | 2,276,361-5,872,725 | 5% |
| 4 | 5,872,726-19,575,755 | 8% |
| 5 | 19,575,756 ומעלה | 10% |
חשוב להדגיש כי שיטת המיסוי היא שיטת המדרגות. כלומר, כל חלק במחיר יתחייב במס לפי המוצג בטבלה. נניח כי אדם רוכש דירה ב-3 מיליון שקלים. על 1.9 מיליון השקלים הראשונים, הוא לא יתחייב כלל במס רכישה. על יתרת המחיר עד ל-2.276 מיליון שקלים, יתחייב הרוכש במס בשיעור של 3.5 אחוזים ועל יתרת המחיר ישלם המוכר 5% מס רכישה.
מס רכישה לדירה שנייה
רוכשי דירה שנייה יתחייבו במס רכישה בשיעור גבוה באופן משמעותי. רכישת דירה שנייה חייבת במס רכישה החל מהשקל הראשון. עד למחיר של 5,872,725, שיעור המס יעמוד על 8%. מעבר למחיר זה, שיעור המס יעמוד על 10%.
ניעזר בדוגמה מספרית כדי להבהיר עד כמה משמעותי ההבדל במס בין רכישת דירה ראשונה לבין רכישת דירה שנייה. בדוגמה שלנו, אדם רוכש דירה במחיר של 3.2 מיליון שקלים. בפעם הראשונה נניח כי זוהי דירתו היחידה, ולאחר מכן נבחן מה תהיה חבות המס אם זוהי דירתו השנייה.
רכישת דירה יחידה ב-3.2 מיליון שקלים תהיה חייבת במס רכישה על סך 58,684 שקלים. הרוכש ייהנה מפטור מלא על מדרגת המס הראשונה, יתחייב במס על סך 12,502 שקלים על המדרגה השנייה ו-46,182 שקלים במדרגת המס השלישית.
לעומת זאת, רכישת דירה שנייה ב-3.2 מיליון שקלים, תהיה חייבת במס רכישה על סך 160 אלף שקלים! חבות המס על רכישת דירה שנייה בדוגמה זו, עולה כמעט פי 3 על רכישת דירה יחידה באותו המחיר.
רכישת דירה ראשונה או שנייה?
כעת, נדון במספר מצבים בהם לא ברור אם הדירה הנרכשת הינה דירה ראשונה או שנייה. עיקר ההתמקדות שלנו תהיה במס רכישה על שליש דירה ומס רכישה על דירה שלמה במקרי בעלות בשליש דירה נוספת. עם זאת, נעסוק גם בתרחישים נוספים.
בעלות בשליש דירה מס רכישה
אדם רוכש דירה בחיפה. בבעלותו שליש דירה נוספת בירושלים. שוויה של הדירה בחיפה הוא 1.5 מיליון שקלים. שוויה של הדירה בירושלים הוא 5 מיליון שקלים, כך ששווי הבעלות של הרוכש באותה דירה הוא 1.667 מיליון שקלים. האם רכישת הדירה בחיפה נחשבת לרכישת דירה ראשונה או לרכישת דירה שנייה?
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעלות ב-1/3 דירה נוספת אינה נחשבת לבעלות בדירה לעניין מס רכישה. זאת, ללא תלות בשווי הבעלות הנוספת. כתוצאה מכך, רכישת הדירה בחיפה נחשבת לרכישת דירה ראשונה ולא לרכישת דירה שנייה, על אף ששווי 1/3 הדירה בירושלים עולה על שווי הדירה השלמה בחיפה!
רכישת שליש דירה
לאחר בחינת המקרה הקודם, נבחן את המקרה הבא. בבעלותו של אדם דירה בשווי 2 מיליון שקלים. כעת, הוא קונה דירה בשותפות עם עוד 2 משקיעים. בעלותו של כל אחד מהשותפים תהיה ב-1/3 מהדירה. שוויה של הדירה הוא 1.5 מיליון שקלים, כך ששווי הבעלות של הרוכש עומד על 500 אלף שקלים. האם במקרה זה רכישת 1/3 הדירה חייבת במס רכישה לדירה שנייה או ראשונה?
מאחר שבבעלות הרוכש דירה שלמה נוספת, הרי שרכישת 1/3 הדירה החדשה תהיה חייבת במס רכישה לדירה שנייה! רכישת שליש דירה ואף פחות מכך, כאשר בבעלות הרוכש דירה נוספת, נחשבת לרכישת זכות במקרקעין לכל דבר ועניין והיא חייבת במלוא מס הרכישה החל על העסקה.
למעשה, גם אם בבעלותו של אדם לא דירה שלמה נוספת, אלא רק 1/2 דירה ואפילו 35% ממנה, רכישת 1/3 הדירה הנוספת תהיה חייבת במס רכישה לדירה שנייה. כל זמן שבבעלותו של אדם יותר מ-1/3 דירה אחת והוא רוכש כל זכות נוספת במקרקעין, החבות במס על הזכות הנוספת תהיה חבות מלאה ושיעורי המס שיחולו עליה יהיו שיעורי מס רכישה לדירה שנייה.
פרצה בדיני המס?
על פניו, חוק מיסוי מקרקעין אינו מגביל את מספר הדירות אשר ניתן להיות בעלים של פחות מ-1/3 מהן, ועדיין ליהנות מהפטור ממס רכישה ברכישת זכות נוספת במקרקעין. לכן, ניתן לכאורה לרכוש פחות משליש דירה בנכסי מקרקעין רבים ועדיין ליהנות מפטור ממס רכישה ברכישת דירה שלימה לאחר מכן. עם זאת, הדברים במציאות מורכבים הרבה יותר ומומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני כניסה לעסקאות שכאלו.
משפרי דיור
מצב נוסף בו מתעורר ספק אם מדובר ברכישת דירה ראשונה או שנייה, הוא רכישת דירה לצורף שיפור הדיור. אזרחים רבים רוכשים דירה עוד לפני מכירת דירתם הנוכחית, ובכוונתם למכור את דירת המגורים הנוכחית שלהם לאחר רכישת הדירה החדשה. עם זאת, בזמן רכישת דירתם החדשה, בבעלותם שתי דירות. האם יחולו על רכישת הדירה החדשה שיעורי מס לדירה יחידה או שתי דירות?
אכן, לכאורה, בבעלותם של משפרי הדיור 2 דירות בזמן רכישת הדירה. אולם בכוונתם למכור את הדירה הראשונה והרכישה היא לצרכי מגוריהם ולא להשקעה בנדל"ן. לכן, לא רצוי שיחולו עליהם שיעורי מס לדירה שנייה.
המחוקק קיבל שיקולים אלו. בשל כך, נקבע בחוק מיסוי מקרקעין כי ניתן יהיה לדחות את שומת מס הרכישה ב-18 חודשים. ככל שהדירה הראשונה תימכר ב-18 חודשים אלו, יחולו על העסקה שיעורי מס רכישה לדירה יחידה ולא לדירה שנייה. כך, נפתרת בעיית שיעורי מס הרכישה עבור משפרי דיור.
דירה שהתקבלה בירושה
כזכור, בעלות בשליש דירה אינה שוללת את הפטור ממס רכישה ברכישת דירת מגורים יחידה. עם זאת, החוק קובע כי במקרים בהם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה, גם בעלות בחצי דירה אינה תשלול את הזכאות לפטור זה. בעוד שככלל בעלות ביותר משליש דירה שוללת זכאות למס רכישה, בעלות ביותר משליש דירה אך פחות מ-1/2 דירה לא תשלול זכאות, כאשר הדירה התקבלה בירושה.
משרד עו"ד מירי יעקב גביש
מוכרים או קונים דירה? רוצים לחסוך בתשלומי מס שבח ומס רכישה? צרו קשר עם עו"ד מירי יעקב גביש לקבלת ייעוץ משפטי יסודי ומקיף. עו"ד יעקב גביש מתמחה בדיני המקרקעין בכלל ובמיסוי מקרקעין בפרט ותעניק לכם שירותים משפטיים מהשורה הראשונה. פנו אליה, וחסכו כל שקל מיותר בתשלומי המס שלכם על העסקה.
אדם שבבעלותו שליש דירה והוא רוכש דירה נוספת, ישלם על הדירה הנוספת מס רכישה לדירה יחידה ולא מס רכישה לדירה שנייה. מדובר בהנחה שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים ולעיתים אף להוביל לפטור מלא ממס רכישה.
רכישת שליש דירה או פחות מכך חייבת במס רכישה. כאשר בבעלות הרוכש דירה נוספת, יחולו על רכישת שליש דירה שיעורי מס שבח לדירה שנייה. זאת, בניגוד למצב של רכישת דירה שלמה כאשר בבעלות הרוכש שליש דירה נוספת, אז רכישת הדירה השלמה תהנה משיעורי מס רכישה לדירה יחידה.
כזכור, בעלות בשליש דירה נוספת אינה שוללת את הזכאות לפטור או להנחה במס רכישה. בעלות ביותר משליש דירה, שוללת פטור זה. אולם כאשר הדירה הנוספת התקבלה בירושה, גם בעלות ב-1/2 דירה לא תשלול את הפטור! הרוכש עודנו ייהנה משיעורי מס עבור דירה יחידה.
משפרי דיור נהנים משיעורי מס רכישה לדירה יחידה, אף אם בבעלותם ברגע הרכישה דירה נוספת. זאת, בתנאי שדירתם המקורית תימכר תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
